Tag: mieszkanie

Opublikowano przez

Jak rozliczyć nakłady na wynajmowane mieszkanie po zakończeniu umowy

Nakłady na wynajmowane mieszkanie - jak rozliczyć

13.11.2019 r. Jak rozliczyć nakłady na wynajmowane mieszkanie po zakończeniu umowy

Zwrot poniesionych nakładów – dobra i zła wiara

Prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów (zwrotu kosztów) na cudzą rzecz wynika przede wszystkim z treści art. 226 kodeksu cywilnego, który w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary po stronie posiadacza samoistnego nieruchomości może on domagać się zwrotu nakładów poniesionych na cudzą rzecz.

Roszczenie z art. 226 wiąże się z tym, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogacił się bezpodstawnie jego kosztem.

Natomiast samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Powyższy przepis stanowi ewentualną podstawę prawną do żądania zwrotu nakładów.

W konkretnym stanie faktycznym konieczne jest jednak ustalenie, czy istniała zgoda na dokonanie nakładów, jak również w jakim zakresie zgoda ta obejmowała zwrot nakładów.

Teoretycznie z żądaniem zwrotu nakładów można wystąpić dopiero w chwili zwrotu rzeczy, wówczas możliwe jest określenie okoliczności pozwalających ustalić wielkość roszczenia. Chodzi zwłaszcza o ustalenie, jakie nakłady były konieczne, oraz ustalenie pokrycia nakładami koniecznymi korzyści, jakie posiadacz uzyskał z rzeczy, a także zwiększenie wartości rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Roszczenie o rozliczenie nakładów przysługuje przeciwko temu, kto w chwili wydania rzeczy był jej właścicielem.

Jeżeli chodzi o pojęcie nakładów koniecznych, to należy przez nie rozumieć wszelkie wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie nie pogorszonym, zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Nakładami takimi nie będą nakłady związane z wniesieniem kolejnej kondygnacji budynku, a tym samym roszczenie o zwrot tych nakładów może dotyczyć jedynie posiadacza w dobrej wierze.

Konieczne więc będzie udowodnienie przez biegłego, jaka była ogólna wartość prac jaka została wykonana w budynku.

 

A może bezpodstawne wzbogacenie?

Jeżeli druga strona nie uzna powyższych podstaw, można spróbować skorzystać z roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Zgodnie z treścią art. 405 Kodeksu cywilnego „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.

Odpowiedzialność z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia obciąża wzbogaconego niezależnie od tego, w wyniku jakiego zdarzenia uzyskał korzyść majątkową. Może ona powstać w wyniku jego działania, a nawet wbrew jego woli. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 1998 roku (sygn. akt II CKN 58/98) potwierdził także, że może być to rezultatem czynności zubożonego, osób trzecich, a nawet sił przyrody.

Przyczyna wzbogacenia nie ma zatem znaczenia, ważne jest, aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej. Dokonanie nakładów na cudzą nieruchomość stanowi tylko wówczas bezpodstawne wzbogacenie, gdy zubożony nie posiadał żadnego tytułu do nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1980 r. (sygn. akt II CR 394/80) stwierdził, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenia rzeczy).

Zgodnie z art. 230 Kodeksu cywilnego „przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego”.

Tak więc na podstawie art. 229 w związku z art. 230 „roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz”.

 

Nakłady na wynajmowane mieszkanie – jak rozliczyć




		

		
		

		






			

		
			Opublikowano  przez  
Mieszkanie w małżeństwie. Czy po ślubie można ustanowić współwłasność
		

				

		wspólne mieszkanie
Wspólność małżeńska. Mieszkanie

Stan faktyczny:		Partnerka zaciągnęła kredyt hipoteczny na kupno mieszkania, spłacamy go wspólnie. Ponadto, przekazałem 10 % wartości mieszkania tytułem wkładu wlasnego. Czy po ślubie można jakoś przepisać to mieszkanie abym był współwłaścicielem?


Przedłożone dokumenty:	brak


Akty prawne:


Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy  (Dz. U. 1964 r. Nr 9 poz. 59 z późn. zm. – dalej “krio”)


Zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym:

 

„Art. 31. § 1. Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

 

§ 2. Do majątku wspólnego należą w szczególności:

 

 1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

 

 2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

 

 3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

 

 4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2009 r. Nr 205, poz. 1585, z późn. zm.)”.


