Opublikowano:

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Darowizna w rodzinie a zachowek - jak to się liczy?

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Dotyczy: darowizny

Stan faktyczny: Pytanie: Rodzice sprzedają nieruchomość i chcą kupić dla jednej z córek(mają 2 córki) mieszkanie (druga córka dostała kilkanaście lat temu inną nieruchomość).

W związku z tym mam kilka pytań:

1. czy zakup mieszkania „na córkę”, wiąże się dla niej z podatkiem, nie ma dochodów uzasadniających zakup mieszkania?

2. czy mozna dokonać traksakcji w takiej sekwencji-zakup mieszkania przez rodziców i darowizna dla córki?

3.czy w tej sytuacji ona i rodzice nie zapłacą podatku?

4.czy rodzice kupując mieszkanie, a potem(np. na drugi dzień) darując córce płacą jakieś podatki (5 lat?)

5.czy córka po darowiźnie jest zobowiązana do zapłaty zachowku dla siostry?

6.czy córka płaci podatek od darowizny?

7.wartość sprzedaży nieruchomości wynosi 420 tys.zł, mieszkanie kosztuje ok.270 tys. zł, co z różnicą, czy będzie dla rodziców opodatkowana?

8.jeśli tak, co można zrobić, żeby nie płacić podatku?

9.czy jest inne rozwiązanie umożliwiające przekazanie mieszkania córce bez podatku dla rodziców i córki, z wyjątkiem testamentu?

10.czy rodzice płacą podatek od sprzedaży nieruchomości-jest to gospodarstwo rolne.

Przedłożone dokumenty: brak

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Akty prawne:

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93)
  2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926)
  3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207)

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego.

Córka nie będzie ponosić żadnych kosztów o ile zgłosił darowiznę w terminie 6 miesięcy. Jak stanowi przepis art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych (także własności środków pieniężnych – przyp. aut.) przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Obowiązek podatkowy w przypadku umowy darowizny, która nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (a taką darowizną jest darowizna środków pieniężnych) powstaje z chwilą spełnienia przez darczyńcę przyrzeczonego świadczenia (art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy). Aby darowizna niezależnie od kwoty korzystała ze zwolnienia, każde z obdarowanego rodzeństwa musi złożyć przed upływem pół roku zgłoszenie nabycia (formularz SD-Z2) oraz udokumentować otrzymanie środków pieniężnych na swój rachunek bankowy, rachunek w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym (art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy), nie można zatem przekazać pieniędzy do rąk obdarowanego w gotówce.

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Rodzice mogą nabyć mieszkanie i następnie darować je córce. Natomiast prawidłowo wskazano, że sprzedaż przed upływem 5 lat od zakupu nieruchomości wiąże się zasadniczo z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Dotyczy to jednak sytuacji, w której córka chciałaby sprzedać darowane mieszkanie. Termin ten liczony jest jednak od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jedynie zbycie darowanego mieszkania przed upływem 5 lat byłoby zwolnione z podatku. Jednakże nieodpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wynika to z art. 2 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f, który stanowi, że przepisów ustawy (u.p.d.o.f.) nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn. Tym samym w sytuacji, gdy osoba fizyczna nabyła nieruchomość w wyniku darowizny albo w wyniku odpłatnego nabycia, a następnie chce ją zbyć darowizną, nie podlega opodatkowaniu PIT. Czynność ta jest jednak, co do zasady, opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn, zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r., Nr 93, poz. 768 ze zm.).

W świetle powyższego, wszystkie kwestie podatkowe odpadaja – ani rodzice ani córka nie zapłacą od tych transakcji podatku. Rozumiem także, że sprzedawana przez rodziców nieruchomość, została nabyta przed 5 laty. 

Udzielenie darowizny może spowodować po śmierci darczyńcy powstanie roszczenia o zachowek po stronie jego spadkobierców ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza darowizn nieruchomości, z uwagi na to, że często stanowią znaczący element majątku spadkodawcy.

Odnośnie zachowku wskazuję, co następuje.

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Proszę mieć też na uwadze, że zachowek należny jest w przypadku, gdy spadkodawcy zostawili testament, w którym nie uwzględnili wszystkich spadkobierców. 

W kwestii zachowku lub zwykłego dziedziczenia należy wziąć pod uwagę oprócz art. 991 K.c. także inne przepisy, w szczególności art. 994, 1000 i 1001 K.c.

Według art. 993 K.c.: „przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów ani poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę”.

Jak wynika z powyższego, darowizny na rzecz osób będących spadkobiercami zalicza się na poczet zachowku zawsze, niezależnie ile czasu minęło od poczynienia tej darowizny. 

