Opublikowano:

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Chciałbym się dowiedzieć jak rozwiązać rodzinny problem. 

Czteroosobowa rodzina, dwie dorosłe córki, 

Ojciec posiadający prywatna firmę do zeszłego roku, Matka niestety zmarła 4 lata temu.

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 931. § 1 Kodeksu Cywilnego w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

W związku z powyższym, po śmierci Matki – Ojciec oraz córki stali się współwłaścicielem domu. Ojciec odziedziczył połowę połowy Matki, natomiast córki po 1/4 z tej połowy – przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli w testamencie Matka zapisała cały swój udział córce, przypada on tylko jej. Ojcu oraz drugiej córce przysługuje jedynie prawo żądania zapłaty zachowku. 

W związku z powyższym, każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzania swoją częścią. Jeżeli istnieje konflikt, można zgłosić się do sądu o zniesienie współwłasności. 

Spadek nie może się przedawnić, wynika to z faktu, iż objęcie spadku następuje (co często jest tzw. fikcją prawną) wraz z dniem otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy). Dokonanie jakichkolwiek czynności prawnych (nie licząc odrzucenia spadku) przed sądem lub notariuszem nie ma na to co do zasady wpływu.

Innymi słowy – takie postępowanie jak stwierdzenie nabycia spadku (czy poświadczenie dziedziczenia przed notariuszem) służą jedynie potwierdzeniu nabycia określonych praw do spadku i mogą być dokonane po latach. Postępowanie spadkowe służy temu aby rozwiązać ewentualne niejasności co do dziedziczenia (np. w związku z testamentem, czy nieokreślonym do końca gronem spadkobierców).

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

O ile sam spadek nie może być utracony z czasem, spadkodawca może stracić pewne uprawnienia. Najważniejszym z nich jest możliwość uregulowania sposobu przyjęcia spadku. Co do zasady spadkodawca ma 6 miesięcy na złożenie oświadczenia o przyjęciu wprost, przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza lub odrzuceniu spadku (w zależności od sytuacji). Termin 6 miesięcy liczy się od dnia, w którym spadkodawca dowiedział się o podstawie dziedziczenia- w praktyce, od dnia otwarcia spadku w przypadku dziedziczenia ustawowego i w dniu ogłoszenia testamentu w przypadku dziedziczenia testamentowego.

Po upływie 6 miesięcy uznaje się, że spadkodawca przyjął spadek wprost i co do zasady nie można tego zmienić. Spadkobierca, który nie chce płacić za długi spadkodawcy ze swojego majątku musi przed upływem 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swego powołania do spadku, złożyć oświadczenie o jego odrzuceniu lub przyjęciu go z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkodawcy (z tzw. dobrodziejstwem inwentarza).

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Natomiast postanowienie stwierdzające nabycie spadku może być wydane w każdym czasie. Przepisy nie przewidują żadnego terminu na sądowe lub notarialne potwierdzenia praw do spadku. Do sądu można zatem iść w dowolnym czasie po otwarciu spadku, nawet gdy od śmierci spadkodawcy minęło kilkadziesiąt lat. 

W chwili obecnej należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku – wniosek składa i ojciec i córka. 

Należy bowiem pamiętać, iż zgodnie z art. 646 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego osoba, u której znajduje się testament, jest obowiązana złożyć go w sądzie spadku, gdy dowie się o śmierci spadkodawcy, chyba że złożyła go u notariusza.

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Według § 2 art. 646 K.p.c., kto bezzasadnie uchyla się od wykonania powyższego obowiązku, ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Ponadto sąd spadku może nałożyć na uchylającego się grzywnę. Zdarza się to jednak bardzo rzadko. Szanse na to, że sąd ukarze Panią grzywną za złożenie testamentu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po roku od śmierci spadkodawczyni, nie są duże.

