Tag: prawnik online

Opublikowano:

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Podział zysku w spółce cywilnej - czy może być nierówny?

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Stan faktyczny: mam prośbę o opinię w zakresie zabezpieczenia, że zyski ze spółki cywilnej w 100% przypadają drugiemu wspólnikowi

Proszę o podpowiedź jak się zabezpieczyć jeżeli zakładam spółkę cywilną z innym wspólnikem w proporcji 50/50 i umawiamy się , że jest on wyłącznie osoba potrzebna do jej założenia i funkcjonowania, zaś ja przesuwam swoich klientów ze swojej starej firmy i prowadzę spółkę

Przedłożone dokumenty: brak

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Wspólnicy spółki cywilnej razem prowadzą firmę i do nich należy wypracowany wspólnie zysk. A zasady udziału wspólników w zysku ustala umowa spółki, a jak jej nie ma, to przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

STOSOWNIE DO KODEKSU CYWILNEGO:

„Art. 867. § 1.Każdy wspólnik jest uprawniony do równego udziału w zyskach i w tym samym stosunku uczestniczy w stratach, bez względu na rodzaj i wartość wkładu. W umowie spółki można inaczej ustalić stosunek udziału wspólników w zyskach i stratach. Można nawet zwolnić niektórych wspólników od udziału w stratach. Natomiast nie można wyłączyć wspólnika od udziału w zyskach.

§ 2.Ustalony w umowie stosunek udziału wspólnika w zyskach odnosi się w razie wątpliwości także do udziału w stratach.

Z przepisu tego wynikają proste zasady:

  • umową spółki wspólnik nie może być wyłączony od udziału w zyskach,
  • w umowie spółki można inaczej ustalić stosunek udziału wspólników w zyskach i stratach,
  • w umowie spółki można zwolnić niektórych wspólników od udziału w stratach.

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Cytowany przepis operuje pojęciem „udział w zyskach”, nie ma w nim pojęcia „wynagrodzenie”, „marża” lub innego. A udział w zyskach ustalany jest w umowie spółki. Jeżeli umowa nic na ten temat nie mówi – wtedy uznaje się, że udział w zyskach poszczególnych wspólników jest równy.

Udział w zyskach oraz uczestnictwo w stratach mogą być zatem dowolnie ustalane przez wspólników spółki cywilnej w umowie spółki, w szczególności udział ten nie musi odzwierciedlać wartości rynkowej wkładów wnoszonych przez poszczególnych wspólników.

Udział wspólników w zyskach i stratach jest dowolny – co pozwala na nierówne jego ustalenie. Wspólnicy mogą uzgodnić, że inny będzie ich udział w zyskach a inny w stratach spółki, ale mogą także udziały te wyrazić w sposób inny niż procentowy. Np. poprzez stworzenie algorytmu wyceny pracy wspólników w spółce. Niedopuszczalne jest jedynie wyłączenie wspólnika od udziału w zysku, dopuszczalne jest ograniczenie tego zysku. W związku z tym można w Państwa umowie lub aneksie wprowadzić nierówny podział zysku, np. 1 % dla Pana ojca i 99 % dla Pana. 

Jeżeli już do umowy wprowadzano odmienne od kodeksowych zasady ustalania udziału w zyskach, to obowiązują one od dnia wprowadzenia i na przyszłość (nie obowiązują wstecz).

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Najczęściej spotykane jest ustalenie udziału w procentach (udziały wszystkich wspólników to 100%).

Rozwijając temat, w umowie spółki można odejść od modelu kodeksowego, jeżeli chodzi o wielkość udziału poszczególnych wspólników w zysku lub stracie spółki cywilnej. Nie jest dopuszczalne wyłączenie któregokolwiek ze wspólników od udziału w zysku (tzw. spółka lwia). Obok art. 867 § 1 zd. 4 KC wynika to w przypadku spółek mających cel zarobkowy już z art. 860 § 1 KC, ponieważ dla zaistnienia spółki po stronie każdego ze wspólników musi istnieć wola osiągnięcia takiego celu gospodarczego, której to woli byłoby brak, jeżeli wspólnik nie uczestniczyłby w zysku spółki (tak też w spółkach osobowych, mimo braku odpowiednika art. 867 § 1 zd. 4 KC, ze względu na wymóg, aby taka spółka prowadziła działalność gospodarczą).

W praktyce możemy jednak mieć do czynienia z daleko idącymi ograniczeniami uczestnictwa w zysku, jeżeli zostałoby ono, co pozostaje dopuszczalne, uzależnione od określonych warunków (np. wniesienia całości wkładu) lub terminu. Dopuszczalności takich ograniczeń nie można zanegować, jeżeli nie prowadzą one do trwałego braku uczestnictwa danego wspólnika w zysku spółki, a więc nie wykluczają chociażby potencjalnie jego uczestnictwa w zysku w którymś z okresów obrotowych spółki. Jest tak tym bardziej, że sam ustawodawca w przepisach o spółce komandytowej (w odniesieniu do komandytariusza), komandytowo-akcyjnej (w odniesieniu do akcjonariusza) oraz akcyjnej uzależnia w modelu kodeksowym uczestnictwo w zysku od stopnia wniesienia przez takiego wspólnika umówionego wkładu.

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Może to prowadzić nawet do sytuacji, gdy określony wspólnik de facto nigdy nie otrzyma swojego udziału w zysku. Wspólnicy mogą być zainteresowani takimi ograniczeniami, np. jeżeli należą do jednej grupy kapitałowej lub jeżeli między wspólnikami w pewnym okresie występują znaczące różnice w zakresie przyczyniania się przez nich do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego.

Odmienne postanowienie umowy może polegać nie tylko na określeniu wielkości udziału poszczególnych wspólników w samej umowie spółki, ale także na pozostawieniu tego do późniejszej decyzji wspólników w drodze powzięcia uchwały o podziale zysku. Taka decyzja będzie wówczas mogła najpełniej uwzględnić stopień przyczynienia się poszczególnych wspólników do osiągnięcia przez spółkę zysku.

Przepis nie wyklucza, że dany wspólnik nie będzie uczestniczył w zysku danej spółki w danym roku, np. jeżeli przewiduje to uchwała wspólników o podziale zysku, której kwestię tę pozostawiła do decyzji umowa spółki.

Odmienne umówienie się co do wielkości udziału w zyskach przenosi się, w braku odmiennego zastrzeżenia, także na udział w stratach (art. 867 § 2 KC).

Przepis nie dotyczy podziału innych niż zysk korzyści gospodarczych wynikających z działalności spółki. Kwestie te mogą zostać uregulowane w umowie, a w braku regulacji wspólnicy będą uczestniczyli w tych korzyściach stosownie do swoich udziałów we wspólnym majątku wspólników. Chodzi np. o korzyść gospodarczą, jaką jest stworzony przez spółkę cywilną wynalazek czy know-how.

Podział zysku w spółce cywilnej – czy może być nierówny?

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda cała procedura badania

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda procedura badania

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda cała procedura badania

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 20 czerwca 1997 r.  Prawo o ruchu drogowym (tekst pierwotny: Dz. U. 1997 r. Nr 98 poz. 602) (dalej „prawo o ruchu”)
  2. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 25 kwietnia 2012 r. Postępowanie z kierowcami naruszającymi przepisy ruchu drogowego (Dz.U.2012.488 (R) (dalej „rozporządzenie”)
  3. Ustawa z dnia 5 stycznia 2011 r. o kierujących pojazdami (Dz.U.2014.0.600) (dalej „ustawa”)

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda cała procedura badania

Zgodnie z art. 129 ustawy prawo o ruchu drogowym Policjant, w związku z wykonywaniem czynności określonych w ust. 1, jest uprawniony do żądania poddania się przez kierującego pojazdem lub przez inną osobę, w stosunku do której zachodzi uzasadnione podejrzenie, że mogła kierować pojazdem, badaniu w celu ustalenia zawartości w organizmie alkoholu lub środka działającego podobnie do alkoholu;

Żądanie poddania się przez kierującego pojazdem lub przez inną osobę, w stosunku do której zachodzi uzasadnione podejrzenie, że mogła kierować pojazdem, badaniu w celu ustalenia zawartości w organizmie alkoholu lub środka działającego podobnie do alkoholu (ust. 2 pkt 3) służy ustaleniu ewentualnego naruszenia zakazu określonego w art. 45 ust. 1 pkt 1, dotyczącego osoby kierującej pojazdem lub co do której zachodzi uzasadnione podejrzenie, że mogła kierować pojazdem. Z przepisu tego wynika jednocześnie obowiązek poddania się temu badaniu przez wskazane osoby; żądaniu, by badanie było zrealizowane, musi odpowiadać obowiązek drugiej strony. Przepis ten stanowi podstawę prawną do poddania badaniu w celu ustalenia zawartości w organizmie alkoholu lub środka działającego podobnie do alkoholu kierującego pojazdem lub osoby co do której zachodzi uzasadnione podejrzenie, że mogła kierować pojazdem; inne osoby wymienione w art. 45 ust. 1 pkt 1, tj. prowadzący kolumnę pieszych, jadący wierzchem lub pędzący zwierzęta, nie mogą być poddane temu badaniu, chyba że same wyrażą na to zgodę. Ustawodawca wyraźnie ograniczył to uprawnienie do wskazanych wyżej podmiotów. W razie podejrzenia, że kierujący pojazdem jest w stanie nietrzeźwości lub w stanie po użyciu alkoholu albo środka działającego podobnie do alkoholu, policjant powinien spowodować opuszczenie przez niego pojazdu i przeprowadzić badanie trzeźwości w trybie określonym w art. 126 lub 127. O fakcie ujawnienia kierującego, który jest w stanie nietrzeźwości lub w stanie po użyciu alkoholu albo środka działającego podobnie do alkoholu, policjant zawiadamia dyżurnego jednostki Policji, który udziela mu wszechstronnej pomocy zwłaszcza, gdy nie jest możliwe przekazanie pojazdu innej osobie (§ 23 ust. 1 cyt. zarządzenia). W razie stwierdzenia, że kierujący pojazdem jest w stanie nietrzeźwości, policjant jest obowiązany uniemożliwić mu kierowanie pojazdem (ust. 2 pkt 8 lit. a). W przypadku gdy kierujący przewozi osoby lub ładunek, które muszą być dostarczone do miejsca przeznaczenia w określonym czasie (np. artykuły łatwo psujące się lub zwierzęta), policjant powinien o tym fakcie niezwłocznie zawiadomić dyżurnego jednostki Policji w celu uzgodnienia dalszego trybu postępowania (§ 23 ust. 3 cyt. zarządzenia).

