Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej
Dotyczy: cesji umowy deweloperskiej
Stan faktyczny: ——————-
Przedłożone dokumenty: umowa
Akty prawne:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. 2018 poz. 1000)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168)
Na wstępie wskazuję na ogólne uregulowania umowne.
Cesja (zwana także przelewem) to konstrukcja pozwalająca prawna na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu – zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem. Gdy myślimy o cesji, podstawową rzeczą na którą powinniśmy zwrócić uwagę jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie.
Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego.
Dokonując cesji (umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej) należy pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku wtórnym. Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet 32 proc.).
Odnosząc się do konkretnych postanowień umownych.
W umowie należy przeredagować par. 4, gdyż jest niezrozumiały:
§ 4.
Pełnomocnik Dewelopera oświadcza, że resztę ceny sprzedaży p. ……………. w kwocie ……………….. zł (………………………..), w terminie najpóźniej do………. (……) na indywidualny rachunek Nabywcy numer: …………………………. prowadzony przez Bank.
Paragraf 3 i 4 dotyczą rozliczeń między stronami, ale powinno zostać to zapisane w ten sposób, że lub deweloper zwraca pierwotnemu nabywcy wpłaconą kwotę a Pani wpłaca deweloperowi całość kwoty (należy ustalić terminy – czy są zgodne z umową deweloperską) lub wpłaca Pano deweloperowi resztę kwoty a kwotę wpłaconą pierwotnie zwraca Pani pierwotnemu nabywcy – z przedstawionego stanu faktycznego w e-mailu, wynika że taki wariant Państwo wybierają.
Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej
Należy zmienić postanowienie pełnomocnictwa pkt 10 b. Takie postanowienie stanowi klauzulę niedozwoloną zgodnie z wykazem UOKiK:
„Kupujący oświadczają nadto, że w ramach wszelkich udzielonych tymże aktem pełnomocnictw – stosownie do treści art. 108 Kodeksu Cywilnego – pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, że – stosownie do treści art. 106 Kodeksu Cywilnego – może udzielać dalszych pełnomocnictw” – klauzula numer 4561
Jeżeli otrzymamy również umowę deweloperską będziemy mogli w całości zweryfikować prawidłowość postanowień.
Ponadto, należy podkreślić że dokonując cesji trzeba pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku wtórnym. Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32 proc.), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23-proc. VAT.
Jak dokonać cesji umowy deweloperskiej