Służebność osobista a przekazanie nieruchomości innej osobie

służebność osobista a przekazanie nieruchomości innej osobie

5.12.2019 Służebność osobista a przekazanie nieruchomości innej osobie

Stan faktyczny: Jestem w związku małżeńskim od 2013 roku. Przed ślubem musiałam podpisać umowę rozdzielności majątkowej. Po ślubie mąż ustanowił dla mnie umowę służebności osobistej mieszkania (dom + działka). Teraz chce zapisać cały majątek i również ten dom córce z pierwszego małżeństwa.

Przedłożone dokumenty: intercyza, umowa ustanowienia służebności osobistej, odpis KW

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Służebność osobista jest jednym z praw z zamkniętego katalogu nieograniczonych praw rzeczowych. Jest to prawo do korzystania z cudzej nieruchomości, które ustanawia się na rzecz konkretnej osoby. Na mocy służebności osoba uprawniona może z tej nieruchomości korzystać w określonym zakresie. Zakres ten określa przede wszystkim czynność prawna, która służebność ustanawia (Państwa umowa). W Pani przypadku służebność nie jest niczym ograniczona.

Służebność osobista jest niezbywalna i nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania, wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 297 K.c. do służebności osobistych należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące służebności gruntowych. Odpowiednie stosowanie przepisów oznacza, że niektóre regulacje stosujemy wprost, niektóre ze zmianami, a niektóre w ogóle nie będą miały zastosowania.

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi – jednak należy to wskazać w umowie z właścicielem.

Niestety, właściciel mieszkania obciążonego prawem osobistym mieszkania może to mieszkanie zbyć w każdym czasie. Dokonując sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością właściciel nieruchomości nie musi zabiegać o zgodę na tę czynność osoby mającej służebności.
Zbycie mieszkania następuje łącznie z osobą, która posiada służebność osobistą mieszkania, a więc kupujący mieszkanie, nabędzie je wraz z lokatorem. Właściciel mieszkania obciążonego takim prawem może nieruchomością dowolnie dysponować i sprzedać ją w każdym momencie. Jednakże kupujący nabędzie ją wraz z Panią, i nie będzie on mógł się Pani w żaden sposób pozbyć.

Służebność mieszkania w każdym przypadku powinna być tak wykonywana, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Poniżej odpowiadam na Pani pytania.

Jakie przysługują mi prawa z tytułu tej służebności ?, a w szczególności w razie:
– śmierci męża,
– sprzedaży tej nieruchomości,
– rozwodu,
wymuszanie wyprowadzki przez męża lub nowego właściciela.
W przypadku śmierci męża Pani uprawnienia się nie zmieniają, tak samo w przypadku sprzedaży nieruchomości oraz rozwodu. Co do wymuszenia wyprowadzki – jeżeli taka sytuacja miałaby miejsce, ma Pani prawo do zgłoszenia zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa lub złożenia powództwa windykacyjnego do sądu w celu przywrócenia Pani do posiadania mieszkania, jeżeliby utrudniano Pani do niego wstęp.
Czy mąż/ nowy właściciel może mnie wyrzucić?
Nie. Instytucja służebności ma za zadanie, kolokwialnie mówiąc, zapewnić dach nad głową. Pani prawo do przebywania w mieszkaniu nie może zostać ograniczone (jak wskazano przy poprzednim pytaniu).
Czy nowy właściciel może wynająć tą nieruchomość „razem ze mną”?
Niestety tak. Jednak zazwyczaj nie ma chętnych do wynajmowania takich nieruchomości i potencjalny nabywca będzie zdawać sobie z tego sprawę.

Czy w wypadku mojej śmierci ta służebność wygasa?
Tak
Czy w przypadku, gdy się wyprowadzę ta służebność wygasa automatycznie czy po jakimś czasie? Jakim?
Tak, służebność wygasa po 10 latach jej niewykonywania. Jeżeli Pani opuści mieszkanie i powróci Pani do niego przed upływem tego czasu – służebność będzie nadal Pani przysługiwać.
Jak obliczyć wynagrodzenie/ rekompensatę/ rentę / świadczenie za zniesienie tej służebności? Jakie przepisy mają tu zastosowanie? Jaka jest droga prawna?
Sposobem zniesienia służebności jest jej zniesienie przez sąd za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się dla nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa. Jednocześnie nie jest konieczna dla uprawnionego. Możliwe jest zniesienie służebności osobistej (w tym służebności mieszkania) i zastąpienie jej rentą w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa.

