Członek rodziny nie dokłada się do kosztów utrzymania domu – co zrobić?Dotyczy: bezumownego korzystania z lokalu
Stan faktyczny: Wraz z mamą jestem właścicielką domu rodzinnego w którym oprócz nas zameldowany jest jeszcze mój brat. Brat ma 32 lata, nigdy nie dokładał się do żadnych opłat, jedynie w zeszłym roku udało się dojść do porozumienia że zaczął dokładać się, niestety nie na długo. Aktualnie nie możemy się o nic doprosić. Brat jest agresywny, nie da się z nim dogadać, uważa że mu się wszytsko należy. W jaki sposób mogę pozbyć się brata z domu? Czy mam obowiązek udostępniać mu np dostęp do prądu, gazu.. Kuchni czy łazienki? W sytuacji gdy za wszystkie rachunki płaci tata i są na niego.
Przedłożone dokumenty: brak
Akty prawne:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 r. Nr 30 poz. 168)
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414)
Członek rodziny nie dokłada się do kosztów utrzymania domu – co zrobić?
Na wstępie należy wskazać, że zameldowanie nie ma związku z przebywaniem brata w domu. Po pierwsze mogą Państwo żądać wydania przez brata nieruchomości (mimo, że Państwo również tam mieszkają) a następnie go wymeldować. Dodać należy, że nie muszą Państwo udostępniać bratu jakichkolwiek mediów.
Zgodnie z art. 180 K.c.:
„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”
W świetle prawa polskiego własność jest tytułem prawnym, a posiadanie jest stanem faktycznym. Wyróżnia się dla rodzaje posiadania: samoistne oraz zależne.
Zgodnie z art. 336 K.c.:
„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.
Korzystające z należącej do Państwa nieruchomości (art. 46 K.c.) osoby (brat) można nazywać „lokatorami” jedynie w szerokim znaczeniu (według ustawy o ochronie praw lokatorów); nie są to jednak najemcy (strony umowy najmu), czyli „lokatorzy” w węższym tego słowa znaczeniu.
W art. 222 K.c. wskazano:
„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
W chwili obecnej należy przyjąć, że jeżeli brat nie podpisał z Państwem umowy najmu, to zajmuje dom na podstawie umowy użyczenia, czyli że Państwo użyczyli bratu swój dom.
Według art. 710 K.c.:
„Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.”
Członek rodziny nie dokłada się do kosztów utrzymania domu – co zrobić?
Natomiast według art. 716 K.c.:
„Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony”.
Z brzmienia art. 716 K.c. wynika, że użyczający, któremu rzecz stanie się potrzebna z powodów nieprzewidywalnych w dniu zawarcia umowy, może żądać jej zwrotu, chociażby umowa była zawarta na czas określony. Co ważne, bez znaczenia jest, jakie powody sprawiają, że rzecz staje się potrzebna użyczającemu.
Aby poczynić kroki w celu wyeksmitowania brata, powinni Państwo najpierw przesłać bratu (lub wręczyć do podpisania) wezwanie do opuszczenia domu w określonym terminie np. miesiąca (nie może być to termin np. tygodniowy, gdyż jest zbyt krótki). W wezwaniach należy wskazać, że nie zgadzają się Państwo na to, aby brat nadal zamieszkiwał dom, i że dom stał się Państwu potrzebny (do wyłącznego korzystania a także z uwagi np. na konieczność prowadzenia prac remontowych, jednak nie muszą Państwo podawać powodu). Można wskazać, że jeżeli brat nie zastosuje się do wezwania i nie opuszci we wskazanym terminie domu, to podejmą Państwo kroki prawem przewidziane i skierują pozew o eksmisję do sądu, a także zaczną naliczać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z domu w określonej miesięcznej wysokości (może to być kwota odpowiadająca wartości czynszu, jaki mogą Państwo otrzymać za wynajem części domu zajmowanego przez brata).
Podstawę ewentualnego roszczenia o eksmisję stanowić może art. 222 § 1 K.c. Według tego przepisu właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Eksmisji dokonuje – jeśli zabrakło dobrowolnego wykonania orzeczenia przez osobę zobowiązaną – komornik sądowy, który może wezwać Policję do asystowania (lub do pomocy) w czynnościach egzekucyjnych, np. w przypadku dokonywania eksmisji. Policjanci mogą wiele stracić (np. pracę i przywileje emerytalne) w przypadku przekraczania przyznanych im uprawnień.
Członek rodziny nie dokłada się do kosztów utrzymania domu – co zrobić?