„Art. 33. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

 

 1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

 

 2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

 

 3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

 

 4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

 

 5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

 

 6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

 

 7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

 

 8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

 

 9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

 

 10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

 

Ponieważ mieszkanie Pana partnerka nabyła przed ślubem – jest to jej własność.

 

Zgodnie z art. 35 krio – w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

 

Uniemożliwia to podział zakupionych rzeczy w czasie trwania małżeństwa. Staje się to możliwe w razie ustania małżeństwa, ponieważ wtedy dochodzi do podziału majątku wspólnego:


„Art. 45. § 1. Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

 

§ 2. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

 

§ 3. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy dług jednego z małżonków został zaspokojony z majątku wspólnego”.


W świetle orzecznictwa (wyr. SA w Białymstoku z 31.1.2013 r., I ACa 731/12, Legalis) art. 45 § 1 krio normuje jedynie obowiązek zwrotu przez małżonka wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na jego majątek odrębny, jak również prawo domagania się zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swego majątku odrębnego na majątek wspólny. W tym miejscu wskazuję na spłacany przez Pana kredyt.


W doktrynie prawa rodzinnego proponuje się szerokie rozumienie omawianych pojęć, które zakłada istnienie przysporzenia dokonanego na rzecz jednej z mas majątkowych z jednoczesnym uszczerbkiem dla drugiej. Wydatki i nakłady obejmowałyby zarówno poniesienie kosztów związanych z zachowaniem lub ulepszeniem rzeczy już istniejących w majątku, jak i związanych z nabyciem nowego składnika majątkowego. Ograniczenia obowiązku rozliczeń w ramach zwrotu wydatków lub nakładów wynikają w tym ujęciu z wykładni systemowej uwzględniającej całokształt przepisów dotyczących małżeńskich ustrojów majątkowych (por. J.S. Piątowski, w: System PrRodz, s. 399; por. też G. Jędrejek, Ustalenie wartości nakładów, s. 175 i n.; por. też uchw. SN z 15.9.2004 r., III CZP 46/04, OSNC 2005, Nr 9, poz. 152). Według bardziej precyzyjnego ujęcia, rozdzielającego znaczenie pojęć wydatków i nakładów, te pierwsze oznaczają koszty poniesione na zachowanie, eksploatację lub ulepszenie rzeczy już istniejącej, natomiast wydatki wiążą się z nabywaniem przedmiotów majątkowych (por. np. E. Skowrońska-Bocian, Rozliczenia, s. 188–189; T. Smyczyński, w: System PrPryw, t. 11, 2014, s. 561). Rozróżnienie to ma raczej wymiar teoretyczny, skoro ustawodawca nie różnicuje skutków dokonania nakładów i wydatków.


Ponieważ mieszkanie jest wyłączną własnością partnerki, może ona po zawarciu małżeństwa przekazać Panu prawo do współwłasności w drodze darowizny. Zaznaczam jedynie, że darowizna niestety może zostać odwołana w przypadku rażącej niewdzięczności obdarowanego.


Źródło: legalis



		

		
		

		






			

		
			Opublikowano  przez  
Co zrobić, gdy stwierdzimy wady mieszkania. Odpowiedzialność dewelopera
		

				

		wady mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
Odpowiedzialność dewelopera


Nieruchomość obciążona jest wadą fizyczną, za którą odpowiada deweloper na zasadach wskazanych poniżej. Odpowiadając w skrócie na zasadnicze pytanie o czas na usunięcie wady, należy podkreślić, że deweloper ma obowiązek naprawy w czasie najkrótszym możliwym i nie ma prawa do zbędnej zwłoki. 


Sytuacja wynika wprost z art. 568 § 2 K.c., w którym wskazano że roszczenie o usunięcie stwierdzonej już wady przedawnia się z upływem roku od jej stwierdzenia (odkrycie wady może nastąpić w przeciągu 5 lat). A więc, jeżeli deweloper nie usunie wady w tym czasie (1 rok) mają Państwo prawo do odstąpienia od umowy, żądania obniżenia ceny, a co najważniejsze prawo do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. W tej chwili polecam wysłanie do dewelopera ostatecznego przedsądowego wezwania do usunięcia wad w terminie rocznym liczonym od dnia przesłania poprzedniego zawiadomienia o stwierdzeniu wady z powołaniem się na wskazany przepis. 


Poniżej wskazuję dodatkowe wyjaśnienia sytuacji. 