W świetle powyższego, zachowek będzie należny jedynie jeżeli wartość nieruchomości darowanej wcześniej drugiej córce będzie znacząco niższa. Jeżeli obie nieruchomości będą mieć podobną wartość, nie powstanie roszczenie o zachowek. 

Darowizna w rodzinie a zachowek – jak to się liczy?

Opublikowano:

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

7.04.2020 r. Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Stan faktyczny: Czy jest możliwość wykupu mieszkania  od syna,do którego mam prawo dożywotniej służebności z tytułu wcześniej dokonanej na syna darowizny? Czy wartość mieszkania w momencie sprzedaży uwzględniałaby  wartość  określonej w akcie notarialnym mojej służebności ?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Niestety nie można żądać sprzedaży żadnej nieruchomości, nawet takiej która została darowana. Natomiast może Pani zaproponować zniesienie służebności za wynagrodzeniem lub alternatywnie przedstawić synowi możliwość właśnie wykupu mieszkania. Dodać należy, że nie ma Pani też prawa do żądania zniesienia służebności. Dobrym rozwiązaniem jest złożenie propozycji synowi, ze wskazaniem że dzięki takiej sprzedaży, nie będzie Pani żądać zwrotu nakładów na nieruchomość.

Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297 K.c., zasadnym jest odwołanie się do treści art. 288 K.c., zgodnie z którym – służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291 K.c., zgodnie z którym – jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Przy zakupie nieruchomości, właśnie z wyżej wskazanego powodu, od wartości nieruchomości należy odliczyć wartość służebności.
Co więcej, może Pani obniżyć cenę mieszkania z tytułu poczynionych przez Panią na mieszkanie nakładów.

„Art. 226 § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Art. 227. § 1. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi.
§ 2. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.”

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 kwietnia 1974 r. (II CR 103/74; OSPiKA 1974 r. Nr 11, poz. 235) stwierdził, że dokonując wykładni art. 227 § 2 kodeksu cywilnego należy przyjąć, że właściciel rzeczy (nieruchomości), który chce przyłączone przez posiadacza przedmioty zatrzymać za zwrotem ich wartości i kosztów robocizny, powinien zwrócić posiadaczowi poniesione przez niego koszty w granicach jego zubożenia, np. wydatki na zakup przyłączonych przedmiotów.
Ustanie służebności następuje m.in. wskutek zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:

za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 kodeksu cywilnego). Uważa się, że przepis ten nie dotyczy służebności drogi koniecznej (S. Rudnicki „Prawo…” s. 844),
bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 kodeksu cywilnego (np. gdy nieruchomość władnąca uzyskała dogodny dostęp do drogi publicznej.)

W tym wypadku zniesienie służebności powinno nastąpić za wynagrodzeniem dla Pani. Przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają zniesienie służebności osobistej, przysługujące z tego tytułu wynagrodzenie nie jest jednak odszkodowaniem i podlega opodatkowaniu. Warto więc i to doliczyć do kwoty należnej od dyna.

Natomiast trzeba ponownie podkreślić, że nie może Pani żądać sprzedaży mieszkania – może być to Pani propozycja.

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Opublikowano:

Problem z niezgłoszoną darowizną

problem z niezgłoszoną darowizną

1.03.2020 r. Problem z niezgłoszoną darowizną

Stan faktyczny:

Dzien dobry.    Mam 70 lat . 6 lat temu wrocilam do  Polski po 15-mio letniej  nieobecnosci.  2 lata  temu corka moja mieszkajaca od lat w  USA  przepisala na mnie swoje warszawskie mieszkanie, abym mogla sie nim opiekowac.  Odrazu zameldowalam w nim wnuka studenta na okres 6-ciu lat.  Poniewaz nie  byla mnie dlugo w kraju a corka mieszka za granica nie  zorientowalysmy, ze fakt darowizny od tak bliskiej osoby nalezy zglocic w  urzedzie skarbowym , zwlaszcza prawnik  zalatwiajacy z nami  sprawe darowizny nie poinformowal nas o tym.  Czy w tej sytuacji mam jaka kolwiek szanse na unikniecie podatku a jezeli tak to jak mam postapic ?

Problem z niezgłoszoną darowizną

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93)
  2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926)
  3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207)

Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego.

By ze zwolnienia skorzystać, trzeba nie tylko w terminie 6 miesięcy złożyć druk SD-Z2, ale i udokumentować otrzymanie darowizny.

Problem z niezgłoszoną darowizną

W przypadku niespełnienia warunków zwolnienia, tj. niezłożenia w terminie SD-Z2 lub niepotwierdzenia otrzymania w ww. sposób, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej. Słusznie zatem wskazuje organ, że trzeba złożyć druk SD-3. Do grupy I zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów. Podatek w tej grupie wynosi od progresywnie 3%, 5% i 7%. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku – czyli od nadwyżki ponad 9637 zł – według następującej skali:

  • nadwyżka do 10 278 podatek 3% od tejże nadwyżki;
  • nadwyżka ponad 10 278 zł do 20 556 podatek 308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278 zł;
  • nadwyżka ponad 20 556 zł 822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556 zł.

