Nieruchomość nabyta na licytacji – możliwość odroczenia płatności
Stan faktyczny: Chciałabym się dowiedzieć czy w sytuacji gdy brałam udział w licytacji wierzytelności za mieszkanie w spółce mieszkaniowej i gdy wygrałam licytacje na wynajem mieszkania czy jest możliwość odroczenia rozpoczęcia opłaty za czynsz na czas remontu ?
Przedłożone dokumenty: brak
Akty prawne:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296)
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U.2020.0.611 t.j.
Art. 453 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się ze zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.
Jest to instytucja prawna zwana świadczeniem w miejsce wykonania i nie ma ona związku z kwestią licytacji.
Nieruchomość nabyta na licytacji – możliwość odroczenia płatności
Może Pani zatem taki wniosek złożyć. Wykonanie zobowiązania powinno nastąpić przez spełnienie świadczenia określonego w treści zobowiązania. Wierzyciel nie jest zobowiązany do przyjęcia innego świadczenia, nawet jeżeli charakteryzuje się ono zbliżonymi właściwościami lub przedstawia wyższą wartość. Za zgodą wierzyciela może jednak dojść do zmiany przedmiotu świadczenia. Świadczenie w miejsce wypełnienia (datio in solutum) prowadzi do wygaśnięcia zobowiązania z zaspokojeniem wierzyciela.
W takim przypadku między stronami dochodzi do zawarcia umowy – pactum de in solutum dando. Jej strony uzgadniają, że dłużnik spełni świadczenie inne niż określone treścią zobowiązania, wierzyciel zaś takie świadczenie przyjmie. Stąd umowa ta bywa określana jako „umowa o spełnienie świadczenia zastępczego” albo „umowa o świadczenie w miejsce wypełnienia”.
Pactum de in solutum dando nie wymaga zachowania formy szczególnej, chyba że jest ona konieczna ze względu na przedmiot świadczenia. W praktyce umowa ta często dochodzi do skutku per facta concludentia, na skutek przyjęcia przez wierzyciela świadczenia zaoferowanego mu przez dłużnika.
Do umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia mają zastosowanie ogólne przesłanki ważności czynności prawnych (wyr. SN z 20.3.2003 r., III CKN 804/00, Legalis).
Nieruchomość nabyta na licytacji – możliwość odroczenia płatności
Umowa o świadczenie w miejsce wypełnienia ma charakter odpłatny (odmiennie M. Berek, Datio in solutum, s. 667–668), rozporządzający i przysparzający oraz kauzalny (solvendi causa). Por. m.in. wyr. SN z 3.7.2008 r. (IV CSK 149/08, OSNC – Zb. dodatkowy 2009, Nr A, poz. 17).
Znaczenie pojęcia „inne świadczenie” w art. 453 KC budzi pewne wątpliwości w doktrynie. Nie jest wystarczająca „modyfikacja pierwotnego świadczenia”; ustawodawca wymaga elementu nowości (aliud) (tak trafnie m.in. P. Drapała, Świadczenie w miejsce wykonania, s. 30). Nowe świadczenie może przybrać dowolną postać (dare, facere, non facere, pati). W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się szeroki zakres zastosowania tej instytucji, porozumieniem zatem przewidzianym w art. 453 KC można objąć „w zasadzie każde świadczenie” (wyr. SN z 3.7.2008 r., IV CSK 149/08, OSNC – Zb. dodatkowy 2009, Nr A, poz. 17). W praktyce stosunkowo często dłużnik zobowiązuje się przenieść na wierzyciela własność rzeczy w zamian za spełnienie świadczenia pieniężnego, do którego był pierwotnie zobowiązany (M. Pyziak-Szafnicka, w: System PrPryw, t. 6, 2014, s. 1468).
Nieruchomość nabyta na licytacji – możliwość odroczenia płatności
Przykłady zastosowania konstrukcji datio in solutum z praktyki obejmują m.in. przeniesienie własności nieruchomości przez pożyczkobiorcę w celu zwolnienia się z długu wynikającego z umowy pożyczki (wyr. SN z 3.7.2008 r., IV CSK 149/08, OSNC – Zb. dodatkowy 2009, Nr A, poz. 17; por. też post. SN z 19.11.2015 r., IV CSK 9/15, Legalis) czy wręczenie czeku w miejsce zapłaty gotówką (A. Szpunar, O zapłacie dokonanej za pomocą czeku, PS 1993, Nr 3, s. 3 i n.).
Zobowiązanie wygasa tylko wówczas, gdy umowie stron towarzyszy rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika. Sama umowa o zmianie przedmiotu świadczenia może ewentualnie prowadzić do odnowienia (art. 506 KC; por. orz. SN z 20.4.1946 r., C III 934/45, OSN 1948, Nr 2, poz. 32; M. Dworak, Niektóre przypadki, s. 69; odmiennie P. Drapała, Świadczenie w miejsce wykonania, s. 31 i n.). Konstrukcja datio in solutum zakłada, że umowa jest zawierana łącznie ze spełnieniem świadczenia zastępczego, w przypadku zaś świadczeń, których spełnienie trwa przez określony czas – łącznie z przystąpieniem do jego spełnienia przez dłużnika. Odstęp między chwilą jej zawarcia a przystąpieniem do jej realizacji przesuwa rozważania w kierunku rozstrzygnięcia, że należy ją zakwalifikować jako zwykłą zmianę treści zobowiązania lub odnowienie (tak trafnie M. Berek, Datio in solutum, s. 651 i n.).
Tak w orzecznictwie m.in. wyr. SN z 15.9.2005 r. (II CK 68/05, Legalis), zgodnie z którym dopiero spełnienie świadczenia substytucyjnego, będące następstwem umowy o świadczenie w miejsce wykonania, prowadzi do wygaśnięcia pierwotnego zobowiązania w całości lub w części. Samo przystąpienie do wykonania świadczenia zastępczego nie wywołuje skutku w postaci wygaśnięcia zobowiązania, a przystąpienie do wykonania prac nie może mieć żadnego wpływu na bieg odsetek ustawowych.
Nieruchomość nabyta na licytacji – możliwość odroczenia płatności
Podobnie, w ujęciu SA w Warszawie w wyr. z 30.10.2013 r. (I ACa 591/13, Legalis), zwolnienie się z zobowiązania wymaga dwóch elementów, tj. umowy o świadczenie w miejsce wykonania (pactum de in solutum dando) oraz spełnienia na rzecz wierzyciela nowego świadczenia, tzw. świadczenia substytucyjnego.
Skutkiem spełnienia „świadczenia w miejsce wypełnienia” jest wygaśnięcie zobowiązania z zaspokojeniem wierzyciela. Skutek ten nie rozciąga się na ewentualne zobowiązanie wierzyciela jako dłużnika wzajemnego.
Ewentualna nadwyżka wartości świadczenia w miejsce wypełnienia ponad wartość świadczenia pierwotnego podlega zwrotowi na rzecz dłużnika tylko wówczas, gdy strony wyraźnie tak postanowiły (tak trafnie P. Drapała, Świadczenie w miejsce wykonania, s. 33). Z kolei w sytuacji odwrotnej, w której wartość spełnionego świadczenia zastępczego jest niższa od wartości pierwotnego zobowiązania, należy mieć na uwadze reguły określone w art. 451 KC (wyr. SN z 15.9.2005 r., II CK 68/05, Legalis).
Nieruchomość nabyta na licytacji – możliwość odroczenia płatności
Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link