Stan faktyczny: Wynajmowałem mieszkanie wraz z narzeczoną przez rok od X do X. W trakcie najmu uszkodziło się pokrętło przy wannie (do otwierania lub zamykania korka, kręci się nim w prawo lub lewo) poinformowałem o tym ojca właścicielki mieszkania (przy wcześniejszych drobnych problemach gdy zwracałem się do niej mailowo odsyłała mnie do jej ojca bo mieszkał na przeciwko nas). (…) Opłaty za naprawy, najem
Przedłożone dokumenty: umowa najmu
Akty prawne:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)
Zakres usługi najmu określa przede wszystkim Kodeks cywilny. Ogólna zasada zawarta w art. 659 § 1 K.c. wskazuje, że istotą najmu jest oddanie najemcy rzeczy (w tym lokalu) do używania w zamian za co zobowiązuje się on płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz jest zapłatą za korzystanie z wynajętego lokalu. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują w sposób wyraźny innych rozliczeń, jednak w art. 670 § 1 oraz w art. 688(1) § 1 K.c. mowa jest o dodatkowych opłatach należnych od najemcy. Oznacza to, że rozliczenie między stronami najmu może obejmować nie tylko samo wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, ale także inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy.
Dodatkową regulacją normującą umowy najmu lokali jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. Z analizy art. 8a tej ustawy wynika, że najemca osobno płaci czynsz a osobno uiszcza „inne opłaty za używanie lokalu”. W tych innych opłatach mieszczą się także opłaty niezależne od właściciela, do których podwyższania nie stosuje się mechanizmu podwyższania czynszu i opłat dodatkowych.
Opłaty niezależne od właściciela zostały zdefiniowane art. 2 ust. 1 pkt 8 tej ustawy jako opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Są to więc opłaty za media dostarczane do lokalu zajętego przez najemcę.
Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Te obowiązki wynajmującego nie dotyczą jedynie nakładów, które zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego obciążają najemcę.
Odnośnie napraw mieszkania – jak wskazano w umowie, wynajmuąjacego obciążają naprawy zgodnie z przepisami prawa. A niestety, zgodnie z prawem to najemca ponosi koszty napraw np. okien, drzwi, kranów itp.
Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Czyli nie powinien przechowywać lub używać w nich przedmiotów powodujących zagrożenie sanitarne lub inne zagrażające konstrukcji budynku.
Najemca powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemca ma obowiązek dokonywania napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych (płytki), szklanych i innych, okien i drzwi. Ma też obowiązek dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien. Te obowiązki obciążają najemcę. Dodatkowo, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal. Tak więc powinien on zwrócić wynajmującemu lokal odmalowany – jeżeli jest taka potrzeba.
Najemca powinien dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych.
Najemca ma obowiązek dokonywania naprawy i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także poprawiać oberwane gniazdka czy włączniki. Najemcę nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie.
W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania.
Dbanie o prawidłowe działanie systemów związanych z odprowadzeniem ścieków z urządzeń AGD czy umywalki też należy do najemcy. Powinien on dbać o ich drożność, a w razie potrzeby dokonywać napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego. Utrzymanie pionu zbiorczego należy do wynajmującego, a w zasadzie do zarządcy budynku.
Jak z tego wszystkiego wynika, można przyjąć generalną zasadę – to co jest zainstalowane w ścianach to obowiązki wynajmującego, a to co ze ścian wystaje to już utrzymuje najemca.
Co mogą Państwo w chwili obecnej zrobić?
Po pierwsze, mogą Państwo ustalić, że środki odliczone z kaucji przenaczone na pokrycie kranu są zawyżone. Można przesłać pismo do wynajmującego ze wskazaniem innego kranu, który byłby dużo tańszy. W piśmie z wezwaniem do zwrotu cześci odliczonych kosztów, można też wnosić o zwrot pobranych środków na sprzątanie, gdyż takich wydatków w umowie nie przewidziano a lokal został pozostawiony w dobrym stanie (istotne jest co zapisali Państwo w protokole).