Opublikowano:

Jak rozliczyć nakłady na wynajmowane mieszkanie po zakończeniu umowy

Nakłady na wynajmowane mieszkanie - jak rozliczyć

13.11.2019 r. Jak rozliczyć nakłady na wynajmowane mieszkanie po zakończeniu umowy

Zwrot poniesionych nakładów – dobra i zła wiara

Prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów (zwrotu kosztów) na cudzą rzecz wynika przede wszystkim z treści art. 226 kodeksu cywilnego, który w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary po stronie posiadacza samoistnego nieruchomości może on domagać się zwrotu nakładów poniesionych na cudzą rzecz.

Roszczenie z art. 226 wiąże się z tym, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogacił się bezpodstawnie jego kosztem.

Natomiast samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Powyższy przepis stanowi ewentualną podstawę prawną do żądania zwrotu nakładów.

W konkretnym stanie faktycznym konieczne jest jednak ustalenie, czy istniała zgoda na dokonanie nakładów, jak również w jakim zakresie zgoda ta obejmowała zwrot nakładów.

Teoretycznie z żądaniem zwrotu nakładów można wystąpić dopiero w chwili zwrotu rzeczy, wówczas możliwe jest określenie okoliczności pozwalających ustalić wielkość roszczenia. Chodzi zwłaszcza o ustalenie, jakie nakłady były konieczne, oraz ustalenie pokrycia nakładami koniecznymi korzyści, jakie posiadacz uzyskał z rzeczy, a także zwiększenie wartości rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Roszczenie o rozliczenie nakładów przysługuje przeciwko temu, kto w chwili wydania rzeczy był jej właścicielem.

Jeżeli chodzi o pojęcie nakładów koniecznych, to należy przez nie rozumieć wszelkie wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie nie pogorszonym, zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Nakładami takimi nie będą nakłady związane z wniesieniem kolejnej kondygnacji budynku, a tym samym roszczenie o zwrot tych nakładów może dotyczyć jedynie posiadacza w dobrej wierze.

Konieczne więc będzie udowodnienie przez biegłego, jaka była ogólna wartość prac jaka została wykonana w budynku.

 

A może bezpodstawne wzbogacenie?

Jeżeli druga strona nie uzna powyższych podstaw, można spróbować skorzystać z roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Zgodnie z treścią art. 405 Kodeksu cywilnego „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.

Odpowiedzialność z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia obciąża wzbogaconego niezależnie od tego, w wyniku jakiego zdarzenia uzyskał korzyść majątkową. Może ona powstać w wyniku jego działania, a nawet wbrew jego woli. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 1998 roku (sygn. akt II CKN 58/98) potwierdził także, że może być to rezultatem czynności zubożonego, osób trzecich, a nawet sił przyrody.

Przyczyna wzbogacenia nie ma zatem znaczenia, ważne jest, aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej. Dokonanie nakładów na cudzą nieruchomość stanowi tylko wówczas bezpodstawne wzbogacenie, gdy zubożony nie posiadał żadnego tytułu do nieruchomości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1980 r. (sygn. akt II CR 394/80) stwierdził, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenia rzeczy).

Zgodnie z art. 230 Kodeksu cywilnego „przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego”.

Tak więc na podstawie art. 229 w związku z art. 230 „roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz”.

 

Nakłady na wynajmowane mieszkanie – jak rozliczyć


Opublikowano:

Opłaty za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Kogo obciążają?

koszty napraw ponoszone przez najemcę

Stan faktyczny: Wynajmowałem mieszkanie wraz z narzeczoną przez rok od X do X. W trakcie najmu uszkodziło się pokrętło przy wannie (do otwierania lub zamykania korka, kręci się nim w prawo lub lewo) poinformowałem o tym ojca właścicielki mieszkania (przy wcześniejszych drobnych problemach gdy zwracałem się do niej mailowo odsyłała mnie do jej ojca bo mieszkał na przeciwko nas). (…) Opłaty za naprawy, najem

Przedłożone dokumenty: umowa najmu

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Zakres usługi najmu określa przede wszystkim Kodeks cywilny. Ogólna zasada zawarta w art. 659 § 1 K.c. wskazuje, że istotą najmu jest oddanie najemcy rzeczy (w tym lokalu) do używania w zamian za co zobowiązuje się on płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz jest zapłatą za korzystanie z wynajętego lokalu. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują w sposób wyraźny innych rozliczeń, jednak w art. 670 § 1 oraz w art.  688(1) § 1 K.c. mowa jest o dodatkowych opłatach należnych od najemcy. Oznacza to, że rozliczenie między stronami najmu może obejmować nie tylko samo wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, ale także inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy.

Dodatkową regulacją normującą umowy najmu lokali jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. Z analizy art. 8a tej ustawy wynika, że najemca osobno płaci czynsz a osobno uiszcza „inne opłaty za używanie lokalu”. W tych innych opłatach mieszczą się także opłaty niezależne od właściciela, do których podwyższania nie stosuje się mechanizmu podwyższania czynszu i opłat dodatkowych.

Opłaty niezależne od właściciela zostały zdefiniowane art. 2 ust. 1 pkt 8 tej ustawy jako opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Są to więc opłaty za media dostarczane do lokalu zajętego przez najemcę.

Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Te obowiązki wynajmującego nie dotyczą jedynie nakładów, które zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego obciążają najemcę.

Odnośnie napraw mieszkania – jak wskazano w umowie, wynajmuąjacego obciążają naprawy zgodnie z przepisami prawa. A niestety, zgodnie z prawem to najemca ponosi koszty napraw np. okien, drzwi, kranów itp.

Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Czyli nie powinien przechowywać lub używać w nich przedmiotów powodujących zagrożenie sanitarne lub inne zagrażające konstrukcji budynku.
Najemca powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemca ma obowiązek dokonywania napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych (płytki), szklanych i innych, okien i drzwi. Ma też obowiązek dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien. Te obowiązki obciążają najemcę. Dodatkowo, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal. Tak więc powinien on zwrócić wynajmującemu lokal odmalowany – jeżeli jest taka potrzeba.
Najemca powinien dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych.
Najemca ma obowiązek dokonywania naprawy i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także poprawiać oberwane gniazdka czy włączniki. Najemcę nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie.
W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania.
Dbanie o prawidłowe działanie systemów związanych z odprowadzeniem ścieków z urządzeń AGD czy umywalki też należy do najemcy. Powinien on dbać o ich drożność, a w razie potrzeby dokonywać napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego. Utrzymanie pionu zbiorczego należy do wynajmującego, a w zasadzie do zarządcy budynku.
Jak z tego wszystkiego wynika, można przyjąć generalną zasadę – to co jest zainstalowane w ścianach to obowiązki wynajmującego, a to co ze ścian wystaje to już utrzymuje najemca.

Co mogą Państwo w chwili obecnej zrobić?

Po pierwsze, mogą Państwo ustalić, że środki odliczone z kaucji przenaczone na pokrycie kranu są zawyżone. Można przesłać pismo do wynajmującego ze wskazaniem innego kranu, który byłby dużo tańszy. W piśmie z wezwaniem do zwrotu cześci odliczonych kosztów, można też wnosić o zwrot pobranych środków na sprzątanie, gdyż takich wydatków w umowie nie przewidziano a lokal został pozostawiony w dobrym stanie (istotne jest co zapisali Państwo w protokole).