Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu

Sprzedaż nieruchomości - co wliczamy w koszty uzyskania przychodu

Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu

Stan faktyczny: Kupiłem mieszkanie w lutym 2019 (ok. 50% kredytu i 50% własne środki)- użytkowanie wieczyste. W tym roku przekształciłem mieszkanie na własnościowe korzystając z bonifikaty.  Chciałbym je teraz sprzedać. Interesują mnie szczegóły dot. podatku od sprzedaży nieruchomości i zwolnienia z niego. – Na jakiej podstawie się go wylicza – Co mogę wliczyć jako koszt uzyskania przychodu i jakie podstawy do tego wystarczą – szczególnie aspekt: mebli/kosztów kredytu (odsetki oraz koszt wcześniejszej splaty kredtyu)/kosztów agencji nieruchomosci przy sprzedaży  oraz kosztów przekształcenia z użytkowania wieczystego – Czy przeznaczenie na wlasne cele mieszkaniowe tylko części przychod może zmniejszyć płacony podatek? – Czy i w jakim czasie muszę deklarować, że przeznaczę część/całość przychodu na własne cele mieszkaniowe? Czy mogę po prostu po 3 latach zapłacic podatek jeżeli się jednak nie zdecyduję na przeznaczenie tych środków na ten cel?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

(Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350) Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych („ustawa PIT”)

Zgodnie z ustawą PIT:

Art. 30e. 1. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu

W opisanej sytuacji wydatki mogą pomniejszać zobowiązanie podatkowe na trzech etapach, bowiem zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem a kosztami. Ponadto możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia związanego z własnymi celami mieszkaniowymi. Innymi słowy jedne wydatki pomniejszają przychód, inne stanowią koszt i w ten sposób zmniejszają dochód, a jeszcze inne zalicza się, korzystając ze zwolnienia, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe i poprzez zwiększenie kwoty zwolnionej zmniejszają one dochód.

Przychód z sprzedaży stanowi wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Innymi słowy cenę z umowy pomniejsza się o koszty sprzedaży, co daje wartość przychodu.

Koszty (art. 22 ust. 6c) uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią jedynie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych.

Są to:
udokumentowane koszty nabycia lub
b) udokumentowane koszty wytworzenia,
c) udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w trakcie ich posiadania,

d) zapłacony podatek od spadków i darowizn
W  związku z powyższym za koszty uzyskania przychodu można uznać nabycie nieruchomości (np. zakup gruntu), wybudowanie budynku mieszkalnego na nabytej działce (koszt wytworzenia) oraz ulepszenie, remont, wymiany okien we wzniesionym budynku.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 lutego 2012 roku wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi na pytanie czy małżonkowie ustalając wysokość dochodu do opodatkowania w związku ze sprzedażą nieruchomości – nabytej w 2007 roku –  mogli uwzględnić koszty udokumentowane rachunkiem w kosztach uzyskania przychodu organ uznał, że jest to dopuszczalne rozwiązanie.

Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 października 2011 roku (sygn. akt I SA/Po 467/11) uznał za koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości także opłaty planistyczne oraz koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, również koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych. Proszę jedynie pamiętać, że meble nie związane trwale z mieszkaniem, nie stanowią takich kosztów.

Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu

Zwolnienie od podatku dochodowego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy obejmuje dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Czym są własne cele mieszkaniowe, określa art. 21 w ust. 25, i zgodnie z tym przepisem „za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a”.

Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, które przeznaczone są na cele wskazane w ustawie.

Zwolnienie jest limitowane, zarówno co do czasu, jak i co do wysokości. Nową nieruchomość (budynek mieszkalny, odrębny lokal mieszkalny) lub prawo majątkowe (np. spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego) należy nabyć w ciągu 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie poprzedniej własności – nie musi Pan natomiast wcześniej deklarować tego zamiaru. Dotyczy to również przychodów ze zbycia nieruchomości gruntowej (np. działki) czy też budynków niemieszkalnych i lokali użytkowych.

Według interpretacji Ministra Finansów, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Natomiast w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy PIT wskazano, iż do wydatków powyższych zaliczamy wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego (…).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem jest w tej sytuacji wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 1 ustawy PIT). Podatek jednak pobiera się tu nie od przychodu ale od dochodu (wniosek z art. 30e ust. 1 ustawy PIT). Podstawa opodatkowania jest w tej sytuacji dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, a kosztami uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych (art. 30e ust. 2 ustawy PIT). Kosztami uzyskania przychodu są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c ustawy PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, zwalnia się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Sprzedaż nieruchomości – co wliczamy w koszty uzyskania przychodu