Jeżeli Państwo przeprowadzą postępowanie spadkowe córka nie będzie mogła żądać włączenia testamentu do dowodów. Bowiem osoba, która zataiła testament nie może domagać się na tej podstawie zmiany postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (postanowienie Sądu Najwyższego sygnatura akt: IV CSK 183/12)

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Opublikowano:

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

25.02.2020 r. Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Stan faktyczny: Mam problem z droga do domu wybudowalisny Dom do tej pory jezdzilsmy sasiadow droga poniewaz nasz droga na mapie jest ale nie jest do konca przejezdna . Sasiedzi  nie zgadzaja sien na to abysmy mogli kozystac  z ich drogii wiec chcemy poprawic swoja droge aby byla w pelni przejezdna  niestety wspolwascicielem naszej drogii jest byla żona brata sa porozwodzie ale nie mieli podzialu majatku i ona jest wspolwascicielem drogi i nie  godzi sie na poprawienie drogii. Czy mamy jakies wyjscie z tej sytuacji??

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

W Pani sytuacji proponuję dwa rozwiązania. Albo naprawa drogi bez zgody byłej żony – jest to w pełni dopuszczalne lub ustanowienie drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiada.

Zgodnie z art. 207 K.c.: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jak natomiast podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011), współwłaścicieli obciążają także wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów.

Mając na uwadze zatem to, że współwłaściciel może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych, w dalszej kolejności należy wyjaśnić, czym one są.

W tym celu warto również sięgnąć do dorobku nauki prawa, zgodnie z którym wyróżnia się (mimo braku takiego podziału w ustawie): nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 13 kwietnia 1983 r. (IV CR 67/83, OSNCPiUS 1983, Nr 11, poz. 186), przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne). Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne).

Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Sąd nie określa nakładów zbytkownych, ale należy przyjąć, że chodzi o takie nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby ich dokonującej. Z reguły nie prowadzą one do zwiększenia wartości rzeczy. Jak wyjaśnił SN w uchwale z 11 października 1990 r. (III CZP 58/90, OSNC 1991, Nr 5-6, poz. 57), cena nabycia nie jest nakładem na rzecz.

Wobec powyższego uznać należy, że współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać rozliczenia się z nich przez pozostałych współwłaścicieli jedynie w zakresie nakładów koniecznych, tj. uzasadnionych i niezawyżonych, dzięki którym możliwe było osiągnięcie zamierzonego celu, np. właśnie wykonania koniecznego remontu.

A więc, nie tylko mają Państwo prawo do naprawy drogi ale do żądania zwrotu połowy kosztów naprawy od byłej małżonki.

Mogą Państwo także żądać ustanowienia drogi koniecznej.

Art. 145 K.c. stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Roszczenie z art. 145 K.c. przysługuje właścicielowi, wieczystemu użytkownikowi, właścicielowi nieruchomości gruntowej, ale też budynkowej (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 26 sierpnia 1980 r., III CR 258/80, OSNCP 1981, nr 7, poz. 128). Nie przysługuje jednak właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Adresatem roszczenia są właściciele lub użytkownicy wieczyści (orzeczenie SN z 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, LexPolonica nr 301437, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197), przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania z prawem (art. 341 K.c.) albo wynikające z wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Aby wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, należy jednak ustalić pewne okoliczności, które żądanie takie uzasadniają. Chodzi o ustalenie, że nieruchomość władnąca (w przyszłości): „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”. Jak wyjaśnia Stanisław Rudnicki, autor komentarza do art 145 K.c. ([w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Grzegorz Rudnicki, LexisNexis, Warszawa 2011): „Określona w art. 145 służebność drogowa nazwana została »drogą konieczną« (verba legis).

Podkreśla to jej charakter jako koniecznego połączenia nieruchomości z drogą publiczną lub z budynkami gospodarskimi należącymi do niej. Droga konieczna powinna zapewnić taki dostęp do drogi zaliczonej na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych”. W doktrynie uważa się także, że dostęp do takiej drogi musi być możliwy w każdy sposób. „Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt; droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości” (S. Rudnicki).