Zgodnie z Kodeksem cywilnym:


Art. 556. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Art. 5561. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

	.	1)  nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel 
w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

	.	2)  nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w 
tym przedstawiając próbkę lub wzór;

	.	3)  nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy 
zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej 
przeznaczenia;

	.	4)  została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Art.557.§ 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.


Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Art. 568. § 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego w § 1.

§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

Zważając na powyższe, deweloper jest odpowiedzialny przez 5 lat od dnia sprzedaży za wady nieruchomości – przedawnienie natomiast podniesienia tego zarzutu upływa z terminem rocznym od stwierdzenia wady – chyba, że była to wada ukryta.

Wadą fizyczną rzeczy sprzedanej jest wada (art. 556 § 1 kodeksu cywilnego):

 

	1.	zmniejszająca wartość lub użyteczność tej rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy,

	2.	jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego,

	3.	jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.


Odpowiedzialność dewelopera


Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotu sprzedaży to (art. 560 § 1 kodeksu cywilnego):

 

	1.	żądanie obniżenia ceny,

	2.	wymiana rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad,

	3.	usunięcie wady,

	4.	odstąpienie od umowy.


Co prawda, zgodnie z art. 563. § 1 kodeksu cywilnego, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć, jednak nie ma ten przepis zastosowania do wad ukrytych.

 

Należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 564 kodeksu cywilnego, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.


Odpowiedzialność dewelopera

Zatem terminy graniczne możliwości wystąpienia z roszczeniem reklamacyjnym z tytułu wady fizycznej rzeczy sprzedanej to rok od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana lub nieograniczony termin, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił.


Państwa roszczenia muszą opierać się na tym, że wada jest istotna, wada istniała w momencie sprzedaży nieruchomości, nie było widać wady w momencie sprzedaży oraz sprzedający wiedział o wadzie w chwili sprzedaży Państwu nieruchomości.


Wobec powyższego wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 560 § 1 K.c. „jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”.

 

Z kolei § 2 stanowi o tym, że „jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej”.

 

Odpowiedzialność dewelopera

Zarazem charakter sprawy, która dotyczy ściśle określonej co do tożsamości nieruchomości, powoduje, że Państwa prawo do odstąpienia od umowy bez konieczności wzywania zbywcy do jej wymiany staje się aktualne.

 

Realizując swoje prawa z tytułu rękojmi, powinni Państwo jednak dopilnować warunków formalnych do skutecznej ich realizacji.

 

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 563 § 1 zdanie 1 K.c. „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.

 

Natomiast (§ 3) „do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego”.

 

Niewątpliwie jednak w Pańskiej sprawie zastosowanie znaleźć mógłby także przepis art. 564 K.c., który mówi o tym, że „w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.


Odpowiedzialność dewelopera 

Wskazać należy jednak, iż zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym w orzeczeniu z dnia 16 lutego 1978 r., sygn. akt I CR 23/78, „z absolutnego charakteru tej odpowiedzialności (odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego) wynika w sposób oczywisty ten praktyczny wniosek, że w interesie sprzedawcy leży staranne badanie jakości (tzw. odbiór jakościowy) towarów, które sam nabywa w celu odsprzedaży, to bowiem pozwala mu zmniejszyć ryzyko, jakie wiąże się ze sprzedażą towarów wadliwych”.

 

Ponadto warto także przytoczyć treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. akt I ACr 640/94: „dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 k.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, nie będącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy”.

 

Odpowiedzialność dewelopera



		

		
		

		






			

		
			Opublikowano  przez  
Gdy dostawca nalicza nieprawidłowo opłaty za media
		

				

		opłaty za media
Opłaty za media


Stan faktyczny: X przez ostatnie 4 lata naliczał za wysokie opłaty za pobór prądu. W maju tego roku przesłał faktury korygujące i przelał na moje konto nadpłatę w wysokości 7000 zł. czy za okres w którym obracał moją gotówką należą mi sie odsetki , odszkodowanie lub inna forma zadośćuczynienia.?


Przedłożone dokumenty: brak


Akty prawne: 


1. Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348 Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne.


