Opublikowano:

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Stan faktyczny: w 2012 roku jako wspólwłaściciel/jest 5ciu wspolwłascicieli/ złożylem wniosek do sądu o zniesienie wspołwłasności nieruchomości oraz rozliczenie pożytkow i przychodów oraz o zaległe pożytki od wspólwłascicielki, która w nadmiarze korzystała ze wspołwłasności, pobierała pozytki wedle swojego udziału , nie placąc czynszu oraz korzystała z lokalu usługowego.nieruchomość została sprzedana przez wszystkich wspólwłaścicieli notarialnie. W jaki sposób moge teraz dochodzić swoich roszczen odnośnie pożytow i wykorzystywania w nadmiarze przez ową wspołwłaścicielke. Prosze o wskazania prawne

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93),

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Podstawą dochodzonych przez Pana praw jest bezpodstawne wzbogacenie (405, 410 kc) ale także art. 209 kc, który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, o której mowa w art. 209 kc, mimo wygaśnięcia tego prawa. 

Zgodnie z kodeksem cywilnym:

„Art. 405. [Bezpodstawne wzbogacenie]

Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Art. 406. [Obowiązek wydania korzyści]

Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.”

Dyspozycja art. 405 kc wyznacza trzy podstawowe przesłanki powstania roszczenia o zwrot wzbogacenia, a mianowicie wymaga się, aby: 1) doszło do wzbogacenia majątku jednej osoby, uzyskanego kosztem majątku innej osoby, 2) wzbogacenie i zubożenie pozostawały ze sobą w związku w tym rozumieniu, iż wzbogacenie jest wynikiem zubożenia, a zatem by miały wspólne źródło, oraz 3) aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej.

W wyr. z 20.7.2007 r. (I CSK 105/07) SN podkreślał, że formuła użyta w art. 405 KC, iż wzbogacenie ma nastąpić „kosztem” zubożonego, a nie – jak to ujmował Kodeks zobowiązań – „z majątku”, stwarza podstawy do wniosku, że przesłanki związku między wzbogaceniem a zubożeniem nie należy rozumieć w duchu rygorystycznie pojmowanej „bezpośredniości” tego związku, a tym samym wykorzystywać w celu ograniczenia zobowiązania zwrotu wzbogacenia (w uzasadnieniu wyr. z 15.2.2018 r., IV CSK 97/17, SN wyraził pogląd, iż nie sposób zaaprobować stanowiska, że dla zaistnienia zobowiązania z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia jest rzeczą obojętną, w jaki sposób i za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, a zatem zobowiązanie wzbogaconego powstaje tylko w razie uzyskania przez niego bez podstawy prawnej korzyści majątkowej kosztem innej osoby).

Zarówno zubożenie, jak i wzbogacenie wywołane są tą samą przyczyną. Jednak podstawowa przesłanka bezpodstawnego wzbogacenia nie ma charakteru związku przyczynowo-skutkowego między zubożeniem a wzbogaceniem różnych podmiotów, ponieważ co prawda zubożenie i wzbogacenie następują jednocześnie na skutek tej samej przyczyny, ale jest to jedynie koincydencja między zubożeniem a wzbogaceniem, a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi. Zubożenie i wzbogacenie łączy więc koincydencja (wspólna przyczyna), a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi, ponieważ wzbogacenie nie jest przyczyną zubożenia, które nie jest jego skutkiem (tak wyr. SA w Łodzi z 25.2.2014 r., I ACa 1121/13; tak też wyr. SA w Łodzi z 9.6.2016 r., I ACa 1754/15,; wyr. SA w Katowicach z 9.3.2018 r., I ACa 921/17).

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2009 r. (sygn. akt IV CSK 27/09), przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu należy stosować wtedy, gdy brak jest innej podstawy prawnej, na jakiej możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia, jak również wtedy, gdy inne środki połączone są z większymi trudnościami.

Szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia jest nienależne świadczenie (art. 410 § 1). Przez świadczenie w rozumieniu art. 410 należy rozumieć każde celowe i świadome przysporzenie na rzecz majątku innej osoby, które z punktu widzenia odbiorcy można przyporządkować jakiemuś zobowiązaniu, choćby w ogóle lub jeszcze nieistniejącemu albo nieważnemu (wyr. SN z 9.8.2016 r., II CSK 760/15, Biul. SN 2016, Nr 10, s. 11). Do powstania zobowiązania dochodzi w ten sposób, że wzbogacony uzyskuje bez podstawy prawnej korzyść majątkową w wyniku spełnienia świadczenia przez zubożonego. Brak podstawy prawnej oznacza tu brak causa świadczenia (zob. W. Czachórski, Czynności prawne przyczynowe i oderwane w polskim prawie cywilnym, Warszawa 1952; Wolter, Prawo cywilne 1986, s. 289 i n.) lub jej wadliwość (zob. art. 405, Nb 11). W stosunkach wielopodmiotowych wadliwość podstawy prawnej dla świadczenia i w konsekwencji nienależność świadczenia ocenia się nie w odniesieniu do stosunku, w ramach którego nastąpiło przysporzenie, lecz w odniesieniu do stosunku kauzalnego, w ramach którego doszło do uzgodnienia celu przysporzenia. W konsekwencji w takich stosunkach kondykcja przewidziana w art. 410 § 2 przysługuje między stronami świadczenia, tj. stosunku będącego przyczyną prawną przysporzenia, a nie stosunku, w ramach którego doszło do przysporzenia obejmującego przedmiot świadczenia. W tego rodzaju sytuacjach nie można wyłączyć istnienia wadliwej podstawy prawnej świadczenia pomiędzy spełniającym świadczenie i odbiorcą tego świadczenia, mimo dokonania przysporzenia obejmującego przedmiot świadczenia na podstawie ważnej umowy łączącej spełniającego świadczenie z odbiorcą przysporzenia, niebędącym jednocześnie odbiorcą świadczenia (wyr. SN z 7.5.2015 r., II CSK 444/14s). Jeżeli natomiast określone przesunięcie majątkowe nie jest wynikiem świadczenia, nie może powstać roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia, lecz jedynie roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia na zasadach ogólnych (art. 405–409; wyr. SN z 11.9.1997 r., III CKN 162/97, OSNC 1998, Nr 2, poz. 31). Poszczególne sytuacje, w których świadczenie jest nienależne, zostały wyczerpująco przedstawione w art. 410 § 2. Odpowiadają one w zasadzie znanym w prawie rzymskim szczególnego rodzaju skargom, tzw. kondykcjom (condictiones).

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Art. 410 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

„§ 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego (chodzi tu m.in. o przepis art. 405 k.c., który mówi, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości)

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia”.

Przepis ten jest podstawą rozliczeń stron takich jak chociażby współwłaściciele lub byli współwłaściciele.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26.11.2009 r., III CZP 102/09, roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia staje się wymagalne w terminie, w którym powinno być spełnione zgodnie z art. 455 K.c.

Z kolei art. 455 K.c. stanowi, że jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W dalszej kolejności należy zauważyć, iż przy tego rodzaju sprawach, strony zobowiązane do zwrotu świadczenia nienależnego, bardzo często powołują się na treść następujących przepisów Kodeksu cywilnego:

  • Art. 411 pkt 2: „Nie można żądać zwrotu świadczenia jeżeli spełnienie świadczenia czyni zadość zasadom współżycia społecznego”.
  • Art. 409: „Obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu”.

Sąd każdorazowo bada całokształt okoliczność sprawy i z pewnością w tej konkretnej sprawie duże znaczenie odegrają zeznania stron lub świadków a także wcześniej złożony przez Pana pozew. 

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu wezwań do zapłaty oraz pozwów cywilnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pan zainteresowany naszym wsparciem.

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Masz podobny problem? Zadaj pytanie klikając tu

Opublikowano:

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Dotyczy: opóźnienia oddania nieruchomości, kar umownych

Stan faktyczny: sprawa dotyczy kary umownej za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego. W umowie deweloperskiej sporządzonej w formie aktu notarialnego jest zapis o prawie naliczania takiej kary w wysokości 0,04% wartości umownej za każdy dzień opóźnienia. Termin wydania do dnia 15.10.2018, przekazanie mieszkania 10.02.2019 natomiast oddanie budynku 15.04. 2020. Dnia 13.04.2020 podpisaliśmy akt notarialny przeniesienia własności, w którym jest punkt że umowa wyczerpuje wszystkie roszczenia stron wynikające z umowy deweloperskiej. Czy mimo to możemy domagać się tych kar umownych i jeśli tak to do którego dnia je naliczyć?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Na wstępie wyjaśniam, że mogą się Państwo domagać całości kary umownej liczonej od momentu, w którym nieruchomość powinna być wydana do momentu jej wydania. 

Klauzula zawarta w umowie przyrzeczonej, o której Pani wspomina jest klauzulą niedozwoloną i jest nieważna. 

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r. I ACa 535/13 (stan faktyczny: nabywcy mieszkania zrzekli się roszczeń w umowie przyrzeczonej pomimo zwłoki dewelopera i zastrzeżenia kar umownych w umowie deweloperskiej):

„Sąd Okręgowy dopatrzył się w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa” wpisanej do rejestru niedozwolonych postanowień umownych na skutek wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt XVII Amc 2/08, (…) oraz w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łączącego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (wyrok Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 lutego 2008 r., sygn. akt XVII Amc 89/07, (…)).

