Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Stan faktyczny: Mam możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni 0,3 ha z wydanym pozwoleniem na budowę na obecnego właściciela działki (jeden właściciel będący w separacji i mający odrębność majątkową – sprawdziłem księgę wieczystą jest tylko jeden właściciel który nabył tą działkę przed zawarciem związku małżeńskiego). Wiem że każdy obywatel Polski może zakupić działkę rolną o powierzchni 0,3 ha bez żadnych problemów. Moje pytania to:

1) Czy kupując działkę rolną z ważnym pozwoleniem na budowę to pozwolenie budowlane przejdzie na mnie po zakupie takiej działki

2) Czy tą działkę mogę kupić na tych wymienionych warunkach czy najpierw przed sporządzeniem aktu notarialnego muszę posiadać dokument potwierdzający o wyłączeniu działku z pod produkcji rolnej

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414)

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59)

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

  1. POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Po pierwsze, aby przenieść pozwolenie na budowę na nabywcę nieruchomości należy przejść procedurę przewidzianą w art. 40 Prawa budowlanego:

„Art. 40. 1. Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 (pozwolenie na budowę), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu  na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.

3. Stronami w postępowaniu o przeniesienie  decyzji o pozwoleniu  na budowę lub o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

4. Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio”.

Zgodnie z ust. 1 komentowanego przepisu organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany do przeniesienia tej decyzji na inny podmiot na podstawie wniosku strony, na rzecz której dana decyzja została wydana. Podmiot, na który ma być taka decyzja przeniesiona, musi zgodzić się z wszystkimi warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dodatkowo podmiot, na który ma zostać przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę musi, zgodnie z wymogami komentowanego artykułu, złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie powinno spełniać wymogi określone w art. 32 ust. 4 pkt 2 PrBud (zob. komentarz do art. 32 PrBud).

Organ, który wydał pierwotną decyzję o pozwoleniu na budowę, oczywiście po spełnieniu opisanych wyżej wymagań przez dotychczasowego adresata decyzji, jak również jej nowego beneficjenta, został przez ustawodawcę zobowiązany do przeniesienia przedmiotowej decyzji zgodnie z oczekiwaniami stron. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę są, zgodnie z art. 40 ust. 3 PrBud, jedynie podmioty, między którymi dochodzi do przeniesienia decyzji. Należy zatem stanąć na stanowisku, że zmiana inwestora (adresata) decyzji o pozwoleniu na budowę nie stanowi naruszenia prawem chronionych interesów właścicieli nieruchomości, na które może oddziaływać planowana inwestycja. Zatem zmiana adresata decyzji nie może stać się powodem wzruszania wydanej decyzji (tak orz. NSA z 6.12.2001 r., II SA/Kr 76/98, MoP 2002, Nr 19, s. 867).

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

III. Przeniesienie decyzji o wznowieniu robót budowlanych

W ust. 2 komentowanego artykułu ustawodawca wyraźnie określił możliwość przeniesienia także decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, wydanej zgodnie z art. 51 ust. 4 PrBud (zob. komentarz do art. 51 PrBud).

IV. Przeniesienie praw i obowiązków ze zgłoszenia

Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia budowy lub przebudowy, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji administracyjnej. Ustawodawca określił zasady wydania takiej decyzji przenoszącej prawa i obowiązki ze zgłoszenia, zarówno w przypadku budowy jak i przebudowy) analogicznie jak w przypadku decyzji dotyczącej przeniesienia pozwolenia na budowę, nakazując by przepisy ust. 1 i 3 komentowanego artykułu były odpowiednio stosowane.

Zatem należy przyjąć, iż właściwy organ, który przyjął zgłoszenie i nie wniósł sprzeciwu zastosuje odpowiednio ust. 1 oraz 3 i wyda decyzję przenoszącą prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia na inny podmiot, za zgodą którego złożyła pierwotnie zgłoszenie. Dodatkowo osoba, na którą w drodze decyzji będą przeniesione prawa i obowiązki, musi zobowiązać się do spełnienia wszelkich obowiązków wynikających ze zgłoszenia.

Dodatkowo podmiot, na który mają zostać przeniesione prawa i obowiązki ze zgłoszenia musi, zgodnie z wymogami komentowanego artykułu, złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie powinno spełniać wymogi określone w art. 32 ust. 4 pkt 2 PrBud (zob. komentarz do art. 32 PrBud).

Organ, który przyjął zgłoszenie, po spełnieniu opisanych wyżej wymagań, przeniesie prawa i obowiązku wynikające z zawiadomienia zgodnie z oczekiwaniami stron wydając stosowną decyzję administracyjną w tej sprawie. Stronami w postępowaniu o przeniesienie praw i obowiązków ze zgłoszenia, zgodnie z art. 40 ust. 3 PrBud, będą jedynie podmioty, między którymi dochodzi do przeniesienia tychże praw i obowiązków. Wynika to z oczywistego faktu, iż zmiana inwestora korzystającego z praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia nie stanowi naruszenia prawem chronionych interesów właścicieli nieruchomości, na które może oddziaływać planowana inwestycja.

