Opublikowano:

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty - czy jest to zgodne z przepisami?

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

Stan faktyczny: Chciałabym uzyskać poradę prawną dotyczącą funduszu remontowego we Wspólnocie mieszkaniowej. Jestem właścicielką mieszkania w X. Pod koniec roku Zarząd Nieruchomości podjął uchwałę o zainstalowaniu we wszystkich mieszkaniach rolet zewnętrznych. Środki na ten cel miałyby pochodzić ze środków zgromadzonych na koncie funduszu remontowego wspólnoty. Uchwała została zaakceptowana większością głosów przy 1 sprzeciwie. Mam następujące wątpliwości – wg mnie okna i ich wyposażanie, nie stanowią części wspólnych nieruchomości, a własność prywatną więc nie można ze środków zgromadzonych na remonty i usuwanie bieżących usterek części wspólnej wykorzystać na remont części prywatnej. Zarząd widząc mój sprzeciw nie poinformował mnie, jako właścicielki, o tym, że podjęta została uchwała oraz z jaką datą – dowiedziałam się o tym przez przypadek. Proszę o interpretację czy pieniędzmi zgromadzonymi na funduszu remontowym można dowolnie dysponować – przegłosowując ustawę większością głosów? Czy Zarząd wspólnoty miał prawo nie informować mnie o podjętej uchwale? Czy taką uchwałę można zaskarżyć i czy jest sens takiej skargi skoro została przegłosowana większością głosów.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93),
  2. Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 

Na wstępie należy podkreślić czym jest fundusz remontowy. Co do zasady fundusz remontowy służy realizacji remontów a nie inwestycji. Jedynym dopuszczalnym odstępstwem jest uprawnienie wspólnoty do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

W świetle powyższego należy wskazać, że środki z funduszu muszą być przeznaczane na remonty a ewentualnie na utrzymanie części wspólnych – czyli nie na instalację rolet, gdyż są to części prywatne – jak Pani słusznie wskazała. Jeśli drzwi lub okna służą do użytku jedynie jednego właściciela, to nie można ich zakwalifikować do nieruchomości wspólnych, zatem wspólnota mieszkaniowa nie ponosi za nie odpowiedzialności. Mimo że są one osadzone w ścianach nośnych, nie stanowią elementów konstrukcyjnych i są traktowane jako urządzenia.

Uchwałę można zatem skutecznie zaskarżyć. 

Poniżej omawiam mechanizmy działania funduszu remontowego.

Na wstępie należy wskazać, że każda wspólnota mieszkaniowa powinna posiadać zarząd lub zarządcę, aby była efektywnie zarządzana i utrzymywana. Ponadto jeśli wspólnota składa się z więcej niż siedmiu lokali to zgodnie z Ustawą o własności lokali jest zobowiązana wyznaczyć swój zarząd.  Zarząd wspólnoty jest organem, w skład którego wchodzą najczęściej przedstawiciele właścicieli lokali w danej wspólnocie (tak zwany zarząd właścicielski). Jednak może być również tak, że zarząd tworzą osoby z zewnątrz (spoza wspólnoty). Zarząd może zostać również zlecony na podstawie art. 18 UWL i w takim przypadku mamy do czynienia z zarządem powierzonym.

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

Z treści art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 UWL wynika jednoznacznie, że każdy właściciel wyodrębnionego lokalu ponosi koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 cytowanej ustawy, przy czym pokrywanie ich w ciągu roku obrachunkowego odbywa się poprzez uiszczanie zaliczek w terminie określonym ustawą, a więc z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

Ewentualne ustanowienie zarządcy wyklucza funkcjonowanie zarządu w danej wspólnocie mieszkaniowej. Albo zarząd – albo zarządca. W praktyce zdarza się nadużywanie określenia „zarządca”; tak tytułują się administratorzy – zwłaszcza w przypadku symbiozy między zarządem a samozwańczym zarządcą. Zachęcam do dokładnego sprawdzenia stanu prawnego. To może się bardzo przydać na przykład przy wnioskowaniu o zmianę sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

Samodzielnie nie można zwolnić się z obowiązku płacenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nawet „tylko” na fundusz remontowy. Uchwała w takiej sprawie (np. o zmniejszeniu zaliczek na fundusz remontowy) powinna zostać przegłosowana (podczas zebrania lub przez zbieranie podpisów pod projektem uchwały). Ewentualne braki we wpłatach mogą – zwłaszcza w sytuacji sporu – wiązać się z problemami. Po co narażać się na doliczanie odsetek za zwłokę, a zwłaszcza na pozwanie – zapewne w postępowaniu upominawczym? Złośliwość – zdarzająca się przecież (nie tylko we wspólnotach mieszkaniowych) – może skutkować pozwaniem o nawet niewielką kwotę; niekiedy koszty obsługi prawnej mogą przewyższać wartość zobowiązania. Po co – tytułem przykładu – płacić 100 złotych zaległości oraz 400 złotych kosztów sądowych i kosztów obsługi prawnej? Moim zdaniem warto rozważyć inne rozwiązania, zwłaszcza doprowadzenie do „zmiany warty” w danej wspólnocie mieszkaniowej.