Przez „podejrzenie” należy rozumieć wywołane obiektywnymi informacjami subiektywne odczucie organu procesowego wskazujące na prawdopodobieństwo, że zaistniała określona okolicznść (Grzegorczyk, Kodeks, t. 1, 2014, s. 1037). Prawdopodobieństwo należy odróżnić od udowodnienia czy przekonania. Dokonując dalszej analizy, trzeba zauważyć, że ustawodawca wielokrotnie posługuje się pojęciem prawdopodobieństwa, które stopniuje, np.: „duże prawdopodobieństwo”, „uzasadnione podejrzenie”, „uzasadniają dostatecznie podejrzenie” .

Sformułowanie „uzasadnione podejrzenie” użyte w przepisie oznacza konieczność oparcia się przez organ na konkretnych informacjach.

Jeżeli nie zaistniało takie podejrzenie – ma Pan prawo do wniesienia zażalenia. 

Osobie kontrolowanej przysługuje zażalenie do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce dokonania kontroli osobistej, w terminie 7 dni od dnia jej dokonania, w celu zbadania zasadności, legalności oraz prawidłowości jej dokonania. Do zażalenia stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 50 Kodeksu postępowania karnego. Jeżeli termin minął, można wnieść o przywrócenie. 

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda cała procedura badania

Poniżej również omawiam kwestie samego badania. 

Istnieją określone procedury badania trzeźwości osoby podejrzanej o popełnienie przestępstwa lub wykroczenia pod wpływem alkoholu.

Regulacje, które zawierają opisy tych procedur to:

– Zarządzenie nr 496 Komendanta Głównego Policji z dnia 25 maja 2004 r. w sprawie badań na zawartość w organizmie alkoholu lub środka działającego podobnie do alkoholu (D.U. Komendy Głównej Policji nr 9 z dnia 15 czerwca 2004 r.);

  • Zasady przeprowadzania pomiarów stężenia alkoholu oraz opiniowania w sprawach trzeźwości opracowane przez Instytut Ekspertyz Sądowych i zatwierdzone przez Zarząd Główny Polskiego Towarzystwa Medycyny Sądowej i Kryminologii w dniu 26 listopada 2004 r. (publikowane m.in. na stronie internetowej Prokuratury Generalnej).

Pierwszy z. dokumentów jest aktem normatywnym, ale o charakterze swoistych przepisów wewnętrznych obowiązujących w Policji, natomiast drugi stanowi jedynie zalecenia ekspertów, jest zatem niewiążący. Powyższe oznacza, iż funkcjonariusze Policji przeprowadzając badanie trzeźwości niezgodnie z Zarządzeniem nr 496 narażają się najwyżej na odpowiedzialność dyscyplinarną, natomiast Zasady (….) nie są w żaden sposób wiążące.

Procedura badania trzeźwości:

Prawidłowe przeprowadzenie badania trzeźwości jest szczególnie istotne w sytuacji, gdy osoba podejrzana nie została ujęta na gorącym uczynku i zbadana od razu, a badanie przeprowadzone jest kilka, a nawet kilkanaście godzin później. Należy bowiem podkreślić, że taka sytuacja nie oznacza automatycznie niemożliwości poczynienia ustaleń, które doprowadzą do udowodnienia winy osobie zatrzymanej. Badanie trzeźwości po okresie dłuższym niż kilkanaście godzin jest jednak bezcelowe ze względu na zakończenie procesu wydalenia alkoholu z organizmu. Jeżeli badanie trzeźwości, w szczególności to przeprowadzone po czasie, nie zostanie wykonane prawidłowo albo dostarczy zbyt mało danych (o czym niżej), może się okazać, że nie ma możliwości ustalenia jaką zawartość alkoholu w organizmie posiadał sprawca w momencie popełniania czynu zabronionego. A tym samym trudno będzie organom procesowym wykazać bez dozy wątpliwości czy podejrzany był w momencie gdy prowadził pojazd nietrzeźwy i jaki był stopień tej nietrzeźwości.

Ustalenie zawartości alkoholu we krwi domniemanego sprawcy w opisywanych sytuacjach odbywa się na etapie karnego postępowania przygotowawczego. W tym celu powołuje się biegłego sądowego (najczęściej z zakresu medycyny), który za pomocą wzorów matematycznych oraz wiedzy medycznej określa zawartość alkoholu we krwi danej osoby na określoną godzinę. Jest to bardzo ważny etap, od którego najczęściej zależy końcowy wynik sprawy, a mianowicie skazanie za przestępstwo, ukaranie za wykroczenie lub uniewinnienie.

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda cała procedura badania

Aby określić, jakie mogło być stężenie alkoholu we krwi badanego w chwili wypadku, jeśli pobranie krwi miało miejsce w późniejszym czasie, muszą być spełnione następujące warunki:

1) wypadek i kolejne pobrania krwi muszą przypadać na fazę eliminacji alkoholu, tzw. krzywa eliminacji;

2) konsumpcja alkoholu nastąpiła co najmniej na 2,5 godziny przed wypadkiem, a czas pomiędzy wypadkiem i pierwszym pobraniem próby krwi nie przekracza 5-6 godzin;

3) stężenie w pierwszej próbie krwi przekracza 0,4 promille;

4) pobranie krwi musi być co najmniej trzykrotne w równych jednostkach czasowych ( cyt. „Opiniowanie sądowo-lekarskie i toksykologiczne” Zdzisław Marek, Małgorzata Kłys, s. 345 – 349, Kraków, 1998 r).

Niestety, opinie biegłych często obarczone są błędem, gdyż takie „szacowanie” – nawet mając kompletne dane opisane wyżej – z natury rzeczy nie może uwzględniać wszystkich właściwości osobniczych związanych z przyswajaniem i wydalaniem alkoholu przez osobę badaną.

Kiedy Policja może sprawdzić trzeźwość kierowcy i jak wygląda cała procedura badania

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741)
  3. Uchwała Nr XL/256/13 Rady Miejskiej X z dnia X r. w sprawie uchwalenia Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy X na lata 2013-2018 (X, dnia X r. Poz. X)

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Po pierwsze należy wskazać, że gminy nie są zobowiązane do sprzedaży lokali komunalnych. Po prostu gmina powinna mieć określoną liczbę mieszkań komunalnych. Z uwagi na uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.) gminy uprawnione są nawet w ogóle nie sprzedawać lokali komunalnych (nie tylko lokali mieszkalnych).

Gminy powinny upubliczniać różne przepisy prawa miejscowego – zarówno dotyczące wynajmowania lokali komunalnych (nie tylko mieszkań socjalnych), ale również sprzedawania ich (jeżeli przewidziano ich sprzedaż). Jeżeli określone nieruchomości lub lokale (w tym mieszkalne) są przez gminy wyznaczone do sprzedaży, to powinno się tego dokonywać zgodnie z wymogami prawa – w tym aktów prawa miejscowego (zazwyczaj chodzi o uchwały rad gmin). A więc mamy tu do czynienia, jak Pan słusznie wskazał z uchwałą z 2014 r. Ta powinna Pana obowiązywać, gdyż wtedy złożył Pan wniosek. Odnoszenie do Pana sprawy uchwały z 2015 r. jest działaniem niezgodnym z prawem. 

Zgodnie z art. 34 ust. 1 punkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony […]”. 

Przepis art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje w szczególności prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Generalnie należy przyjąć, że zbywanie nieruchomości obejmuje każdy przypadek przeniesienia prawa własności bądź przeniesienia lub ustanowienia użytkowania wieczystego. 

Pierwszeństwo to mają w pierwszej kolejności osoby, którym przysługuje na podstawie niniejszej ustawy lub przepisów szczególnych roszczenie o nabycie nieruchomości. Roszczenie o nabycie nieruchomości dotyczy w szczególności osób spełniających warunki zawarte w wielu przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności w przepisach przejściowych do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Osobami objętymi pierwszeństwem w nabyciu nieruchomości są najemcy lokali mieszkalnych w sytuacji, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Wskazać przy tym należy, że w pierwotnej wersji ustawy osobami, którym przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości, byli jedynie najemcy, z którymi najem nawiązany został przed dniem 12.11.1994 r. na podstawie decyzji administracyjnej. Przepis we wskazanym brzmieniu został uznany za sprzeczny z Konstytucją RP w wyr. TK z 21.9.1999 r. (K 6/98, OTK 1999, Nr 6, poz. 117). Najemcą jest bądź osoba będąca stroną umowy najmu, bądź małżonek takiej osoby, który na podstawie art. 6801 KC stał się najemcą, mimo iż nie był stroną umowy najmu.

Ponadto w stosunek najmu można wstąpić na podstawie art. 691 § 1 KC oraz na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów prawa. W pewnym okresie – pomiędzy wejściem w życie ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) a zmianą tej ustawy na mocy ustawy z 21.8.1997 r. – najem lokalu mieszkalnego można też było dziedziczyć. Zgodnie z post. SN z 11.9.2003 r. (III CZP 49/03, OSNC 2004, Nr 10, poz. 168), nie jest możliwe skorzystanie z takiego pierwszeństwa w nabyciu na podstawie udzielonego przez najemcę, niegasnącego w chwili śmierci, pełnomocnictwa do nabycia lokalu w wypadku, gdy dojdzie do śmierci najemcy. Zgodnie z art. 34 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie jest dopuszczalne zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu poszczególnych lokali przez ich najemców.

Stwierdzić należy, iż kwestia skutków prawnych sprzedaży dokonanej z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu prowadzi do rozbieżności w orzecznictwie. W szczególności orzeczenia sądów cywilnych wskazują, iż brak jest sankcji nieważności czynności podjętej z naruszeniem prawa do pierwszeństwa w nabyciu. I tak np.: wyr. SN z 7.3.2003 r. (IV CKN 1842/00, OSNC 2004, Nr 5, poz. 84), w którym SN stwierdził: „Umowa zbycia lokalu mieszkalnego zawarta z naruszeniem pierwszeństwa określonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest nieważna”. Podobne stanowisko zajął SN również w wyr. z 25.3.2004 r. (II CK 268/03, Legalis), w którym z treści art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami SN wywiódł, iż naruszenie uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu podlega sankcji odszkodowawczej.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Rozważenia wymaga także możliwość powództwa o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną w stosunku do osoby korzystającej z pierwszeństwa w nabyciu opartego na treści art. 59 KC. Wskazać należy, iż SN w uzasadnieniu powołanego wyżej wyr. z 7.3.2003 r. odniósł się do tej kwestii, przyjmując, iż odpowiedzialność odszkodowawcza z art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter jedynej sankcji w wypadku naruszenia prawa pierwszeństwa i uznał, że nie ma możliwości kwestionowania takiej czynności na podstawie art. 59 KC.

