Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Stan faktyczny: Posiadam działkę budowlaną, kupioną ponad 5 lat temu o wartości 700 tyś zł.Moja partnerka posiada podobną nieruchomość (wartość 700 tyś zł, zakupiona ponad 5 lat temu).Chcielibyśmy zawrzeć transakcje wymiany połowy działki za połowę działki, tak aby każde z nas posiadało połowę każdej działki. Czy taka transakcja jest możliwa i jakie koszty za sobą niesie?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
  2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
  3. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. 
  4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Aby dokonać wymiany części nieruchomości, najprostszym sposobem jest darowizna nieruchomości. Mogą też Państwo dokonać wymiany udziału w nieruchomościach. Należy jednak pamiętać, że dopóki nie zawrą Państwo związku małżeńskiego, czynność  darowizny będzie opodatkowana. Zdecydowanie korzystniej jest zawierać umowy po ślubie.  Natomiast czynność zamiany będzie opodatkowana zawsze.

W przypadku działki budowlanej przepisy są proste. Przeniesienie własności obu nieruchomości wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia umowy darowizny lub zamiany. Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie po stronie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość -wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Osoba bliska nie jest przy tym objęta ustawowym ograniczeniem wielkości nabywanego gospodarstwa.

Z kolei osoba bliska to: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. 

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.

Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych w zakresie darowizny, o ile będzie już po ślubie, będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.

Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie należy wskazać, iż została ona uregulowana również w kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”.  

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.

Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.

Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.n Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Dodać należy, że zamianę nieruchomości poczytuje się jako umowę sprzedaży. Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując – korzystniejsze wydaje się dla Państwa zawarcie umów darowizn.

Jak najkorzystniej zamienić się nieruchomościami

Jeżeli mają Państwo pytania własne można je zadać klikając w ten link