Opublikowano:

Opłaty za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu. Kogo obciążają?

koszty napraw ponoszone przez najemcę

Stan faktyczny: Wynajmowałem mieszkanie wraz z narzeczoną przez rok od X do X. W trakcie najmu uszkodziło się pokrętło przy wannie (do otwierania lub zamykania korka, kręci się nim w prawo lub lewo) poinformowałem o tym ojca właścicielki mieszkania (przy wcześniejszych drobnych problemach gdy zwracałem się do niej mailowo odsyłała mnie do jej ojca bo mieszkał na przeciwko nas). (…) Opłaty za naprawy, najem

Przedłożone dokumenty: umowa najmu

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Zakres usługi najmu określa przede wszystkim Kodeks cywilny. Ogólna zasada zawarta w art. 659 § 1 K.c. wskazuje, że istotą najmu jest oddanie najemcy rzeczy (w tym lokalu) do używania w zamian za co zobowiązuje się on płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz jest zapłatą za korzystanie z wynajętego lokalu. Przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują w sposób wyraźny innych rozliczeń, jednak w art. 670 § 1 oraz w art.  688(1) § 1 K.c. mowa jest o dodatkowych opłatach należnych od najemcy. Oznacza to, że rozliczenie między stronami najmu może obejmować nie tylko samo wynagrodzenie za korzystanie z lokalu, ale także inne świadczenia wynajmującego na rzecz najemcy.

Dodatkową regulacją normującą umowy najmu lokali jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z 21.06.2001 r. Z analizy art. 8a tej ustawy wynika, że najemca osobno płaci czynsz a osobno uiszcza „inne opłaty za używanie lokalu”. W tych innych opłatach mieszczą się także opłaty niezależne od właściciela, do których podwyższania nie stosuje się mechanizmu podwyższania czynszu i opłat dodatkowych.

Opłaty niezależne od właściciela zostały zdefiniowane art. 2 ust. 1 pkt 8 tej ustawy jako opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Są to więc opłaty za media dostarczane do lokalu zajętego przez najemcę.

Kodeks cywilny nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Te obowiązki wynajmującego nie dotyczą jedynie nakładów, które zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego obciążają najemcę.

Odnośnie napraw mieszkania – jak wskazano w umowie, wynajmuąjacego obciążają naprawy zgodnie z przepisami prawa. A niestety, zgodnie z prawem to najemca ponosi koszty napraw np. okien, drzwi, kranów itp.

Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Czyli nie powinien przechowywać lub używać w nich przedmiotów powodujących zagrożenie sanitarne lub inne zagrażające konstrukcji budynku.
Najemca powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemca ma obowiązek dokonywania napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych (płytki), szklanych i innych, okien i drzwi. Ma też obowiązek dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien. Te obowiązki obciążają najemcę. Dodatkowo, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal. Tak więc powinien on zwrócić wynajmującemu lokal odmalowany – jeżeli jest taka potrzeba.
Najemca powinien dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych.
Najemca ma obowiązek dokonywania naprawy i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także poprawiać oberwane gniazdka czy włączniki. Najemcę nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie.
W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania.
Dbanie o prawidłowe działanie systemów związanych z odprowadzeniem ścieków z urządzeń AGD czy umywalki też należy do najemcy. Powinien on dbać o ich drożność, a w razie potrzeby dokonywać napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego. Utrzymanie pionu zbiorczego należy do wynajmującego, a w zasadzie do zarządcy budynku.
Jak z tego wszystkiego wynika, można przyjąć generalną zasadę – to co jest zainstalowane w ścianach to obowiązki wynajmującego, a to co ze ścian wystaje to już utrzymuje najemca.

Co mogą Państwo w chwili obecnej zrobić?

Po pierwsze, mogą Państwo ustalić, że środki odliczone z kaucji przenaczone na pokrycie kranu są zawyżone. Można przesłać pismo do wynajmującego ze wskazaniem innego kranu, który byłby dużo tańszy. W piśmie z wezwaniem do zwrotu cześci odliczonych kosztów, można też wnosić o zwrot pobranych środków na sprzątanie, gdyż takich wydatków w umowie nie przewidziano a lokal został pozostawiony w dobrym stanie (istotne jest co zapisali Państwo w protokole).

