Opublikowano:

Immisje pośrednie. Hałaśliwy sąsiad. Co zrobić, gdy mamy uciążliwego sąsiada?

immisje pośrednie, hałaśliwy sąsiad

Immisje pośrednie. Hałaśliwy sąsiad.

2019.09.19

Stan faktyczny: mieszkam  obok domu weselnego są tam organizowane głównie  wesela i różnego rodzaju imprezy, problem mój polega na tym iż muzyka która jest grana jest za głośna głównie wtedy gdy są otwarte okna, chciałbym jakoś zakazać im otwierania okna bo wtedy muzyka się rozprzestrzenia  i nie można spać w nocy dodam jeszcze że lokal jest wyposażony w klimatyzacje i nawet nie powinno się otwierać okien żeby dobrze działała .
Chciałbym się dowiedzieć gdzie mogę „uderzyć”  i jakie pismo złożyć żeby te okna pozostawały zamknięte w trakcji imprez   

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”, natomiast art. 144 Kodeksu cywilnego przewiduje, że: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.” W oparciu o powyższe przepisy zabronione jest takie działanie właściciela nieruchomości sąsiedniej, które powoduje uciążliwość dla innych właścicieli. Powodowanie takiej uciążliwości jest zakazane i może prowadzić do poniesienia odpowiedzialności prawnej.

Immisje pośrednie. Hałaśliwy sąsiad

Przepis art. 144 dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Art. 144 ogranicza właściciela nieruchomości przez nakazanie mu powstrzymania się przy wykonywaniu prawa własności od takich działań lub zaniechań na nieruchomości, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich w stopniu przekraczającym pewną granicę w postaci przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Art. 144 jest więc jednym z ustawowych wyznaczników treści i granic własności. Sąsiednią jest każda nieruchomość znajdująca się w zasięgu oddziaływania immisji. Nie chodzi tu tylko o bezpośrednie sąsiedztwo, oddziaływanie może dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Oddziaływania, które nie polegają na wtargnięciu naruszającego na cudzą nieruchomość, lecz wynikają z działalności prowadzonej na własnej nieruchomości, określa się jako immisje (szerzej na ten temat, W.J. Katner, Ochrona własności …).
Oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią może przybrać postać immisji bezpośredniej lub immisji pośredniej. Przez to pierwsze pojęcie rozumie się bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności (naruszenie własności). Immisja pośrednia natomiast to ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, przy czym źródłem tego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Działania właściciela mogą prowadzić m.in. do wytworzenia ciepła, hałasu, wstrząsów, przykrych zapachów, które utrudniają korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Immisjami pośrednimi są także zanieczyszczenie powietrza czy zakłócenia w zakresie odbioru radiowego lub telewizyjnego. Komentowany przepis wyznacza granice dopuszczalnych immisji pośrednich.

Immisje pośrednie. Hałaśliwy sąsiad

Wśród immisji pośrednich wyróżnia się immisje pozytywne i negatywne. Immisje pozytywne oddziałują wprost na nieruchomości sąsiednie poprzez rozchodzenie się substancji lub energii. Immisje negatywne polegają na tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie, np. światła słonecznego. Zarówno immisje pozytywne, jak i negatywne mieszczą się w dyspozycji art. 144. Wyróżnia się także immisje materialne oraz niematerialne. Z reguły przyjmuje się, że z immisjami materialnymi mamy do czynienia wtedy, gdy następuje przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (pyły, gazy) lub pewnych sił (hałasy, wstrząsy). Immisje niematerialne oddziałują na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej, zwłaszcza na jego poczucie bezpieczeństwa, estetyki, niezależności.
Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Odnośnie do oceny przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 (OSNCP 1986, nr 10, poz. 162), stwierdzając, że musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkania w następstwie dalszego budowania budynku mieszkalnego uległaby ograniczeniu (glosa do powołanego wyroku W.J. Katnera, NP 1988, nr 10-12, s. 209). Jak z tego wynika, chodzi tu o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Roszczenia właścicieli nieruchomości sąsiednich mają zastosowanie w razie przekroczenia granicy nieruchomości sąsiedniej. Właścicielowi przysługuje wówczas roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2), w tym także dokonanie określonych działań pozytywnych, bez których przywrócenie do stanu zgodnego z prawem nie byłoby możliwe. Roszczenie to obejmuje także, w razie potrzeby, żądanie zaniechania czynności przygotowawczych niezbędnych do przeprowadzenia zakazanych immisji. Przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z przywróceniem stanu poprzedniego, stan zgodny z prawem bowiem oznaczać może jedynie zminimalizowanie immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała „przeciętnej miary”. Jednakże uwzględnienie roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2) w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej przez zakłócenie korzystania z niej (art. 144), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu (wyrok SN z 16 grudnia 1992 r., I CRN 188/92, LexisNexis nr 296416, OSNCP 1993, nr 5, poz. 90).