Dodam , że istnieje i stawka 20% w podatku od spadków i darowizn, ale dotyczy tylko sytuacji wymienionych w art. 15 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn, czyli: nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze darowizny lub polecenia darczyńcy podlega opodatkowaniu według stawki 20%, jeżeli obowiązek podatkowy powstał wskutek powołania się podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w toku czynności sprawdzających, postępowania podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania kontrolnego na okoliczność dokonania tej darowizny, a należny podatek od tego nabycia nie został zapłacony.

Termin 6 miesięcy na zgłoszenie jest nieprzywracany jako termin prawa materialnego, ale zgodnie z art. 4a ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn, jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych po upływie tego terminu, to ze zwolnienia może skorzystać, gdy zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu, oraz uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu. Nie zwalnia to z obowiązku udokumentowania, np. dowodem przekazania na rachunek płatniczy, i jest w praktyce bardzo trudne. Jak bowiem dowieść, że nie wiedziało się X miesięcy, że przelew dotarł na rachunek? Jest to możliwe, np. w przypadku przebywania poza granicami kraju i posiadania rachunku bez dostępu elektronicznego, przebywania w szpitalu itd. W przypadku gdy nie można uprawdopodobnić (czyli niemal dowieść) powyższej okoliczności, pozostaje jedynie wnioskowanie o umorzenie podatku, co jednak zazwyczaj ma niewielkie szanse powodzenia. Jak stanowi Ordynacja podatkowa, organ podatkowy, na wniosek podatnika, może (co do zasady w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym) udzielać ulg w spłacie zobowiązań podatkowych (czyli dotyczy to momentu, gdy zobowiązanie podatkowe już istnieje). Podkreślenia wymaga fakt, że organ może, nigdy nie musi, takiej ulgi udzielić, odbywa się to na wniosek podatnika, w którym wykazać należy istnienie tzw. „ważnego interesu podatnika” (ew. interesu publicznego), jego wykazanie daje więc organowi możliwość udzielenia ulgi, nie zobowiązuje go jednak do jej udzielenia. Czym jest ww. ważny interes, ustawa wprost nie wyjaśnia, przyjmuje się przez pryzmat przykładów z orzecznictwa, iż ważnym interesem jest np. gdyby zapłata (również w drodze egzekucji) spowodowała zagrożenie zdrowia i życia, a niekiedy i pozbawienie tzw. minimum egzystencji. Jak słusznie analizuje P. Borszowski: „Przykładowym uszczegółowieniem ważnego interesu może być zagrożenie egzystencji podatnika, jednakże nie wyczerpuje to »listy sytuacji«. (…) Pojęcie egzystencji nie zostało zdefiniowane w polskim systemie prawnym, należy więc posłużyć się definicjami słownikowymi. Według Słownika języka polskiego, Warszawa 1988, s. 520, pod pojęciem egzystencji należy rozumieć istnienie, byt, życie, warunki życia. Dla celów podatkowych należy raczej przyjąć tę ostatnią wersję. Zagrożenie egzystencji podatnika będzie miało miejsce w takich przypadkach, w których wskutek zapłaty podatku znacznie zmniejszy się poziom życia podatnika i jego rodziny w porównaniu z dotychczasowym. Oczywiście przy takiej interpretacji w lepszej sytuacji będą podmioty o wyższym „poziomie zamożności”. W wyroku NSA z dnia 27 września 1991 r., SA/Wr 817/91 (OSP 1993, z. 9, poz. 176) odniesiono zagrożenie egzystencji podatnika do sytuacji, w której podatnik wskutek poboru podatku spełniałby wymogi do uzyskania świadczeń pomocy społecznej” [Borszowski Paweł i Rutkowski Bogdan. Umorzenie zaległości podatkowej oraz odsetek za zwłokę. Publikacje Elektroniczne ABC].

Inne rozwiązanie to jedynie złożenie SD-3 i wnioskowanie o umorzenie zaległości podatkowej, taki wniosek musiałby być złożony po upływie terminu płatności z decyzji. Przesłanki do umorzenia są w ustawie wymienione dwie – ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym. Interes publiczny w Pani przypadku odpada. Ważny interes podatnika to, jak się przyjmuje, np. zdrowie, życie, zachowanie minimum egzystencji itp.

