Opublikowano:

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

Stan faktyczny: czy jest możliwość rozwiązania umowy na wyłączność agencyjną (zawarta w lutym 2019 roku) na 12 miesięcy, jeśli do dnia dzisiejszego agencja nie podesłała żadnego klienta i nie kontaktuje się z nami?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121) 

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) 

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

W pierwszej kolejności wskazać należy na art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”.

Z kolei § 2 stanowi, że „jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie powinno być stwierdzone pismem”.

Dodatkowo wskazać należy, że umowa pośrednictwa ma w rzeczywistości charakter umowy-zlecenia, w której Pani jako zlecający powierzacie agencji jako przyjmującemu zlecenie przeprowadzenie określonych czynności.

Dlatego też sięgnąć należy do treści przepisu art. 746 § 1 Kodeksu cywilnego: „dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę”. Ponadto, stosownie do brzmienia § 3, „nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów”.

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

Przechodząc do meritum – jeżeli w umowie znajduje się klauzula np. dotycząca braku możliwości rozwiązania umowy albo przewidująca obowiązek zapłaty  agentowi jeżeli sprzedadzą Państwo nieruchomość bez udziału agenta, jest  ona niedozwolonym postanowieniem umownym i jest wpisana do rejestru klauzul UOKiK. Sąd i Urząd uznają bowiem, że nie można zobowiązać konsumenta do zapłaty prowizji pośrednikowi jeżeli to on samodzielnie znalazł klientów, podczas gdy pośrednik de facto tego nie zrobił, czyli umowy nie wykonał. Prowizja mogłaby zostać narzucona jedynie, gdyby sprzedała Pani nieruchomość klientom wskazanym przez pośrednika lub skorzystała z usług innego pośrednika. Zgodnie z art. 3853 pkt. 22 k.c.: Niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta.

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

Poniżej wskazuję na orzeczenia sądowe i klauzule UOKiK.

Zgodnie ze stanowiskiem, które zajął Sąd Apelacyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. (I ACa 249/09, OSAG 2010, nr 1, poz. 50): uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a u.g.n. w zw. z art. 550 K.c., nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. 

W tym zakresie jasno wypowiedział się Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Po przeprowadzonej w 2015 r. w Łodzi serii kontroli pośredników w wystąpieniu pokontrolnym wyłuszczył swoje poglądy na istotę wyłączności:

Niedopuszczalna jest sytuacja, w której konsument musi zapłacić pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik otrzymywałby bowiem wówczas od konsumenta pełne wynagrodzenie, mimo iż nie podjął się dalszych czynności zmierzających do wykonania umowy. Przywołane przykładowo klauzule umowne stwarzają taką właśnie możliwość, którą jednak należy wykluczyć z uwagi choćby na treść wspomnianego art. 3853 pkt. 22 k.c. Urząd stoi na stanowisku, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie nie pośredniczy – nie można więc mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta.

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?

Pogląd taki utrwalił się również w orzecznictwie innych sądów powszechnych. Dla przykładu, Sąd Rejonowy w Gdyni tak uzasadnił swój wyrok z dnia 29 września 2015 r. (I C 835/15):

W ocenie sądu przyznanie zgodnie z umową wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku zawarcia umowy z nabywcą samodzielnie znalezionym przez zamawiającego (pozwaną), oznaczałoby przyznanie pośrednikowi korzyści za rezultat osiągnięty przez drugą stronę i oznaczałoby obciążenie obowiązkiem zapłaty zamawiającego, czyli pozwaną, za czynności, które sama wykonała. Przyjąć zatem należy, iż wynagrodzenie wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności należy się pośrednikowi tylko wtedy, gdy dojdzie do zawarcia umowy w wyniku starań pośrednika. Klauzula wyłączności nie uprawnia zaś do żądania wynagrodzenia w sytuacji, gdy zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika – tak, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie.

W świetle powyższego należy przesłać do agencji pismo listem poleconym ze wskazaniem na wypowiedzenie umowy oraz podniesieniem zarzutu wprowadzenia do Państwa umowy niedozwolonej klauzuli umownej – o ile taka jest zawarta – w związku z czym, nie ma Pani żadnych zobowiązań finansowych wobec pośrednika. 

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu pism i oświadczeń. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pani zainteresowana naszym wsparciem.

Czy można rozwiązać umowę agencyjna zawartą na wyłączność?