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Sąd Okręgowy uznał rzeczone postanowienia umów tożsame z zabronionymi klauzulami za niewiążące strony niniejszego procesu, gdyż postanowienia te były niedozwolone na podstawie art. 3851 § 1 k.c, jako zastosowane w umowie z konsumentami zawartej w oparciu o wzorce umów przygotowanych przez pozwanego przedsiębiorcę .

Przy sporządzaniu wezwania do zapłaty konieczny byłby także wgląd w postanowienia umowy deweloperskiej oraz przyrzeczonej. 

W związku z powyższym, sugeruję skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty zgodnie z aktem oraz z informacją, że przysługuje Państwu uprawnienie do żądania naprawienia szkody powstałej na skutek opóźnienia zgodnie z Kodeksem cywilnym. Proszę mieć też na uwadze, że deweloper odpowiada również na zasadach wskazanych w kodeksie cywilnym i np. powinien ponieść koszt wynajmu mieszkania zastępczego przez Państwa (tzw. roszczenie odszkodowania). 

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Przesłanki powstania roszczenia odszkodowawczego to zwłoka dłużnika (dewelopera), szkoda, związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem dłużnika, tj. dewelopera.

Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach stwierdził, że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną w rozumieniu Kodeksu cywilnego (np. wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt: IV CKN 305/2001, wyrok z 8 sierpnia 2007 r., sygn. akt I CSK 177/07). Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego umowa deweloperska jest umową nienazwaną, do której stosuje się ogólne przepisy o umowach, przepisy części ogólnej prawa zobowiązań oraz, przez analogię, przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa.

Nadto warto dodać, że umowa deweloperska jest umową wzajemną. Zobowiązanie dewelopera stanowi wybudowanie na nieruchomości i przeniesienie po wybudowaniu i wydzieleniu konkretnych nieruchomości lokalowych wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej lub w prawie jej wieczystego użytkowania oraz we własności części wspólnych budynku. Natomiast zobowiązaniem zamawiającego jest zapłaty ceny w całości.

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”.

Niewydanie lokalu w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z wydania lokalu z opóźnieniem, chyba że opóźnienie to jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności.

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Dane opóźnienie w wykonaniu zobowiązania ma postać zwłoki, jeśli jest ono zawinione przez dłużnika. Na Państwa korzyść działa w tym przypadku domniemanie zwłoki. Zatem to deweloper będzie musiał przyjąć w sporze postawę aktywną i udowodnić, że nie ponosi winy za nieterminową wykonanie zobowiązania. Tym samym deweloper ponosi ryzyko nieudanego dowodu, a w konsekwencji – wypłaty odszkodowania.

Podsumowując i odpowiadając na Państwa pytania, tak przysługują Państwu roszczenia odszkodowawcze wskazane powyżej. 

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sZrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Opublikowano:

Jak nabyć pustostan gminny

Jak nabyć pustostan gminny

Jak nabyć pustostan gminny

Stan faktyczny: Przy kamienicy w której mieszkam znajduje się sąsiedni budynek którego właścicielem jest gmina. Budynek jest połączony z kamienica i od ponad 20 lat zajmujemy go jako kotłownie do naszego mieszkania.

Chciałbym uzyskać wsparcie w celu nabycia tej nieruchomości i uporządkowania wszelkich spraw formalnych.

Moja wiedza w tym temacie jest praktycznie zerowa i wychodzę z punktu zero. Słyszałem tylko szczątkowe porady w stylu najpierw wydzierżawić a potem kupić, natomiast nie wiem która opcja jest korzystniejsza i jak najlepiej do sprawy podejść. 

Jak nabyć pustostan gminny

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia z dnia 22 listopada 2019 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65)
  3. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U z 2016 r., poz. 446 z późn. zm.) 

Na wstępie należy wskazać, że zarówno dzierżawa jak i nabycie nieruchomości gminnych odbywa się w trybie przetargu. Zwolnienia z trybu przetargowego zostały wskazane w ustawie, jednak prawdopodobnie one Państwa nie dotyczą (poniżej przytaczam przepisy). W tej sytuacji należy złożyć pisemny wniosek do gminy o ogłoszenie przetargu lub o dzierżawę lub o nabycie nieruchomości lub o wyrażenie zgody uchwałą o wydzierżawienie nieruchomości bez przetargu.

Na marginesie można dodać, że nieruchomość mogliby Państwo zasiedzieć.

Jak nabyć pustostan gminny

Zasiedzenie w dobrej wierze następuje po 20 latach, w złej natomiast po 30 latach. Ponieważ mają Państwo świadomość tego, że nie są Państwo właścicielami nieruchomości, zasiedzenie niestety może nastąpić dopiero po 30 latach – chyba że wykażą Państwo dobrą wiarę (opłacanie podatków i inne). 

Jeżeli zasiedzenie nie wchodzi w grę, nieruchomość należy wydzierżawić lub też już nabyć w drodze przetargu. 

Art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;

2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;

4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

11) jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

12) jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;

(…)

4a. Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy zawiera się w drodze bezprzetargowej:

1) na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, jeżeli:

a) użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego,

b) użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 2176);

2) na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, ale nieprzekraczający czasu trwania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest partner prywatny lub spółka, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli oddanie w użytkowanie, najem albo dzierżawę stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 tej ustawy.

Jak nabyć pustostan gminny

Generalną zasadą przy zbywaniu nieruchomości jest stosowanie trybu przetargowego przy sprzedaży i oddawaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Wskazać przy tym należy, iż mimo że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o umowach sprzedaży i oddania w użytkowanie wieczyste, to z treści art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż również w innych wypadkach zbycia nieruchomości, niewymienionych w art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami  musi być zastosowany tryb przetargowy. Wymienione w art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami przypadki zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym mają charakter wyjątku od reguły przetargowego zbywania nieruchomości. Tym samym jako wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający. Komentowany przepis zawiera więc zamknięty katalog sytuacji, w których następuje bezprzetargowe zbycie nieruchomości stanowiących własność publiczną.

Taki sposób wykładni przepisu art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami  zaprezentował NSA w wyr. z 21.3.2007 r., I OSK 1998/06, Legalis. Wypada także odnotować, że w przedmiotowej sprawie NSA, orzekając o uchwale rady gminy, wziął po uwagę stan prawny z dnia podjęcia uchwały, uznając, iż późniejsza zmiana przepisów i rozszerzenie zakresu zbycia w drodze bezprzetargowej na transakcje określone w art. 37 ust. 2 pkt 9 stawy o gospodarce nieruchomościami nie może prowadzić do sanacji uchwały rady gminy podjętej sprzecznie z przepisami obowiązującymi w momencie jej podjęcia. Podobna sytuacja zachodzić będzie przy ocenie ważności zawartej umowy. Umowa zawarta bez przetargu, w sytuacji, w której brak było podstaw do zastosowania trybu bezprzetargowego, jest umową nieważną. Zastosowanie ma tu art. 58 § 1 KC. Późniejsza zmiana ustawy, umożliwiająca zastosowanie trybu bezprzetargowego, nie może prowadzić do sanacji umowy dotkniętej nieważnością. Katalog przypadków, w których dopuszczalne jest bezprzetargowe zbycie nieruchomości jest przedmiotem kolejnych nowelizacji, w których dokonuje się jego rozszerzenia.

Zakres przypadków, w których możliwe jest zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym, może być rozszerzony odpowiednio zarządzeniem wojewody lub Ministra Inwestycji i Rozwoju dla nieruchomości Skarbu Państwa albo uchwałą rady lub sejmiku dla nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, w wypadku gdy zbywane nieruchomości mają zostać przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Generalnie przepis ten umożliwia zbywanie w trybie bezprzetargowym nieruchomości na rzecz towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych lub fundacji.

Jak nabyć pustostan gminny

Możliwe jest także rozszerzenie trybu bezprzetargowego na dzierżawców i użytkowników nieruchomości, którzy odpowiednio dzierżawią lub użytkują nieruchomości nieprzerwanie co najmniej 10 lat, które to nieruchomości zostały zabudowane na podstawie pozwolenia na budowę albo zabudowa została zalegalizowana zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach. Nie jest przy tym wymagane, by 10 lat obejmowała jedna umowa dzierżawy, okres ten może wynikać z kilku następujących po sobie umów. Również zabudowa nie musiała być zrealizowana przez tych dzierżawców lub użytkowników. Na takich samych zasadach fakultatywne zwolnienie z przetargowego trybu nabycia może być zastosowane wobec nieruchomości, do których wygasło użytkowanie wieczyste na skutek upływu okresu ustalonego w umowie lub decyzji administracyjnej, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się dotychczasowy użytkownik wieczysty nieruchomości albo jego spadkobierca.

Nie jest jednak możliwe zastosowanie trybu bezprzetargowego dla zbycia wskazanych wyżej nieruchomości, jeżeli o ich nabycie ubiega się więcej niż jeden podmiot.