„Ważny interes podatnika to sytuacja, gdy z powodu nadzwyczajnych, losowych przypadków podatniknie jest w stanie uregulować zaległości podatkowych. Będzie to utrata możliwości zarobkowania, utrata losowa majątku. Interes publiczny to sytuacja, gdy zapłata zaległości podatkowych spowoduje konieczność sięgania przez podatnika do środków pomocy państwa, gdyż nie będzie w stanie zaspokajać swoich potrzeb materialnych” (wyrok NSA z dnia 22 kwietnia 1999 r., sygn. akt SA/Sz 850/98, POP 2000, z. 6, poz. 168).

W Pani przypadku polecam złożenie zeznania SD-3 z tzw. Pismem „czynny żal”. Pismo należy odpowiednio uargumentować. Możliwe, że uda się w ten sposób uniknąć podatku. 

Problem z niezgłoszoną darowizną

Opublikowano:

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem - darowizna czy sprzedaż

23.02.2020 r. Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Stan faktyczny: Proszę o informację o wymogach i możliwościach wykonania transakcji zamiany nieruchomości między rodzeństwem (Siostra i Brat).

Siostra posiada działkę zabudowaną, budowlaną o powierzchni 1300m2 położoną w powiecie X, nabytą w drodze zakupu.

Brat posiada dwie działki rolne w powiecie X, przekazane w ramach darowizny od ojca, powierzchnia każdej z działek to ok 13000m2 (1,3ha) – w sumie ok 2,5ha. Ani siostra ani brat nie są rolnikami

Strony dogadały się odnośnie wartości nieruchomości tak, że nie będzie wymagana dopłata z żadnej strony. 

Proszę o informację odnośnie:

– możliwości wykonania transakcji zamiany w ramach obowiązującego prawa o obrocie gruntami rolnymi 

– podatkach jakie są obligatoryjne przy tego rodzaju transakcji

– wymogach formalnych jakie powinny zostać spełnione

– innych wymogach i ograniczeniach

Przedłożone dokumenty: brak

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803)
  3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
  4. Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)
  5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
  6. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. 
  7. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Najprostszym sposobem i praktycznie bezkosztowym jest darowizna nieruchomości. 

W przypadku działki budowlanej przepisy są proste. Przeniesienie własności obu nieruchomości na osobę bliską wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia umowy darowizny. Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie po stronie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość – a budynki są najczęściej jednymi ze składników gospodarstwa rolnego – wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Osoba bliska nie jest przy tym objęta ustawowym ograniczeniem wielkości nabywanego gospodarstwa. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy może w przypadku osoby bliskiej przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Według kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Z kolei osoba bliska to – w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. 

Przez nabycie nieruchomości rolnej należy – zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Wynika z tego jasno, że dokonanie darowizny nieruchomości rolnej będzie zgodnie z ustawą związane z nabyciem tej nieruchomości, dokonanie darowizny jest bowiem czynnością prawną. Darowizna gospodarstwa rolnego według nowej ustawy o ziemi może więc nastąpić wyłącznie na takich samych zasadach, jak sprzedaż ziemi.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 w zw. z art. 1a pkt 2 ustawy, dodanym do tej ustawy w związku z nowelizacją dokonaną na mocy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – nabywcą nieruchomości rolnej (a więc również obdarowanym) o powierzchni co najmniej 0,3 ha może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny (jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków). Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może zaś przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Zgodnie z art. 2b wskazanego ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każda osoba będąca nabywcą nieruchomości rolnej po 30 kwietnia 2016 roku jest obowiązana prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, przez okres co najmniej 10 lat od dnia stania się właścicielem gruntu. Nie może też jej sprzedać. Od powyższych obowiązków zwolnić może natomiast jedynie sąd, i to wyłącznie gdy zbycie gruntu „wynika z przyczyn losowych, niezależnych”od aktualnie władających ziemią (ust. 3 art. 2b u.k.u.r.).

Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 roku, sygn. akt III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt. 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust.3 tej ustawy”.

A więc, ograniczenia nie dotyczą osób bliskich. Mogą Państwo dokonać darowizn obu nieruchomości.

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.

Koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.

Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.

 Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie należy wskazać, iż została ona uregulowana również w kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”.  

Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.

Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.

Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.n Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Dodać należy, że zamianę nieruchomości poczytuje się jako umowę sprzedaży. Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując – korzystniejsze wydaje się dla Państwa zawarcie umów darowizn.