To, czy nieruchomość ma właściwy, dogodny dostęp do drogi publicznej, ustalane jest w toku postępowania o ustanowienie służebności. Na tym tle powstało bardzo bogate i szczegółowe orzecznictwo. SN w orzeczeniu z 29 grudnia 1970 r. (III CRN 412/70, IP 1971, nr 1, poz. 3) wyjaśnił między innymi, że: „W wypadku gdy dostęp istnieje, a chodzi o to, czy jest on nieodpowiedni, uznanie, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu, zależy od dwóch przesłanek.

Po pierwsze – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymywania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Po drugie – na tle ogólnych założeń dotyczących racji bytu instytucji służebności gruntowej – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero wtedy, kiedy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałoby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić”.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Opublikowano:

Bezpłatne użyczenie nieruchomości – na jakich zasadach

użyczenie nieruchomości

6.02.2020 r. Użyczenie nieruchomości

Stan faktyczny: Od kilku lat próbujemy sprzedać dom ale bezskutecznie.W tym tygodniu chęć wynajęcia zgłosił syn naszej znajomej.Chcemy to zrobić ,ale mamy z tym problem gdyż nie wiemy jaki rodzaj umowy spisac a to dlatego ,że nie mieszkamy w nim /tylko czasami pomieszkujemy w czasie wizyt w kraju/ i  ta sąsiadka przez cały okres opiekowała się naszym domem i obejściem chcemy się zgodzić na wynajęcie lecz nie chcemy za to pieniędzy tylko chcemy by ponosił koszty utrzymania domu/podatek do gminy,prąd,woda oraz dbanie o obejście /odśnieżanie usuwanie lisci itp. słowem żeby traktował to jak swoją własność,mamy do niego pełne zaufanie więc zawarcie umowy okazjonalnej nie jest konieczne. Problem stanowi dla nas pracujących za granicą składanie deklaracji  PiT ponieważ nie rozliczamy sie w kraju i w ogóle nie planujemy powrotu.Proszę o poradę jak to rozwiązac.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm. – dalej „kpc”)
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350)

Przez umowę użyczenia – zgodnie z art. 710 K.c. – rozumie się umowę, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jak widać, cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest jej nieodpłatność, co oznacza, że użyczający nie osiąga żadnych korzyści finansowych i zysku, a biorący w użyczenie nie musi płacić czynszu. Użyczenie jest więc umową jednostronnie zobowiązującą, ponieważ obowiązki użyczającego (polegające na wydaniu mieszkania, i to w odpowiednim stanie) nie pokrywają się z obowiązkami biorącego w użyczenie, który powinien jedynie utrzymać rzecz w odpowiednim stanie. W umowie użyczenia osoba biorąca rzecz w używanie nie może jej oddać innej osobie w używanie bez zgody użyczającego.
Na wstępie wyjaśniam, że kwestie podatkowe uległy zmianie i w chwili obecnej przy umowie użyczenia nie ponoszą Państwo kosztów podatkowych. Podatek będzie musiał odprowadzić jedynie biorący w użyczenie. Od kilku lat mogą Państwo dowolnie rozporządzać własnymi nieruchomościami i oddawać je w bezpłatne użytkowanie bez ponoszenia kosztów.
Dokładnie od 1 stycznia 2009 r. można bezpłatnie udostępniać nieruchomości (w tym mieszkanie) każdemu, w oparciu o umowę użyczenia czy bez takiej umowy zawartej na piśmie, bez negatywnych konsekwencji podatkowych.
To oznacza, że na osobie użyczającej lokal mieszkalny nie ciąży obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest to skutek uchylenia art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyczenie nieruchomości

Natomiast w stosunku do biorącego w używanie przepisy się nie zmieniły i w związku z tym zawarcie umowy użyczenia wiąże się dla niego z obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego będzie w tym przypadku świadczeniu nieodpłatnym, a stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem jest wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Biorący w użyczenie powinien zatem ustalić przychód z tytułu otrzymanego nieodpłatnego świadczenia. Jest nim równowartość czynszu, który przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy., który stanowi, że jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną tego nieodpłatnego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

To stanowisko potwierdza np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2012 r. (sygn. IBPBII/2/415-1210/11/HS): „Właściciel mieszkania, który oddaje je do bezpłatnego używania innej osobie fizycznej, nie jest zobowiązany do zapłaty innych podatków w związku z zawarciem umowy użyczenia, w tym w szczególności do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera umowy użyczenia, jako umowy podlegającej podatkowi)”.