2. Rozporządzenie Ministra Gospodarki, w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń w obrocie energią elektryczną


3. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.


opłaty za media


Szanowny Panie, 


Prawo energetyczne:


Art. 5a. 1. Sprzedawca z urzędu jest obowiązany do zapewnienia świadczenia usługi kompleksowej i do zawarcia umowy kompleksowej, na zasadach równoprawnego traktowania, z odbiorcą paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym, niekorzystającym z prawa wyboru sprzedawcy i przyłączonym do sieci przedsiębiorstwa energetycznego wskazanego w koncesji sprzedawcy z urzędu.


Rozporządzenie:


§ 35. Przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się świadczeniem usług dystrybucji albo usługi kompleksowej wystawiające odbiorcy fakturę, w rozliczeniu dołączonym do faktury, przedstawia między innymi informacje o:


1) wielkości zużycia energii elektrycznej w okresie rozliczeniowym, na podstawie której została wyliczona kwota należności;


2)  sposobie dokonania odczytu układu pomiarowo-rozliczeniowego, czy był to odczyt fizyczny lub zdalny dokonany przez upoważnionego przedstawiciela przedsiębiorstwa energetycznego albo odczyt dokonany i zgłoszony przez od- biorcę; 


3) sposobie wyznaczenia wielkości zużycia energii elektrycznej w sytuacji, gdy okres rozliczeniowy jest dłuższy niż miesiąc i gdy pierwszy lub ostatni dzień okresu rozliczeniowego nie pokrywa się z datami odczytów układu pomiarowo-rozliczeniowego lub gdy w trakcie trwania okresu rozliczeniowego nastąpiła zmiana cen lub stawek opłat, albo o miejscu, w którym są dostępne te informacje. 


opłaty za media


Ponieważ przedsiębiorstwo otrzymało świadczenia, których nie uzyskałoby w przypadku prawidłowo wystawionych faktur, można zastosować w piśmie do przedsiębiorcy przepisy kodeksu cywilnego. Dochodzone mogą być roszczenia wynikające z tytułu spełnienia świadczenia nienależnego opartego na przepisach kodeksu cywilnego (świadczenie główne, odsetki):


Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.


Art. 410. § 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.


§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.


W przypadku nienależnego świadczenia zobowiązanie powstaje, gdy dany transfer majątkowy jest następstwem spełnienia świadczenia przez zubożałego na rzecz wzbogaconego bez należytego uzasadnienia prawnego. Zgodnie ponadto z art. 118 kodeksu cywilnego terminy przedawnienia świadczeń okresowych wynoszą 3 lata, a więc może Pan dochodzić zwrotu świadczeń za ostatnie 3 lata.


opłaty za media


kodeks cywilny:


Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.


Art. 406. Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.


Art. 407. Jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.


Art. 408. § 1. Zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni.


§ 2. Kto czyniąc nakłady wiedział, że korzyść mu się nie należy, ten może żądać zwrotu nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania.


§ 3. Jeżeli żądający wydania korzyści jest zobowiązany do zwrotu nakładów, sąd może zamiast wydania korzyści w naturze nakazać zwrot jej wartości w pieniądzu z odliczeniem wartości nakładów, które żądający byłby obowiązany zwrócić.


Art. 409. Obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.


Art. 410. § 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.


§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.


Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.


Dodatkowo można podnieść zarzut naruszenia art. 5 w zw. z art. 415 kodeksu cywilnego – przedsiębiorca jest zobowiązany do kontrolowania i prawidłowego nalicznia kwot na fakturach. 


Art. 5. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.


Art. 415. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.


opłaty za media





		

		
		

		






			

		
			Opublikowano  przez  
Budowa po sąsiedzku
		

				

		
Budowa po sąsiedzku


Stan faktyczny: mój sąsiad planuje prace budowlane na zewnątrz swojego budynku który usytułowany jest na granicy działek mojej i jego. Biorąc pod uwagę iż stosunki sąsiedzkie są dalekie od idealnych sąsiad (a dokładniej sąsiadka) nie odważyła się na osobistą wizytę z pytaniem o zgodę na prowadzenie prac budowlanych na mojej działce. O planowanych pracach budowlanych dowiedziałem się z listu który otrzymałem od Starostwa Powiatowego, w którym to poinformowano mnie że jeśli nie mam żadnych zastrzeżeń to sąsiad rozpocznie prace budowlane przy swoim budynku. Przedłożyłem pismo do Starostwa o braku zgody, gdyż wyznaję zasadę że takie rzeczy powinno się załatwiać osobiście pomiędzy zainteresowanymi stronami (pismo załączam w załącznikach). Po pewnym czasie otrzymałem decyzję ze Starostwa z której wnioskuję iż prace budowlane mogą być wykonywane nawet gdy się na to nie zgodzę. Dokument ten również załączam. Zwrócę tylko uwagę na jedno zdanie w uzasadnieniu tej decyzji. Chodzi o fragment „Pani X wykazała, że wyczerpała możliwości porozumienia się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości…” Przypomnę iż o planowanych pracach budowlanych dowiedziałem się dopiero po otrzymaniu pisma ze Starostwa. Wcześniej nikt ze mną się nie kontaktował w tej sprawie.