Opublikowano:

Gdy dostawca nalicza nieprawidłowo opłaty za media

opłaty za media

Opłaty za media

Stan faktyczny: X przez ostatnie 4 lata naliczał za wysokie opłaty za pobór prądu. W maju tego roku przesłał faktury korygujące i przelał na moje konto nadpłatę w wysokości 7000 zł. czy za okres w którym obracał moją gotówką należą mi sie odsetki , odszkodowanie lub inna forma zadośćuczynienia.?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne: 

1. Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348 Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne.

2. Rozporządzenie Ministra Gospodarki, w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń w obrocie energią elektryczną

3. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

opłaty za media

Szanowny Panie, 

Prawo energetyczne:

Art. 5a. 1. Sprzedawca z urzędu jest obowiązany do zapewnienia świadczenia usługi kompleksowej i do zawarcia umowy kompleksowej, na zasadach równoprawnego traktowania, z odbiorcą paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym, niekorzystającym z prawa wyboru sprzedawcy i przyłączonym do sieci przedsiębiorstwa energetycznego wskazanego w koncesji sprzedawcy z urzędu.

Rozporządzenie:

§ 35. Przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się świadczeniem usług dystrybucji albo usługi kompleksowej wystawiające odbiorcy fakturę, w rozliczeniu dołączonym do faktury, przedstawia między innymi informacje o:

1) wielkości zużycia energii elektrycznej w okresie rozliczeniowym, na podstawie której została wyliczona kwota należności;

2)  sposobie dokonania odczytu układu pomiarowo-rozliczeniowego, czy był to odczyt fizyczny lub zdalny dokonany przez upoważnionego przedstawiciela przedsiębiorstwa energetycznego albo odczyt dokonany i zgłoszony przez od- biorcę; 

3) sposobie wyznaczenia wielkości zużycia energii elektrycznej w sytuacji, gdy okres rozliczeniowy jest dłuższy niż miesiąc i gdy pierwszy lub ostatni dzień okresu rozliczeniowego nie pokrywa się z datami odczytów układu pomiarowo-rozliczeniowego lub gdy w trakcie trwania okresu rozliczeniowego nastąpiła zmiana cen lub stawek opłat, albo o miejscu, w którym są dostępne te informacje. 

opłaty za media

Ponieważ przedsiębiorstwo otrzymało świadczenia, których nie uzyskałoby w przypadku prawidłowo wystawionych faktur, można zastosować w piśmie do przedsiębiorcy przepisy kodeksu cywilnego. Dochodzone mogą być roszczenia wynikające z tytułu spełnienia świadczenia nienależnego opartego na przepisach kodeksu cywilnego (świadczenie główne, odsetki):

Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Art. 410. § 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

W przypadku nienależnego świadczenia zobowiązanie powstaje, gdy dany transfer majątkowy jest następstwem spełnienia świadczenia przez zubożałego na rzecz wzbogaconego bez należytego uzasadnienia prawnego. Zgodnie ponadto z art. 118 kodeksu cywilnego terminy przedawnienia świadczeń okresowych wynoszą 3 lata, a więc może Pan dochodzić zwrotu świadczeń za ostatnie 3 lata.

opłaty za media

kodeks cywilny:

Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Art. 406. Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.

Art. 407. Jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.

Art. 408. § 1. Zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni.

§ 2. Kto czyniąc nakłady wiedział, że korzyść mu się nie należy, ten może żądać zwrotu nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania.

§ 3. Jeżeli żądający wydania korzyści jest zobowiązany do zwrotu nakładów, sąd może zamiast wydania korzyści w naturze nakazać zwrot jej wartości w pieniądzu z odliczeniem wartości nakładów, które żądający byłby obowiązany zwrócić.

Art. 409. Obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.

Art. 410. § 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Dodatkowo można podnieść zarzut naruszenia art. 5 w zw. z art. 415 kodeksu cywilnego – przedsiębiorca jest zobowiązany do kontrolowania i prawidłowego nalicznia kwot na fakturach. 

Art. 5. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Art. 415. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

opłaty za media