Do umowy użyczenia, jako czynności nieodpłatnej, ma zastosowanie art. 8 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem użyczenie lokalu będzie podlegało opodatkowaniu VAT tylko wówczas, gdy świadczenie to jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami w całości lub części.

Użyczenie nieruchomości


Opublikowano:

Budowa po sąsiedzku

Budowa po sąsiedzku

Stan faktyczny: mój sąsiad planuje prace budowlane na zewnątrz swojego budynku który usytułowany jest na granicy działek mojej i jego. Biorąc pod uwagę iż stosunki sąsiedzkie są dalekie od idealnych sąsiad (a dokładniej sąsiadka) nie odważyła się na osobistą wizytę z pytaniem o zgodę na prowadzenie prac budowlanych na mojej działce. O planowanych pracach budowlanych dowiedziałem się z listu który otrzymałem od Starostwa Powiatowego, w którym to poinformowano mnie że jeśli nie mam żadnych zastrzeżeń to sąsiad rozpocznie prace budowlane przy swoim budynku. Przedłożyłem pismo do Starostwa o braku zgody, gdyż wyznaję zasadę że takie rzeczy powinno się załatwiać osobiście pomiędzy zainteresowanymi stronami (pismo załączam w załącznikach). Po pewnym czasie otrzymałem decyzję ze Starostwa z której wnioskuję iż prace budowlane mogą być wykonywane nawet gdy się na to nie zgodzę. Dokument ten również załączam. Zwrócę tylko uwagę na jedno zdanie w uzasadnieniu tej decyzji. Chodzi o fragment „Pani X wykazała, że wyczerpała możliwości porozumienia się z właścicielem sąsiedniej nieruchomości…” Przypomnę iż o planowanych pracach budowlanych dowiedziałem się dopiero po otrzymaniu pisma ze Starostwa. Wcześniej nikt ze mną się nie kontaktował w tej sprawie.

Przedłożone dokumenty: decyzje, pismo

Akty prawne:

Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Zadane pytania:

Pytanie moje brzmi czy rzeczywiście tego rodzaju prace budowlane sąsiad będzie mógł przeprowadzić bez mojej zgody.

Budowa po sąsiedzku

Art. 47. [Zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście; decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości; zajęcie pasa drogowego na potrzeby budowy]

1.Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2.W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

3.Inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

4.Zajęcie, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części może nastąpić po spełnieniu wymagań określonych w odrębnych przepisach.

Budowa po sąsiedzku

Z przepisów art. 47 wynika zasada, że inwestor nie może samowolnie wejść do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. W celu wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości inwestor musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Jeżeli sąsiedni lokal jest przedmiotem najmu, to zgody musi udzielić także jego najemca. Zgoda, o której mowa, jest rodzajem umowy pomiędzy inwestorem a właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcą). Powinno się w niej określić przewidywany sposób korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, zakres i terminy korzystania z nich oraz ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Nie jest dla tej umowy przewidziana żadna szczególna forma. Jednakże, w celu uniknięcia możliwych sporów co do treści umowy, powinna być zawarta na piśmie.

Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemca) oraz inwestor nie dojdą do porozumienia co do warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, inwestor może zwrócić się do właściwego organu, którym jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości.

Budowa po sąsiedzku

Jest to więc przypadek, gdy organ administracji rozstrzyga w istocie spór cywilny pomiędzy dwoma równorzędnymi podmiotami. Jest to spór cywilny, gdyż jego przedmiotem jest czasowe korzystanie z cudzej własności (przedmiotu najmu).