Skoro dokonywanie eksmisji przez Policję jest wykluczone, to tym bardziej wykluczone jest dokonywanie eksmisji przez osoby reprezentujące przedsiębiorców – np. z branży ochroniarskiej. Chodzi nie tylko o to, że podmioty prowadzące agencje ochrony powinny liczyć się z konsekwencjami w zakresie możliwości takiej działalności w tym zakresie. W grę mogą wchodzić inne zagadnienia prawne – np. odpowiedzialność odszkodowawcza (art. 415 i następne K.c.). Dodać należy, że agencje ochrony są podmiotami prywatnymi, a takim nie przysługuje żadne władztwo publiczne – jego przysługiwanie świadczyłoby o upadku władzy publicznej (a przynamniej o jej poważnym kryzysie).
Samowolne pozbawianie kogoś posiadania (również oczywiście niezgodnego ze stanem prawnym) jest prawnie zabronione (art. 342 K.c.). Można bronić się przed wejściem jakiejś osoby w posiadanie – skoro jeden staje się posiadaczem, to tym samym (przynajmniej w jakimś stopniu) posiadanie kogoś innego zostaje ograniczone; stąd możliwości, właściwe reakcji na bezprawne pozbawienie posiadania. Przed bezprawnym pozbawieniem posiadania lub przed jego usiłowaniem można się bronić, korzystając z samopomocy lub z obrony koniecznej; każdy, kto śmiałby pozbawiać kogoś innego bezprawnie posiadania, winien liczyć się z taką możliwością (art. 343 K.c.). Dotyczy to zarówno jednostek (np. pojedynczego właściciela rzeczy), jak i innych podmiotów (np. działających wspólnie ochroniarzy lub dopuszczających się bezprawia policjantów). Oczywiście, korzystanie z samopomocy lub z obrony koniecznej bywa ryzykowne – emocje mogą skutkować tzw. wymknięciem się sytuacji spod kontroli, co może się wiązać z odpowiedzialnością prawną (np. z odpowiedzialnością karną).
Doszło do tego, że brat stał się posiadaczem części Państwa nieruchomości. Bezprawnie pozbawiona posiadania osoba jest uprawniona wnieść powództwo o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.) – przedmiotem takiej sprawy sądowej jest posiadanie i sposób pozbawienia go. Ten, kto doprowadził do bezprawnego pozbawienia posiadania, winien zastosować się do orzeczenia – przywrócenie posiadania może zostać wyegzekwowane przez komornika. Właściciel ma prawo dochodzić swych uprawnień w legalny sposób. Tak więc, bezwzględnie nie należy podejmować innych kroków niż droga cywilna.
Członek rodziny nie dokłada się do kosztów utrzymania domu – co zrobić?
2. WYMELDOWANIE
Odnośnie wymeldowania wyjaśniam co następuje.
Wymeldowanie z pobytu stałego kogoś bez jego zgody jest możliwe, ale jest czasochłonne. Wynika to z tego, że urząd gminy musi przeprowadzić postępowanie administracyjne. W jego trakcie np. zostaną przesłuchani świadkowie. Wszystko po to, aby ustalić, czy faktycznie osoba, która ma zostać wymeldowana, wyprowadziła się.
W przypadku, gdy osoba opuszczająca miejsce pobytu nie dopełniła obowiązku wymeldowania, organ gminy z urzędu może wymeldować takiego lokatora. Najczęściej jednak dzieje się tak na wniosek właściciela lub innego podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu. Przy czym, zgodnie z ustawą, jedyną przesłanką wymeldowania jest opuszczenie miejsca pobytu przez daną osobę bez uprzedniego wymeldowania.
Nie można zmusić do opuszczenia lokalu
Jednak z orzecznictwa sądowego wynika już, że urząd wyda decyzję korzystną dla właściciela nieruchomości tylko, gdy opuszczenie lokalu miało charakter trwały i dobrowolny (por. mi. in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 kwietnia 2000 r., V SA 1784/99 lub wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 kwietnia 2001 r., V SA 3169/00).
O trwałości świadczy między innymi fakt, że lokator przeniósł na stałe centrum życiowe w inne miejsce. Liczy się również długość okresu pozostawania poza miejscem dotychczasowego pobytu. Jak podkreślił przy tym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z 4 sierpnia 2011 r., III SA/Gd 127/11), sam fakt przejściowej nieobecności czy też występowanie nawet regularnych okresów fizycznej nieobecności w miejscu stałego zameldowania nie upoważniają jeszcze do automatycznego stwierdzenia, iż zameldowany opuścił miejsce pobytu.
Natomiast dobrowolność przejawia się tym, iż dana osoba z własnej woli rezygnuje z przybywania w lokalu, a nie pod wpływem przymusu czy nacisku psychicznego osoby trzeciej – chodzi tu na przykład o groźby właściciela mieszkania czy wymianę zamków wejściowych do domu.
Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu wezwań do wydania nieruchomości oraz pozwów o eksmisję. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pani zainteresowana naszym wsparciem.
Członek rodziny nie dokłada się do kosztów utrzymania domu – co zrobić?
Jeżeli mają Państwo podobny problem, pytania własne można zadać klikając w ten link