Najemcom lokali mieszkalnych na czas nieoznaczony, którym przysługuje pierwszeństwo w ich nabyciu, doręcza się zawiadomienie w formie pisemnej o przeznaczeniu nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, do zbycia. Zawiadomienie takie powinno określać termin, nie krótszy niż 21 dni, w którym osoba uprawniona ma prawo do złożenia wniosku o nabycie lokalu mieszkalnego. Zawiadomienie takie powinno w szczególności określać w sposób precyzyjny nieruchomość (lokale mieszkalne) przeznaczoną do zbycia, a ponadto formę zbycia (sprzedaż nieruchomości lub oddanie w użytkowanie wieczyste). Do doręczeń stosuje się przepisy KPA. Tym samym doręczenie może zostać dokonane przez pocztę, przez pracowników organu bądź też przez inne upoważnione do doręczenia przesyłek osoby lub organy. Ze względu na pisemną formę zawiadomienia nie jest możliwe dokonanie doręczenia w trybie art. 391 § 1 KPA, za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej. Za skuteczne doręczenie będzie uznane doręczenie do rąk dorosłego domownika, sąsiada lub dozorcy domu, w trybie art. 43 KPA, oraz pozostawienie przesyłki w aktach sprawy w wypadku jej niepodjęcia przy zastosowaniu trybu z art. 44 KPA.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Realizacja prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości odbywa się poprzez oświadczenie, iż osoby, którym przysługuje pierwszeństwo, wyrażają zgodę na cenę określoną w ustawie. Oświadczenie takie jest podstawą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Warunki takiej umowy, takie jak np. terminy płatności, podlegają ustaleniu w toku rokowań, o jakich mowa w treści art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Złożenie przez osobę uprawnioną w zakresie prawa pierwszeństwa, po doręczeniu jej zawiadomienia o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia, oświadczenia wyrażającego zgodę na cenę określoną w ustawie prowadzi do powstania roszczenia o nabycie nieruchomości. Gdyby po dokonaniu takiej czynności podmiot, który zamierzał dokonać zbycia nieruchomości, uchylał się od zawarcia umowy, osoba uprawniona może złożyć powództwo o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Samo uprawnienie do pierwszeństwa w nabyciu, w wypadku braku po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego woli zbywania nieruchomości, nie daje podstaw do wytoczenia powództwa o nakazanie złożenia oświadczenia woli. Brak roszczenia o nabycie osoby uprawnionej do pierwszeństwa w nabyciu przy braku przeznaczenia nieruchomości do zbycia potwierdził SN w wyr. z 12.3.2003 r. (III CKN 857/00, Legalis) oraz NSA w wyr. z 13.8.1998 r. (I SA 485/98, Legalis). W Pana przypadku wola zbycia została przez gminę wyrażona, więc ma Pan takie uprawnienie. 

W świetle powyższego – doradzam w pierwszej kolejności skierować pismo do ZNM z informacją o tym, że postępowanie zostało przeprowadzone z naruszeniem przepisów, a ponadto przysługuje Panu roszczenie wskazane powyżej. Jeżeli pismo będzie nieskuteczne, może Pan skierować pozew do sądu o zawarcie umowy (złożenie oświadczenia woli). Co prawda, gmina może spróbować podnieść zarzut przedawnienia – niestety działa Pan po kilku latach, ale jednak mamy także argument związany z zastosowaniem do Pana osoby niewłaściwej uchwały.

W tym miejscu informujemy, że serwis prawnikonline24 – Kancelaria Legal Arts – świadczy pomoc przy sporządzaniu pism i pozwów.

Co zrobić, gdy gmina uchyla się od sprzedaży mieszkania komunalnego?

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Brak promocji do wyższej klasy z powodu negatywnej oceny z przedmiotu uzupełniającego

Brak promocji do wyższej klasy z powodu negatywnej oceny z przedmiotu uzupełniającego

Brak promocji do wyższej klasy z powodu negatywnej oceny z przedmiotu uzupełniającego

Stan faktyczny: Chcialbym się dowiedziec czy mozliwe jest podwazenie braku promocji do nastepnej klasy liceum z powodu oceny niedostatecznej z przedmiotu uzupelniajacego – ktory nie jest na liscie przedmiotów obowiązkowych MEN. 

Ustawa mowi wyraznie o tym, ze warunkowa promocja moze byc jesli przedmiot jest kontynowany w klasie wyzszej.

Brak promocji do wyższej klasy z powodu negatywnej oceny z przedmiotu uzupełniającego

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 7 września 1991 r o systemie oświaty (Dz.U z 2004 nr 256 poz. 2572 ze zm.)
  2. Rozporządzenie ministra edukacji narodowej z 7 lutego 2012 r. w sprawie ramowych planów nauczania w szkołach publicznych (Dz.U. z 2012 r. poz. 204 ze zm.)

Zgodnie z art. 44 o ustawy o systemie oświaty:

4. Począwszy od klasy IV szkoły podstawowej, uczeń otrzymuje promocję do klasy programowo wyższej, jeżeli:

1) ze wszystkich obowiązkowych zajęć edukacyjnych oraz zajęć z języka mniejszości narodowej, mniejszości etnicznej lub języka regionalnego otrzymał roczne pozytywne oceny klasyfikacyjne, o których mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 44zb, z zastrzeżeniem art. 44m ust. 6;

2) w przypadku technikum – przystąpił ponadto do egzaminu zawodowego, jeżeli egzamin ten był przeprowadzany w danej klasie, z zastrzeżeniem ust. 8 i art. 44zzzga.

W świetle postanowień § 20 ust. 3 powołanego rozporządzenia uczeń otrzymuje promocję do klasy programowo wyższej, jeżeli ze wszystkich obowiązkowych zajęć edukacyjnych, określonych w szkolnym planie nauczania, uzyskał roczne (semestralne) oceny klasyfikacyjne wyższe od oceny niedostatecznej z zastrzeżeniem § 15 ust. 8 oraz § 21 ust. 10 (przepisy te nie mają zastosowania w sprawi). 

Zgodnie z ramowym planem nauczania dla liceum ogólnokształcącego (ust. 11 załącznika nr 7 do rozporządzenia ministra edukacji narodowej z 7 lutego 2012 r. w sprawie ramowych planów nauczania w szkołach publicznych) uczniowie oddziału (grupy oddziałowej, międzyoddziałowej lub międzyszkolnej), w którym tygodniowy wymiar godzin obowiązkowych zajęć edukacyjnych realizowanych w zakresie podstawowym i zakresie rozszerzonym oraz przedmiotów uzupełniających, jest niższy niż odpowiedni łączny tygodniowy wymiar godzin, o którym mowa w ust. 10 pkt 1, mogą realizować dodatkowo przedmiot uzupełniający, dla którego nie została ustalona podstawa programowa, lecz program nauczania tego przedmiotu został włączony do szkolnego zestawu programów nauczania. Realizowany dodatkowo przez uczniów przedmiot uzupełniający ustala dyrektor liceum ogólnokształcącego po zasięgnięciu opinii uczniów danego oddziału (grupy oddziałowej, międzyoddziałowej lub międzyszkolnej).

Roczna ocena klasyfikacyjna z dodatkowych zajęć edukacyjnych nie ma wpływu na promocję do klasy programowo wyższej ani na ukończenie szkoły (art. 44o ust. 4 UoSO).

Zatwierdzanie wyników klasyfikacji i promocji ucznia przez radę pedagogiczną nie ma charakteru decyzji administracyjnej, lecz jest jedynie oceną klasyfikacyjną, która wyraża opinię o stanie wiedzy i zachowaniu ucznia. Klasyfikowanie i promowanie ucznia nie ma charakteru postępowania administracyjnego, gdyż toczy się w oparciu o przepisy wewnętrzne, jakim jest regulamin, w oparciu o który działa rada pedagogiczna. 

W związku z tym, jedynie kurator oświaty, w ramach sprawowanego nadzoru, ma możliwość uchylenia uchwały rady pedagogicznej, gdy stwierdzi, iż jest ona podjęta z naruszeniem przepisów prawa.

W świetle powyższego, powinni złożyć Państwo takie odwołanie. 

Brak promocji do wyższej klasy z powodu negatywnej oceny z przedmiotu uzupełniającego

Jednocześnie informujemy, że Kancelaria Legal Arts świadczy pomoc w sporządzaniu po odwołań do kuratorów oświaty. Prosimy o wiadomość jeżeli będą Państwo zainteresowani naszym wsparciem.

Brak promocji do wyższej klasy z powodu negatywnej oceny z przedmiotu uzupełniającego

Jeżeli mają Państwo inne pytania dotyczące prawa oświatowego, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Utrzymanie wspólnej nieruchomości - kto ponosi koszty

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Stan faktyczny: Jestem jednym z czterech  współwłaścicieli w domu jednorodzinnym. Moje udziały wynoszą 47,15%. Reszta udziałowcow posiada kolejno po około 15 %.

Dom jest w stanie krytycznym nikt oprócz mnie nie jest zainteresowany remontem. czy jest jakakolwiek szansa na to żeby sąd dał mi zgodę na doprowadzenie tego budynku do takiego stanu żeby jego niszczenie nie postępowało ?. Dom nie jest podzielony kazdy ma prawo do całości nieruchomości.

Przedłożone dokumenty: brak

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Przy współwłasności konieczne jest współdziałanie właścicieli, co nie oznacza, że w każdym przypadku decyzje muszą być podejmowane jednomyślnie. Każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Uczestniczenie w podejmowaniu decyzji to zatem nie tylko prawo, to również konkretne zobowiązanie. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli.

Tak wskazuje art. 201 Kodeksu cywilnego. Chodzi tu o czynności dotyczące bieżących spraw związanych ze zwykłą, normalną eksploatacją rzeczy i jej utrzymaniem. W razie braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. W praktyce pojawia się problem, gdy jest dwóch współwłaścicieli, a ich udziały są równe – wówczas nawet zwykła decyzja wymaga tak naprawdę jednomyślności. Niezwykle uciążliwe staje się każdorazowe rozstrzyganie sporu przez sąd.

Z kolei do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Jeśli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w zwykłych sprawach, trudno oczekiwać, że będą zgodni w sprawach zasadniczych, np. w sprawie inwestycji na wspólną nieruchomość. Z tego powodu przewiduje się, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Zapewnienie ochrony mniejszości w formie żądania rozstrzygnięcia sądowego przyznaje sąd współwłaścicielowi (współwłaścicielom), który był przeciwny dokonaniu czynności. Każdy ze współwłaścicieli bez względu na wielkość jego udziału może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W takim wypadku wniosek współwłaściciela o rozstrzygnięcie sporu przez sąd ma zapobiec dokonaniu czynności. Orzeczenie sądu uwzględniające wniosek polega na wydaniu zakazu dokonania zamierzonej czynności.

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Zarządcą ustanowionym przez sąd na podstawie art. 203 może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia. Jest on upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Zarządca nie jest przedstawicielem współwłaścicieli; działa w imieniu własnym. Względem współwłaścicieli jest jednak odpowiedzialny za należyte wykonywanie swoich obowiązków (por. wyrok SN z 26 kwietnia 1966 r., I CR 312/63, LexisNexis nr 314779, OSNCP 1966, nr 12, poz. 221).