Organ administracji posiada jednak uprawnienie tylko do ograniczenia własności właściciela nieruchomości sąsiedniej (uprawnienia wynikającego z najmu). Nie ma natomiast uprawnień do rozstrzygania o naprawieniu ewentualnej szkody. Naprawienie szkody powstałej w wyniku korzystania przez inwestora z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu następuje według zasad określonych w Kodeksie cywilnym.

Oznacza to przede wszystkim, że podmiot, który poniósł szkodę na skutek korzystania przez inwestora z nieruchomości, budynku lub lokalu będącego jego własnością (przedmiotem najmu), która nie została naprawiona dobrowolnie, musi wnieść przeciwko inwestorowi powództwo do sądu powszechnego o jej naprawienie.

Budowa po sąsiedzku

Zauważyć też należy, że na mocy art. 47 ust. 3 pr.bud. inwestor jest obowiązany do naprawienia szkody powstałej w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Jednak ustawodawca, stanowiąc o tym, bliżej nie wyjaśnia, o jakie zasady chodzi. Skoro inwestor jest uprawniony do wejścia na teren cudzej nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, to trudno mówić o odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych (art. 415 k.c.). Można jednakże przyjąć, że art. 47 ust. 3 pr.bud. jest samoistną podstawą obowiązku naprawienia szkody wyrządzonej przez inwestora, a zasady Kodeksu cywilnego, do których ten przepis odsyła, to przede wszystkim przepisy mówiące o sposobie naprawienia szkody (art. 363 k.c.) oraz zakresie odszkodowania (art. 361 k.c.).

Komentowany art. 47 ust. 1 dotyczy dwóch sytuacji: wykonywania prac przygotowawczych oraz robót budowlanych.

Budowa po sąsiedzku

Prace przygotowawcze zostały zdefiniowane w art. 41 ust. 2 i należy do nich także geodezyjne wytyczenie obiektów w terenie. Nie ulega wątpliwości, że geodezyjne wytyczenie obiektu w terenie jest pracą geodezyjną w rozumieniu art. 2 pkt 1 p.g.k. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie (Dz. U. Nr 25, poz. 133) wykonują je podmioty posiadające niezbędne uprawnienia zawodowe w tym zakresie, zgodnie z art. 43 p.g.k. Stosownie zaś do art. 27 ust. 2 pkt 2 p.g.k. inwestorzy są obowiązani zapewnić wyznaczenie, przez jednostki uprawnione do wykonywania prac geodezyjnych, usytuowania obiektów budowlanych wymagających pozwolenia na budowę, a po zakończeniu ich budowy – dokonanie geodezyjnych pomiarów powykonawczych i sporządzenie związanej z tym dokumentacji.

Budowa po sąsiedzku

W związku z tym do geodezyjnego wytyczenia obiektu w terenie zastosowanie ma także art. 13 p.g.k., w którym stanowi się, że osoby wykonujące prace geodezyjne i kartograficzne mają m.in. prawo wstępu na grunt i do obiektów budowlanych oraz dokonywania niezbędnych czynności związanych z wykonywanymi pracami oraz nieodpłatnego umieszczania na gruntach i obiektach budowlanych znaków geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych oraz urządzeń zabezpieczających te znaki. Ponadto według art. 14 p.g.k. właściciel lub inna osoba władająca nieruchomością są obowiązani umożliwić podmiotom i jednostkom organizacyjnym, wykonującym prace geodezyjne i kartograficzne, wykonanie prac geodezyjnych i kartograficznych określonych w art. 13 ust. 1 p.g.k.

Budowa po sąsiedzku

Natomiast niezastosowanie się do tego obowiązku i utrudnianie lub uniemożliwianie osobie wykonującej prace geodezyjne i kartograficzne wejścia na grunt lub do obiektu budowlanego i dokonania niezbędnych czynności związanych z wykonywaną pracą jest – stosownie do art. 48 ust. 1 pkt 2 p.g.k. – wykroczeniem zagrożonym karą grzywny. Art. 16 p.g.k. reguluje też kwestie naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych w związku z wykonywaniem prac geodezyjnych i kartograficznych oraz wynagrodzenia właścicielowi lub innej osobie władającej nieruchomością ograniczenia korzystania z nieruchomości. Są to więc przepisy szczególne w stosunku do art. 47 pr.bud., w związku z czym należy stwierdzić, że się go nie stosuje, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych polegających na geodezyjnym wytyczeniu obiektu w terenie konieczne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Ma on natomiast zastosowanie do innych prac przygotowawczych.