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Opublikowano:

Zachowek a wcześniejsze darowizny

darowizna, spadek, testament, dziedziczenie, prawnik, adwokat, radca prawny, pomoc prawna, kancelaria prawna, adwokat online, prawnik online, radca prawny online, pomoc prawna online, adwokat przez internet, radca prawny przez internet, obsługa prawna, obsługa prawna online, obsługa prawna przez internet, kancelaria prawna online, kancelaria prawna przez internet,

13.02.2020 r. Zachowek a wcześniejsze darowizny

Stan faktyczny: Moja mama (ojciec nie zyje) jest aktualnie jedyna właścicielka domu oraz lasu. Mam brata i siostrę. Siostra jeszcze za życia ojca dostał w darowiźnie działkę z domem a brat dostała 100 tyś. Zł  (gdy rodzice sprzedali inna działkę połowę kwoty oddali mojemu bratu). Ja aktualnie mieszkam z mamą i nie otrzymałam nic w darowiźnie Ani żadnych pieniędzy. W związku z tym że zarówno mój brat jak i siostra źle traktują moja mamę ona w testamencie notarialnym zapisała dla mnie dom ale nic nie wspomniała o lesie. Czy w związku z tym po śmierci mamy  moje rodzeństwo ma prawo do zachowku jeśli chodzi o las dziedziczymy po 1/3? Czy jest to możliwe że będę musiała spłacić rodzeństwo z siedliska?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy )Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59)

Zachowek a wcześniejsze darowizny

Po pierwsze należy wskazać, że o ile Mama nie wydziedziczy Pani rodzeństwa, będą oni mieli prawo do zachowku z części domowej, a natomiast las będą Państwo dziedziczyć w częściach równych. Natomiast należy wskazać, że i Pani ma prawo do żądania spłaty od rodzeństwa a to z powodu otrzymanych przez nich darowizn.

Darowizna, jako umowa zobowiązaniowa, regulowana jest w art. 888-902 Kodeksu cywilnego. Umowa ta dotyczy tylko i wyłącznie darczyńcy oraz obdarowanego. Ewentualne roszczenia darczyńcy do obdarowanego przechodzą na spadkobierców dopiero po jego śmierci. Zgodnie z art. 893 K.c. darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). W Pani sytuacji jednak takie polecenie nie ma miejsca

Art. 896 K.c. stanowi, że darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Jednak obowiązki alimentacyjne nie są dziedziczne, jest to ściśle stosunek osobisty między konkretnymi osobami, który wygasa z chwilą śmierci jednej ze stron.

Poprzez umowę darowizny, właściciel rzeczy przenosi (obdarowuje) własnością inną osobę. Ta musi darowiznę przyjąć – w przypadku nieruchomości oświadczenie o przyjęciu zarówno jak oświadczenie o darowaniu – musi mieć formę aktu. Oba oświadczenia mogą znaleźć się w jednym akcie (i zazwyczaj ma to miejsce). Jest to umowa nieodpłatna.

Skutkiem umowy jest przeniesienie własności na rzecz obdarowanego. Bez obowiązku świadczenia wzajemnego na rzecz darczyńcy. Niedostatek darczyńcy może jednak spowodować powstanie obowiązku alimentacyjnego po stronie obdarowanego.

Udzielenie darowizny może spowodować po śmierci darczyńcy powstanie roszczenia o zachowek po stronie jego spadkobierców ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza darowizn nieruchomości, z uwagi na to, że często stanowią znaczący element majątku spadkodawcy.

Odnośnie zachowku wskazuję, co następuje. Zachowek a wcześniejsze darowizny

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

W kwestii zachowku należy wziąć pod uwagę oprócz art. 991 K.c. także inne przepisy, w szczególności art. 994, 1000 i 1001 K.c.

Według art. 993 K.c.: „przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów ani poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę”. – w tym miejscu podkreślam, że od tych kwot jakie Pani powinna spłacić odliczy się kwoty już przekazanych darowizn, co możliwe że nawet (w przypadku działki) przewyższa te kwotę i to Pani przysługuje roszczenie. Należy sprawdzić kwoty.

Stosownie do art. 994 § 1 K.c.: „przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku”.

Jak wynika z powyższego, darowizny na rzecz osób będących spadkobiercami (tak jak Pani) zalicza się na poczet zachowku zawsze, niezależnie ile czasu minęło od poczynienia tej darowizny.

Zachowek a wcześniejsze darowizny

Opublikowano:

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

3.10.2019 Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Stan faktyczny: Proszę o informację o wymogach i możliwościach wykonania transakcji zamiany nieruchomości między rodzeństwem (Siostra i Brat).
Siostra posiada działkę zabudowaną, budowlaną o powierzchni 1500m2 położoną w powiecie X, nabytą w drodze zakupu.
Brat posiada dwie działki rolne w powiecie Y, przekazane w ramach darowizny od ojca, powierzchnia każdej z działek to ok 13000m2 (1,3ha) – w sumie ok 2,5ha.
Ani siostra ani brat nie są rolnikami.
Zarówno siostra jak i brat posiadają nieruchomości powyżej 5 lat. Akty własności w postaci aktów notarialnych.
Strony dogadały się odnośnie wartości nieruchomości tak, że nie będzie wymagana dopłata z żadnej strony.
Proszę o informację odnośnie:
– możliwości wykonania transakcji zamiany w ramach obowiązującego prawa o obrocie gruntami rolnymi
– podatkach jakie są obligatoryjne przy tego rodzaju transakcji
– wymogach formalnych jakie powinny zostać spełnione
– innych wymogach i ograniczeniach

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
stawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
stawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Najprostszym sposobem i praktycznie bezkosztowym jest darowizna nieruchomości.