Proszę zauważyć, że zarządca mógł mieć rację, bowiem większość czynności dokonywanych przez Państwo miała charakter czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których zarządca nie jest powoływany i które moim zdaniem możecie i tak podjąć bez zgody tego opornego współwłaściciela (wystarczy większość, o czym niżej).

Wobec powyższego pyta Pan może zrobić w świetle prawa, by zmienić tę sytuację i czy jest możliwość wykonania jakiegokolwiek remontu i odzyskania od współwłaścicieli sądownie pieniędzy.

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak z powyższego wynika, w Pana budynku, jeżeli nie umówiono się inaczej (por art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali), zarządzanie odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości – w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego, tj. według art. 199-209 K.c. oraz art. 608 i 611-616 K.p.c. Wspólnota mieszkaniowa zarządzana w tym reżimie nie dysponuje organami i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali.

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 Kodeksu cywilnego).

Jak zaś trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 25 lipca 2003 r. (V CK 141/2002, LexPolonica nr 1238299, MoP 2007, nr 1, poz. 38), „z obowiązku współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną wynika domniemanie, że nawet współwłaściciel mniejszościowy działa zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli. Sprawowanie zarządu bez umowy i bez postanowienia sądu nie jest prowadzeniem cudzych spraw bez zlecenia, skoro dla takiego zarządcy nie jest to sprawa cudza”.

Zgodnie z art. 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli zaś chodzi o sprawy zwykłego zarządu, to zgodnie z art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Tak więc w sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a w sprawach przekraczających zwykły zarząd – wszyscy właściciele. Jak już wspomniałem, jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego (art. 203 K.c. i art. 611 K.p.c.).

Jeżeli z kolei większość właścicieli postanowi dokonać czynności (z zakresu zwykłego zarządu) rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu wspólną nieruchomością, każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia (co do konkretnej czynności) przez sąd (art. 202 K.c.).

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

W Państwa sytuacji rozwiązaniem jest jedynie wniesienie sprawy do sądu, bowiem brak zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może być zastąpiony postanowieniem sądu. Z wnioskiem o rozstrzygnięcie w tym zakresie mogą wystąpić właściciele lokali (łącznie), których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą razem przynajmniej połowę. Sąd rozstrzygnie w przedmiocie tej czynności, mając na względzie jej cel oraz interesy wspólnoty mieszkaniowej (art. 199 K.c.).

Każde z wymienionych postępowań sądowych toczy się w trybie nieprocesowym, przed sądem rejonowym, odpowiednio do art. 611-616 k.p.c., a wyznaczenie rozprawy jest obligatoryjne (art. 616 k.p.c.).

Czynnościami zwykłego zarządu będą wszelkie faktyczne, prawne i procesowe czynności związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i z jej administracją.

Zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa o własności lokali nie definiują czynności zwykłego zarządu. Niemniej jednak będą to wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków i dochodów, w szczególności cywilnych, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o eksmisję (z części wspólnej), o ochronę własności i posiadania, o zapłatę czynszu (jeżeli był ustalony przez wszystkich właścicieli), o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia.

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Rozporządzanie, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa, podział nieruchomości i łączenie lokali – to czynności przekraczające zwykły zarząd, które wymagają zgody wszystkich właścicieli lokali. Przykładowe wyliczenie tych czynności, które należy odnieść także do nieruchomości zawierającej nie więcej niż 7 lokali, zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Reasumując – brak zgody wszystkich właścicieli lokali na określoną czynność przekraczającą zwykły zarząd upoważnia większość, obliczoną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej, do wystąpienia do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia wyrażającego zgodę na jej dokonanie.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 23 kwietnia 1993 r. (III CZP 36/93, LexPolonica nr 296417, OSNCP 1993, nr 12, poz. 213), sprawy, w których podstawę stanowi art. 199 K.c., znajdujący się na czele norm regulujących problematykę zarządu rzeczą wspólną, mają na celu nie doraźną ochronę współwłaściciela przed naruszeniami drugiego współwłaściciela, lecz definitywne, i przez to względnie trwałe unormowanie stosunków między współwłaścicielami, jeżeli chodzi o rozporządzenie rzeczą wspólną albo o podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Orzeczenie wydane na podstawie art. 199 K.c. – w postępowaniu nieprocesowym, po rozpoznaniu sprawy w kręgu wszystkich zainteresowanych w rozumieniu art. 510 K.p.c. oraz w obrębie faktów ilustrujących cel zamierzonej czynności, jak też interesy współwłaścicieli – wskazuje konkretne działanie, do którego daje tytuł, a ponadto określa faktyczne i prawne ramy tego działania (tak też uzasadnienie uchwały SN z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86, LexPolonica nr 302034, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 29 oraz uchwały składu siedmiu sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, LexPolonica nr 296519, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70).

Aby wykonać remont, który raczej będzie stanowił czynność zwykłego zarządu, powinniście najpierw sporządzić listę koniecznych czynności z zakresem prac i ewentualnych kosztów przypadających na każdego właściciela lokalu. Następnie należałoby głosować i uzyskać zgodę właścicieli dysponujących co najmniej połową udziałów w nieruchomości wspólnej.

W braku zgody właściciele wyrażający taką zgodę powinni wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie tych czynności z ich uzasadnieniem i celem ich przeprowadzenia, dodanym orientacyjnym kosztorysem i zakresem prac (kilka prac jednym wnioskiem, aby było szybciej). Sąd po przeprowadzeniu postępowania zgodzi się lub nie na takie czynności.

Dalej po uzyskaniu takiej zgody koszty powinny być rozłożone według udziałów. W braku zgody na zapłatę znowu większość współwłaścicieli powinna wystąpić do sądu przeciwko opornemu współwłaścicielowi o zapłatę tej należności, uzasadniając to tym, że miała zgodę na dokonanie tych czynności z sądu.

Podstawą do tego jest również art. 207 K.c., zgodnie z którym – pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Będą to bowiem koszty związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej. Należą do nich zarówno koszty zwykłego zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Uprawnienie wspólnoty do nakładania na właścicieli obowiązku ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę właścicielską. Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności (art. 205, art. 207 K.c.).

Gdybyście Państwo przeprowadzili remonty bez zgody takiego lokatora (i bez zgody sądu), to mógłby on skutecznie odmówić zapłaty za wykonane czynności.

Zaznaczam, w tym przypadku, że wystąpienie z pozwem jest czynnością zwykłego zarządu. Czynność polegająca na pobieraniu zaliczek oraz ich windykacji, w tym sądowej, mieści się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Służy bowiem do utrzymania prawidłowego funkcjonowania wspólnoty i w żadnej mierze nie prowadzi do nakładania na nią żadnych zobowiązań, o których stanowi art. 22 ust. 3 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 j.t.). Wystarczające jest zatem, w myśl art. 201 K.c., wyrażenie zgody na wytoczenie takiego powództwa przez większość współwłaścicieli bądź też udzielenie stosownego pełnomocnictwa do tej czynności fachowemu pełnomocnikowi.

Aby uniknąć takich sytuacji, jednym z możliwych rozwiązań w sytuacji, gdy sukcesywnie dochodzi do wyodrębnienia lokali, jest przyjęcie w pierwszym akcie notarialnym – umowie, iż zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie w oparciu o uregulowania wynikające z IV rozdziału ustawy o własności lokali. W ten sposób możliwe jest wyłączenie zasady jednomyślności w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Taki sposób zarządu będzie miał zastosowanie wobec kolejnych nabywców lokali.

Możliwe jest także wprowadzenie tej zasady później, w formie umowy notarialnej. Przyjmuje się bowiem, że odstąpienie od zasady jednomyślności nie narusza norm przepisów powszechnie obowiązujących (iuris cogentis), o ile nastąpi to w sposób prawem przewidziany, czyli na gruncie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Dlatego właściciele lokali w małej wspólnocie mają możliwość zmiany sposobu zarządu. Co więcej mogą również zdecydować, że w określonej sprawie uchwały zapadać będą większością głosów liczoną według zasady „jeden właściciel = jeden głos”.

Jeśli wyłączona zostanie zasada jednomyślności, to właściciel lokalu niezadowolony z decyzji większościowego udziałowca może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Jednocześnie informujemy, że Kancelaria Legal Arts świadczy pomoc w sporządzaniu wniosków sądowych. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pan zainteresowany naszym wsparciem.

Utrzymanie wspólnej nieruchomości – kto ponosi koszty

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami.

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Stan faktyczny: Wraz ze wspólnikiem  chcemy (optymalnie) wyjść z Zarządu sp. z o.o. założonej w 2014 roku lub doprowadzić do jej zamknięcia. W spółce jest siedmiu wspólników i każdy nich jest jednocześnie członkiem Zarządu. Spółka posiada siedzibę jedynie na papierze, nikt od dawna nie odbiera tam żadnej korespondencji a wraz ze wspólnikiem nie mamy tam również dostępu. Mamy kontakt jedynie z jeszcze jednym wspólnikiem spółki (razem posiadamy 71 % udziałów) z pozostałymi nie utrzymujemy relacji lub jesteśmy w konflikcie. Spółka wg naszej wiedzy nie posiada żadnych zobowiązań, nie prowadzi żadnych operacji a ostatnie sprawozdanie finansowe tzw. zerowe (za naszą przyczyną) zostało złożone za 2019r. Proszę o informacje o krokach, które powinniśmy podjąć aby skutecznie i niepodważalnie opuścić spółkę.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne: 

(Dz.U. 2000 nr 94 poz. 1037) Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych („ksh”).

Poniżej zostały opisane sposoby „pozbycia się udziałów” tj. ich sprzedaż oraz umorzenie oraz następnie rezygnacji z funkcji w zarządzie. 

WSPÓLNICY (zbycie udziałów/darowizna udziałów/dobrowolne umorzenie udziałów lub wniosek do sądu o rozwiązanie spółki)

Najprostszym  sposobem na wyjście ze spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest zbycie udziałów innemu podmiotowi. 

Przed podpisaniem umowy ważne jest, aby zweryfikować jakie warunki są wymagane do skutecznego zbycia udziałów. Ograniczenia w tym zakresie mogą być zawarte w umowie spółki. Wynika to z art. 182 § 1 1 ksh, który umożliwia uzależnienie zbycia udziałów od zgody spółki lub ograniczenie w inny sposób. 

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Udziały są prawami zbywalnymi. Ksh nie artykułuje wprawdzie wprost zasady zbywalności udziałów w spółce z o.o., jak czyni to w odniesieniu do akcji spółki akcyjnej (art. 337 § 1)  jednak istnienie zasady rozporządzalności udziałami nie wywołuje wątpliwości. Zbywalny charakter praw członkowskich spółki z o.o. wynika z całokształtu przepisów regulujących obrót udziałami. Zbywalność udziałów należy uznać za jedną z podstawowych cech spółki z o.o., determinujących jej naturę i wpływających na kapitałowe atrybuty spółki z o.o. Zbywalność tworzy wyjściowe warunki do zapewnienia płynności inwestycji wspólników, czyli zagwarantowania możliwości wystąpienia ze spółki i odzyskania wartości inwestycji pod postacią otrzymanej ceny za udziały.