Przedłożone dokumenty: decyzje, pismo


Akty prawne:


Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.


Zadane pytania:


Pytanie moje brzmi czy rzeczywiście tego rodzaju prace budowlane sąsiad będzie mógł przeprowadzić bez mojej zgody.


Budowa po sąsiedzku


Art. 47. [Zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście; decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości; zajęcie pasa drogowego na potrzeby budowy]


1.Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.


2.W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.


3.Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.


4.Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach.


Budowa po sąsiedzku


Z przepisów art. 47 wynika zasada, że inwestor nie może samowolnie wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. W celu wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Jeżeli sąsiedni lokal jest przedmiotem najmu, to zgody musi udzielić także jego najemca. Zgoda, o której mowa, jest rodzajem umowy pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcą). Powinno się w niej określić przewidywany sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, zakres i terminy korzystania z nich oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Nie jest dla tej umowy przewidziana żadna szczególna forma. Jednakże, w celu uniknięcia możliwych sporów co do treści umowy, powinna być zawarta na piśmie.


Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemca) oraz inwestor nie dojdą do porozumienia co do warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, inwestor może zwrócić się do właściwego organu, którym jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.


Budowa po sąsiedzku


Jest to więc przypadek, gdy organ administracji rozstrzyga w istocie spór cywilny pomiędzy dwoma równorzędnymi podmiotami. Jest to spór cywilny, gdyż jego przedmiotem jest czasowe korzystanie z cudzej własności (przedmiotu najmu).


Organ administracji posiada jednak uprawnienie tylko do ograniczenia własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (uprawnienia wynikającego z najmu). Nie ma natomiast uprawnień do rozstrzygania o naprawieniu ewentualnej szkody. Naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania przez inwestora z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu następuje według zasad określonych w Kodeksie cywilnym.


Oznacza to przede wszystkim, że podmiot, który poniósł szkodę na skutek korzystania przez inwestora z nieruchomości, budynku lub lokalu będącego jego własnością (przedmiotem najmu), która nie została naprawiona dobrowolnie, musi wnieść przeciwko inwestorowi powództwo do sądu powszechnego o jej naprawienie.


Budowa po sąsiedzku


Zauważyć też należy, że na mocy art. 47 ust. 3 pr.bud. inwestor jest obowiązany do naprawienia szkody powstałej w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Jednak ustawodawca, stanowiąc o tym, bliżej nie wyjaśnia, o jakie zasady chodzi. Skoro inwestor jest uprawniony do wejścia na teren cudzej nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, to trudno mówić o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych (art. 415 k.c.). Można jednakże przyjąć, że art. 47 ust. 3 pr.bud. jest samoistną podstawą obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej przez inwestora, a zasady Kodeksu cywilnego, do których ten przepis odsyła, to przede wszystkim przepisy mówiące o sposobie naprawienia szkody (art. 363 k.c.) oraz zakresie odszkodowania (art. 361 k.c.).


Komentowany art. 47 ust. 1 dotyczy dwóch sytuacji: wykonywania prac przygotowawczych oraz robót budowlanych.


Budowa po sąsiedzku


Prace przygotowawcze zostały zdefiniowane w art. 41 ust. 2 i należy do nich także geodezyjne wytyczenie obiektów w terenie. Nie ulega wątpliwości, że geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie jest pracą geodezyjną w rozumieniu art. 2 pkt 1 p.g.k. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. Nr 25, poz. 133) wykonują je podmioty posiadające niezbędne uprawnienia zawodowe w tym zakresie, zgodnie z art. 43 p.g.k. Stosownie zaś do art. 27 ust. 2 pkt 2 p.g.k. inwestorzy są obowiązani zapewnić wyznaczenie, przez jednostki uprawnione do wykonywania prac geodezyjnych, usytuowania obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a po zakończeniu ich budowy – dokonanie geodezyjnych pomiarów powykonawczych i sporządzenie związanej z tym dokumentacji.


