13.11.2019 r. Jak rozliczyć nakłady na wynajmowane mieszkanie po zakończeniu umowy
Zwrot poniesionych nakładów – dobra i zła wiara
Prawo do żądania zwrotu poniesionych nakładów (zwrotu kosztów) na cudzą rzecz wynika przede wszystkim z treści art. 226 kodeksu cywilnego, który w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary po stronie posiadacza samoistnego nieruchomości może on domagać się zwrotu nakładów poniesionych na cudzą rzecz.
Roszczenie z art. 226 wiąże się z tym, że samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogacił się bezpodstawnie jego kosztem.
Natomiast samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Powyższy przepis stanowi ewentualną podstawę prawną do żądania zwrotu nakładów.
W konkretnym stanie faktycznym konieczne jest jednak ustalenie, czy istniała zgoda na dokonanie nakładów, jak również w jakim zakresie zgoda ta obejmowała zwrot nakładów.
Teoretycznie z żądaniem zwrotu nakładów można wystąpić dopiero w chwili zwrotu rzeczy, wówczas możliwe jest określenie okoliczności pozwalających ustalić wielkość roszczenia. Chodzi zwłaszcza o ustalenie, jakie nakłady były konieczne, oraz ustalenie pokrycia nakładami koniecznymi korzyści, jakie posiadacz uzyskał z rzeczy, a także zwiększenie wartości rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Roszczenie o rozliczenie nakładów przysługuje przeciwko temu, kto w chwili wydania rzeczy był jej właścicielem.
Jeżeli chodzi o pojęcie nakładów koniecznych, to należy przez nie rozumieć wszelkie wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie nie pogorszonym, zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Nakładami takimi nie będą nakłady związane z wniesieniem kolejnej kondygnacji budynku, a tym samym roszczenie o zwrot tych nakładów może dotyczyć jedynie posiadacza w dobrej wierze.
Konieczne więc będzie udowodnienie przez biegłego, jaka była ogólna wartość prac jaka została wykonana w budynku.
A może bezpodstawne wzbogacenie?
Jeżeli druga strona nie uzna powyższych podstaw, można spróbować skorzystać z roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Zgodnie z treścią art. 405 Kodeksu cywilnego „kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości”.
Odpowiedzialność z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia obciąża wzbogaconego niezależnie od tego, w wyniku jakiego zdarzenia uzyskał korzyść majątkową. Może ona powstać w wyniku jego działania, a nawet wbrew jego woli. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 1998 roku (sygn. akt II CKN 58/98) potwierdził także, że może być to rezultatem czynności zubożonego, osób trzecich, a nawet sił przyrody.
Przyczyna wzbogacenia nie ma zatem znaczenia, ważne jest, aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej. Dokonanie nakładów na cudzą nieruchomość stanowi tylko wówczas bezpodstawne wzbogacenie, gdy zubożony nie posiadał żadnego tytułu do nieruchomości.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 1980 r. (sygn. akt II CR 394/80) stwierdził, że najemca, który dokonał nakładów na wynajmowaną rzecz, nie może dochodzić ich zwrotu od wynajmującego na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, lecz wyłącznie na podstawie przepisów normujących stosunki najmu; roszczenia jego z tego tytułu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677), niezależnie od tego, czy chodzi o nakłady konieczne, czy też użyteczne (ulepszenia rzeczy).
Zgodnie z art. 230 Kodeksu cywilnego „przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego”.
Tak więc na podstawie art. 229 w związku z art. 230 „roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz”.
Nakłady na wynajmowane mieszkanie – jak rozliczyć