Granicą służącą ocenie dopuszczalności immisji jest przeciętna miara, ustalana przy pomocy dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Immisje, które tej miary nie przekraczają, są dopuszczalne, jako że nie byłoby możliwe korzystanie z nieruchomości w sposób niedostrzegalny i nieodczuwalny na nieruchomościach sąsiednich. W literaturze wskazano, że kryterium przeciętnej miary nie odnosi się do przyczyn immisji, lecz do samych zakłóceń; jest ono więc miarą skutku, a nie źródła . Pogląd ten skrytykował W. Katner , twierdząc, że skutki są zjawiskiem wtórnym zachowań, dlatego w art. 144 k.c. chodzi jednak głównie o miarę przyczyny, jakkolwiek często nie da się jej oddzielić od miary skutku.

Immisje pośrednie. Hałaśliwy sąsiad

Jako okoliczności, które powinny być uwzględniane przy ocenie przeciętnej miary immisji, wymienia się przykładowo:
1
częstotliwość występowania zakłóceń. Jak podkreślił SN w wyroku z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, LEX nr 121698, nieprzerwane występowanie immisji jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń, dlatego błędne jest zakładanie z góry, że jeżeli niekorzystne oddziaływanie zdarza się tylko raz w tygodniu, to nie przekracza przeciętnej miary dopuszczalnych immisji;
2
porę, w której zakłócenia są wywoływane. Hałasy, które mogą być uznane za zwyczajne w porze dziennej, mogą okazać się nadmierne w porze nocnej ;
3
intensywność oddziaływań oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich ;
4
skutki immisji dotykające zdrowia i życia ludzi. Jeżeli oddziaływania grożą bezpośrednio i realnie określonym osobom albo grupie osób, to nie mogą być tolerowane i trzeba przyjąć, że przekraczają one przeciętną miarę . Nie wystarcza jednak ogólne tylko stwierdzenie szkodliwości dla zdrowia, ponieważ wszelkie zanieczyszczenia zawierają element szkodliwości dla zdrowia, a nie mogą być uznane z tego powodu za niedopuszczalne;
5
rodzaj źródła immisji: czy jest to wyłącznie zachowanie ludzkie, czy zakłócenie, które spowodowały lub ułatwiły warunki naturalne ;
6
motywację kierującą działaniami właścicieli. Trzeba ustalić, czy działania rodzące immisje mają racjonalne uzasadnienie w ramach wykonywania prawa własności czy też przybierają postać szykany;
7
pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje. Jako przykład podano znaczenie gospodarcze (elektrociepłownia) lub stworzenie miejsc pracy dla wielu osób z danej miejscowości. W orzecznictwie myśl tę ilustruje wyrok SN z dnia 22 czerwca 1972 r., III CRN 126/72, OSNC 1973, nr 3, poz. 45, odnoszący się do drzew stanowiących przeszkodę w nasłonecznieniu nieruchomości sąsiedniej, w którym uwypuklono wartości przyrodnicze zadrzewienia i ich walor krajobrazowy, a także wyrok SN z dnia 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79, OSNC 1980, nr 7-8, poz. 144, dotyczący immisji pszczelich, w którym podkreślono, że przy ocenie przeciętnej miary zakłóceń nie można pomijać pozytywnej roli pszczół w środowisku przyrodniczym. W takiej sytuacji należy starannie wyważyć sprzeczne interesy i zastosować środki pozwalające zredukować uciążliwość immisji przy zachowaniu pozytywnych społecznych skutków określonej działalności . Szczególną ostrożność przy posługiwaniu się tym kryterium postuluje W. Katner , ostrzegając, że może ono prowadzić do preferowania każdej działalności bardziej użytecznej od innej, chociaż fakt ten wcale nie łagodzi uciążliwości powodowanych immisjami.

