Opublikowano:

Zabudowa działki obciążonej służebnością. Czy taka budowa jest zgodna z prawem?

służebność, sąsiedztwo, kodeks cywilny

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Nasza firma jest użytkownikiem (trwały zarząd) zabudowanej nieruchomości w centrum miasta. Jeszcze w 1980 r. ówczesny właściciel (Gmina) na naszą rzecz ustanowiła prawo bezpłatnej służebności przechodu i przejazdu po terenie sąsiedniej niezabudowanej działki (obecnie własność osoby fizycznej) pasem szer. 5,75 m. Przejazd odbywa się po istniejącej od wielu lat drodze brukowej i stanowi dla nas jedyny dostęp do drogi publicznej.

Zarówno w chwil ustanawiania służebności, jak i do chwili obecnej sąsiednia działka obciążona służebnością była niezabudowana, tym samym nad pasem drogi służebnej nie było i nie ma żadnych zabudowań.

Aktualny właściciel działki obciążonej służebnością zamierza budować kamienicę (prawomocne pozwolenie) i nad drogą nadwiesić 3 kondygnacje (wysokość pozostawionego prześwitu wynosi 4m). Droga w dalszym ciągu będzie pełnić swoją funkcję komunikacyjną.

Czytałam wpis w KW, w którym ustanowiono służebność drogową z dopuszczalnością budowy nadwieszeń nad częścią obszaru nieruchomości, stąd wnioskuję, że nadbudowa bez takiego zapisu jest niedopuszczalna.

Moje pytanie brzmi:

czy dopuszczalna jest budowa nadwieszeń nad drogą służebną, jeżeli w trakcie ustanawiania służebności nad drogą nie było zabudowań?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

(Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”)

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Służebności zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego:

Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest więc każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. To jest bowiem cel ustanowienia służebności. Inne względy nie mogą decydować o ustanowieniu służebności gruntowej. Kryterium kreacji służebności gruntowej jest zawsze interes ekonomiczny właściciela nieruchomości władnącej, ewentualnie, zwłaszcza w zakresie służebności osobistych, ich funkcja alimentacyjna.

Zakres służebności, w szczególności uprawnień przysługujących nieruchomości władnącej (uprawnionemu), nie jest wyznaczony przepisami prawa. Służebności to różnorodne rozwiązania praktyczne umożliwiające lub ułatwiające uprawnionemu korzystanie z nieruchomości. Nie da się wyróżnić w zamkniętej liście wszystkich możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań. Z tego powodu ustawodawca wskazuje, że w braku innych danych zakres służebności powinien być wyznaczony według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Posłużenie się klauzulą generalną jest uzasadnione i umożliwia dowolne kształtowanie sytuacji prawnej stron przy uwzględnieniu interesów obu pomiotów. Również z użyciem klauzuli generalnej ograniczone jest swobodne regulowanie pozycji prawnej uprawnionego i zobowiązanego. Ustalając więc zakres służebności, przyjąć należy akceptowane obiektywnie sposoby korzystania z cudzej rzeczy, przydatne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego wykonywania prawa własności. Ograniczeniem powinny być zasady współżycia społecznego i istniejące miejscowo zwyczaje (ustalone praktyki postępowania w danej grupie społecznej, które zostały potwierdzone określonym okresem stosowania i zyskały akceptację grupy). Zakres wykonywania służebności powinien być wskazany w umowie, orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, na podstawie których dochodzi do jej ustanowienia. Reguła wskazana w art. 287 ma charakter pomocniczy. Uzupełnia treść czynności prawnej ustanawiającej służebność, z której powinny wynikać jej elementy istotne.

Znajdzie ona zastosowanie przede wszystkim w tych wypadkach, gdy z aktu kreującego służebność jasno nie wynika sposób jej wykonywania, a także wówczas, kiedy na skutek upływu czasu i zmiany warunków modyfikacji będą musiały ulec także zakres i metoda wykonywania służebności. Dzięki zastosowaniu art. 287 nie będzie musiało dojść do zmiany źródła powstania służebności. Za pomocą wskazanych w nim reguł nastąpi ustalenie nowego kształtu tej instytucji. W razie sporu i braku ustalenia zakresu i sposobu wykorzystania służebności pozostanie stronom, na podstawie art. 291, droga sądowa.