Kodeks cywilny:

Art. 303 [Zamiana na rentę] Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.

Komentowany przepis stanowi, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę, nie przesądzając charakteru tego uprawnienia. Wydaje się, że ustawa kreuje roszczenie o zawarcie umowy, w której w zamian za złożenie przez uprawnionego ze służebności oświadczenia woli o zrzeczeniu się służebności, właściciel nieruchomości obciążonej zobowiąże się do płacenia mu renty. W razie odmowy zawarcia takiej umowy, roszczenie o jej zawarcie może być dochodzone przez właściciela nieruchomości w trybie art. 64 K.c. Z brzmienia przepisu nie wynika bowiem, by kreował on samoistną kompetencję sądu do wydania orzeczenia o charakterze konstytutywnym.

Co do Pani uprawnienia do zamiany służebności na rentę, wskazuję: jak uznano w wyr. SA w Białymstoku z 9.4.2014 r. (I ACa 896/13, Legalis), „w świetle przepisu art. 303 KC prawo podmiotowe do dochodzenia roszczenia o zamianę służebności mieszkania na rentę przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Oznacza to, że z roszczeniem o zamianę służebności osobistej na rentę nie może wystąpić osoba, na rzecz której została ustanowiona służebność osobista”.

Jak wskazano wyżej – legitymacja czynna przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej. W sytuacji gdy to właściciel nieruchomości obciążonej zachowuje się w taki sposób, że utrudnia lub uniemożliwia wykonywanie służebności, uprawniony może skorzystać jedynie z przepisów o ochronie posiadania (art. 343 i 344 K.c.) lub ochronie własności (art. 222 i n. w zw. z art. 251 K.c.). Nie może zaś doprowadzić do zamiany przysługującego jemu prawa na rentę.

Jeżeli jednak ustalą Państwo, że właścicielowi odpowiada renta bardziej niż służebność, nalezy wskazać że zgodnie z art. 903 K.c., przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku. Renta nie musi być zatem wyrażona w pieniądzu, choć z reguły tak właśnie jest. Wysokość (wartość) renty powinna odpowiadać wartości służebności.

Jeśli chodzi o oszacowanie wartości nieruchomości, wartość prawa służebności (gruntowej i osobistej) może być także określona zarówno przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych według wzoru:

WS = CF1 x 1/(1+r) + CF2 x 1/(1+r)2 + (…) + CFt x 1/(1+r)t

w którym:
WS – wartość prawa służebności (gruntowej lub osobistej),
CF – strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego okresu (zwykle roku),
obliczony jako różnica (Wp – Wo)
gdzie:
Wp – wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych w rozumieniu art. 53 K.c.) zastrzeżonych dla posiadacza służebności na czas trwania umowy służebności,
Wo – wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy (m.in. wynikające z umowy służebności). Służebność osobista

1,2,… t – okres trwania umowy służebności (np. lata). W przypadku służebności osobistej należy uwzględnić wiek osoby, na rzecz której ustanowiona ma być służebność (stąd okres trwania służebności dla potrzeb obliczeniowych przyjmujemy jako prawdopodobną długość życia osoby określonej płci i określonego wieku podawaną np. przez GUS),
r – stopa dyskontowa (określona odpowiednio jak w punkcie 2.4.).

Natomiast w świetle art. 13 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r., wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

• w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części;
• w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.

Przytoczony przepis stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości służebności (art. 13 ust. 2), z kolei roczna wartość służebności osobistej jest ustalana w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością.

Natomiast przepis art. 13 ust. 3 ustawy stanowi, że w razie ustanowienia świadczeń na czas życia jednej osoby za podstawę opodatkowania przyjmuje się wartość prawa obliczoną według wieku osoby, z której śmiercią gaśnie zobowiązanie. Wartość wynosi przy wieku:

• do lat 15 – 22-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 15 do 25 – 21-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 25 do 35 – 20-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 35 do 45 – 18-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 45 do 55 – 15-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 55 do 65 – 11-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 65 do 75 – 7,5-krotną wartość świadczenia rocznego,
• powyżej lat 75 do 80 – 5-krotną wartość świadczenia rocznego.