Nie jest jasne, czy decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości może być wydana jedynie wtedy, gdy chodzi o wykonanie robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, czy też można ją wydać, gdy konieczność wykonania robót budowlanych wynika z innego rodzaju decyzji, np. decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych przewidzianej w art. 51 ust. 4. Mając na uwadze cel decyzji o zezwoleniu na wznowienie robót – zastąpienie pozwolenia na budowę, które się zdezaktualizowało z powodu istotnego odstąpienia przez inwestora od warunków tego pozwolenia – należałoby się opowiedzieć za tym, że decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości może być wydana także wtedy, gdy niezbędność ta jest związana z wykonaniem decyzji o zezwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

Budowa po sąsiedzku

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z wyraźną regulacją art. 83 organy nadzoru budowlanego nie są uprawnione do wydawania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Zatem także w takim przypadku, mimo że decyzję uprawniającą do wykonania robót budowlanych będzie wydawać organ nadzoru budowlanego, wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości pozostanie w kompetencji organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, np. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 listopada 2010 r., II OSK 1819/2009 (Lexis.pl nr 8038699), w którym zaakceptowano decyzję organu administracji architektoniczno-budowlanej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych wynikających z decyzji organu nadzoru budowlanego o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, w związku z prowadzonym w trybie art. 51 postępowaniem naprawczym.

Wejście inwestora do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcy) lub, w razie braku tej zgody, mimo niewydania decyzji o niezbędności wejścia na sąsiednią nieruchomość (do sąsiedniego budynku lokalu) uzasadnia podjęcie przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu działań dopuszczalnych przez Kodeks cywilny w celu ochrony naruszonego posiadania. Może to być np. powództwo o ochronę naruszonego posiadania (art. 344 k.c.) lub nawet dopuszczalną samopomoc (art. 343 ust. 2 k.c.), przy czym należy jednak pamiętać, że posiadaczowi nieruchomości nie wolno stosować przemocy wobec osób.

Konstrukcja prawna uregulowana w art. 47 ust. 2, polegająca na tym, że to organ administracji decyduje o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, ma ten mankament, że inwestor nie jest wierzycielem przyznanego mu taką decyzją uprawnienia w rozumieniu przepisów ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 1015 ze zm.). Zgodnie z tą ustawą w przypadku obowiązków wynikających z decyzji administracyjnej wierzycielem jest właściwy do orzekania organ pierwszej instancji, czyli w tym przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 1a pkt 13 i art. 5 § 1 pkt 1 u.p.e.a.).

Budowa po sąsiedzku

Opór właściciela nieruchomości sąsiedniej (budynku, lokalu), mimo wydania decyzji o niezbędności wejścia, może być przełamany w drodze postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Właściwym środkiem egzekucyjnym jest w tym przypadku grzywna w celu przymuszenia. Obowiązek właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (jego najemcy), w stosunku do których wydano decyzję stwierdzającą niezbędność wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu, na sąsiednią nieruchomość, polega na znoszeniu wykonywania przez inwestora robót budowlanych lub prac przygotowawczych.