Ustalenie zakresu i sposobu wykonywania służebności wynikać jednak powinno z treści aktu kreującego służebność. Umowa (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) powinna wskazywać w sposób szczegółowy zakres i sposób wykonywania służebności. Klauzule, do których odwołuje się art. 287, są podstawą do ustalenia konkretnego zakresu i sposobu wykonywania służebności.

Mimo ogólnej klauzuli wskazanej w art. 287 wykonywanie służebności gruntowej powinno następować w sposób najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288). Reguły wskazanej w art. 287 nie można więc traktować samodzielnie. Jest ona ograniczona innymi przepisami Kodeksu cywilnego, m.in. art. 288. Również w zakresie zmiany treści służebności w czasie jej trwania (art. 291), a także roszczeń związanych z jej unicestwieniem.

Korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością. Okoliczność więc, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty obciążone służebnością, nie może być uważana za rozszerzenie służebności. To samo odnieść należy do sytuacji, kiedy uprawniony korzysta z drogi łączącej go z drogą publiczną dla dojazdu do gruntów dzierżawionych, leżących przy drodze publicznej lub dalej.

Zastosowanie art. 287. Art. 287 i 288 dotyczą w zasadzie wykonywania służebności, zatem nie mogą być naruszone w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej.

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Opublikowano:

Czy umowa ustna jest ważna

umowa ustna, kodeks cywilny

Umowa ustna

Stan faktyczny: pytanie jest następujące, od mojego klienta dostałem zlecenie ustne i mailowe na wykonanie projektu obiektu. Rozpocząłem pracę nad dokumentacją projektową wraz z podwykonawcą. Prace trwały nad projektem 3-4 miesięcy i doszliśmy do punktu otrzymania 90% wykonalności. W między czasie z Klientem ustaliłem wzór umowy, której mi nie podpisał, na maila otrzymywał na bieżąco kolejne etapy uzgadnianej dokumentacji projektowej i potwierdzał jej zgodność z oczekiwaniami. Klient również w drodze korespondencji kwotę wynagrodzenia 80 tys. zł.

Nagle temat umarł i mój podwykonawca który dostał odemnie za wykonane dzieło 30 tys wynagrodzenia, sprzedaż proejkt pomijając mnie do Klienta. Narażając mnie na straty w wysokości mojego wynagrodzenia którego nei otrzymałem oraz straty budowy.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) („kodeks cywilny”)

2.     Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553 Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny („kodeks karny”)

Doszło do zawarcia umowy o dzieło. Zakładam, że do zawarcia umowy doszło między dwoma przedsiębiorcami (profesjonalistami) i żadna ze stron tej umowy nie występuje w roli konsumenta.

W związku z tym w sprawie nie będą miały zastosowania przepisy dotyczące umów zawieranych na odległość (znajdujące się w ustawie z dnia 02.03.2000 r. o ochronie niektórych praw konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt niebezpieczny). Konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Osoba fizyczna zawierająca umowę na odległość, ale na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej lub zawodowej, nie będzie zatem mogła skorzystać ze szczególnych praw przyznanych konsumentom we wskazanej wyżej ustawie.

Umowa ustna

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą więc przepisy kodeksu cywilnego.

 

Umowa o wykonanie strony internetowej jest umową o dzieło, którą regulują art. 627-646 kodeksu cywilnego:

„627. Przez umowę o dzieło rozumiemy taki stosunek prawny, gdzie przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania określonej rzeczy, czynności, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia”.

 

Forma umowy może być dowolna, gdyż kodeks cywilny nie zastrzega dla ważności umowy o dzieło żadnej formy szczególnej, więc i ustna umowa jest ważna.