Budowa po sąsiedzku


W związku z tym do geodezyjnego wytyczenia obiektu w terenie zastosowanie ma także art. 13 p.g.k., w którym stanowi się, że osoby wykonujące prace geodezyjne i kartograficzne mają m.in. prawo wstępu na grunt i do obiektów budowlanych oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z wykonywanymi pracami oraz nieodpłatnego umieszczania na gruntach i obiektach budowlanych znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki. Ponadto według art. 14 p.g.k. właściciel lub inna osoba władająca nieruchomością są obowiązani umożliwić podmiotom i jednostkom organizacyjnym, wykonującym prace geodezyjne i kartograficzne, wykonanie prac geodezyjnych i kartograficznych określonych w art. 13 ust. 1 p.g.k.


Budowa po sąsiedzku


Natomiast niezastosowanie się do tego obowiązku i utrudnianie lub uniemożliwianie osobie wykonującej prace geodezyjne i kartograficzne wejścia na grunt lub do obiektu budowlanego i dokonania niezbędnych czynności związanych z wykonywaną pracą jest – stosownie do art. 48 ust. 1 pkt 2 p.g.k. – wykroczeniem zagrożonym karą grzywny. Art. 16 p.g.k. reguluje też kwestie naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych w związku z wykonywaniem prac geodezyjnych i kartograficznych oraz wynagrodzenia właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością ograniczenia korzystania z nieruchomości. Są to więc przepisy szczególne w stosunku do art. 47 pr.bud., w związku z czym należy stwierdzić, że się go nie stosuje, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych polegających na geodezyjnym wytyczeniu obiektu w terenie konieczne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Ma on natomiast zastosowanie do innych prac przygotowawczych.


Nie jest jasne, czy decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości może być wydana jedynie wtedy, gdy chodzi o wykonanie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też można ją wydać, gdy konieczność wykonania robót budowlanych wynika z innego rodzaju decyzji, np. decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych przewidzianej w art. 51 ust. 4. Mając na uwadze cel decyzji o zezwoleniu na wznowienie robót – zastąpienie pozwolenia na budowę, które się zdezaktualizowało z powodu istotnego odstąpienia przez inwestora od warunków tego pozwolenia – należałoby się opowiedzieć za tym, że decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości może być wydana także wtedy, gdy niezbędność ta jest związana z wykonaniem decyzji o zezwoleniu na wznowienie robót budowlanych.


Budowa po sąsiedzku


Należy jednak pamiętać, że zgodnie z wyraźną regulacją art. 83 organy nadzoru budowlanego nie są uprawnione do wydawania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Zatem także w takim przypadku, mimo że decyzję uprawniającą do wykonania robót budowlanych będzie wydawać organ nadzoru budowlanego, wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości pozostanie w kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej.


Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 listopada 2010 r., II OSK 1819/2009 (Lexis.pl nr 8038699), w którym zaakceptowano decyzję organu administracji architektoniczno-budowlanej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych wynikających z decyzji organu nadzoru budowlanego o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, w związku z prowadzonym w trybie art. 51 postępowaniem naprawczym.


Wejście inwestora do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcy) lub, w razie braku tej zgody, mimo niewydania decyzji o niezbędności wejścia na sąsiednią nieruchomość (do sąsiedniego budynku lokalu) uzasadnia podjęcie przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu działań dopuszczalnych przez Kodeks cywilny w celu ochrony naruszonego posiadania. Może to być np. powództwo o ochronę naruszonego posiadania (art. 344 k.c.) lub nawet dopuszczalną samopomoc (art. 343 ust. 2 k.c.), przy czym należy jednak pamiętać, że posiadaczowi nieruchomości nie wolno stosować przemocy wobec osób.


Konstrukcja prawna uregulowana w art. 47 ust. 2, polegająca na tym, że to organ administracji decyduje o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, ma ten mankament, że inwestor nie jest wierzycielem przyznanego mu taką decyzją uprawnienia w rozumieniu przepisów ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 1015 ze zm.). Zgodnie z tą ustawą w przypadku obowiązków wynikających z decyzji administracyjnej wierzycielem jest właściwy do orzekania organ pierwszej instancji, czyli w tym przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 1a pkt 13 i art. 5 § 1 pkt 1 u.p.e.a.).