Przepis art. 37 ust. 1 stawy o gospodarce nieruchomościami ma odpowiednie zastosowanie także do zawierania umów użytkowania, najmu i dzierżawy na czas nieoznaczony lub też na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata. Wojewoda, rada lub sejmik województwa mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Trzeba więc przyjąć, że każdorazowe wydzierżawienie nieruchomości gminnej na czas dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony, wymaga zgody rady gminy. Zgoda ta może być zawarta albo w ogólnej uchwale odnoszącej się do wszystkich nieruchomości gminnych, a gdy takowa nie została podjęta – w uchwale stanowiącej niejako odpowiedź na wniosek wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości. Bez spełnienia któregoś z tych warunków wydzierżawienie gruntu nie jest możliwe. Ustawodawca dodał, że uchwała rady gminy jest wymagana również, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Jak nabyć pustostan gminny

Co do zasady wydzierżawianie nieruchomości powinno przebiegać w trybie przetargu. Jednak zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarcie umów użytkowania, najmu, dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony może nastąpić w trybie bezprzetargowym, gdy rada gminy w drodze uchwały wyrazi zgodę na odstąpienie od przetargowego obowiązku zawarcia tych umów. Zgoda rady nie może mieć w tym przypadku charakteru generalnego, tylko zawsze odnosić się powinna do konkretnej nieruchomości. Niektóre sądy próbują zawężać kryteria, w oparciu o które można odstępować od trybu przetargowego przy dzierżawie, jednak nawet literalna i logiczna wykładnia analizowanych przepisów skłania do wniosku, że takich odgórnych ograniczeń ustawodawca nie narzucił. Warto, aby każda tego rodzaju uchwała rady gminy była merytorycznie uzasadniona. Tym bardziej, że niektóre sądy (np. wyrok NSA z 20 kwietnia 2012 r., I OSK 2229/11) przyznają właścicielom nieruchomości sąsiednich wobec nieruchomości, która ma być oddana w dzierżawę w trybie bezprzetargowym – prawo do zaskarżenia takich uchwał. Warto również wskazać na wyrok WSA w Gdańsku (z 10 czerwca 2014 r., II SA/Gd 148/14), który uznał, że brak jest podstaw do postawienia skutecznego zarzutu, że wola dalszej dzierżawy nieruchomości nie może zostać wyrażona w trakcie trwania aktualnej umowy dzierżawy.

W Państwa przypadku najlepszym wyjściem jest wystąpienie z wnioskiem (należycie uargumentowanym) o ogłoszenie przetargu na nabycie wskazanej nieruchomości lub jeżeli obawiają się Państwo zainteresowania innych osób o wystąpienie z wnioskiem o podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na dzierżawę nieruchomości bez przetargu. 

Jak nabyć pustostan gminny

Opublikowano:

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem - darowizna czy sprzedaż

23.02.2020 r. Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Stan faktyczny: Proszę o informację o wymogach i możliwościach wykonania transakcji zamiany nieruchomości między rodzeństwem (Siostra i Brat).

Siostra posiada działkę zabudowaną, budowlaną o powierzchni 1300m2 położoną w powiecie X, nabytą w drodze zakupu.

Brat posiada dwie działki rolne w powiecie X, przekazane w ramach darowizny od ojca, powierzchnia każdej z działek to ok 13000m2 (1,3ha) – w sumie ok 2,5ha. Ani siostra ani brat nie są rolnikami

Strony dogadały się odnośnie wartości nieruchomości tak, że nie będzie wymagana dopłata z żadnej strony. 

Proszę o informację odnośnie:

– możliwości wykonania transakcji zamiany w ramach obowiązującego prawa o obrocie gruntami rolnymi 

– podatkach jakie są obligatoryjne przy tego rodzaju transakcji

– wymogach formalnych jakie powinny zostać spełnione

– innych wymogach i ograniczeniach

Przedłożone dokumenty: brak

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803)
  3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
  4. Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)
  5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
  6. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. 
  7. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Najprostszym sposobem i praktycznie bezkosztowym jest darowizna nieruchomości. 

W przypadku działki budowlanej przepisy są proste. Przeniesienie własności obu nieruchomości na osobę bliską wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia umowy darowizny. Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie po stronie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość – a budynki są najczęściej jednymi ze składników gospodarstwa rolnego – wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Osoba bliska nie jest przy tym objęta ustawowym ograniczeniem wielkości nabywanego gospodarstwa. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy może w przypadku osoby bliskiej przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Według kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Z kolei osoba bliska to – w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. 

Przez nabycie nieruchomości rolnej należy – zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Wynika z tego jasno, że dokonanie darowizny nieruchomości rolnej będzie zgodnie z ustawą związane z nabyciem tej nieruchomości, dokonanie darowizny jest bowiem czynnością prawną. Darowizna gospodarstwa rolnego według nowej ustawy o ziemi może więc nastąpić wyłącznie na takich samych zasadach, jak sprzedaż ziemi.

Zgodnie z art. 2a ust. 1 w zw. z art. 1a pkt 2 ustawy, dodanym do tej ustawy w związku z nowelizacją dokonaną na mocy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – nabywcą nieruchomości rolnej (a więc również obdarowanym) o powierzchni co najmniej 0,3 ha może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny (jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków). Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może zaś przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Zgodnie z art. 2b wskazanego ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każda osoba będąca nabywcą nieruchomości rolnej po 30 kwietnia 2016 roku jest obowiązana prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, przez okres co najmniej 10 lat od dnia stania się właścicielem gruntu. Nie może też jej sprzedać. Od powyższych obowiązków zwolnić może natomiast jedynie sąd, i to wyłącznie gdy zbycie gruntu „wynika z przyczyn losowych, niezależnych”od aktualnie władających ziemią (ust. 3 art. 2b u.k.u.r.).

Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 roku, sygn. akt III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt. 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust.3 tej ustawy”.

A więc, ograniczenia nie dotyczą osób bliskich. Mogą Państwo dokonać darowizn obu nieruchomości.

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.

Koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.

Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.

 Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie należy wskazać, iż została ona uregulowana również w kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”.  

Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.

Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.

Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.n Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Dodać należy, że zamianę nieruchomości poczytuje się jako umowę sprzedaży. Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowując – korzystniejsze wydaje się dla Państwa zawarcie umów darowizn.

Zamiana nieruchomości między rodzeństwem

Opublikowano:

Bezpłatne użyczenie nieruchomości – na jakich zasadach

użyczenie nieruchomości

6.02.2020 r. Użyczenie nieruchomości

Stan faktyczny: Od kilku lat próbujemy sprzedać dom ale bezskutecznie.W tym tygodniu chęć wynajęcia zgłosił syn naszej znajomej.Chcemy to zrobić ,ale mamy z tym problem gdyż nie wiemy jaki rodzaj umowy spisac a to dlatego ,że nie mieszkamy w nim /tylko czasami pomieszkujemy w czasie wizyt w kraju/ i  ta sąsiadka przez cały okres opiekowała się naszym domem i obejściem chcemy się zgodzić na wynajęcie lecz nie chcemy za to pieniędzy tylko chcemy by ponosił koszty utrzymania domu/podatek do gminy,prąd,woda oraz dbanie o obejście /odśnieżanie usuwanie lisci itp. słowem żeby traktował to jak swoją własność,mamy do niego pełne zaufanie więc zawarcie umowy okazjonalnej nie jest konieczne. Problem stanowi dla nas pracujących za granicą składanie deklaracji  PiT ponieważ nie rozliczamy sie w kraju i w ogóle nie planujemy powrotu.Proszę o poradę jak to rozwiązac.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm. – dalej „kpc”)
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350)

Przez umowę użyczenia – zgodnie z art. 710 K.c. – rozumie się umowę, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Jak widać, cechą charakterystyczną umowy użyczenia jest jej nieodpłatność, co oznacza, że użyczający nie osiąga żadnych korzyści finansowych i zysku, a biorący w użyczenie nie musi płacić czynszu. Użyczenie jest więc umową jednostronnie zobowiązującą, ponieważ obowiązki użyczającego (polegające na wydaniu mieszkania, i to w odpowiednim stanie) nie pokrywają się z obowiązkami biorącego w użyczenie, który powinien jedynie utrzymać rzecz w odpowiednim stanie. W umowie użyczenia osoba biorąca rzecz w używanie nie może jej oddać innej osobie w używanie bez zgody użyczającego.
Na wstępie wyjaśniam, że kwestie podatkowe uległy zmianie i w chwili obecnej przy umowie użyczenia nie ponoszą Państwo kosztów podatkowych. Podatek będzie musiał odprowadzić jedynie biorący w użyczenie. Od kilku lat mogą Państwo dowolnie rozporządzać własnymi nieruchomościami i oddawać je w bezpłatne użytkowanie bez ponoszenia kosztów.
Dokładnie od 1 stycznia 2009 r. można bezpłatnie udostępniać nieruchomości (w tym mieszkanie) każdemu, w oparciu o umowę użyczenia czy bez takiej umowy zawartej na piśmie, bez negatywnych konsekwencji podatkowych.
To oznacza, że na osobie użyczającej lokal mieszkalny nie ciąży obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. Jest to skutek uchylenia art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyczenie nieruchomości

Natomiast w stosunku do biorącego w używanie przepisy się nie zmieniły i w związku z tym zawarcie umowy użyczenia wiąże się dla niego z obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego będzie w tym przypadku świadczeniu nieodpłatnym, a stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem jest wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Biorący w użyczenie powinien zatem ustalić przychód z tytułu otrzymanego nieodpłatnego świadczenia. Jest nim równowartość czynszu, który przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu zgodnie z art. 11 ust. 2a pkt 3 ustawy., który stanowi, że jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku, wartość pieniężną tego nieodpłatnego świadczenia ustala się według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku.

To stanowisko potwierdza np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2012 r. (sygn. IBPBII/2/415-1210/11/HS): „Właściciel mieszkania, który oddaje je do bezpłatnego używania innej osobie fizycznej, nie jest zobowiązany do zapłaty innych podatków w związku z zawarciem umowy użyczenia, w tym w szczególności do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera umowy użyczenia, jako umowy podlegającej podatkowi)”.

Do umowy użyczenia, jako czynności nieodpłatnej, ma zastosowanie art. 8 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem użyczenie lokalu będzie podlegało opodatkowaniu VAT tylko wówczas, gdy świadczenie to jest związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług związanych z tymi usługami w całości lub części.

