Opublikowano

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741)
  3. Uchwała Nr XL/256/13 Rady Miejskiej X z dnia X r. w sprawie uchwalenia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy X na lata 2013-2018 (X, dnia X r. Poz. X)

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Po pierwsze należy wskazać, że gminy nie są zobowiązane do sprzedaży lokali komunalnych. Po prostu gmina powinna mieć określoną liczbę mieszkań komunalnych. Z uwagi na uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.) gminy uprawnione są nawet w ogóle nie sprzedawać lokali komunalnych (nie tylko lokali mieszkalnych).

Gminy powinny upubliczniać różne przepisy prawa miejscowego – zarówno dotyczące wynajmowania lokali komunalnych (nie tylko mieszkań socjalnych), ale również sprzedawania ich (jeżeli przewidziano ich sprzedaż). Jeżeli określone nieruchomości lub lokale (w tym mieszkalne) są przez gminy wyznaczone do sprzedaży, to powinno się tego dokonywać zgodnie z wymogami prawa – w tym aktów prawa miejscowego (zazwyczaj chodzi o uchwały rad gmin). A więc mamy tu do czynienia, jak Pan słusznie wskazał z uchwałą z 2014 r. Ta powinna Pana obowiązywać, gdyż wtedy złożył Pan wniosek. Odnoszenie do Pana sprawy uchwały z 2015 r. jest działaniem niezgodnym z prawem. 

Zgodnie z art. 34 ust. 1 punkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony […]”. 

Przepis art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje w szczególności prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Generalnie należy przyjąć, że zbywanie nieruchomości obejmuje każdy przypadek przeniesienia prawa własności bądź przeniesienia lub ustanowienia użytkowania wieczystego. 

Pierwszeństwo to mają w pierwszej kolejności osoby, którym przysługuje na podstawie niniejszej ustawy lub przepisów szczególnych roszczenie o nabycie nieruchomości. Roszczenie o nabycie nieruchomości dotyczy w szczególności osób spełniających warunki zawarte w wielu przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności w przepisach przejściowych do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Osobami objętymi pierwszeństwem w nabyciu nieruchomości są najemcy lokali mieszkalnych w sytuacji, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Wskazać przy tym należy, że w pierwotnej wersji ustawy osobami, którym przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, byli jedynie najemcy, z którymi najem nawiązany został przed dniem 12.11.1994 r. na podstawie decyzji administracyjnej. Przepis we wskazanym brzmieniu został uznany za sprzeczny z Konstytucją RP w wyr. TK z 21.9.1999 r. (K 6/98, OTK 1999, Nr 6, poz. 117). Najemcą jest bądź osoba będąca stroną umowy najmu, bądź małżonek takiej osoby, który na podstawie art. 6801 KC stał się najemcą, mimo iż nie był stroną umowy najmu.

Ponadto w stosunek najmu można wstąpić na podstawie art. 691 § 1 KC oraz na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów prawa. W pewnym okresie – pomiędzy wejściem w życie ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) a zmianą tej ustawy na mocy ustawy z 21.8.1997 r. – najem lokalu mieszkalnego można też było dziedziczyć. Zgodnie z post. SN z 11.9.2003 r. (III CZP 49/03, OSNC 2004, Nr 10, poz. 168), nie jest możliwe skorzystanie z takiego pierwszeństwa w nabyciu na podstawie udzielonego przez najemcę, niegasnącego w chwili śmierci, pełnomocnictwa do nabycia lokalu w wypadku, gdy dojdzie do śmierci najemcy. Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest dopuszczalne zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu poszczególnych lokali przez ich najemców.