Pierwszy kwartał to – stosownie do artykułu 30 UWL – typowy okres zwoływania zebrań ogółu właścicieli we wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza w większych wspólnotach). Od sytuacji oraz związanej z tym taktyki postępowania zależy, czy Państwo  jako współwłaściciel zaproponuje wcześniej (na piśmie i za pokwitowaniem przyjęcia pisma) zmiany w porządku zebrania, czy też wniosek złożą Państwo na początku zebrania (przed przegłosowaniem porządku obrad). Zapewne nic nie stoi na przeszkodzie wcześniejszemu porozumieniu się z sąsiadami i zaproponowaniu nowego składu zarządu danej wspólnoty (jeśli zarząd może w niej funkcjonować) albo zaproponowaniu zawarcia (w formie aktu notarialnego) umowy w sprawie zarządzania sprawami wspólnoty mieszkaniowej.

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

Nieruchomość wspólna jest przedmiotem współwłasności (art. 195 i następne K.c.). Wobec tego trudno jest oczekiwać jakichś – zwłaszcza podejmowanych z urzędu – czynności kontrolnych ze strony podmiotów zewnętrznych. Każdy współwłaściciel jest uprawniony żądać zdania sprawozdania z zarządzania również jego majątkiem. Jak w każdej ważniejszej sprawie warto dbać o dowody – pisma warto składać (np. w administracji) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (np. z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru). Bez podjęcia czynności kontrolnych wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej może być trudne występowanie do organów władzy publicznej, choćby do organów ścigania (z powiadomieniem o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, np. w zajmowaniu się sprawami majątkowymi innej osoby) lub do sądu cywilnego. Dobry kontakt z innymi współwłaścicielami może ułatwić przeprowadzenie zmian, np. ustanowienie nowego składu zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście w grę może wchodzić zaskarżanie uchwał (art. 25 ustawy o własności lokali) lub wystąpienie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie artykułu 26 ustawy o własności lokali:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat”.

Sama konstrukcja prawna wspólnot mieszkaniowych jest niedoprecyzowana. Żaden przepis nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej podmiotowości prawnej. Trudno więc mówić o osobowości prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Jednak może ona pozywać i być pozywana, więc jakieś przejawy podmiotowości prawnej ma. Według artykułu 14 UWL koszty remontów są składnikiem kosztów pokrywanych przez właścicieli lokali. Dlatego w wielu wspólnotach mieszkaniowych, zwłaszcza większych, tworzy się fundusze celowe (np. fundusz remontowy). Jest to rozsądne rozwiązanie – brak funduszu remontowego mógłby stanowić problem dla osób z mniejszymi dochodami w przypadku poważniejszej awarii, większej naprawy, a zwłaszcza modernizacji. Nie ma „odgórnej czapy” – co warto uzmysłowić współwłaścicielom – więc można podejmować we wspólnotach różne decyzje, w tym dotyczące funduszu remontowego (np. ustalanie wysokości zaliczek, decydowanie o wydatkowaniu środków z tego funduszu). Można, najlepiej uchwałą, zobowiązać zarząd wspólnoty mieszkaniowej do zamieszczenia ogłoszenia o zbieraniu ofert od potencjalnych wykonawców określonych rodzajów prac. Wniosek o rozliczenie (dokładne) lub wniosek o stosowne obniżenie zaliczek na fundusz remontowy mogłyby się przydać.

Jeżeli uchwała jest dla Państwa nie do przyjęcia, pozostaje zatem jej zaskarżenie do sądu lub zawnioskowanie o powołanie przez sąd zarządcy przymusowego lub dostarczenie współwłaścicielom tekstu ustawy o własności lokali, żeby współwłaściciele mieli szanse poznać swe uprawnienia.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 (Kancelaria Legal Arts) świadczy pomoc w sporządzaniu odwołań od uchwał lub skarg na uchwały do sądu zarówno w imieniu Klientów za pełnomocnictwem jak i dla Klientów do samodzielnego wysłania. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pani zainteresowana naszym wsparciem.

Instalacja rolet zewnętrznych z funduszu remontowego wspólnoty – czy jest to zgodne z przepisami?

Jeżeli chcieliby Państwo zadać pytania własne, należy kliknać w ten link