Użyczenie nieruchomości


Opublikowano:

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

3.10.2019 Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Stan faktyczny: Proszę o informację o wymogach i możliwościach wykonania transakcji zamiany nieruchomości między rodzeństwem (Siostra i Brat).
Siostra posiada działkę zabudowaną, budowlaną o powierzchni 1500m2 położoną w powiecie X, nabytą w drodze zakupu.
Brat posiada dwie działki rolne w powiecie Y, przekazane w ramach darowizny od ojca, powierzchnia każdej z działek to ok 13000m2 (1,3ha) – w sumie ok 2,5ha.
Ani siostra ani brat nie są rolnikami.
Zarówno siostra jak i brat posiadają nieruchomości powyżej 5 lat. Akty własności w postaci aktów notarialnych.
Strony dogadały się odnośnie wartości nieruchomości tak, że nie będzie wymagana dopłata z żadnej strony.
Proszę o informację odnośnie:
– możliwości wykonania transakcji zamiany w ramach obowiązującego prawa o obrocie gruntami rolnymi
– podatkach jakie są obligatoryjne przy tego rodzaju transakcji
– wymogach formalnych jakie powinny zostać spełnione
– innych wymogach i ograniczeniach

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
stawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
stawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Najprostszym sposobem i praktycznie bezkosztowym jest darowizna nieruchomości.

W przypadku działki budowlanej przepisy są proste. Przeniesienie własności obu nieruchomości na osobę bliską wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia umowy darowizny. Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie po stronie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość – a budynki są najczęściej jednymi ze składników gospodarstwa rolnego – wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Osoba bliska nie jest przy tym objęta ustawowym ograniczeniem wielkości nabywanego gospodarstwa. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy może w przypadku osoby bliskiej przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Według kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Z kolei osoba bliska to – w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.
Przez nabycie nieruchomości rolnej należy – zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Wynika z tego jasno, że dokonanie darowizny nieruchomości rolnej będzie zgodnie z ustawą związane z nabyciem tej nieruchomości, dokonanie darowizny jest bowiem czynnością prawną. Darowizna gospodarstwa rolnego według nowej ustawy o ziemi może więc nastąpić wyłącznie na takich samych zasadach, jak sprzedaż ziemi.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 w zw. z art. 1a pkt 2 ustawy, dodanym do tej ustawy w związku z nowelizacją dokonaną na mocy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – nabywcą nieruchomości rolnej (a więc również obdarowanym) o powierzchni co najmniej 0,3 ha może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny (jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków). Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może zaś przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Zgodnie z art. 2b wskazanego ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każda osoba będąca nabywcą nieruchomości rolnej po 30 kwietnia 2016 roku jest obowiązana prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, przez okres co najmniej 10 lat od dnia stania się właścicielem gruntu. Nie może też jej sprzedać. Od powyższych obowiązków zwolnić może natomiast jedynie sąd, i to wyłącznie gdy zbycie gruntu „wynika z przyczyn losowych, niezależnych”od aktualnie władających ziemią (ust. 3 art. 2b u.k.u.r.).

Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 roku, sygn. akt III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt. 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust.3 tej ustawy”.

A więc, ograniczenia nie dotyczą osób bliskich. Mogą Państwo dokonać darowizn obu nieruchomości.

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.
 
Koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.
 
Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych
 
Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.
 Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie należy wskazać, iż została ona uregulowana również w kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”.  
Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.
Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.
 
Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.n Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Dodać należy, że zamianę nieruchomości poczytuje się jako umowę sprzedaży. Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.
Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.
 
Podsumowując – korzystniejsze wydaje się dla Państwa zawarcie umów darowizn.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Opublikowano:

Co zrobić, gdy przeszkadza nam urządzenie przesyłowe na naszej nieruchomości?

służebność przesyłu, nieruchomość

Służebność przesyłu i jak się jej pozbyć

26.08.2019 r.

Stan faktyczny: Mieszkam cztery lata temu zakupiłam nieruchomość (jest to domek dwurodzinny)przez rok urzytkowania byłam podłączona do ogrzewania miejskiego,po roku ze względu na wysoki koszt odłączyłam się i z tym nie było problemu.Administrator kotłowni podcinał rury zasilające moje mieszkanie jednak główne przyłącze zasilające mieszkanie sąsiadki zostawił mi w mojej piwnicy.Problem polega na tym iż te przyłącze przeszkadza mi w moich planach budowlanych.Chciałam się dowiedzieć czy mogę żądać usunięcia tych rur?Pragnę jeszcze dodać że przez dwa lata administrator płacił mi 500zł. rocznie za to że to przyłacze było pozostawione, jednak po tym okresie stwierdzł że on nie ma takiego obowiązku a ja nie mogę sama usunąć tych rur bo grozi mi prokuratorem. Czy ja nie mam rzadnych przw na swojej posesji?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348)
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.) (dalej “kc”)

Na mocy art. 3051 K.c. „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”. Treść tej służebności z reguły polega na zobowiązaniu się przez właściciela do niezabudowywania i niezadrzewiania terenu zajętego pod linię energetyczną wraz z pasem ochronnym oraz zapewnienia każdoczesnego dostępu w celach eksploatacyjnych, konserwacyjnych, remontowych i przebudowy.

Zgodnie z art. 3052 K.c.:

„§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.
§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Zatem nawet gdyby jedna ze stron nie godziła się na zawarcie umowy służebności przesyłu, a umowa taka będzie konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych, obydwu stronom przysługuje roszczenie o zawarcie takiej umowy, które może być dochodzone przed sądem. Przedsiębiorca przesyłowy może w ten sposób doprowadzić do zawarcia umowy służebności przesyłu mimo braku zgody właściciela.

Art. 49. § 1. K.c. stanowi natomiast:
„§ 1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca”.

„Umowa o przyłączenie do sieci energetycznej powinna wskazywać miejsce rozgraniczenia własności sieci przedsiębiorstwa energetycznego oraz instalacji należącej do podmiotu przyłączanego” (art. 7 ust. 2 ustawy Prawo energetyczne). O ile elementy należące do sieci przedsiębiorstwa przebiegają przez działkę, o tyle co do tych elementów zarówno Pan, jak i przedsiębiorca przesyłowy, mogą żądać zawarcia umowy służebności przesyłu. Roszczenie takie wynika z samego prawa, nie musi być zapisane w umowie.

Służebność przesyłu i jak się jej pozbyć

Zapisując je w umowie, zakład energetyczny miał na celu tak sprecyzowanie sytuacji prawnej, jak i dostosowanie się do przepisów prawa, bowiem umowa o przyłączenie zgodnie z cytowanym art. 7 ust. 2 Prawa energetycznego powinna też zawierać warunki udostępnienia przedsiębiorstwu energetycznemu nieruchomości należącej do podmiotu przyłączanego w celu budowy lub rozbudowy sieci niezbędnej do realizacji przyłączenia.
Jeżeli zatem nie chce Pani ustanowienia na swojej działce służebności przesyłu urządzeń przesyłowych, winna Pani doprowadzić do tego, by tak rozgraniczyć własność sieci przedsiębiorstwa energetycznego oraz instalacji należącej do Pani, by instalacja przedsiębiorstwa przesyłowego nie przebiegała przez Pani działkę (ale np. kończyła się na granicy tej działki).

Przyłączany podmiot jest obowiązany umożliwić przedsiębiorstwu energetycznemu, o którym mowa w ust. 1, w obrębie swojej nieruchomości budowę i rozbudowę sieci w zakresie niezbędnym do realizacji przyłączenia oraz udostępnić pomieszczenia lub miejsca na zainstalowanie układów pomiarowych, na warunkach określonych w umowie o świadczenie usługi przyłączenia do sieci.
Z powyższego przepisu wynika, że jeżeli rozbudową sieci w zakresie niezbędnym do realizacji przyłączenia będzie postawienie stacji transformatorowej, o ile nie wyłączy Pani takiego prawa w umowie, zakład energetyczny będzie mógł to zrobić, powołując się na zapisane prawo do zainstalowania urządzeń – takie bowiem na pewno wynikało z Pani umowy, o czym świadczy fragment cytatu jej zapisu.

Służebność przesyłu i jak się jej pozbyć

Opublikowano:

Kupiłeś nieruchomość z pozwoleniem budowlanym. I co dalej?

nabycie nieruchomości

Pozwolenie na budowę

Kupiłam działkę z pozwoleniem na budowę, ale zmieniam projekt domu. Czy muszę przepisać warunki zabudowy na siebie z poprzedniego właściciela? Czy muszę przepisać pozwolenie na budowę?

 

Akty prawne: 

Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

 

Art. 40. [Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych na rzecz innego podmiotu; strony postępowania]

1.Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2.

2.Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.

3.Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

4.127 Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio.

Komentowany przepis określa przesłanki przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych oraz krąg stron postępowania w tych sprawach.

Nie ma możliwości przeniesienia na nowego inwestora uprawnień do dokonywania robót budowlanych, które wymagają jedynie zgłoszenia. W przypadku takich robót nabywca tytułu prawnego do nieruchomości powinien dokonać ponownego zgłoszenia robót. W przypadku gdy roboty zostały rozpoczęte, należy ponownie zgłosić roboty i nowy podmiot uprawniony do ich wykonywania. Uprawnienie wynikające ze zgłoszenia dotyczy wyłącznie podmiotu zgłaszającego i nabywca nieruchomości nie może kontynuować robót w oparciu o dokonane przez zbywcę zgłoszenie.