Przenoszalność udziałów powoduje, że nie jest konieczna spłata występującego wspólnika przez spółkę, powiązana z unicestwieniem (umorzeniem) jego udziałów (art. 199). Spółka wielokrotnie nie dysponowałaby wolnymi funduszami pozwalającymi na zwrot wspólnikowi zaangażowanych środków, zaś obniżenie kapitału zakładowego połączone z postępowaniem konwokacyjnym (art. 264 § 1) okazywałoby się wysoce problematyczne, gdyż pozbawiałoby spółkę kapitału niezbędnego dla kontynuacji działalności i oddziaływałoby negatywnie na jej płynność.

Zbycie wszystkich udziałów należących do wspólnika jest łatwym sposobem jego wystąpienia ze spółki i przystąpienia nowego inwestora. Pozwala przenieść prawa z udziałów na sukcesora. Przenoszalność udziałów stabilizuje przedsięwzięcie, ponieważ dążenie do zakończenia inwestycji ze strony jednego bądź części wspólników nie powoduje rozwiązania spółki. Przedsięwzięcie autonomizuje się w stosunku do osób wspólników, którzy mogą być postrzegani głównie jako dostarczyciele kapitału. Odmienny model przyjęto w spółce jawnej, gdzie każdy wspólnik dysponuje prawem wypowiedzenia umowy spółki ze skutkiem w postaci rozwiązania spółki (art. 58 pkt 5), a przeniesienie udziału jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy umowa spółki tak stanowi i zasadniczo za zgodą wszystkich pozostałych wspólników (art. 10). Wyjściową swobodę przenoszenia udziałów należy postrzegać jako korelat ograniczenia możliwości rozwiązania spółki z inicjatywy wspólnika (art. 271 pkt 1) oraz pozbawienia wspólnika ustawowego prawa wystąpienia ze spółki w drodze wypowiedzenia umowy spółki. Prawo takie jest współcześnie zgodnie negowane przez doktrynę; kontrowersje dotyczą natomiast możliwości zastrzeżenia prawa wypowiedzenia w umowie spółki.

W praktyce różnego rodzaju ograniczenia zbycia udziałów występują często we wzorach umowy spółki stosowanych standardowo przez kancelarie notarialne. Najczęściej można spotkać uzależnienie zbycia udziałów od zgody spółki, przyznanie wspólnikom prawa pierwokupu, czy pierwszeństwa nabycia udziałów. W zależności od postanowień umownych, przed sprzedażą udziałów może więc być wymagane np. uzyskanie pisemnej zgody zarządu spółki, czy zaoferowanie udziałów w pierwszej kolejności pozostałym wspólnikom. Doświadczenie uczy, że wspólnicy nie zawsze pamiętają o spełnieniu dodatkowych wymogów, ograniczając się jedynie do samego podpisania umowy. Tymczasem umowa zawarta bez dochowania wymogów przewidzianych umową spółki będzie bezskuteczna.

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Zbycie udziałów wymaga wizyty u notariusza. Zgodnie z treścią art. 180 § 1 ksh  powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Co ważne, wymagane jest jedynie poświadczenie podpisu przez notariusza, a nie zawarcie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że strony podpisują w obecności notariusza przygotowaną wcześniej umowę. Notariusz w treści klauzuli poświadcza jedynie, że konkretne osoby złożyły podpisy w jego obecności. Notariusz nie projektuje umowy, ani nie jest zobowiązany do weryfikacji jej treści oraz umocowania osób podpisujących umowę. Nie pobiera także podatku od czynności cywilnoprawnych. Także taksa notarialna jest znacznie niższa i wynosi 1/10 właściwej dla aktu notarialnego. Odpowiedzialność za poprawne sformułowanie umowy oraz obowiązek rozliczenia i opłacenia PCC spoczywa na stronach.

Zgodnie z art. 187 § 1 KSH, o zbyciu udziałów należy zawiadomić spółkę. Najlepiej zrobić to niezwłocznie. Do zawiadomienia powinno się dołączyć dowód zawarcia umowy. Najlepszym rozwiązaniem jest przedstawienie spółce oryginału umowy lub jej notarialnej kopii. Przejście udziałów jest skuteczne wobec spółki dopiero od chwili otrzymania zawiadomienia wraz z dowodem.

Umowa zbycia udziałów jest skuteczna od dnia jej wejścia w życie, chyba że strony postanowią inaczej. Zmiana wspólnika następuje zatem od dnia zawarcia umowy, a nie od dnia rejestracji zmiany w KRS przez sąd rejestrowy. Niemniej jednak, zarząd spółki jest zobowiązany do zgłoszenia zmiany do KRS. Jeżeli tego nie dokona, sąd rejestrowy po uzyskaniu wiadomości o zawarciu umowy może wszcząć tzw. postępowanie przymuszające, w trakcie którego może między innymi nakładać grzywny.

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Innym sposobem jest dobrowolne umorzenie udziałów. Następuje ono za zgodą wspólnika w drodze nabycia udziałów przez spółkę. Wymaga podjęcia uchwały wspólników. Umorzenie dobrowolne jest możliwe tylko gdy przewiduje to umowa spółki, przy czym wystarczające jest samo dopuszczenie takiej możliwości w treści umowy spółki, bez wskazywania konkretnego trybu, czy przyczyn umorzenia.

Dobrowolne umorzenie udziałów jest skuteczne po podjęciu uchwały wspólników o umorzeniu oraz zawarciu umowy zbycia udziałów spółce w celu ich umorzenia. Jeżeli jednak umorzenie udziałów, wymaga obniżenia kapitału zakładowego, umorzenie odnosi skutek w dniu rejestracji obniżenia kapitału zakładowego w KRS przez sąd rejestrowy. Wymagane jest przeprowadzenie procedury obniżenia kapitału zakładowego, która trwa zwykle co najmniej około 3-4 miesięcy.

Osoba, która chce dokonać, zbycia udziałów w spółce kapitałowej, może przekazać w formie umowy darowizny, swoje udziały innej osobie (niezbędne jest zawarcie umowy darowizny, ale jeżeli według umowy spółki wspólnik może mieć tylko jeden udział, umowa spółki musi wyraźnie dopuszczać możliwość zbycia części takiego udziału (art. 181 K.s.h.). W pozostałych przypadkach zbycie udziału (udziałów), jego części lub części ułamkowej mogą ograniczyć wyłącznie wspólnicy, jedynie w drodze umowy spółki).

Jeżeli nie chcą Państwo przekazać udziałów innym osobom a spółka nie zgodzi się na dobrowolne umorzenie udziałów, pozostaje droga sądowa. 

Należy rozważyć skorzystanie z uprawnienia jakie daje art. 271 k.s.h. Przewiduje on, że sąd może orzec wyrokiem rozwiązanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na żądanie wspólnika lub członka organu spółki, jeżeli osiągnięcie celu spółki stało się niemożliwe albo jeżeli zaszły inne ważne przyczyny wywołane stosunkami spółki. Powództwo o rozwiązanie składa się do sądu powszechnego właściwego dla siedziby spółki. Jest to powództwo przeciwko spółce, zatem jeżeli będzie składane przez członka zarządu, znajdą zastosowanie reguły reprezentacji spółki w sporze z członkiem zarządu przewidziane w art. 210 k.s.h. Spółka powinna być wtedy reprezentowana przez radę nadzorczą lub pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników. W sytuacji, gdy brak rady nadzorczej lub nie powołano pełnomocnika, sąd właściwy do rozstrzygnięcia powództwa wyznaczy kuratora spółki. Prawo wystąpienia z żądaniem rozwiązania przysługuje wspólnikowi, bez względu na wielkość kapitału zakładowego jaką reprezentuje i ilość posiadanych udziałów, członkowi organu spółki, likwidatorowi.

Za przyznaniem tego prawa kuratorowi spółki, ustanowionemu na podstawie art. 42 kodeksu cywilnego i umocowanemu przez sąd do czynności skierowanych na likwidację osoby prawnej, opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z 8.03.2012r. (III CZP 95/11, OSNC 2012 nr 11 poz. 125). Przy tym Sąd Najwyższy wskazał, że żądanie kuratora powinno być skierowane do sądu rejestrowego, a postepowanie będzie się toczyło w trybie nieprocesowym. Art. 271 k.s.h. nie zawiera zamkniętego katalogu przesłanek stanowiących przyczynę rozwiązania spółki przez sąd. Dopuszczalna jest zatem każda przesłanka wskazująca na niemożność osiągnięcia celu lub na inną ważną przyczynę wywołaną stosunkami spółki, która uzasadni jej rozwiązanie. W przypadku niemożności osiągnięcia celu spółki (zazwyczaj określonego umową spółki), w judykaturze przyjmuje się, że niemożność musi mieć charakter trwały, nieprzemijający i obiektywny, czyli taki, że dojście do uzgodnionego celu nie jest możliwe mimo prawo-organizacyjnych wysiłków podejmowanych w tym celu.

Jako przykłady przesłanek wskazuje się nieuzyskanie, utratę lub wygaśnięcie koncesji czy innej decyzji administracyjnej koniecznej dla działaności spółki. Niemożność może być również wywołana stosunkami spółki, zwłaszcza konfliktem między wspólnikami, który w sposób trwały i istotny utrudnia właściwe działanie spółki, wpływa na jej funkcjonowanie lub uprawnienia wspólników (wyrok Sądu Najwyższego z 15.05.2009r. II CSK 18/09, LEX 519335, wyrok Sądu Najwyższego z 10.04.2008 r. IV CSK 20/08, LEX 393849, wyrok Sądu Najwyższego z 13.03.2013r., IV CSK 228/12, LEX nr 1324315).

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Wśród innych ważnych przyczyn wywołanych stosunkami spółki w orzecznictwie i doktrynie wymienia się przede wszystkim przyczyny związane ze sferą wewnętrzną działania spółki, czyli wynikające z relacji miedzy organami spółki i wspólnikami. Ponadto muszą być to przyczyny, które już zaistniały.

Trafnie stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 10.09.1993r. (I ACr 343/93, LexisNexis nr 302790), że przyczyny wywołane stosunkami spółki uzasadniają jej rozwiązanie wtedy, gdy prowadzą do powstania w spółce sytuacji kryzysowej, która pod względem jej doniosłości jest porównywalna z niemożliwością osiągnięcia celu spółki.

W judykaturze i piśmiennictwie do przyczyn takich zalicza się m.in. brak możliwości podejmowania decyzji w spółce, trwałe konflikty między członkami zarządu, brak zainteresowania sprawami spółki, ciągłe pozbawianie wspólnika jego istotnych uprawnień przez innych wspólników dysponujących większością głosów, jeżeli skutków tego pokrzywdzenia nie można usunąć na drodze innych dostępnych wspólnikowi środków prawnych, notoryczne wykorzystywania pozycji wspólnika większościowego.

