Mieszkanie jako wkład własny do kredytu – czy jest to własny cel mieszkaniowy?

Mieszkanie jako wkład własny do kredytu - czy jest to własny cel mieszkaniowy?

Mieszkanie jako wkład własny do kredytu

Stan faktyczny: Chciałbym wziąć kredyt hipoteczny na mieszkanie. Jako wkład własny chciałem wykorzystać mieszkanie, którego jestem właścicielem. W umowie zakupu istnieje zapis, że jesli w okresie 5 lat od zakupu, mieszkanie zostanie użyte do innych celów niż „mieszkaniowe”, kwota pomniejszania ceny podlega zwrotowi. W zzm mswia dowiedziałem się, że ten zapis powoduje zwrot pomniejszenia w przypadku zbycia lokalu, bądź prowadzenia tam działalnści gospodarcze.

Mieszkanie jako wkład własny do kredytu

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Uchwała Nr 492/2019 Komisji Nadzoru Finansowego w sprawie wydania Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie
  3. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.)

Mieszkanie jako wkład własny do kredytu

Zgodnie z Rekomendacją S wystosowaną przez Komisję Nadzoru Finansowego w 2017 r. wartość wkładu własnego powinna być równa 30% wartości kupowanej nieruchomości.

Należy podkreślić, że mieszkanie może być użyte jako zabezpieczenie i wkład własny. W takiej sytuacji, bank jedynie wpisze zobowiązanie do działu IV księgi wieczystej mieszkania tj. hipotekę. 

Rozumiem, że Pana obawa dotyczy utraty pomniejszenia ceny nabycia lokalu. W tym miejscu wyjaśniam, że zgodnie z interpretacjami podatkowymi, niestety wniesienie lokalu jako wkład własny do kredytu hipotecznego nie jest celem mieszkaniowym. Jeżeli jednak w ciągu dwóch lat kupi Pan lokal mieszkalny na podstawie uzyskanego kredytu, to także część pieniędzy przeznaczona na ten wkład własny, będzie zwolniona od podatku w ramach ulgi mieszkaniowej.

Pojęcie wydatków na własne cele mieszkaniowe zostało szczegółowo uregulowane w art. 21 ust. 25-29 ustawy. Ustawodawca wymienił w ww. przepisach cele przeznaczenia środków ze zbycia nieruchomości (praw do nieruchomości), które uprawniają do skorzystania z omawianego zwolnienia. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty. Oznacza to, że – dla potrzeb stosowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – wydatkami na własne cele mieszkaniowe podatnika są tylko i wyłącznie wydatki wskazane przez ustawodawcę, a nie inne czy podobne wydatki (nawet jeśli obiektywnie służą realizacji własnych celów mieszkaniowych podatników w potocznym rozumieniu tego pojęcia). 

Mieszkanie jako wkład własny do kredytu

I tak, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uważa się m.in. wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i b) ustawy).

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia, ma charakter enumeratywny (wyczerpujący). Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego od opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. 

Przenosząc powyższe na grunt przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że zabezpieczenie lokalem na realizację celu mieszkaniowego, jakim jest nabycie nieruchomości bądź praw do nieruchomości są zwolnione od opodatkowania, jako że środki te są środkami własnymi (wkład własny). 

Nadto, należy podkreślić że nie pozbywa się Pan mieszkania, więc w lokalu nadal realizowane są cele mieszkaniowe, natomiast kolejna nieruchomość też takim celom służy. 

Mieszkanie jako wkład własny do kredytu