Problem przeniesienia praw i obowiązków wynikających z decyzji administracyjnych wiąże się ze zbyciem nieruchomości w drodze umowy, zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w skład którego wchodzi nieruchomość, oraz przekształceniami podmiotowymi spółek prawa handlowego. Możliwość przenoszenia praw i obowiązków z niektórych decyzji administracyjnych umożliwia także zastępczą realizację inwestycji przez wyspecjalizowane podmioty, które nie tylko zajmują się generalnym wykonawstwem w zakresie czynności faktycznych inwestycji budowlanej, ale również przygotowaniem dokumentacji i pozyskaniem koniecznych decyzji administracyjnych. Możliwość przenoszenia decyzji administracyjnych dotyczących gruntu otwiera także możliwość rozwoju działalności deweloperskiej (tzw. land – development) polegającej na uzyskiwaniu decyzji koniecznych dla przeprowadzenia procesu inwestycyjnego i sprzedaży nieruchomości, dla których zostały wydane te decyzje, podmiotom zajmującym się realizacją inwestycji (J. Wszołek, Sukcesja administracyjnoprawna w procesie inwestycyjnym – wybrane zagadnienia praktyczne, MoP 2013, nr 22, s. 1249).

 

Pozwolenie na budowę

Instytucja przeniesienia pozwolenia na budowę (pozwolenia na wznowienie robót budowlanych) stosowana jest wówczas, gdy poza osobą inwestora elementy stanu faktycznego sprawy, w której pozwolenie zostało wydane, nie ulegają zmianie. Przeniesienie pozwolenia na budowę jest dopuszczalne zarówno wówczas, gdy objęte nim roboty budowlane nie zostały jeszcze rozpoczęte, jak i w czasie trwania tych robót. Art. 40 nie ma zastosowania w sytuacji, gdy roboty budowlane zostały już zakończone. Istotą decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę jest umożliwienie innemu podmiotowi rozpoczęcia albo kontynuowania robót budowlanych, jeżeli zatem roboty te zostały już wykonane, wydawanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę byłoby bezcelowe.

Dyspozycja art. 40 dotyczy wszystkich robót budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 6 i 7, objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, nie zaś wyłącznie budowy obiektu budowlanego rozumianej jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu. Celem tej decyzji jest umożliwienie dokończenia robót budowlanych przez podmiot, który uzyskał prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której nie rozpoczęto wykonywania robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę albo rozpoczęto je i jeszcze nie dokończono.

Art. 40 stosuje się również do decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydawanej na podstawie art. 36a ust. 1, która należy do kategorii pozwolenia na budowę w rozumieniu art. 3 pkt 12.

Do podmiotowej zmiany pozwolenia na budowę (pozwolenia na wznowienie robót budowlanych) nie stosuje się art. 155 k.p.a. (szerzej na ten temat zob. komentarz do art. 36a).

Organem właściwym w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę jest organ administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji, decyzji zaś o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych – organ nadzoru budowlanego pierwszej instancji. Wprawdzie w art. 40 ust. 1 mowa jest o „organie, który wydał decyzję […]”, jednak sformułowanie to należy rozumieć szerzej, jako „organ właściwy do wydania decyzji w pierwszej instancji”. Ma to w szczególności znaczenie w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostało wydane przez wojewodę w postępowaniu odwoławczym na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Okoliczność wydania pozwolenia na budowę przez wojewodę bądź Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego po rozpatrzeniu odwołania inwestora nie daje podstaw do przyjęcia, że w takim przypadku następuje przeniesienie do właściwości instancyjnej wojewody albo Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego wszystkich spraw związanych z tym pozwoleniem, w tym także przeniesienia pozwolenia na inny podmiot. W wyniku wniesienia odwołania wojewoda bądź Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, jako organ drugiej instancji, uzyskuje bowiem jedynie kompetencje do weryfikacji zaskarżonej decyzji w celu jej reformacji lub kasacji (postanowienie NSA z 17 listopada 2008 r., II OW 71/2008, Lexis.pl nr 2336151). Analogiczne rozwiązanie należy przyjąć w przypadku pozwolenia na wznowienie robót budowlanych.

 

Pozwolenie na budowę

Skutki prawne decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych nie rozciągają się na każdoczesnego właściciela gruntu, którego ta decyzja dotyczy. Uprawnienia i obowiązki wynikające z tych decyzji nie przechodzą zatem na następcę prawnego z mocy prawa, ale dopiero wówczas, gdy łącznie zostaną spełnione przesłanki wymienione w art. 40 ust. 1: zgoda strony, na rzecz której decyzja została wydana, a także przyjęcie przez następcę wszystkich warunków zawartych w tej decyzji oraz złożenie przez niego oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2). Zatem w przypadku zbycia nieruchomości przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest uprawnieniem dotychczasowego inwestora („zgoda strony, na rzecz której decyzja została wydana”) i jednocześnie obowiązkiem nabywcy tej nieruchomości, jeżeli oczywiście ma zamiar kontynuować roboty budowlane. Nabywca nieruchomości nie ma żadnych administracyjnoprawnych instrumentów prowadzących do „zmuszenia” zbywcy do wyrażenia zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji może po prostu zrezygnować z nabycia nieruchomości.

Przedstawiona reguła nie dotyczy jednak następstwa prawnego w przypadku śmierci inwestora. Komentowany przepis nie wyłącza możliwości nabycia praw i obowiązków z decyzji o pozwoleniu na budowę (pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych) w drodze dziedziczenia. Wobec braku stosownej regulacji w tym zakresie w Prawie budowlanym należy odwołać się do treści art. 30 § 4 k.p.a., który dopuszcza wyjątek od zasady, że w prawie publicznym uprawnienia i obowiązki mają charakter osobisty. Przepis ten stanowi, że w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania na miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni. Po zakończeniu postępowania administracyjnego nie wygasa reguła następstwa prawnego, które należy wyprowadzić z regulacji materialnoprawnej prawa administracyjnego w związku z przepisami prawa cywilnego (wyrok NSA z 10 lutego 2009 r., II OSK 329/2008, Lexis.pl nr 2061913).

Prawa i obowiązki wynikające z pozwolenia na budowę (pozwolenia na wznowienie robót budowlanych) wydanego spadkodawcy przechodzą na spadkobiercę z mocy prawa w chwili otwarcia spadku. Wstąpienie w ogół tych praw i obowiązków następuje w dacie przyjęcia spadku. Spadkobierca, jako nowy inwestor, może przystąpić do wykonania robót budowlanych objętych pozwoleniem i dokonywać wszystkich czynności związanych z administracyjną stroną procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym dokonać zgłoszenia zakończenia budowy bądź wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie. Na wezwanie organu prowadzącego postępowanie ma on obowiązek przedstawić prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku (wyrok WSA w Warszawie z 24 listopada 2005 r., I SA/Wa 1991/04, CBOSA).

Art. 40 pr.bud. nie ma zastosowania w przypadku łączenia się spółek prawa handlowego. Nie wyłącza zatem zastosowania art. 494 § 1 i 2 k.s.h., zgodnie z którym spółka przejmująca albo spółka nowo zawiązana wstępuje z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej albo spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki. Na spółkę przejmującą albo spółkę nowo zawiązaną przechodzą z dniem połączenia w szczególności zezwolenia, koncesje oraz ulgi, które zostały przyznane spółce przejmowanej albo którejkolwiek ze spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji lub ulgi stanowi inaczej. Do kategorii wyżej wskazanych aktów administracyjnych należy zaliczyć pozwolenie na budowę oraz pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.

 

Pozwolenie na budowę

W przypadku podziału spółek, w myśl art. 531 k.s.h., na spółkę przejmującą lub spółkę nowo zawiązaną powstałą w związku z podziałem przechodzą z dniem podziału bądź z dniem wydzielenia w szczególności zezwolenia, koncesje oraz ulgi, pozostające w związku z przydzielonymi jej w planie podziału składnikami majątku spółki dzielonej, a które zostały przyznane spółce dzielonej, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji lub ulgi stanowi inaczej. Jak słusznie zauważył J. Wszołek, „w przypadku podziału spółek na spółki dzielone przejdą decyzje dotyczące procesu inwestycyjno-budowlanego dotyczące składników mienia przydzielanych konkretnym spółkom. Może to w praktyce powodować trudności w ≫ â przypisaniu≪ á decyzji administracyjnych do poszczególnych podmiotów. Może wystąpić sytuacja, w której prawa i obowiązki z jednej decyzji będą przysługiwać kilku podmiotom powstałym wskutek podziału” (J. Wszołek, Sukcesja administracyjnoprawna w procesie inwestycyjnym – wybrane zagadnienia praktyczne, MoP 2013, nr 22, s. 1252).

Uprawniony jest pogląd, że art. 40 pr.bud. nie stanowi unormowania szczególnego wobec art. 494 § 2 oraz art. 531 k.s.h., stąd przejście praw i obowiązków z decyzji o pozwoleniu na budowę na spółkę powstałą w wyniku łączenia bądź podziału spółek ocenia się w świetle tych regulacji, nie zaś w świetle przepisu art. 40 pr.bud.

Podsumowując powyższe rozważania, należy wskazać, że art. 40 dotyczy wyłącznie sukcesji syngularnej, stąd nie modyfikuje przepisów normujących sukcesję uniwersalną.