Należy pamiętać, że przesłanki przedstawione w powództwie o rozwiązanie spółki podlegają ocenie sądu. O tym czy faktycznie istnieją i czy uzasadniają rozwiązanie decyduje wyłącznie sąd. W toku przeprowadzonego postępowania badana będzie sytuacja konkretnej spółki, a przesłanki uzasadniające rozwiązanie w danym przypadku, mogą być niewystarczające w innym.

W wyroku rozwiązującym spółkę, sąd przychylając się do żądania jej rozwiązania, może ustanowić likwidatora i określić jego wynagrodzenie.

Prawomocny wyrok sądu o rozwiązaniu spółki nie kończy jej bytu, lecz otwiera postępowanie likwidacyjne. W trakcie postępowania konieczne może być współdziałanie wspólników dla jego zakończenia i wykreślenia spółki z rejestru. Należy mieć to na uwadze przy powództwie o rozwiązanie spółki z powodu trwałego konfliktu miedzy wspólnikami. Może się bowiem okazać, że w niektórych przypadkach trafniejsze byłoby złożenie powództwa o wyłączenie wspólnika, a nie o rozwiązanie spółki.

Wyjście ze spółki z o.o., gdy brak kontaktu z innymi wspólnikami

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Stan faktyczny: Razem z żoną chcemy nabyć ziemię 30 arów działki budowlanej z polem uprawnym 1,4 hektara w jednym kawałku. Nie jesteśmy z żoną rolnikami,posiadamy 35 arów działki budowlanej i dwadzieścia arów pola pozostałego z hektara po wywłaszczeniu przez państwo na drogę X. Złożyliśmy odpowiednie wnioski w agencji rolnej ale cały czas jest jakiś problem.Bardzo zależy nam na kupnie wspomnianej działki dlatego też bierzemy pod uwagę możliwość przez rodziców,moi rodzice nie są rolnikami, rodzice żony posiadają ziemię ok 5 hektarów lecz ze względu na to że są na rencie z krusu musieli oddać ziemię w dzierżawę. Czy istnieje jakiś sposób nabycia przez nas lub ewentualnie naszych rodziców moich lub żony tej ziemi.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ((Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350)
  2. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178).
  3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).
  4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592)
  5. Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników
  6. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93),

Jeśli potencjalny nabywca nieruchomosci jest obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii, nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha – za zezwoleniem. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Działki o powierzchni ponad 1 ha będzie można sprzedać lub darować nierolnikowi, dopiero, gdy nie znajdzie się chętnego rolnika i  pod warunkiem, że wyrazi na to zgodę w formie decyzji administracyjnej dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Proszę mieć też na uwadze, że działkę można podzielić i sprzedać jako dwie. 

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny.

W innym przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 r., w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Mając na uwadze powyższe stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca musiałby wykazać, że wystawił nieruchomość na sprzedaż i nikt się nie zgłosił, bowiem trzeba będzie ten fakt jakoś udokumentować. Wniosek może złożyć również nabywca – czyli Pan i żona. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza i osiąga lepsze efekty.

Przyjmując, że zechce Pan wybrać drugą drogę należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma na wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.

Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy klient musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może on również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd. Ale to stanowić będzie ewentualny problem przyszłego właściciela tejże nieruchomości.

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Odnośnie podziału działki, wskazuję co następuje:

Właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo do złożenia wniosku o podział nieruchomości. Podział nieruchomości (zwany podziałem ewidencyjnym lub geodezyjnym) polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela (np. gdy z jednej działki tworzone są dwie poprzez wytyczenie nowych linii rozgraniczających działki).

Poniższy opis procedury dotyczy podziału nieruchomości, dla których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nie są wykorzystywane na cele rolne i leśne. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa procedura będzie miała także zastosowanie, gdy nieruchomość rolna lub leśna objęta została decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Należy doprecyzować, iż przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulują kwestie podziału nieruchomości, które nie są przeznaczone w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu, nie są wykorzystywane na cele rolne i leśne – z wyjątkiem tych nieruchomości, których podział spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (przy braku planu miejscowego), powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W takim przypadku, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Jeśli wydzielenie działki wykorzystywanej na cele rolne lub leśne, o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, następuje w celu utworzenia drogi wewnętrznej, która zapewnić ma obsługę komunikacyjną pozostałym działkom, to działka ta nie musi być zbywana na powiększenie nieruchomości sąsiedniej.

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

Podważenie testamentu allograficznego - prawo do zachowku

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

Stan faktyczny: Chciałbym zasięgnąć opinii prawnej w sprawie testamentu- jest to testament allograficzny, napisany odręcznie. W treści testamentu, spadkodawca przepisał wszystko na jednego z synów ( pozostaje jeszcze drugi syn i siostra) oraz jego współmałżonkę. Świadkami przy spisywaniu testamentu, były osoby spokrewnione ze spadkobiercami- Ciotka, oraz ojciec wymienionej w treści testamentu spadkobierczyni.  W oddziale III na temat tworzenia testamentu, jest napisane: „Art.  88. Nie może być świadkiem przy sporządzeniu testamentu osoba, dla której spadkodawca w tym testamencie ustanowił jakąkolwiek korzyść, oraz jej małżonek, wstępni, zstępni, rodzeństwo, osoby w ten sam sposób z nią spowinowacone lub pozostające z nią w stosunku przysposobienia”. Czy w tej sytuacji, testament traci swoją ważność?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy )Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59)

W pierwszej kolejności wyjaśniam mechanizm podważenia testamentu, następnie procedurę oraz wysokość należnego zachowku. 

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

Zgodnie z art. 957 K.c.:

§ 1. Nie może być świadkiem przy sporządzaniu testamentu osoba, dla której w testamencie została przewidziana jakakolwiek korzyść. Nie mogą być również świadkami: małżonek tej osoby, jej krewni lub powinowaci pierwszego i drugiego stopnia oraz osoby pozostające z nią w stosunku przysposobienia.

§ 2. Jeżeli świadkiem była jedna z osób wymienionych w paragrafie poprzedzającym, nieważne jest tylko postanowienie, które przysparza korzyści tej osobie, jej małżonkowi, krewnym lub powinowatym pierwszego lub drugiego stopnia albo osobie pozostającej z nią w stosunku przysposobienia. Jednakże gdy z treści testamentu lub z okoliczności wynika, że bez nieważnego postanowienia spadkodawca nie sporządziłby testamentu danej treści, nieważny jest cały testament.

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

Oraz art. 958 K.c.:

Testament sporządzony z naruszeniem przepisów rozdziału niniejszego jest nieważny, chyba że przepisy te stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 958 K.c. testament sporządzony z naruszeniem przepisów niniejszego rozdziału jest nieważny, chyba że przepisy te stanowią inaczej. Chodzi tu o nieważność bezwzględną (J. Haberko, w: M. Gutowski, Komentarz K.c., t. 2, 2016, s. 1587). Co do zasady naruszenie wymogów formalnych dotyczących sporządzania testamentu spowoduje więc bezwzględną nieważność całego testamentu, chyba że konkretny przepis przewiduje inną konsekwencję prawną – jak np. art. 949 § 2 czy art. 957 § 2 zd. 1 K.c. (J. Ciszewski, J. Knabe, w: J. Ciszewski, Komentarz K.c., 2014, s. 1649). Warto też zauważyć, że niekiedy w praktyce orzeczniczej i doktrynie, pomimo jednoznacznego brzmienia art. 958 K.c., przyjmuje się, że pewne drobne niedociągnięcia w zakresie wymogów formalnych dotyczących sporządzania testamentu nie powodują jednak jego nieważności, pomimo że w danym przypadku żadna szczególna norma nie przewiduje odstępstwa od reguły przewidzianej w art. 958 K.c.; kwestią otwartą pozostaje dopuszczalność takiej praktyki.

Nieważność wynikającą z art. 958 K.c. sąd uwzględnia z urzędu; możliwość wzięcia jej pod uwagę czy powołania się na nią nie jest ograniczona żadnym terminem (E. Niezbecka, w: A. Kidyba, Komentarz KC, t. 4, 2012, s. 157).

Zgodnie z powyższym, należy uznać że testament jest nieważny w całości – jednak w postępowaniu sądowym warto podać także inne przyczyny – jak poniżej.

Nadto, możemy rozważyć także inne podstawy nieważności testamentu. 

Zasadniczo istnieje możliwość podważenia ważności testamentu, jeżeli zachodzi jedna z przesłanek z art. 945 § 1 K.c. Mianowicie testament nie jest ważny, jeżeli został sporządzony:

  1. w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli,
  2. pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby spadkodawca nie działał pod wpływem błędu, nie sporządziłby testamentu tej treści,
  3. pod wpływem groźby.

Zgodnie z art. 945 § 2 K.c.: „na nieważność testamentu z powyższych przyczyn nie można się powołać po upływie lat trzech od dnia, w którym osoba mająca w tym interes dowiedziała się o przyczynie nieważności, a w każdym razie po upływie lat dziesięciu od otwarcia spadku”.

Nieważność testamentu mogą też powodować błędy popełnione przy jego sporządzaniu, np. brak podpisu spadkodawcy pod testamentem czy spisanie wspólnego testamentu przez małżonków.

Testament można podważyć w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, a także w toku innego postępowania, np. postępowaniu o uchylenie lub zmianę postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Można też żądać unieważnienia testamentu w toku sprawy o zachowek (np. gdy w treści testamentu osoba żądająca zachowku została wydziedziczona). Podważenie testamentu może być też skutecznym sposobem obrony w powództwie o wykonanie zapisu testamentowego.

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

Najczęściej do jego podważenia dochodzi w pierwszym przypadku – poprzez podniesienie zarzutu nieważności testamentu. A podważyć testament może każdy, kogo praw dotyczy wynik postępowania spadkowego. Nie można tego dokonać przed notariuszem.

Sąd spadku jest powołany do oceny ważności testamentu i do rozstrzygnięcia zgłoszonych w tym względzie zarzutów. Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia nieważności testamentu spoczywa na osobie, która z okoliczności tej wywodzi skutki prawne.

Stan wyłączający świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli jest w prawie polskim traktowany jako wada oświadczenia woli. Art. 945 § 1 pkt 1 powtarza sformułowanie zawarte w art. 82 Kodeksu cywilnego.

Przy sporządzaniu testamentu brak świadomego oraz swobodnego podjęcia decyzji i wyrażenia woli może nastąpić z jakichkolwiek powodów, nawet jeżeli testator nie znajduje się w stanie nieprzytomności lub zakłócenia czynności psychicznych.