W przypadku działki budowlanej przepisy są proste. Przeniesienie własności obu nieruchomości na osobę bliską wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia umowy darowizny. Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie po stronie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość – a budynki są najczęściej jednymi ze składników gospodarstwa rolnego – wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Osoba bliska nie jest przy tym objęta ustawowym ograniczeniem wielkości nabywanego gospodarstwa. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy może w przypadku osoby bliskiej przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Według kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Z kolei osoba bliska to – w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.
Przez nabycie nieruchomości rolnej należy – zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Wynika z tego jasno, że dokonanie darowizny nieruchomości rolnej będzie zgodnie z ustawą związane z nabyciem tej nieruchomości, dokonanie darowizny jest bowiem czynnością prawną. Darowizna gospodarstwa rolnego według nowej ustawy o ziemi może więc nastąpić wyłącznie na takich samych zasadach, jak sprzedaż ziemi.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 w zw. z art. 1a pkt 2 ustawy, dodanym do tej ustawy w związku z nowelizacją dokonaną na mocy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – nabywcą nieruchomości rolnej (a więc również obdarowanym) o powierzchni co najmniej 0,3 ha może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny (jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków). Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może zaś przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Zgodnie z art. 2b wskazanego ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każda osoba będąca nabywcą nieruchomości rolnej po 30 kwietnia 2016 roku jest obowiązana prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, przez okres co najmniej 10 lat od dnia stania się właścicielem gruntu. Nie może też jej sprzedać. Od powyższych obowiązków zwolnić może natomiast jedynie sąd, i to wyłącznie gdy zbycie gruntu „wynika z przyczyn losowych, niezależnych”od aktualnie władających ziemią (ust. 3 art. 2b u.k.u.r.).

Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 roku, sygn. akt III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt. 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust.3 tej ustawy”.

A więc, ograniczenia nie dotyczą osób bliskich. Mogą Państwo dokonać darowizn obu nieruchomości.

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.
 
Koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.
 
Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych
 
Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.
 Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie należy wskazać, iż została ona uregulowana również w kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”.  
Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.
Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.
 
Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.n Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Dodać należy, że zamianę nieruchomości poczytuje się jako umowę sprzedaży. Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.
Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.
 
Podsumowując – korzystniejsze wydaje się dla Państwa zawarcie umów darowizn.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Opublikowano:

Darowizna gospodarstwa rolnego

Darowizna gospodarstwa rolnego

Darowizna gospodarstwa rolnego

Stan faktyczny: Wraz z narzeczoną dostaniemy działkę rolną w darowiźnie od wujka (brata ojca narzeczonej). Chcielibyśmy jednak aby działka była przepisana na nas obydwoje w proporcjach pół na pół. Jesteśmy świadomi, że będziemy musieli zapłacić podatek od tej darowizny jednak nie wiemy na jakich zasadach ten podatek będzie naliczony biorąc pod uwagę, że narzeczona i ja jesteśmy w różnych grupach podatkowych. Działka będzie wielkości 31 arów. Jest to grunt w I klasie gleby w województwie dolnośląskim powiecie wrocławskim gminie Żórawina.

Akty prawne:

Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207 Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592 Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24 Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników

Darowizna gospodarstwa rolnego

W przypadku gospodarstwa rolnego przekazanie go może nastąpić na podstawie umowy z następcą uregulowanej przepisami ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników (rozdział 7 ustawy, art. 84 i nast.). Umowa ta łączy w sobie cechy umowy darowizny i dożywocia, które uregulowane są w kodeksie cywilnym, ale musimy pamiętać, że przepisy dotyczące tych umów, mimo ich podobieństwa do umowy z następcą nie będą miały tutaj zastosowania. Wszystkie kwestie związane z umową z najemcą są uregulowane w wyżej wskazanej ustawie.
Zgodnie z art. 84 ustawy przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem (współwłaścicielem) gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (następcę) własność (udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie.

Przekazanie gospodarstwa z reguły odbywa się pomiędzy rodzicami, a dziećmi ale nic nie stoi na przeszkodzie aby następcą została osoba, którą nie łączy z właścicielem żaden stopień pokrewieństwa. Ponadto przekazanie gospodarstwa może nastąpić na rzecz kilku osób. Ważne tu jest jedynie, aby następca spełnił kryterium wieku, a więc był młodszy od właściciela o 15 lat i aby jego stan zdrowia pozwalał na podjęcie pracy w gospodarstwie. Nie są wymagane żadne szczególne umiejętności i kwalifikacje.