Zgodnie z art. 66 kodeksu cywilnego:

„oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy. Jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia”.

 

 

Zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego

dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

 

Odpowiedzialność dłużnika ograniczona jest do obowiązku naprawienia wierzycielowi poniesionej przezeń szkody majątkowej, tak w zakresie rzeczywistych strat, jak i utraconych korzyści (art. 361 § 2 kodeksu cywilnego).

 

Jeśli zatem dłużnik zdoła wykazać, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania umownego jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności, to będzie to w konsekwencji oznaczało zwolnienie się dłużnika z obowiązku naprawienia szkody. Przepis art. 471 kodeksu cywilnego przewiduje domniemanie, że naruszenie zobowiązania jest następstwem okoliczności, które obciążają dłużnika.

Umowa ustna

Oznacza to, że domniemywa się, iż wykonawca dopuścił się niewykonania umowy z własnej winy – na nim będzie spoczywać obowiązek wykazania, że niewykonanie umowy było od niego niezależne.

 

Dłużnik odpowiada za zawinione naruszenie zobowiązania, a ustawa przewiduje domniemanie winy dłużnika.

W myśl art. 472 kodeksu cywilnego:

 jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności” – innymi słowy dłużnik odpowiada za naganne, choć nieumyślne naruszenie zobowiązania. Przywołany przepis przewiduje odpowiedzialność dłużnika za winę w postaci niedbalstwa. Oczywiście dłużnik ponosi odpowiedzialność także za naruszenie zobowiązania obciążone winą umyślną (zob. też art. 473 § 2 K.c.).

Umowa ustna

Winę dłużnika, jako podstawę jego odpowiedzialności kontraktowej, definiuje się poprzez wskazanie jej elementu obiektywnego i subiektywnego. Pierwszy element (obiektywny) to bezprawność postępowania dłużnika, który narusza treść wiążącego go z wierzycielem zobowiązania. Element drugi (subiektywny) to wadliwość postępowania konkretnego dłużnika, które oceniamy jako niewłaściwe (chodzi np. o „umyślne” naruszenie zobowiązania lub o „niedbalstwo” w postaci niezachowania należytej staranności).

 

Nie będzie Pan miał większych trudności z wykazaniem winy wykonawcy w niewykonaniu umowy. Należy skierować pozew do sądu cywilnego z żądaniem naprawienia wynikłej szkody.

Drugim sposobem jest skierowanie sprawy do prokuratury z zawiadomieniem o popełnieniu przestępstwa, co prawdopodobnie zmotywuje wykonawcę przynajmniej do oddania zaliczki.

 

Zgodnie z art. 286 § 1 Kodeksu karnego:

kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8”.

 

Należy jednak pamiętać, że nie każde niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest przestępstwem oszustwa. Konieczne jest, aby sprawca w chwili zawierania umowy o wykonanie zlecenia miał zamiar doprowadzenia Pani do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem, w tym wypadku kwotą 5,500 złotych.

 

Opis znamion oszustwa określonego w przepisie art. 286 § 1 Kodeksu karnego nie określa sposobów, jakimi ma posłużyć się sprawca, by wprowadzić w błąd. Ustawa nie zawiera też w tym zakresie żadnych ograniczeń, tak więc wprowadzenie w błąd możliwe jest przy wykorzystaniu wszelkich sposobów i metod, które doprowadzą do powstania rozbieżności między świadomością pokrzywdzonego rozporządzającego mieniem a rzeczywistym stanem rzeczy, a tym samym doprowadzą sprawcę do osiągnięcia zamierzonego celu. Wprowadzenie w błąd może zostać osiągnięte przez przemilczenie, zaniechanie poinformowania o faktycznym, prawdziwym stanie rzeczy rzutującym na rzeczywisty zamiar sprawcy (zob. postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Karna z dnia 02.02.2004 r., sygn. akt IV KK 322/2003, Orzecznictwo Sądu Najwyższego w Sprawach Karnych 2004, poz. 233).

 

Umowa ustna