Ustawa odwołuje się do stanu wyłączającego świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli oraz do stanu wyłączającego swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Oświadczenie woli testatora jest świadome, jeżeli w czasie sporządzania testamentu nie występowały żadne zaburzenia świadomości, a testator jasno i wyraźnie zdaje sobie sprawę, że sporządza testament o określonej treści. Oświadczenie to jest swobodne, jeśli spadkodawca nie kieruje się motywami intelektualnymi lub pobudkami uczuciowymi, mającymi charakter chorobliwy, nie pozostaje pod dominującym wpływem czyjejkolwiek sugestii i zachowuje wewnętrzne poczucie swobody postępowania.

Natomiast stan wyłączający swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli jest skutkiem wpływu wywartego przez osobę, która uzyskała korzyść z testamentu, lub inną osobę – która tak osłabiła wolę darczyńcy, że wola beneficjenta lub innej osoby zastąpiła wolę spadkodawcy. W Kodeksie cywilnym wyłączenie swobody wiąże się ze swoistym rodzajem wpływu, nieobjawianego groźbą, ale niedozwolonego przez to, że ogranicza swobodę decydowania spadkodawcy o własnym majątku, prowadząc do takich rozrządzeń, jakich testujący nie dokonałby, gdyby jego osoba nie została poddana temu wpływowi.

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

O tym, że spadkodawca, sporządzając testament, działał w stanie braku swobody, można mówić wtedy, gdy wykaże się, że zabrakło mu umysłowej odporności pozwalającej na stawienie oporu drugiej osobie co do tego, jak ma rozrządzić swoim majątkiem na wypadek śmierci, oraz że ten brak odporności pozwolił drugiej osobie podporządkować sobie wolę testatora i doprowadzić go do z pozoru dobrowolnego rozstrzygnięcia na swoją korzyść.

Pan jako przeczący ważności testamentu powinien zaznaczyć, iż wnosi o stwierdzenie nabycia spadku z ustawy i zarzuca Pan testamentowi nieważność z tego powodu, iż spadkodawca w chwili sporządzania testamentu pozostawał w stanie wyłączającym swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli a przy sporządzeniu testamentu wzięły udział osoby nie mogące być świadkami.

Odnośnie zachowku wskazuję, co następuje.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Proszę mieć też na uwadze, że zachowek należny jest właśnie w przypadku, gdy spadkodawcy zostawili testament, w którym nie uwzględnili wszystkich spadkobierców.

W kwestii zachowku lub zwykłego dziedziczenia należy wziąć pod uwagę oprócz art. 991  Kodeksu cywilnego także inne przepisy, w szczególności art. 994, 1000 i 1001  Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

§ 2. Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia”.

Według art. 993 K.c.: „przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów ani poleceń, natomiast dolicza się do spadku, stosownie do przepisów poniższych, darowizny uczynione przez spadkodawcę”.

Tak więc, aby ustalić kroki należy zastanowić się czy chcą Państwo podważać testament czy od razu wystąpić o zachowek. Należy jednak pamiętać, że przy podważeniu testamentu należy wykazać jedną z okoliczności wskazanych w opinii, jak nierzetelność świadków czy możliwość ich występowania w roli świadka lub stan wyłączający świadome podjęcie decyzji przez spadkodawcę w chwili sporządzania testamentu. Jeżeli testament Państwo zaakceptują, należy wystąpić do spadkobiercy (i w chwili obecnej do sądu) o zachowek. 

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu podważeń testamentów, wezwań do zapłaty zachowku oraz pozwów o zachowek. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pan zainteresowany naszym wsparciem.

Podważenie testamentu allograficznego – prawo do zachowku

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link.

Opublikowano:

Zatrudnianie małżonka w działalności gospodarczej – kwestie formalne

Przedsiębiorca może formalnie zatrudnić współmałżonka

Zatrudnianie małżonka w działalności gospodarczej – kwestie formalne

Stan faktyczny: Prowadzę Jednoosobową działalność gospodarczą, nie zatrudniam pracowników i mam pytanie odnośnie zatrudnienia mojej żony.

Mam z żoną rozdzielność majątkową oraz mamy inne adresy zameldowania. Żona pracuję w X jako X na pełny wymiar pracy.

Czy mogę zatrudnić żonę na pół etatu? Czy przy zajściu żony w ciążę i pójściu na zwolnienie lekarskie, a potem na macierzyńskie ZUS będzie wypłacał jej podwójnie tzn. ze X oraz z mojej firmy?

Przedłożone dokumenty: brak

Zatrudnianie małżonka w działalności gospodarczej – kwestie formalne

Przedsiębiorca może formalnie zatrudnić współmałżonka na takiej samej podstawie, jak innych pracowników, czyli spisując umowę o pracę, o dzieło lub zlecenie. Umowa o pracę i umowa o dzieło sprawiają, że pod względem ZUS współmałżonek traktowany jest jak osoba współpracująca (o ile pozostaje we wspólnym gospodarstwie domowym z zatrudniającym go przedsiębiorcą). Inaczej jest w przypadku umowy zlecenia.

Choć od 1.1.2019 r., zgodnie z ustawą z 9.11.2018 r. o zmianie niektórych ustaw w celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym, do kosztów podatkowych można zaliczyć wartość pracy małżonka i małoletnich dzieci podatnika (przedsiębiorcy), a także małżonków i dzieci wspólników spółki niebędącej osobą prawną, to należy mieć na uwadze „duży ZUS”.

Do końca 2018r. koszt zatrudnienia małżonka i tzw. Osób współpracujących nie był dodatkowo kosztem podatkowym w jednoosobowej działalności.

Od 2019 roku zmieniły się przepisy na korzyść przedsiębiorców i od tej pory wynagrodzenie dla małżonka i małoletnich dzieci wypłacane z tytułu m.in.:

  1. stosunku pracy,
  2. osobiście wykonywanej działalności artystycznej, literackiej, naukowej,
  3. wykonywania usług, na podstawie umowy zlecenia lub umowy o dzieło,
  4. umów o zarządzanie przedsiębiorstwem, kontraktów menedżerskich,
  5. odbywania praktyk absolwenckich,

stanowi koszt podatkowy w działalności gospodarczej. 

Zatrudnianie małżonka w działalności gospodarczej – kwestie formalne

Przedsiębiorca zobowiązany jest do uiszczania zaliczek na podatek dochodowy od tego wynagrodzenia i uwzględniania go w deklaracjach PIT-4R/PIT-8AR oraz PIT-11 składanych za pracowników.

Osoby współpracujące z osobami prowadzącymi działalność gospodarczą podlegają obowiązkowo ubezpieczeniom emerytalnemu, rentowym i wypadkowemu. Okres podlegania tym ubezpieczeniom trwa od dnia rozpoczęcia współpracy do dnia zakończenia tej współpracy. Dodatkowo osoby współpracujące mają prawo przystąpić do dobrowolnego ubezpieczenia chorobowego, dzięki któremu mogą w razie choroby czy macierzyństwa uzyskać zasiłek chorobowy lub macierzyński.

Trzeba mieć na uwadze, że niezależnie od tego czy dany członek rodziny współpracuje z przedsiębiorcą na podstawie umowy o pracę czy nie nawiązują między sobą żadnej umowy (nieodpłatne zatrudnienie członka rodziny), to o ile spełnione są kryteria wymienione w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych, uznany jest on za osobę współpracującą i należy odprowadzać za niego składki na ubezpieczenia zgodnie z zasadami obowiązującymi przedsiębiorcę, jednak bez prawa do preferencyjnego ZUS-u. Przedsiębiorca korzystający w firmie z pomocy małżonka, dziecka, rodzica itd. nawet jeżeli podlega pod mały ZUS, to za osobę współpracującą ma obowiązek uiszczać składki społeczne od zadeklarowanej kwoty nie niższej niż 60% prognozowanego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego na dany rok, czyli takie jak przy dużym ZUS-ie.

Zatrudnianie małżonka w działalności gospodarczej – kwestie formalne

Zawarcie natomiast z członkiem rodziny umowy zlecenie nie skutkuje uznaniem takiej osoby za osobę współpracującą przy prowadzeniu działalności. W takim wypadku zleceniodawca ma obowiązek wyliczyć i odprowadzić składki zgodnie z zasadami odwołującymi się do umów cywilnoprawnych. Podstawę do ustalenia wartości składek na ubezpieczenia stanowi wówczas wypłacane wynagrodzenie. Podpisując umowę zlecenie trzeba mieć na uwadze, że taki rodzaj umowy musi spełniać określone w przepisach wymogi. W przeciwnym wypadku podpisana z członkiem rodziny umowa zlecenie mogłaby zostać zakwestionowana przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych jako stanowiąca podstawę do istnienia stosunku pracy między przedsiębiorcą a członkiem rodziny. Jest to zdecydowanie bardziej korzystna forma współpracy.

Nadto, osoby, które wykonują pracę w kilku miejscach mogą liczyć w razie choroby na zasiłek z tytułu każdego zatrudnienia. Prawo do świadczeń związanych z chorobą i rodzicielstwem przysługuje bowiem z każdego tytułu podlegania ubezpieczeniu chorobowemu.

Podsumowanie

  1. Umowa o pracę i dzieło

Małżonek zatrudniony na podstawie umowy o pracę jest traktowany jako osoba współpracująca, co oznacza:

  • Płacenie dużego ZUS
  • Brak możliwości skorzystania z preferencyjnych składek ZUS i małego ZUS przez osobę współpracującą  
  • Wynagrodzenie takiej osoby musi być co najmniej na poziomie wynagrodzenia minimalnego obowiązującego w danym roku
  • Składka chorobowa jest dobrowolna, brak opłacania składki chorobowej lub opłacenie jej po terminie płatności oznacza brak prawa do zasiłku wypłacanego przez ZUS  
  • Opłacanie składki chorobowej oznacza prawo do zasiłku chorobowego po 90 dniach objęcia ubezpieczeniem chorobowym – okresu wyczekiwania (90 dni) nie będzie w przypadku zasiłku macierzyńskiego, jeśli przed porodem było ubezpieczenie chorobowe nawet krócej niż 90 dni.  
  • Prowadzenie akt osobowych, obowiązek przeprowadzenia szkolenia BHP, obowiązkowe badania lekarskie

2) Umowa zlecenie

Małżonek zatrudniony na podstawie umowy zlecenie traktowany jest na takich samych zasadach, co każdy inny zleceniobiorca, tzn.: 

  • Płacenie składek ZUS procentowo od kwoty brutto wynagrodzenia za dany miesiąc, jeżeli zleceniobiorca nie jest nigdzie zatrudniony, bądź zarabia mniej niż minimalne wynagrodzenie obowiązujące w danym roku na równoczesnym etacie gdzie indziej.  
  • Składka chorobowa jest dobrowolna, brak opłacania składki chorobowej lub opłacenie jej po terminie płatności oznacza brak prawa do zasiłku wypłacanego przez ZUS  
  • Opłacanie składki chorobowej oznacza prawo do zasiłku chorobowego po 90 dniach objęcia ubezpieczeniem chorobowym – okresu wyczekiwania (90 dni) nie będzie w przypadku zasiłku macierzyńskiego, jeśli przed porodem było ubezpieczenie chorobowe nawet krócej niż 90 dni.  
  • Jeżeli małżonek jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę w innej firmie i osiąga tam co najmniej minimalne wynagrodzenie obowiązujące w danym roku, to z tytułu umowy zlecenia odprowadzana jest tylko składka na ubezpieczenie społeczne i nie ma możliwości zgłoszenia do ubezpieczenia chorobowego.  
  • Jeżeli małżonek jest osobą studiującą poniżej 26 roku życia, to nie ma składek ZUS ani podatku dochodowego. 