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

II. NABYCIE DZIAŁKI

Jeżeli wydano pozwolenie budowlane, oznacza to że prawdopodobnie działka jest wyłączona z produkcji rolnej. 

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – dalej u.o.g.r.l. wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczanych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 u.o.g.r.l., oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

Natomiast zgodnie z art. 11 ust. 4 u.o.g.r.l. wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wyłączenie nie musi dotyczyć całej powierzchni działki jednak z produkcji rolnej powinna zostać wyłączona dokładnie określona część działki (najlepiej wskazana na załączniku graficznym). Dodatkowo wyłączeniu podlega nie tylko teren pod budynkiem mieszkalnym, ale cały teren, którym objęte jest zamierzenie budowlane, czyli grunt pod drogami wewnętrznymi, miejscami na odpady, itd.

Pojęcie wyłączenia z produkcji zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 11 OchrGruntU i oznacza „rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów”. Nie uważa się natomiast za wyłączenie z produkcji gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli przerwa w rolniczym użytkowaniu tych obiektów jest spowodowana zmianą kierunków produkcji rolniczej i trwa nie dłużej niż 5 lat (szerzej – zob. komentarz do art. 4 pkt 12).

Według utrwalonych poglądów orzecznictwa, „wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną, która świetle art. 11 ust. 1 u.o.g.r.l. nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. W przeciwnym wypadku wyłączenie z produkcji narusza przepisy ustawy” (wyr. WSA w Poznaniu z 16.12.2013 r., II SA/PO 1058/13). Zastrzeżenie to dotyczy jednak wyłącznie przypadków, gdy wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji jest wymagane.

Decyzja w sprawie wyłączenia z produkcji jest wymagana, jeżeli przedmiotem wyłączenia są: grunty leśne, położone w granicach administracyjnych miast lub poza granicami miast, użytki rolne klas I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI – wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, grunty, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 OchrGruntU, tj. grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; grunty pod urządzeniami melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; grunty torfowisk i oczek wodnych; grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Jeżeli zatem przedmiotem wyłączenia są użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie wydaje się decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji. W przypadku gdy postępowanie zostało już wszczęte, właściwy organ umarza postępowanie jako bezprzedmiotowe na podstawie art. 105 § 1 KPA (podobnie WSA w Gdańsku w wyr. z 23.9.2009 r., II SA/GD 153/09,oraz WSA w Gliwicach w wyr. z 21.11.2008 r., II SA/GL 850/08).

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

W odniesieniu do użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego decyzja o ich wyłączeniu z produkcji ma charakter deklaratoryjny, zaś skutek prawny w postaci wyłączenia następuje z dniem rozpoczęcia innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów. Decyzja jedynie potwierdza w takim przypadku zaistniały stan i wywiera skutki ex tunc. Organ nie może odmówić wyłączenia gruntów z produkcji oraz nie nakłada na stronę obowiązków związanych z wyłączeniem. Natomiast dla gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 OchrGruntU, oraz dla gruntów leśnych organ nie ma obowiązku wyrażenia zgody na wyłączenie gruntów z produkcji, a ponadto może nałożyć dodatkowe obowiązki związane z wyłączeniem, m.in. obowiązek zdjęcia i zagospodarowania próchniczej warstwy gleby. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji ma charakter konstytutywny i wywiera skutki ex nunc.

Gdy decyzja o wyłączeniu gruntów stanie się ostateczna, możliwe jest wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Ta kolejność działań prawnych wynika z przepisów OchrGruntU, PlZagospPrzU oraz PrBud. W szczególności zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 PrBud pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim uzyskaniu przez inwestora wymaganych szczególnymi przepisami pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.

Ponadto podkreślić należy, że „postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę oraz postępowanie w przedmiocie wyłączenia gruntów rolnych i leśnych z produkcji rolniczej i leśnej oparte są na odrębnych podstawach prawnomaterialnych oraz prowadzone przez odrębne organy administracji. W związku z tym ewentualne uchybienia w postępowaniu jednego z tych organów nie mogą stanowić podstawy do kwestionowania postępowania oraz rozstrzygnięcia sprawy przez drugi z tych organów” (wyr. NSA z 12.2.2002 r., IV SA 1055/00). Jeżeli jednak „pozwolenie na budowę zostało wydane przed wydaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji, to należy stwierdzić nieważność takiej decyzji, gdyż decyzja ta w sposób oczywisty narusza przepisy o ochronie gruntów rolnych lub leśnych” (wyr. NSA z 14.10.1998 r., IV SA 1627/96, niepubl.).

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link