Zabudowa działki obciążonej służebnością
Nasza firma jest użytkownikiem (trwały zarząd) zabudowanej nieruchomości w centrum miasta. Jeszcze w 1980 r. ówczesny właściciel (Gmina) na naszą rzecz ustanowiła prawo bezpłatnej służebności przechodu i przejazdu po terenie sąsiedniej niezabudowanej działki (obecnie własność osoby fizycznej) pasem szer. 5,75 m. Przejazd odbywa się po istniejącej od wielu lat drodze brukowej i stanowi dla nas jedyny dostęp do drogi publicznej.
Zarówno w chwil ustanawiania służebności, jak i do chwili obecnej sąsiednia działka obciążona służebnością była niezabudowana, tym samym nad pasem drogi służebnej nie było i nie ma żadnych zabudowań.
Aktualny właściciel działki obciążonej służebnością zamierza budować kamienicę (prawomocne pozwolenie) i nad drogą nadwiesić 3 kondygnacje (wysokość pozostawionego prześwitu wynosi 4m). Droga w dalszym ciągu będzie pełnić swoją funkcję komunikacyjną.
Czytałam wpis w KW, w którym ustanowiono służebność drogową z dopuszczalnością budowy nadwieszeń nad częścią obszaru nieruchomości, stąd wnioskuję, że nadbudowa bez takiego zapisu jest niedopuszczalna.
Moje pytanie brzmi:
czy dopuszczalna jest budowa nadwieszeń nad drogą służebną, jeżeli w trakcie ustanawiania służebności nad drogą nie było zabudowań?
Przedłożone dokumenty: brak
Akty prawne:
(Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”)
Zabudowa działki obciążonej służebnością
Służebności zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego:
Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest więc każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. To jest bowiem cel ustanowienia służebności. Inne względy nie mogą decydować o ustanowieniu służebności gruntowej. Kryterium kreacji służebności gruntowej jest zawsze interes ekonomiczny właściciela nieruchomości władnącej, ewentualnie, zwłaszcza w zakresie służebności osobistych, ich funkcja alimentacyjna.
Zakres służebności, w szczególności uprawnień przysługujących nieruchomości władnącej (uprawnionemu), nie jest wyznaczony przepisami prawa. Służebności to różnorodne rozwiązania praktyczne umożliwiające lub ułatwiające uprawnionemu korzystanie z nieruchomości. Nie da się wyróżnić w zamkniętej liście wszystkich możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań. Z tego powodu ustawodawca wskazuje, że w braku innych danych zakres służebności powinien być wyznaczony według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Posłużenie się klauzulą generalną jest uzasadnione i umożliwia dowolne kształtowanie sytuacji prawnej stron przy uwzględnieniu interesów obu pomiotów. Również z użyciem klauzuli generalnej ograniczone jest swobodne regulowanie pozycji prawnej uprawnionego i zobowiązanego. Ustalając więc zakres służebności, przyjąć należy akceptowane obiektywnie sposoby korzystania z cudzej rzeczy, przydatne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego wykonywania prawa własności. Ograniczeniem powinny być zasady współżycia społecznego i istniejące miejscowo zwyczaje (ustalone praktyki postępowania w danej grupie społecznej, które zostały potwierdzone określonym okresem stosowania i zyskały akceptację grupy). Zakres wykonywania służebności powinien być wskazany w umowie, orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, na podstawie których dochodzi do jej ustanowienia. Reguła wskazana w art. 287 ma charakter pomocniczy. Uzupełnia treść czynności prawnej ustanawiającej służebność, z której powinny wynikać jej elementy istotne.
Znajdzie ona zastosowanie przede wszystkim w tych wypadkach, gdy z aktu kreującego służebność jasno nie wynika sposób jej wykonywania, a także wówczas, kiedy na skutek upływu czasu i zmiany warunków modyfikacji będą musiały ulec także zakres i metoda wykonywania służebności. Dzięki zastosowaniu art. 287 nie będzie musiało dojść do zmiany źródła powstania służebności. Za pomocą wskazanych w nim reguł nastąpi ustalenie nowego kształtu tej instytucji. W razie sporu i braku ustalenia zakresu i sposobu wykorzystania służebności pozostanie stronom, na podstawie art. 291, droga sądowa.
Ustalenie zakresu i sposobu wykonywania służebności wynikać jednak powinno z treści aktu kreującego służebność. Umowa (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) powinna wskazywać w sposób szczegółowy zakres i sposób wykonywania służebności. Klauzule, do których odwołuje się art. 287, są podstawą do ustalenia konkretnego zakresu i sposobu wykonywania służebności.
Mimo ogólnej klauzuli wskazanej w art. 287 wykonywanie służebności gruntowej powinno następować w sposób najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288). Reguły wskazanej w art. 287 nie można więc traktować samodzielnie. Jest ona ograniczona innymi przepisami Kodeksu cywilnego, m.in. art. 288. Również w zakresie zmiany treści służebności w czasie jej trwania (art. 291), a także roszczeń związanych z jej unicestwieniem.
Korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością. Okoliczność więc, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty obciążone służebnością, nie może być uważana za rozszerzenie służebności. To samo odnieść należy do sytuacji, kiedy uprawniony korzysta z drogi łączącej go z drogą publiczną dla dojazdu do gruntów dzierżawionych, leżących przy drodze publicznej lub dalej.
Zastosowanie art. 287. Art. 287 i 288 dotyczą w zasadzie wykonywania służebności, zatem nie mogą być naruszone w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej.
Zabudowa działki obciążonej służebnością