Przez „nabycie nieruchomości rolnej” należy – zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zwanej dalej „ustawą”) – rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn zwalnia od podatku nabycie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (stanowiącej w chwili nabycia gospodarstwo rolne lub jego cześć – w rozumieniu przepisów o podatku rolnym) lub jej części wraz z częściami składowymi. Nie ma tu wyjątkowo znaczenia stopień pokrewieństwa między spadkodawcą lub darczyńcą a nabywcą. Zwolnione z podatku jest także nabycie praw do wkładów w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub w spółdzielni kółek rolniczych w drodze spadku lub darowizny.

Możliwa jest jeszcze i taka sytuacja, że nabyta nieruchomość nie jest gospodarstwem rolnym ale wejdzie do w skład gospodarstwa rolnego będącego własnością nabywcy – wtedy też zwolnienie przysługuje.

Warunkiem tego zwolnienia jest jednak to, że gospodarstwo rolne będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Rozumiem, że w Pana przypadku mamy do czynienia jedynie z gruntem rolnym, ale poniżej dodatkowo wskazuję co następuje.

Ze zwolnienia tego nie korzystają następujące części tej nieruchomości:
a) budynki mieszkalne,
b) budynki zajęte na cele specjalistycznego chowu i wylęgu drobiu lub specjalistycznej hodowli zwierząt wraz z urządzeniami i ze stadem hodowlanym,
c) urządzenia do prowadzenia upraw specjalnych, jak: szklarnie, inspekty, pieczarkarnie, chłodnie, przechowalnie owoców.

Jeżeli chodzi o budynki mieszkalne, to nie wszystko jest stracone. Skorzystać tu można ze zwolnienia na zasadach ogólnych. Jeśli obdarowany i darczyńca należą do tzw. zerowej grupy pokrewieństwa ( rodzice, dzieci, wnuki, pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha), jak wszystkie inne składniki majątku, takie budynki są w całości zwolnione z podatku i spadkowego, i od darowizn.

Między teściami a zięciem lub synową zwolnienie dotyczy spadku lub darowizny, ale tylko na zasadach ogólnych, określonych w art. 16 ustawy – nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 mkw. powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.

W ramach II grupy pokrewieństwa zwolnienie dotyczy tylko spadku, a w grupie III – przejęcia w drodze dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu lub polecenia testamentowego przez osoby, które sprawowały opiekę nad wymagającym takiej opieki spadkodawcą, na podstawie pisemnej umowy z podpis notarialnie poświadczonym, przez co najmniej dwa lata od dnia poświadczenia podpisów przez notariusza.

Reasumując – o ile otrzymają Państwo jedynie grunty rolne, zwolnienie z podatku dotyczy Państwa obojga.

Darowizna gospodarstwa rolnego

Opublikowano:

Przekazanie własności nieruchomości a spadki, darowizny, umowy dożywocia

spadki, darowizny, umowy dożywocia, nieruchomości, mieszkanie, dom

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

 

Stan faktyczny: 8 lat temu zmarł nasz tato.Przeprowadzilismy postepowanie spadkowe wiekszosc naszego spadku otrzymala mama -żona spadkodawcy ,byl jeszcze jej syn ja jako córka i 2 osoby po zmarlym moim bracie czli wnuczka i wnuk zmarlego.Wszyscy postanowilismy całą nieruchomość wraz z domem przekazać jako darowizne mojemu bratu ,bo to on mieszkal z rodzicami /czli ze zmarlym tatą/i żyjąca do dzisiaj mamą/ma 83 lata/Mam ten akt notarialny i jest to rónieZ umowa darowizny i akt ustanowienia słuzebnosci mieszkania dla mamy-wdowy po zmarlym.To brat mieszkał z nimi i on mial si eopiekowac mamą za te darowiznę .Brat byl żonaty i miał córke i wszyscy razem mieszkali z mamą.Darowizna jest tylko na brata ale nie mieli z zona rozdzielności majatkowe.Teraz właśnie zmarł brat i pozostala mam i żona brata z córka .Ja mieszkam dalej nie z nimi.Od kilku tygodni nikt nie zajmuje siie mamą.Tylko ja biegam do nie bo jeszcze w swoim domu mam córeczke niepełnosprawną.Mama jeszcze po domu sie porusza ale z domu juz nie wyjdzie.Jest juz malo sprawna

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne: 

1. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”, „k.c.”)