Zgodnie zaś z art. 119 ust. 1 u.p.e.a. grzywnę w celu przymuszenia nakłada się, gdy egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku znoszenia lub zaniechania albo obowiązku wykonania czynności, a w szczególności czynności, której z powodu jej charakteru nie może spełnić za zobowiązanego inna osoba. Jeśli jednak egzekucja dotyczy spełnienia przez zobowiązanego obowiązku wynikającego z przepisów Prawa budowlanego, grzywna w celu przymuszenia może być wymierzana tylko jeden raz (art. 121 § 4 u.p.e.a.). Maksymalna wysokość tej grzywny wynosi 10 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba fizyczna, lub 50 000 zł, jeżeli zobowiązanym jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Jeżeli wierzyciel, czyli organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał decyzję o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, nie podejmuje czynności zmierzających do zastosowania środków egzekucyjnych, inwestor może wnieść, do organu wyższego stopnia, skargę na bezczynność wierzyciela. Organ wyższego stopnia wydaje w sprawie skargi postanowienie. Na postanowienie o oddaleniu skargi służy zażalenie (art. 6 § 1a u.p.e.a.). Na postanowienie wydane w wyniku rozpoznania zażalenia można wnieść skargę do sądu administracyjnego (art. 3 § 2 pkt 3 p.p.s.a.).

Ustawa – Prawo budowlane zawiera szczególne w stosunku do Kodeksu postępowania administracyjnego przepisy regulujące postępowanie w sprawie wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Takim szczególnym przepisem jest obowiązek załatwienia sprawy w terminie 14 dni od złożenia wniosku. Według Kodeksu postępowania administracyjnego sprawy, które mogą być rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę, łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania, lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ, powinny być załatwiane niezwłocznie, sprawy wymagające postępowania wyjaśniającego powinny być załatwiane nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowane – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania (art. 35 § 1-3 k.p.a.).

Ponadto charakterystyczne dla tego postępowania jest to, że jest ono wszczynane wyłącznie na wniosek inwestora.

Budowa po sąsiedzku

Przesłanką wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości jest stwierdzenie, że inwestor i zainteresowany właściciel (najemca) nie uzgodnili warunków korzystania z nieruchomości, budynku lub lokalu. Gdyby takie porozumienie zawarto, to inwestor nie może domagać się wydania decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, licząc na określenie warunków korzystniejszych niż w tym porozumieniu.

Z art. 47 ust. 2 wynika, jakie konieczne elementy musi zawierać pozytywna dla inwestora decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Po pierwsze, powinno się w niej dokładnie, najlepiej z odwołaniem do oznaczenia księgi wieczystej i danych z ewidencji gruntów, określić nieruchomość (budynek, lokal), na którą (do którego) inwestor może wejść w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Po drugie, należy określić granice niezbędnej potrzeby, a więc rodzaj tych prac lub robót i zakres przestrzenny zajęcia nieruchomości (budynku, lokalu). Po trzecie, należy określić warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości, co może sprowadzać się np. do wskazania czasu w ciągu dnia oraz maksymalnego okresu zajęcia cudzej nieruchomości.

Zgodnie z art. 47 ust. 4 przepisów Prawa budowlanego nie stosuje się w przypadku zajęcia, na potrzeby budowy, pasa drogowego lub jego części. W tym zakresie mają zastosowanie przepisy ustawy o drogach publicznych, w szczególności art. 40 u.d.p. Stosownie do tego przepisu zajęcie pasa drogowego w celu prowadzenia robót budowlanych wymaga decyzji zarządcy drogi. Za zajęcie pasa drogowego uiszcza się opłatę, którą oblicza się z uwzględnieniem powierzchni i czasu zajęcia pasa drogowego oraz stawki ustalanej w drodze rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw transportu i zależnej m.in. od kategorii drogi, której pas drogowy zostaje zajęty, rodzaju elementu zajętego pasa drogowego, procentowej wielkość zajmowanej szerokości jezdni, rodzaju zajęcia pasa drogowego. Opłatę tę ustala się w decyzji o zezwoleniu na zajęcie pasa drogowego. Za zajęcie pasa drogowego bez wymaganego pozwolenia zarządcy drogi, z przekroczeniem terminu zajęcia określonego w zezwoleniu oraz powierzchni większej niż określona w zezwoleniu, zarządca drogi wymierza, w drodze decyzji administracyjnej, karę pieniężną w wysokości dziesięciokrotności opłat.

Budowa po sąsiedzku