Art. 40 ust. 1 „został sformułowany w języku cywilistycznym, sprawia bowiem wrażenie, jakoby przeniesienie pozwolenia na budowę mogło nastąpić wskutek czynności dokonanej między stronami, uwarunkowane ≫ â zgodą≪ á organu administracji państwowej. Jest jednak oczywiste, że wprowadzenie do decyzji udzielającej pozwolenia na budowę nowego podmiotu na miejsce podmiotu dotychczas uprawnionego z tej decyzji może być dokonane tylko w drodze wydania nowej decyzji” (W. Dawidowicz, Polskie prawo administracyjne, Warszawa 1978, s. 338). Powyższą tezę potwierdza ust. 3 wprowadzony do art. 40 ustawą z 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 80, poz. 718 ze zm.), w którym jest mowa o „stronach” oraz „postępowaniu”. Z powyższych sformułowań wynika, że w sprawie przeniesienia decyzji wymienionych w ust. 1 i 2 jest wszczynane i prowadzone postępowanie administracyjne, które kończy się wydaniem decyzji administracyjnej.

Decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę (pozwolenia na wznowienie robót budowlanych) ma charakter związany, co wynika wprost z art. 40 ust. 1. Spełnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie obliguje organ do przeniesienia wymienionych pozwoleń na rzecz innego podmiotu.

Dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez nowego inwestora należy traktować jako warunek wstępny dokonania przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z tym uzyskanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi nastąpić wcześniej niż złożenie wniosku o wydanie decyzji przenoszącej (A. Brzezińska-Rawa, Zmiana inwestora po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę w świetle przepisów prawa budowlanego, ST 2012, nr 7-8, s. 161-167). Niedopuszczalne jest wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę pod warunkiem, że nabywca uzyska tytuł prawny do nieruchomości w określonym terminie.

Rozstrzygnięcie zawarte w osnowie decyzji przenoszącej musi być tak sformułowane, aby wynikało z niego w sposób jednoznaczny, jakie uprawnienia zostają przeniesione i jakie obowiązki w wyniku tego przeniesienia przyjmuje osoba przejmująca. Rozstrzygnięcie to powinno więc być zredagowane w sposób precyzyjny, bez niedomówień i możliwości różnej interpretacji. Istotnym elementem takiego rozstrzygnięcia jest zatem przede wszystkim wskazanie, jaka decyzja, przez kogo, kiedy wydana i jakiego przedmiotu dotycząca jest przenoszona (wyrok NSA z 13 stycznia 2006 r., II OSK 404/2005, Lexis.pl nr 2133864).

Przenieść w trybie komentowanego przepisu można jedynie decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, które są ostateczne. W przypadku pozwolenia na budowę wynika to wprost z treści art. 40 ust. 1, w którym jest mowa o decyzji określonej w art. 28, czyli ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast wymóg ostateczności decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych nie wynika bezpośrednio z treści art. 51 ust. 4, jednak art. 40 ust. 2 odsyła do odpowiedniego stosowania przepisu ust. 1, który, jak wskazano, dotyczy ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, a ponadto uprawnienia i obowiązki z decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, które mają zostać przeniesione na inny podmiot, powstają dopiero w dniu, w którym decyzja ta staje się ostateczna (por. wyrok NSA z 9 grudnia 2003 r., II SA/Ka 2901/2001, Lexis.pl nr 366925).

W wyroku z 11 lipca 2007 r., II OSK 1042/2006 (Lexis.pl nr 2573793), Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że zgoda na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę jest typowym oświadczeniem woli i powinno się do niej stosować przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące wad oświadczenia woli (art. 82-88 k.c.), w szczególności w zakresie dopuszczalności i prawnych form odwołania tak złożonego oświadczenia. Możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od decyzji składającego to oświadczenie, druga strona – adresat oświadczenia – nie może przeszkodzić powstaniu skutków uchylenia ani też zapobiec unieważnieniu czynności prawnej.

Jako wyrażenie zgody wszystkich adresatów decyzji o pozwoleniu na budowę na przeniesienie praw z tej decyzji na inny podmiot nie może być traktowane posiadanie przez innego adresata tej decyzji pełnomocnictwa od pozostałych adresatów do reprezentowania ich w postępowaniu administracyjnym. Takie pełnomocnictwo jest aktem procesowym upoważniającym do reprezentowania interesów mocodawcy w postępowaniu administracyjnym, zgoda zaś na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę – jak wyżej wskazano – jest aktem materialnoprawnym (por. wyrok NSA z 27 lipca 2006 r., II OSK 1012/2005, Lexis.pl nr 3930560).

Jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej dysponuje zarówno zgodą dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i późniejszym oświadczeniem jego woli cofającym zgodę z powodu błędu, to powinien ocenić wycofanie zgody właściciela w kontekście uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (por. wyrok NSA z 3 kwietnia 2007 r., II OSK 577/2006, Lexis.pl nr 2561539). Szerzej na ten temat zob. komentarz do art. 32, uwaga 14.

Możliwa do zastosowania jest konstrukcja umowy sprzedaży nieruchomości zobowiązującej jednocześnie sprzedającego do złożenia określonych oświadczeń o wyrażeniu zgody na przeniesienie decyzji i niewycofywania zgody w toku postępowania administracyjnego. Tego rodzaju klauzule mieszczą się w granicach przewidzianych przez art. 3531 k.c. Umowa zobowiązująca do przeniesienia decyzji (bądź klauzula dotycząca tej kwestii) stanowi umowę zlecenia – zawiera bowiem zobowiązanie do podjęcia przez strony pewnych czynności prawnych w sferze prawa administracyjnego. Należy zwrócić uwagę, że stosunek cywilnoprawny jest w tym wypadku oderwany od skutków w sferze prawa administracyjnego, niewydanie przez organ pozytywnej decyzji o przeniesieniu może zatem skutkować wyłącznie odpowiedzialnością odszkodowawczą podmiotu zobowiązanego do wyrażenia zgody na przeniesienie decyzji. W praktyce obrotu nieruchomościami znacznie częściej spotyka się zastrzeżenie w umowie sprzedaży nieruchomości warunków w postaci przeniesienia na nabywcę określonych decyzji administracyjnych. Warunki takie są warunkami częściowo potestatywnymi (tzw. warunki mieszane). Element potestatywny warunku polega na konieczności zainicjowania postępowania w sprawie przeniesienia decyzji przez stronę. Element zewnętrzny, niezależny od woli stron, polega natomiast na wydaniu decyzji przez organ niebędący stroną stosunku prawnego, po zbadaniu przesłanek wydania decyzji. Pomimo zatem częściowo potestatywnego charakteru należy opowiedzieć się za dopuszczalnością stosowania tego typu warunków. Warunki mogą być zastrzegane jako warunki zawieszające, od spełnienia których uzależnione jest zawarcie umowy przenoszącej własność (bądź umowy przyrzeczonej), albo warunki zapłaty (całości lub części) ceny. W opisanej konstrukcji wydanie decyzji odmownej w przedmiocie przeniesienia decyzji oznacza nieziszczenie się warunku. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że w niektórych sytuacjach znaczenie może mieć przepis art. 93 k.c., zgodnie z którym jeżeli strona, której zależy na nieziszczeniu się warunku, przeszkodzi w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego ziszczeniu się warunku, następują skutki takie, jakby warunek się ziścił. W wypadku zatem gdyby strona odmówiła po zawarciu umowy wyrażenia zgody na przeniesienie decyzji, zastrzeżony warunek zostałby uznany za ziszczony. Ponieważ nie dojdzie jednak do rzeczywistego zrealizowania się warunku (decyzja nie zostanie wydana), nabywca nieruchomości powinien zastrzec w umowie prawo do odstąpienia w wypadku zaistnienia tego typu okoliczności. Kontrowersyjne wydaje się natomiast zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości o skutku rozporządzającym z zobowiązaniem do przeniesienia decyzji z jednoczesnym zastrzeżeniem umownego prawa do odstąpienia od umowy, na wypadek gdyby nie doszło w przewidzianym w umowie terminie do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę (J. Wszołek, Sukcesja administracyjnoprawna w procesie inwestycyjnym – wybrane zagadnienia praktyczne, MoP 2013, nr 22, s. 1259-1260).

Od podmiotu, na który ma być przeniesione pozwolenie na budowę, nie można wymagać, by legitymował się wydaną na swoją rzecz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z 2 lutego 2007 r., II OSK 281/2006, Lexis.pl nr 2509033).

W przypadku przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest konieczne przeniesienie na nabywcę decyzji poprzedzających wydanie pozwolenia na budowę, które stanowiły przesłankę jej wydania. Artykuł 40 nie wymaga w szczególności, aby na nabywcę przeniesiona została decyzja o warunkach zabudowy. W orzecznictwie wskazuje się, że przy przenoszeniu decyzji o pozwoleniu na budowę organ nie bada, czy nowy inwestor dysponuje decyzją o warunkach zabudowy. Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy może być niekiedy konieczne, jeżeli nowy inwestor po przeniesieniu decyzji będzie chciał wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 36a ust. 3 w postępowaniu dotyczącym zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę zastosowanie mają przepisy ustawy o decyzji o pozwoleniu na budowę, co oznacza m.in., że organ bada zgodność zamierzenia budowlanego z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Jeżeli zatem nowy inwestor będzie chciał uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę, będzie musiał uzyskać przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy albo uzyskać nową decyzję o warunkach zabudowy (J. Wszołek, Sukcesja administracyjnoprawna w procesie inwestycyjnym – wybrane zagadnienia praktyczne, MoP 2013, nr 22, s. 1255).