Wysokość służebności oblicza się więc, mnożąc jej roczną wartość przez odpowiedni współczynnik związany z wiekiem osoby, na czas życia której ustanawia się powyższe świadczenie. Ustawodawca nie określił jednak sposobu ustalania rocznej wartości służebności. Zatem aby obliczyć skapitalizowaną wartości ograniczonego prawa rzeczowego należy przyjąć jego roczną wartość w wysokości określonej przez spadkobiercę.

Przy ustalaniu rocznej wartości służebności można także uwzględnić opłaty i koszty związane z eksploatacją mieszkania.
Służebność osobista

Druga sprawa to jakie prawa przysługują mi w razie ewentualnej śmieci męża?
Małżonek pozostający w ustroju rozdzielności majątkowej dziedziczy na tych samych zasadach i w takim samym udziale, jak w sytuacji gdy pomiędzy małżonkami istnieje wspólność małżeńska.
Małżonek pozostający w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej jest uprawniony do dziedziczenia majątku wchodzącego w skład tak zwanego majątku osobistego drugiego małżonka. Możemy przyjąć w uproszczeniu, że dziedziczył będzie majątek, co do którego za życia małżonka nie posiadał żadnych większych uprawnień.
W związku z tym małżonek będzie uprawniony do dziedziczenia majątku osobistego drugiego małżonka na zasadach ogólnych, to jestw częściach równych z dziećmi małżonka (ewentualnie dalszymi zstępnymi dzieci), jednak w wysokości nie mniejszej niż 1/4 udziału w spadku i w wysokości 1/2 udziału w spadku dziedzicząc łącznie z rodzicami małżonka albo rodzicami, rodzeństwem oraz zstępnymi rodzeństwa małżonka.

Co do wydziedziczenia, warunkiem umożliwiającym wyłączenie małżonka od dotrzymania spadku, jest rozwód lub przynajmniej wytoczenie powództwa rozwodowego z żądaniem orzeczenia rozwodu z winy drugiej strony.
Bez znaczenia pozostaje to, kto wytoczył sprawę o rozwód (przyszły spadkodawca czy jego małżonek), a także to, czy żądanie dotyczy stwierdzenia wyłącznej winy małżonka spadkodawcy, czy orzeczenia o rozwodzie z winy obu stron.
Dopóki nie będzie mieć to miejsca, nie może zostać Pani wydziedziczona, chyba że zajdą okoliczności opisane pod przywołanym przepisem kodeksu cywilnego.
Służebność osobista

Art. 940 K.c. ustala, że: „Małżonek jest wyłączony od dziedziczenia, jeżeli spadkodawca wystąpił o orzeczenie rozwodu lub separacji z jego winy, a żądanie to było uzasadnione. Wyłączenie małżonka od dziedziczenia następuje na mocy orzeczenia sądu. Wyłączenia może żądać każdy z pozostałych spadkobierców ustawowych powołanych do dziedziczenia w zbiegu z małżonkiem; termin do wytoczenia powództwa wynosi sześć miesięcy od dnia, w którym spadkobierca dowiedział się o otwarciu spadku, nie więcej jednak niż jeden rok od otwarcia spadku”.

Wydziedziczenie jest możliwe, jeśli taka jest wola spadkodawcy, tylko z następujących przyczyn: gdy dana osoba wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, czyli normami godziwego postępowania (np. stale nadużywa alkoholu, nie podejmuje pracy, żyjąc na cudzy koszt, popełnia przestępstwa), lub gdy dopuściła się wobec spadkodawcy albo najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci, lub gdy uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych (np. nie płaci należnych alimentów, odmawia niezbędnej pomocy). Jeśli nie występuje żadna ze wskazanych przyczyn, można tylko ograniczyć część spadku, jaka przypadłaby Pani wedle reguł dziedziczenia ustawowego (obowiązują one automatycznie, gdy spadkodawca nie spisał ostatniej woli), czyniąc w testamencie spadkobiercami wyłącznie syna. W takim wypadku przysługiwałby Pani zachowek. Wynosi on zasadniczo 1/2 wartości udziału spadkowego (w pieniądzu), mówiąc ogólnie – tego, co przypadłoby uprawnionemu, gdyby nie pomijający go testament.
Uprawniony do zachowku może wystąpić przeciw spadkobiercom o jego wypłatę tylko w ciągu trzech lat, licząc od dnia ogłoszenia testamentu. Potem to roszczenie się przedawnia. Wedle reguł dziedziczenia ustawowego dzieci i małżonek dziedziczą w częściach równych, z tym że część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż 1/4 całości spadku.

Służebność osobista