Budowa po sąsiedzku


Opór właściciela nieruchomości sąsiedniej (budynku, lokalu), mimo wydania decyzji o niezbędności wejścia, może być przełamany w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Właściwym środkiem egzekucyjnym jest w tym przypadku grzywna w celu przymuszenia. Obowiązek właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcy), w stosunku do których wydano decyzję stwierdzającą niezbędność wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu, na sąsiednią nieruchomość, polega na znoszeniu wykonywania przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych.


Zgodnie zaś z art. 119 ust. 1 u.p.e.a. grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić za zobowiązanego inna osoba. Jeśli jednak egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów Prawa budowlanego, grzywna w celu przymuszenia może być wymierzana tylko jeden raz (art. 121 § 4 u.p.e.a.). Maksymalna wysokość tej grzywny wynosi 10 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba fizyczna, lub 50 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.


Jeżeli wierzyciel, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, nie podejmuje czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych, inwestor może wnieść, do organu wyższego stopnia, skargę na bezczynność wierzyciela. Organ wyższego stopnia wydaje w sprawie skargi postanowienie. Na postanowienie o oddaleniu skargi służy zażalenie (art. 6 § 1a u.p.e.a.). Na postanowienie wydane w wyniku rozpoznania zażalenia można wnieść skargę do sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 3 p.p.s.a.).


Ustawa – Prawo budowlane zawiera szczególne w stosunku do Kodeksu postępowania administracyjnego przepisy regulujące postępowanie w sprawie wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Takim szczególnym przepisem jest obowiązek załatwienia sprawy w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Według Kodeksu postępowania administracyjnego sprawy, które mogą być rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę, łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania, lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ, powinny być załatwiane niezwłocznie, sprawy wymagające postępowania wyjaśniającego powinny być załatwiane nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowane – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania (art. 35 § 1-3 k.p.a.).


Ponadto charakterystyczne dla tego postępowania jest to, że jest ono wszczynane wyłącznie na wniosek inwestora.


Budowa po sąsiedzku


Przesłanką wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest stwierdzenie, że inwestor i zainteresowany właściciel (najemca) nie uzgodnili warunków korzystania z nieruchomości, budynku lub lokalu. Gdyby takie porozumienie zawarto, to inwestor nie może domagać się wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, licząc na określenie warunków korzystniejszych niż w tym porozumieniu.


Z art. 47 ust. 2 wynika, jakie konieczne elementy musi zawierać pozytywna dla inwestora decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Po pierwsze, powinno się w niej dokładnie, najlepiej z odwołaniem do oznaczenia księgi wieczystej i danych z ewidencji gruntów, określić nieruchomość (budynek, lokal), na którą (do którego) inwestor może wejść w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Po drugie, należy określić granice niezbędnej potrzeby, a więc rodzaj tych prac lub robót i zakres przestrzenny zajęcia nieruchomości (budynku, lokalu). Po trzecie, należy określić warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości, co może sprowadzać się np. do wskazania czasu w ciągu dnia oraz maksymalnego okresu zajęcia cudzej nieruchomości.


Zgodnie z art. 47 ust. 4 przepisów Prawa budowlanego nie stosuje się w przypadku zajęcia, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części. W tym zakresie mają zastosowanie przepisy ustawy o drogach publicznych, w szczególności art. 40 u.d.p. Stosownie do tego przepisu zajęcie pasa drogowego w celu prowadzenia robót budowlanych wymaga decyzji zarządcy drogi. Za zajęcie pasa drogowego uiszcza się opłatę, którą oblicza się z uwzględnieniem powierzchni i czasu zajęcia pasa drogowego oraz stawki ustalanej w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw transportu i zależnej m.in. od kategorii drogi, której pas drogowy zostaje zajęty, rodzaju elementu zajętego pasa drogowego, procentowej wielkość zajmowanej szerokości jezdni, rodzaju zajęcia pasa drogowego. Opłatę tę ustala się w decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego. Za zajęcie pasa drogowego bez wymaganego pozwolenia zarządcy drogi, z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu oraz powierzchni większej niż określona w zezwoleniu, zarządca drogi wymierza, w drodze decyzji administracyjnej, karę pieniężną w wysokości dziesięciokrotności opłat.


Budowa po sąsiedzku