Dopuszczalne jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu również w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego, pod warunkiem że da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, art. 40 nie wprowadza bowiem żadnych ograniczeń w tym zakresie. Jest to korzystne rozwiązanie zwłaszcza w przypadku inwestycji obejmującej więcej niż jeden obiekt budowlany, gdy następca jest zainteresowany przejęciem części uprawnień i obowiązków wynikających z pozwolenia na budowę, dotyczących np. jednego z kilku objętych tą decyzją obiektów. W przypadku zamierzenia inwestycyjnego obejmującego więcej niż jeden obiekt możliwe jest wydawanie pozwoleń dotyczących poszczególnych obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem (art. 33 ust. 1). Nie ma zatem przeszkód, aby w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących niezależnie funkcjonować, dokonać zmiany podmiotowej w zakresie tych „samodzielnych” części (wyrok NSA z 25 kwietnia 2007 r., II OSK 679/06, niepubl.; wyrok NSA z 13 stycznia 2006 r., II OSK 404/2005, Lexis.pl nr 2133864; wyrok WSA we Wrocławiu z 25 listopada 2009 r., II SA/Wr 454/2009, Lexis.pl nr 2509721).

Trafną argumentację tej tezy podał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, który w wyroku z 29 czerwca 2009 r., II SA/Ol 453/09 (CBOSA) wskazał, że pozwolenie na budowę zamierzenia inwestycyjnego obejmującego więcej niż jeden obiekt budowlany jest w istocie sumą pozwoleń na realizację poszczególnych obiektów budowlanych. Jeżeli zamierzenie inwestycyjne obejmujące więcej niż jeden obiekt budowlany może być realizowane na podstawie wielu pozwoleń na budowę – obejmujących obiekty lub zespoły obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem – wydanych nawet na rzecz różnych podmiotów, to nie powinno stać na przeszkodzie, aby efekt „rozdrobnienia” inwestorów osiągnąć przez wejście nowego inwestora w miejsce dotychczasowego inwestora w zakresie części inwestycji, jeżeli może ona samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

W związku z powyższym nasuwa się jednak wątpliwość związana z zakresem przedmiotowym postępowania w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę. Co do zasady należy bowiem zgodzić się z poglądem, że zmiana inwestora w trybie art. 40 nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Warszawie z 20 września 2005 r., VII SA/Wa 112/05, CBOSA). Jednocześnie, akceptując wskazane stanowiska sądów administracyjnych w przedmiocie dopuszczalności częściowego przeniesienia pozwolenia na budowę, należy przyjąć, że organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest ocenić, czy objęta wnioskiem część zamierzenia budowlanego może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, czy też nie, a zatem jest zobligowany dokonać ponownej oceny części dokumentacji projektowej (tak również E. Skorczyńska, W kwestii dopuszczalności częściowego przeniesienia pozwolenia na budowę na podstawie art. 40 Prawa budowlanego, w: Przestrzeń i nieruchomości jako podmiot prawa administracyjnego. Publiczne prawo rzeczowe, red. I. Niżnik-Dobosz, Warszawa 2012, s. 524-526).

Literalna wykładnia art. 40 ust. 1 prowadzi do wniosku, że decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona tylko raz. W przepisie tym użyto bowiem sformułowania „za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana”. A zatem następca, na którego została przeniesiona ta decyzja, nie mógłby przenieść jej na rzecz innej osoby, gdyż nie jest stroną, na rzecz której została wydana. Tym samym nie mogłaby być spełniona przesłanka wyrażenia zgody przez „pierwotnego” adresata pozwolenia na budowę. Należy jednak przyjąć, kierując się celem wprowadzenia instytucji przeniesienia pozwolenia na budowę, że przenieść tę decyzję na następcę może każdy kolejny podmiot, na który ta decyzja została przeniesiona. Ograniczenie możliwości przeniesienia pozwolenia na budowę nie znajduje żadnego racjonalnego uzasadnienia. Do wyrażenia zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę uprawniona jest zatem zarówno strona, na rzecz której decyzja ta została wydana, jak i strona, na rzecz której decyzja została przeniesiona.

Należy również podzielić pogląd wyrażony w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 24 czerwca 2010 r., II SA/Gl 73/2010 (Lexis.pl nr 7422904), że podział nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stanowi samodzielnej podstawy weryfikacji będącego w obrocie prawnym pozwolenia na budowę. W wyniku podziału nie ma potrzeby zmieniać decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje, których rozstrzygnięcia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma też wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia objętych nim działek.

Zmiana inwestora w trybie art. 40 pr.bud. nie jest środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny bądź wzruszenia pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Warszawie z 20 września 2005 r., VII SA/Wa 112/05, CBOSA). Jeżeli jednak w toku postępowania w sprawie przeniesienia pozwolenia na budowę wyjdzie na jaw, że pozwolenie to wygasło na skutek nierozpoczęcia budowy przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub przerwania budowy na czas dłuższy niż trzy lata (art. 37 ust. 1 pr.bud.), organ umorzy postępowanie w sprawie przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę jako bezprzedmiotowe w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a. Utrata mocy prawnej decyzji sprawia, że nie może być ona przedmiotem obrotu prawnego, a zatem nie może być przeniesiona (na temat bezprzedmiotowości jako przesłanki umorzenia postępowania w sprawach budowlanych zob. komentarz do art. 32 ust. 4a). Merytoryczne rozstrzygnięcie na podstawie art. 40 ust. 1 pr.bud. ma zatem miejsce tylko wówczas, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę obowiązuje w dacie wydania decyzji o jej przeniesieniu.

Warte odnotowania jest również stanowisko wyrażone w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 grudnia 2001 r., II SA/Kr 76/98, LexisNexis nr 358291 (MoP 2002, nr 19, s. 867), zgodnie z którym zarządca nieruchomości wyznaczony na podstawie art. 203 k.c. nie jest uprawniony do prowadzenia w imieniu własnym robót budowlanych w budynku na tej nieruchomości, a objętych pozwoleniem na budowę udzielonym wcześniej jednemu z jej współwłaścicieli. Roboty takie mogą być prowadzone przez zarządcę po uzyskaniu decyzji przewidzianej art. 40, orzekającej o przeniesieniu na zarządcę wcześniej wydanego współwłaścicielowi pozwolenia na budowę.

Z kolei w wyroku z 5 października 2011 r., II SA/Gd 218/2011, LexisNexis nr 4306249 (CBOSA) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyraził pogląd, że zarządca nieruchomości ustanowiony na podstawie art. 931 § 2 k.p.c. nie jest uprawniony do wyrażenia zgody na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej na rzecz podmiotu, któremu w trybie powyższego przepisu odjęto zarząd nad tą nieruchomością. W ocenie sądu osobisty (nie tylko rzeczowy) charakter decyzji o pozwoleniu na budowę sprzeciwia się przyjęciu, że zarządca nieruchomości mógłby w miejsce inwestora będącego jednocześnie właścicielem nieruchomości, któremu odjęto zarząd, dysponować decyzją o pozwoleniu na budowę i wyrażać zgodę na jej przeniesienie. Z tych samych względów nie można uznać, że zarządca nieruchomości jest w ramach swoich uprawnień określonych w art. 935 § 1 k.p.c. uprawniony do wykonywania robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę wydaną na rzecz dłużnika jako inwestora. Zdaniem sądu zarządca mógłby prowadzić roboty budowlane na zajętej nieruchomości, ale po uzyskaniu zgody sądu (art. 935 § 3 k.p.c.) i po uzyskaniu decyzji przewidzianej w art. 40 pr.bud.

Inaczej rzecz się ma w przypadku kontynuowania inwestycji budowlanej przez syndyka. Zgodnie z art. 144 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 1112 ze zm.), jeżeli ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku upadłego, postępowania sądowe i administracyjne dotyczące masy upadłości mogą być wszczęte i dalej prowadzone jedynie przez syndyka lub przeciwko niemu. Postępowania te syndyk prowadzi na rzecz upadłego, lecz w imieniu własnym. W przypadku ogłoszenia upadłości inwestora syndyk będzie mógł przenieść na nabywcę nieruchomości decyzję o pozwoleniu na budowę. Przepisy wprost nie regulują tej kwestii, ale wydaje się, że nie ma konieczności przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na syndyka, aby mógł on kontynuować przedsięwzięcie. Skoro syndyk bierze udział w postępowaniu, to tym bardziej może realizować budowę jako inwestor w oparciu o decyzję, która w nim zapadła (J. Wszołek, Sukcesja administracyjnoprawna w procesie inwestycyjnym – wybrane zagadnienia praktyczne, MoP 2013, nr 22, s. 1254).

Art. 40 ust. 3, obowiązujący w Prawie budowlanym od 11 lipca 2003 r., stanowi wyraz aprobaty ustawodawcy dla wyrażanego wcześniej w orzecznictwie stanowiska, że zmiana osoby inwestora nie narusza prawem chronionych interesów właścicieli sąsiednich działek ani tym interesom nie zagraża. Zmiana inwestora w trybie art. 40 nie jest bowiem środkiem, który mógłby prowadzić do ponownej oceny pozwolenia na budowę. Jest to wyłącznie zmiana adresata decyzji o pozwoleniu na budowę, której organ administracji nie może odmówić, jeśli spełnione są warunki określone tym przepisem.

