Opublikowano:

Co zrobić gdy najemca wystawi fakturę za czas przestoju w galerii handlowej?

Co zrobić gdy najemca wystawi fakturę za czas przestoju w galerii handlowej?

Co zrobić gdy najemca wystawi fakturę za czas przestoju w galerii handlowej? Jeżeli interesuje Cię ten temat możesz zadać pytanie tu

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych Dz.U. 2020 poz. 374
  3. Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw Dz.U. 2020 poz 568 (ustawa 2)
  4. Rozporządzenie RM z dnia 4 kwietnia 2020 r.sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii Dz.U. 2020 Poz. 792
  5. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii Dz.U. 2020 poz. 1972 (rozporządzenie 2)
  6. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037)

Zgodnie z rozporządzeniem 2:

§ 7. 5. Do dnia 29 listopada 2020 r. w obiektach handlowych lub usługowych, w tym parkach handlowych, o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2000 m2 ustanawia się zakaz:

  1. handlu detalicznego właścicielom lub najemcom powierzchni handlowej, z wyłączeniem właścicieli lub najemców,  (…)

Co zrobić gdy najemca wystawi fakturę za czas przestoju w galerii handlowej?

Zgodnie z ustawą:

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

W Państwa sprawie kluczowe jest złożenie oświadczenia woli – nie ma przy tym znaczenia okres obowiązywania umowy oraz to czy oświadczenie woli i przedłużenie najmu zostanie przez wynajmującego przyjęte i zaakceptowane. W rozporządzeniu nie ma bowiem mowy a jakiejkolwiek czynności wynajmującego – akceptacji lub odrzuceniu oświadczenia. 

Co zrobić gdy najemca wystawi fakturę za czas przestoju w galerii handlowej?

W świetle powyższego doradzam sporządzenie wezwania skierowanego do wynajmującego z  podkreśleniem na złożenie oświadczenia woli o zamiarze kontynuowania najmu, zgodnie z przepisami ze wskazaniem na odpowiedzialność odszkodowawczą wynajmującego w przypadku poniesienia przez Pana szkody w postaci obowiązku zapłaty czynszu. 

Nadto, od wykonywania umowy najmu powierzchni może czasowo powstrzymać się zarówno najemca, jak i wynajmujący. Według polskiego prawa, taka sytuacja może się wydarzyć, gdy występuje tzw. siła wyższa, a także w przypadku wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków pomiędzy stronami umowy. Wystąpienie epidemii wirusa i związane z tym niebezpieczeństwa muszą być oceniane odrębnie dla każdego przypadku. Nie zawsze zagrożenie związane z koronawirusem będzie pozwalało na niewykonywanie obowiązującej umowy. W związku z tym niezbędna może okazać się pogłębiona analiza prawna danej sytuacji.

Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa umów, w przypadku niewykonania umowy, strona, która nie wywiąże się z umowy, jest zobowiązana do naprawienia szkody. Odpowiedzialność za wyrządzoną szkodę może być wyłączona jednak w przypadku, gdy szkoda wynikła z wystąpienia siły wyższej – zgodnie z kodeksem cywilnym. Pojęcie to nie jest zdefiniowane w przepisach, a jego znaczenie zostało wypracowana przez orzecznictwo, w którym przyjmuje się, że siła wyższa to zdarzenie:

1. zewnętrzne,

2. niemożliwe (lub bardzo trudne) do przewidzenia,

3. skutkom którego nie sposób było zapobiec.

Epidemia koronawirusa może kwalifikować się jako siła wyższa i w pewnych przypadkach może zwalniać od odpowiedzialności za niewykonanie umowy.

Przenosząc to na kwestię obowiązywania umowy najmu powierzchni sklepowych należy przyjąć, że ze względu na siłę wyższą możliwe będzie uchylenie się od skutków niewykonywania umowy najmu. Oznacza to, że w przypadku zagrożenia koronawirusem, wynajmujący będzie miał prawo do niewpuszczenia najemcy i jego pracowników do lokalu.  Musi jednak istnieć wysokie ryzyko zarażenia dużej grupy osób niebezpiecznym wirusem. To samo działa w drugą stronę – tj. również najemca może w przypadkach realnego zagrożenia epidemią powołać się na siłę wyższą i w związku z tym odmówić opłacenia czynszu najmu – w tym przejawia się bezzasadność roszczenia wynajmującego za miesiąc listopad. Każdy przypadek wymagać będzie jednak szczegółowej osobnej analizy – zagrożenie powinno być obiektywne i realne, a szkoda którą w takiej sytuacji poniesie druga strona wynikać musi bezpośrednio z wystąpienia ryzyka zarażenia koronawirusem.

Wystąpienie koronawirusa może uzasadniać także domaganie się przez strony obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy najmu. Takie żądanie jest możliwe ze względu na nadzwyczajną zmianę stosunków połączoną z nadmiernymi trudnościami lub grożącą stronom rażącą stratą. Warunkiem jest, żeby strony danej umowy nie były w stanie przewidzieć takiej nadzwyczajnej zmiany stosunków przy zawarciu umowy. Takie żądanie wymaga wszczęcia procesu sądowego, gdyż tylko sąd może orzec o innym sposobie wykonania umowy (np. zmianie wysokości czynszu) lub o jej rozwiązaniu.