Zatrudnianie małżonka w działalności gospodarczej – kwestie formalne

Jeżeli mają Państwa pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano:

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Stan faktyczny: Mam możliwość zakupu działki rolnej o powierzchni 0,3 ha z wydanym pozwoleniem na budowę na obecnego właściciela działki (jeden właściciel będący w separacji i mający odrębność majątkową – sprawdziłem księgę wieczystą jest tylko jeden właściciel który nabył tą działkę przed zawarciem związku małżeńskiego). Wiem że każdy obywatel Polski może zakupić działkę rolną o powierzchni 0,3 ha bez żadnych problemów. Moje pytania to:

1) Czy kupując działkę rolną z ważnym pozwoleniem na budowę to pozwolenie budowlane przejdzie na mnie po zakupie takiej działki

2) Czy tą działkę mogę kupić na tych wymienionych warunkach czy najpierw przed sporządzeniem aktu notarialnego muszę posiadać dokument potwierdzający o wyłączeniu działku z pod produkcji rolnej

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414)

Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59)

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

  1. POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Po pierwsze, aby przenieść pozwolenie na budowę na nabywcę nieruchomości należy przejść procedurę przewidzianą w art. 40 Prawa budowlanego:

„Art. 40. 1. Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 (pozwolenie na budowę), jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

2. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio do decyzji o pozwoleniu  na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4.

3. Stronami w postępowaniu o przeniesienie  decyzji o pozwoleniu  na budowę lub o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

4. Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio”.

Zgodnie z ust. 1 komentowanego przepisu organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany do przeniesienia tej decyzji na inny podmiot na podstawie wniosku strony, na rzecz której dana decyzja została wydana. Podmiot, na który ma być taka decyzja przeniesiona, musi zgodzić się z wszystkimi warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dodatkowo podmiot, na który ma zostać przeniesiona decyzja o pozwoleniu na budowę musi, zgodnie z wymogami komentowanego artykułu, złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie powinno spełniać wymogi określone w art. 32 ust. 4 pkt 2 PrBud (zob. komentarz do art. 32 PrBud).

Organ, który wydał pierwotną decyzję o pozwoleniu na budowę, oczywiście po spełnieniu opisanych wyżej wymagań przez dotychczasowego adresata decyzji, jak również jej nowego beneficjenta, został przez ustawodawcę zobowiązany do przeniesienia przedmiotowej decyzji zgodnie z oczekiwaniami stron. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę są, zgodnie z art. 40 ust. 3 PrBud, jedynie podmioty, między którymi dochodzi do przeniesienia decyzji. Należy zatem stanąć na stanowisku, że zmiana inwestora (adresata) decyzji o pozwoleniu na budowę nie stanowi naruszenia prawem chronionych interesów właścicieli nieruchomości, na które może oddziaływać planowana inwestycja. Zatem zmiana adresata decyzji nie może stać się powodem wzruszania wydanej decyzji (tak orz. NSA z 6.12.2001 r., II SA/Kr 76/98, MoP 2002, Nr 19, s. 867).

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

III. Przeniesienie decyzji o wznowieniu robót budowlanych

W ust. 2 komentowanego artykułu ustawodawca wyraźnie określił możliwość przeniesienia także decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, wydanej zgodnie z art. 51 ust. 4 PrBud (zob. komentarz do art. 51 PrBud).

IV. Przeniesienie praw i obowiązków ze zgłoszenia

Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia budowy lub przebudowy, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji administracyjnej. Ustawodawca określił zasady wydania takiej decyzji przenoszącej prawa i obowiązki ze zgłoszenia, zarówno w przypadku budowy jak i przebudowy) analogicznie jak w przypadku decyzji dotyczącej przeniesienia pozwolenia na budowę, nakazując by przepisy ust. 1 i 3 komentowanego artykułu były odpowiednio stosowane.

Zatem należy przyjąć, iż właściwy organ, który przyjął zgłoszenie i nie wniósł sprzeciwu zastosuje odpowiednio ust. 1 oraz 3 i wyda decyzję przenoszącą prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia na inny podmiot, za zgodą którego złożyła pierwotnie zgłoszenie. Dodatkowo osoba, na którą w drodze decyzji będą przeniesione prawa i obowiązki, musi zobowiązać się do spełnienia wszelkich obowiązków wynikających ze zgłoszenia.

Dodatkowo podmiot, na który mają zostać przeniesione prawa i obowiązki ze zgłoszenia musi, zgodnie z wymogami komentowanego artykułu, złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie powinno spełniać wymogi określone w art. 32 ust. 4 pkt 2 PrBud (zob. komentarz do art. 32 PrBud).

Organ, który przyjął zgłoszenie, po spełnieniu opisanych wyżej wymagań, przeniesie prawa i obowiązku wynikające z zawiadomienia zgodnie z oczekiwaniami stron wydając stosowną decyzję administracyjną w tej sprawie. Stronami w postępowaniu o przeniesienie praw i obowiązków ze zgłoszenia, zgodnie z art. 40 ust. 3 PrBud, będą jedynie podmioty, między którymi dochodzi do przeniesienia tychże praw i obowiązków. Wynika to z oczywistego faktu, iż zmiana inwestora korzystającego z praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia nie stanowi naruszenia prawem chronionych interesów właścicieli nieruchomości, na które może oddziaływać planowana inwestycja.

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

II. NABYCIE DZIAŁKI

Jeżeli wydano pozwolenie budowlane, oznacza to że prawdopodobnie działka jest wyłączona z produkcji rolnej. 

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – dalej u.o.g.r.l. wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczanych do klas I, II, III, IIIa, IIIb oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10 u.o.g.r.l., oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.

Natomiast zgodnie z art. 11 ust. 4 u.o.g.r.l. wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1-2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wyłączenie nie musi dotyczyć całej powierzchni działki jednak z produkcji rolnej powinna zostać wyłączona dokładnie określona część działki (najlepiej wskazana na załączniku graficznym). Dodatkowo wyłączeniu podlega nie tylko teren pod budynkiem mieszkalnym, ale cały teren, którym objęte jest zamierzenie budowlane, czyli grunt pod drogami wewnętrznymi, miejscami na odpady, itd.

Pojęcie wyłączenia z produkcji zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 11 OchrGruntU i oznacza „rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowania gruntów”. Nie uważa się natomiast za wyłączenie z produkcji gruntów pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeżeli przerwa w rolniczym użytkowaniu tych obiektów jest spowodowana zmianą kierunków produkcji rolniczej i trwa nie dłużej niż 5 lat (szerzej – zob. komentarz do art. 4 pkt 12).

Według utrwalonych poglądów orzecznictwa, „wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną, która świetle art. 11 ust. 1 u.o.g.r.l. nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. W przeciwnym wypadku wyłączenie z produkcji narusza przepisy ustawy” (wyr. WSA w Poznaniu z 16.12.2013 r., II SA/PO 1058/13). Zastrzeżenie to dotyczy jednak wyłącznie przypadków, gdy wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji jest wymagane.

Decyzja w sprawie wyłączenia z produkcji jest wymagana, jeżeli przedmiotem wyłączenia są: grunty leśne, położone w granicach administracyjnych miast lub poza granicami miast, użytki rolne klas I, II, III, IIIa, IIIb wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI – wytworzone z gleb pochodzenia organicznego, grunty, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 OchrGruntU, tj. grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa; grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych; grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi; grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych; grunty pod urządzeniami melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi; grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa; grunty torfowisk i oczek wodnych; grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Jeżeli zatem przedmiotem wyłączenia są użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie wydaje się decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji. W przypadku gdy postępowanie zostało już wszczęte, właściwy organ umarza postępowanie jako bezprzedmiotowe na podstawie art. 105 § 1 KPA (podobnie WSA w Gdańsku w wyr. z 23.9.2009 r., II SA/GD 153/09,oraz WSA w Gliwicach w wyr. z 21.11.2008 r., II SA/GL 850/08).

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

W odniesieniu do użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V, VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego decyzja o ich wyłączeniu z produkcji ma charakter deklaratoryjny, zaś skutek prawny w postaci wyłączenia następuje z dniem rozpoczęcia innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów. Decyzja jedynie potwierdza w takim przypadku zaistniały stan i wywiera skutki ex tunc. Organ nie może odmówić wyłączenia gruntów z produkcji oraz nie nakłada na stronę obowiązków związanych z wyłączeniem. Natomiast dla gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 OchrGruntU, oraz dla gruntów leśnych organ nie ma obowiązku wyrażenia zgody na wyłączenie gruntów z produkcji, a ponadto może nałożyć dodatkowe obowiązki związane z wyłączeniem, m.in. obowiązek zdjęcia i zagospodarowania próchniczej warstwy gleby. Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji ma charakter konstytutywny i wywiera skutki ex nunc.

Gdy decyzja o wyłączeniu gruntów stanie się ostateczna, możliwe jest wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na budowę. Ta kolejność działań prawnych wynika z przepisów OchrGruntU, PlZagospPrzU oraz PrBud. W szczególności zgodnie z art. 32 ust. 1 pkt 2 PrBud pozwolenie na budowę może być wydane po uprzednim uzyskaniu przez inwestora wymaganych szczególnymi przepisami pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów.

Ponadto podkreślić należy, że „postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę oraz postępowanie w przedmiocie wyłączenia gruntów rolnych i leśnych z produkcji rolniczej i leśnej oparte są na odrębnych podstawach prawnomaterialnych oraz prowadzone przez odrębne organy administracji. W związku z tym ewentualne uchybienia w postępowaniu jednego z tych organów nie mogą stanowić podstawy do kwestionowania postępowania oraz rozstrzygnięcia sprawy przez drugi z tych organów” (wyr. NSA z 12.2.2002 r., IV SA 1055/00). Jeżeli jednak „pozwolenie na budowę zostało wydane przed wydaniem decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji, to należy stwierdzić nieważność takiej decyzji, gdyż decyzja ta w sposób oczywisty narusza przepisy o ochronie gruntów rolnych lub leśnych” (wyr. NSA z 14.10.1998 r., IV SA 1627/96, niepubl.).

Nabycie działki rolnej z pozwoleniem budowlanym

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link