Aktualność zachowuje pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 kwietnia 2002 r., II SA/Gd 420/2001, LexisNexis nr 361969 (ONSA 2003, nr 2, poz. 79), że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę (decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych) w sytuacji, gdy jej adresatem było kilku inwestorów lub gdy ma być ona przeniesiona na rzecz kilku osób, dopuszczalne jest wyłącznie w jednym postępowaniu administracyjnym z udziałem wszystkich dotychczasowych i wszystkich nowych inwestorów. Wynika to z konieczności jednoznacznego rozstrzygnięcia kwestii, czy osoby, na rzecz których przenoszona jest decyzja o pozwoleniu na budowę, przyjmują wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

J. Wszołek zarzucił jednak temu stanowisku pewną niekonsekwencję. Według tego autora, skoro dopuszcza się przeniesienie jedynie części uprawnień z decyzji na jeden podmiot, to niekonsekwentne jest wymaganie prowadzenia postępowania łącznie, jeżeli dwa podmioty będą nabywać uprawnienia. Skoro do nabycia części praw z decyzji może dochodzić kolejno w odstępie czasowym (najpierw inwestor A przejmie część dotyczącą obiektu A, a następnie, po roku, inwestor B przejmie część dotyczącą obiektu B), to wydaje się, że nie ma podstaw do łącznego udziału w postępowaniu w sytuacji, gdy części praw z decyzji są przenoszone na różne podmioty w tym samym czasie (J. Wszołek, Sukcesja administracyjnoprawna w procesie inwestycyjnym – wybrane zagadnienia praktyczne, MoP 2013, nr 22, s. 1256).

Jeżeli przejście praw i obowiązków wynikających z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę nastąpiło po zakończeniu postępowania administracyjnego, to oczywiste jest, że podmiot, na który decyzja ta została przeniesiona, powinien brać udział w postępowaniu sądowoadministracyjnym, w miejsce dotychczasowej strony. Toczące się postępowanie sądowe w żaden sposób nie będzie dotyczyć interesu prawnego dotychczasowego inwestora, natomiast jego wynik będzie mieć wpływ na prawa i obowiązki podmiotu, na który została przeniesiona decyzja. Doręczenie zaskarżonego wyroku wraz z uzasadnieniem poprzednikowi prawnemu odnosi skutek prawny również w stosunku do następcy prawnego. Z datą doręczenia odpisu wyroku z uzasadnieniem podmiotowi, któremu sąd pierwszej instancji przyznał przymiot strony, otwiera się dla jego następcy prawnego 30-dniowy termin, o którym mowa w art. 177 § 1 p.p.s.a., to jest termin do złożenia skargi kasacyjnej. Bez znaczenia przy tym pozostaje, w jakiej dacie skarżący kasacyjnie powziął wiadomość o wydaniu wyroku (wyrok NSA z 21 czerwca 2013 r., II OSK 505/2012, Lexis.pl nr 7258732).

Źródło: legalis

Opublikowano:

Przekazanie własności nieruchomości a spadki, darowizny, umowy dożywocia

spadki, darowizny, umowy dożywocia, nieruchomości, mieszkanie, dom

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

 

Stan faktyczny: 8 lat temu zmarł nasz tato.Przeprowadzilismy postepowanie spadkowe wiekszosc naszego spadku otrzymala mama -żona spadkodawcy ,byl jeszcze jej syn ja jako córka i 2 osoby po zmarlym moim bracie czli wnuczka i wnuk zmarlego.Wszyscy postanowilismy całą nieruchomość wraz z domem przekazać jako darowizne mojemu bratu ,bo to on mieszkal z rodzicami /czli ze zmarlym tatą/i żyjąca do dzisiaj mamą/ma 83 lata/Mam ten akt notarialny i jest to rónieZ umowa darowizny i akt ustanowienia słuzebnosci mieszkania dla mamy-wdowy po zmarlym.To brat mieszkał z nimi i on mial si eopiekowac mamą za te darowiznę .Brat byl żonaty i miał córke i wszyscy razem mieszkali z mamą.Darowizna jest tylko na brata ale nie mieli z zona rozdzielności majatkowe.Teraz właśnie zmarł brat i pozostala mam i żona brata z córka .Ja mieszkam dalej nie z nimi.Od kilku tygodni nikt nie zajmuje siie mamą.Tylko ja biegam do nie bo jeszcze w swoim domu mam córeczke niepełnosprawną.Mama jeszcze po domu sie porusza ale z domu juz nie wyjdzie.Jest juz malo sprawna

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne: 

1. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”, „k.c.”)

2.Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy („KRiO)

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

Zadane pytania:

Kto wg prawa powinien przejąć opieke nad mamą ;czy żona zmarłego i jej córka bo oni razem mieszkają i są spadkoebiercami ?Mają zamiar wystapić o postepowanie spadkowe

Darowizna, jako umowa zobowiązaniowa, regulowana jest w art. 888-902 Kodeksu cywilnego. Umowa ta dotyczy tylko i wyłącznie darczyńcy oraz obdarowanego. Ewentualne roszczenia darczyńcy do obdarowanego przechodzą na spadkobierców dopiero po jego śmierci. Zgodnie z art. 893 K.c. darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem (polecenie). W Pani sytuacji jednak takie polecenie nie ma miejsca

Art. 896 K.c. stanowi, że darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

Jednak obowiązki alimentacyjne nie są dziedziczne, jest to ściśle stosunek osobisty między konkretnymi osobami, który wygasa z chwilą śmierci jednej ze stron. 

Bardzo możliwe jest jednak, że przedstawiony stan faktyczny bardziej odpowiada umowie dożywocia niż umowie darowizny.

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

Poprzez umowę darowizny, właściciel rzeczy (w naszym przypadku nieruchomości) przenosi (obdarowuje) własnością inną osobę. Ta musi darowiznę przyjąć – w przypadku nieruchomości oświadczenie o przyjęciu zarówno jak oświadczenie o darowaniu – musi mieć formę aktu. Oba oświadczenia mogą znaleźć się w jednym akcie (i zazwyczaj ma to miejsce). Jest to umowa nieodpłatna.

Skutkiem umowy jest przeniesienie własności na rzecz obdarowanego. Bez obowiązku świadczenia wzajemnego na rzecz darczyńcy. Niedostatek darczyńcy może jednak spowodować powstanie obowiązku alimentacyjnego po stronie obdarowanego.

Jakkolwiek nie stanowi to części umowy darowizny – często obdarowany ustanawia na rzecz darczyńcy służebność osobistą mieszkania. Służebność taka jest dożywotnia i pozwala na korzystanie z darowanego mieszkania (domu).

Udzielenie darowizny może spowodować po śmierci darczyńcy powstanie roszczenia o zachowek po stronie jego spadkobierców ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza darowizn nieruchomości, z uwagi na to, że często stanowią znaczący element majątku spadkodawcy

Dożywocie polega na przekazaniu własności lokalu (lub budynku) mieszkalnego w zamian za  prawo do dożywotniego w nim mieszkania i do opieki, świadczonej przez nowego właściciela nieruchomości. Jest to umowa odpłatna.

W skutek zawarcia umowy dożywocia dochodzi do przeniesienia własności w zamian za ustanowienie prawa do dożywotniej opieki. Dożywotnik korzysta z takich przywilejów jak:
•prawo do mieszkania,
•swobodny dostęp do mediów,
•prawo opieki,
•prawo do zapewnienia jedzenia, ciepła i ubrań.

Dożywotnik staje się domownikiem zobowiązanego – można napisać, że jest obowiązany wobec niego do takiej opieki jak w stosunku do własnych dzieci. Dożywocie jest prawem obciążającym nieruchomość – ujawnianym w księdze wieczystej. Przysługuje dożywotnio (stąd nazwa) poprzedniemu właścicielowi – lub osobie przez niego wskazanej. Dożywocie jest umową wzajemną, przez przepisy podatkowe traktowaną jak sprzedaż.

Jeśli własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia – przeciwnie niż w przypadku darowizny – nigdy nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. Dożywocie natomiast  darowizną nie jest.

 

Spadki, darowizny, umowy dożywocia

W myśl artykułu 908 § 1 Kodeksu cywilnego: jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia jest więc prawem majątkowym o charakterze ściśle osobistym. Zgodnie z ugruntowanym poglądem w doktrynie, powiązanie niektórych stosunków cywilnoprawnych z osobistymi interesami, potrzebami, przymiotami jednostki czy oparcie tych stosunków na zaufaniu, powoduje z zasady ich wygaśnięcie z chwilą śmierci podmiotu uprawnionego czy zobowiązanego. Do takich stosunków należy zaliczyć dożywocie, stąd też prawa dożywotnika wygasają wraz z jego śmiercią, a więc nie wchodzą w skład spadku po zmarłym dożywotniku. Artykuł 922 § 2 Kodeksu cywilnego precyzuje: nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Na potwierdzenie powyższego, należy przytoczyć postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r. (II CZ 67/68): „Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika są niezbywalne (art. 912 k.c.) i wygasają wraz z jego śmiercią.”

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, a nabywca wstępuje ex lege w prawa i obowiązki zbywcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1968 r., II CR 236/68). Nieruchomość ta, już od chwili przeniesienia jej własności na zobowiązanego z tytułu prawa dożywocia, należałaby do spadku po zobowiązanym, a nie po dożywotniku, choćby zobowiązany zmarł przed dożywotnikiem. Jeśli wiec własność nieruchomości zostanie przekazana w drodze dożywocia, przeciwnie niż w przypadku darowizny, nie spowoduje możliwości dochodzenia roszczeń z zachowku. Kodeks cywilny w części poświęconej spadkom nie pozwala na to w przypadku innym niż darowizna. W myśl art. 993 kodeksu cywilnego: przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny oraz zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę.

Spadki, darowizny, umowy dożywocia