Stwierdzić należy, iż kwestia skutków prawnych sprzedaży dokonanej z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu prowadzi do rozbieżności w orzecznictwie. W szczególności orzeczenia sądów cywilnych wskazują, iż brak jest sankcji nieważności czynności podjętej z naruszeniem prawa do pierwszeństwa w nabyciu. I tak np.: wyr. SN z 7.3.2003 r. (IV CKN 1842/00, OSNC 2004, Nr 5, poz. 84), w którym SN stwierdził: „Umowa zbycia lokalu mieszkalnego zawarta z naruszeniem pierwszeństwa określonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest nieważna”. Podobne stanowisko zajął SN również w wyr. z 25.3.2004 r. (II CK 268/03, Legalis), w którym z treści art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami SN wywiódł, iż naruszenie uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu podlega sankcji odszkodowawczej.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Rozważenia wymaga także możliwość powództwa o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną w stosunku do osoby korzystającej z pierwszeństwa w nabyciu opartego na treści art. 59 KC. Wskazać należy, iż SN w uzasadnieniu powołanego wyżej wyr. z 7.3.2003 r. odniósł się do tej kwestii, przyjmując, iż odpowiedzialność odszkodowawcza z art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter jedynej sankcji w wypadku naruszenia prawa pierwszeństwa i uznał, że nie ma możliwości kwestionowania takiej czynności na podstawie art. 59 KC.

Najemcom lokali mieszkalnych na czas nieoznaczony, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu, doręcza się zawiadomienie w formie pisemnej o przeznaczeniu nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, do zbycia. Zawiadomienie takie powinno określać termin, nie krótszy niż 21 dni, w którym osoba uprawniona ma prawo do złożenia wniosku o nabycie lokalu mieszkalnego. Zawiadomienie takie powinno w szczególności określać w sposób precyzyjny nieruchomość (lokale mieszkalne) przeznaczoną do zbycia, a ponadto formę zbycia (sprzedaż nieruchomości lub oddanie w użytkowanie wieczyste). Do doręczeń stosuje się przepisy KPA. Tym samym doręczenie może zostać dokonane przez pocztę, przez pracowników organu bądź też przez inne upoważnione do doręczenia przesyłek osoby lub organy. Ze względu na pisemną formę zawiadomienia nie jest możliwe dokonanie doręczenia w trybie art. 391 § 1 KPA, za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej. Za skuteczne doręczenie będzie uznane doręczenie do rąk dorosłego domownika, sąsiada lub dozorcy domu, w trybie art. 43 KPA, oraz pozostawienie przesyłki w aktach sprawy w wypadku jej niepodjęcia przy zastosowaniu trybu z art. 44 KPA.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Realizacja prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości odbywa się poprzez oświadczenie, iż osoby, którym przysługuje pierwszeństwo, wyrażają zgodę na cenę określoną w ustawie. Oświadczenie takie jest podstawą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Warunki takiej umowy, takie jak np. terminy płatności, podlegają ustaleniu w toku rokowań, o jakich mowa w treści art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Złożenie przez osobę uprawnioną w zakresie prawa pierwszeństwa, po doręczeniu jej zawiadomienia o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia, oświadczenia wyrażającego zgodę na cenę określoną w ustawie prowadzi do powstania roszczenia o nabycie nieruchomości. Gdyby po dokonaniu takiej czynności podmiot, który zamierzał dokonać zbycia nieruchomości, uchylał się od zawarcia umowy, osoba uprawniona może złożyć powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Samo uprawnienie do pierwszeństwa w nabyciu, w wypadku braku po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego woli zbywania nieruchomości, nie daje podstaw do wytoczenia powództwa o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Brak roszczenia o nabycie osoby uprawnionej do pierwszeństwa w nabyciu przy braku przeznaczenia nieruchomości do zbycia potwierdził SN w wyr. z 12.3.2003 r. (III CKN 857/00, Legalis) oraz NSA w wyr. z 13.8.1998 r. (I SA 485/98, Legalis). W Pana przypadku wola zbycia została przez gminę wyrażona, więc ma Pan takie uprawnienie. 

W świetle powyższego – doradzam w pierwszej kolejności skierować pismo do ZNM z informacją o tym, że postępowanie zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów, a ponadto przysługuje Panu roszczenie wskazane powyżej. Jeżeli pismo będzie nieskuteczne, może Pan skierować pozew do sądu o zawarcie umowy (złożenie oświadczenia woli). Co prawda, gmina może spróbować podnieść zarzut przedawnienia – niestety działa Pan po kilku latach, ale jednak mamy także argument związany z zastosowaniem do Pana osoby niewłaściwej uchwały.

W tym miejscu informujemy, że serwis prawnikonline24 – Kancelaria Legal Arts – świadczy pomoc przy sporządzaniu pism i pozwów.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link