2.Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy („KRiO)

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

Zadane pytania:

Kto wg prawa powinien przejąć opieke nad mamą ;czy żona zmarłego i jej córka bo oni razem mieszkają i są spadkoebiercami ?Mają zamiar wystapić o postepowanie spadkowe

Darowizna, jako umowa zobowiązaniowa, regulowana jest w art. 888-902 Kodeksu cywilnego. Umowa ta dotyczy tylko i wyłącznie darczyńcy oraz obdarowanego. Ewentualne roszczenia darczyńcy do obdarowanego przechodzą na spadkobierców dopiero po jego śmierci. Zgodnie z art. 893 K.c. darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). W Pani sytuacji jednak takie polecenie nie ma miejsca

Art. 896 K.c. stanowi, że darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Jednak obowiązki alimentacyjne nie są dziedziczne, jest to ściśle stosunek osobisty między konkretnymi osobami, który wygasa z chwilą śmierci jednej ze stron. 

Bardzo możliwe jest jednak, że przedstawiony stan faktyczny bardziej odpowiada umowie dożywocia niż umowie darowizny.

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

Poprzez umowę darowizny, właściciel rzeczy (w naszym przypadku nieruchomości) przenosi (obdarowuje) własnością inną osobę. Ta musi darowiznę przyjąć – w przypadku nieruchomości oświadczenie o przyjęciu zarówno jak oświadczenie o darowaniu – musi mieć formę aktu. Oba oświadczenia mogą znaleźć się w jednym akcie (i zazwyczaj ma to miejsce). Jest to umowa nieodpłatna.

Skutkiem umowy jest przeniesienie własności na rzecz obdarowanego. Bez obowiązku świadczenia wzajemnego na rzecz darczyńcy. Niedostatek darczyńcy może jednak spowodować powstanie obowiązku alimentacyjnego po stronie obdarowanego.

Jakkolwiek nie stanowi to części umowy darowizny – często obdarowany ustanawia na rzecz darczyńcy służebność osobistą mieszkania. Służebność taka jest dożywotnia i pozwala na korzystanie z darowanego mieszkania (domu).

Udzielenie darowizny może spowodować po śmierci darczyńcy powstanie roszczenia o zachowek po stronie jego spadkobierców ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza darowizn nieruchomości, z uwagi na to, że często stanowią znaczący element majątku spadkodawcy

Dożywocie polega na przekazaniu własności lokalu (lub budynku) mieszkalnego w zamian za  prawo do dożywotniego w nim mieszkania i do opieki, świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości. Jest to umowa odpłatna.

W skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności w zamian za ustanowienie prawa do dożywotniej opieki. Dożywotnik korzysta z takich przywilejów jak:
•prawo do mieszkania,
•swobodny dostęp do mediów,
•prawo opieki,
•prawo do zapewnienia jedzenia, ciepła i ubrań.

Dożywotnik staje się domownikiem zobowiązanego – można napisać, że jest obowiązany wobec niego do takiej opieki jak w stosunku do własnych dzieci. Dożywocie jest prawem obciążającym nieruchomość – ujawnianym w księdze wieczystej. Przysługuje dożywotnio (stąd nazwa) poprzedniemu właścicielowi – lub osobie przez niego wskazanej. Dożywocie jest umową wzajemną, przez przepisy podatkowe traktowaną jak sprzedaż.

Jeśli własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia – przeciwnie niż w przypadku darowizny – nigdy nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. Dożywocie natomiast  darowizną nie jest.

 

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

W myśl artykułu 908 § 1 Kodeksu cywilnego: jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia jest więc prawem majątkowym o charakterze ściśle osobistym. Zgodnie z ugruntowanym poglądem w doktrynie, powiązanie niektórych stosunków cywilnoprawnych z osobistymi interesami, potrzebami, przymiotami jednostki czy oparcie tych stosunków na zaufaniu, powoduje z zasady ich wygaśnięcie z chwilą śmierci podmiotu uprawnionego czy zobowiązanego. Do takich stosunków należy zaliczyć dożywocie, stąd też prawa dożywotnika wygasają wraz z jego śmiercią, a więc nie wchodzą w skład spadku po zmarłym dożywotniku. Artykuł 922 § 2 Kodeksu cywilnego precyzuje: nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Na potwierdzenie powyższego, należy przytoczyć postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r. (II CZ 67/68): „Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika są niezbywalne (art. 912 k.c.) i wygasają wraz z jego śmiercią.”

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, a nabywca wstępuje ex lege w prawa i obowiązki zbywcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1968 r., II CR 236/68). Nieruchomość ta, już od chwili przeniesienia jej własności na zobowiązanego z tytułu prawa dożywocia, należałaby do spadku po zobowiązanym, a nie po dożywotniku, choćby zobowiązany zmarł przed dożywotnikiem. Jeśli wiec własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia, przeciwnie niż w przypadku darowizny, nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. W myśl art. 993 kodeksu cywilnego: przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.

Spadki, darowizny, umowy dożywocia