Na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego należy wezwać do natychmiastowego zaniechania naruszeń i zaprzestania emisji hałasu a w przypadku niezastosowania się do wezwania należy wskazać, że sprawa zostanie skierowana na drogę postępowania sądowego.

Immisje pośrednie. Hałaśliwy sąsiad

Opublikowano:

Zabudowa działki obciążonej służebnością. Czy taka budowa jest zgodna z prawem?

służebność, sąsiedztwo, kodeks cywilny

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Nasza firma jest użytkownikiem (trwały zarząd) zabudowanej nieruchomości w centrum miasta. Jeszcze w 1980 r. ówczesny właściciel (Gmina) na naszą rzecz ustanowiła prawo bezpłatnej służebności przechodu i przejazdu po terenie sąsiedniej niezabudowanej działki (obecnie własność osoby fizycznej) pasem szer. 5,75 m. Przejazd odbywa się po istniejącej od wielu lat drodze brukowej i stanowi dla nas jedyny dostęp do drogi publicznej.

Zarówno w chwil ustanawiania służebności, jak i do chwili obecnej sąsiednia działka obciążona służebnością była niezabudowana, tym samym nad pasem drogi służebnej nie było i nie ma żadnych zabudowań.

Aktualny właściciel działki obciążonej służebnością zamierza budować kamienicę (prawomocne pozwolenie) i nad drogą nadwiesić 3 kondygnacje (wysokość pozostawionego prześwitu wynosi 4m). Droga w dalszym ciągu będzie pełnić swoją funkcję komunikacyjną.

Czytałam wpis w KW, w którym ustanowiono służebność drogową z dopuszczalnością budowy nadwieszeń nad częścią obszaru nieruchomości, stąd wnioskuję, że nadbudowa bez takiego zapisu jest niedopuszczalna.

Moje pytanie brzmi:

czy dopuszczalna jest budowa nadwieszeń nad drogą służebną, jeżeli w trakcie ustanawiania służebności nad drogą nie było zabudowań?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

(Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”)

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Służebności zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego:

Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest więc każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. To jest bowiem cel ustanowienia służebności. Inne względy nie mogą decydować o ustanowieniu służebności gruntowej. Kryterium kreacji służebności gruntowej jest zawsze interes ekonomiczny właściciela nieruchomości władnącej, ewentualnie, zwłaszcza w zakresie służebności osobistych, ich funkcja alimentacyjna.

Zakres służebności, w szczególności uprawnień przysługujących nieruchomości władnącej (uprawnionemu), nie jest wyznaczony przepisami prawa. Służebności to różnorodne rozwiązania praktyczne umożliwiające lub ułatwiające uprawnionemu korzystanie z nieruchomości. Nie da się wyróżnić w zamkniętej liście wszystkich możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań. Z tego powodu ustawodawca wskazuje, że w braku innych danych zakres służebności powinien być wyznaczony według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Posłużenie się klauzulą generalną jest uzasadnione i umożliwia dowolne kształtowanie sytuacji prawnej stron przy uwzględnieniu interesów obu pomiotów. Również z użyciem klauzuli generalnej ograniczone jest swobodne regulowanie pozycji prawnej uprawnionego i zobowiązanego. Ustalając więc zakres służebności, przyjąć należy akceptowane obiektywnie sposoby korzystania z cudzej rzeczy, przydatne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego wykonywania prawa własności. Ograniczeniem powinny być zasady współżycia społecznego i istniejące miejscowo zwyczaje (ustalone praktyki postępowania w danej grupie społecznej, które zostały potwierdzone określonym okresem stosowania i zyskały akceptację grupy). Zakres wykonywania służebności powinien być wskazany w umowie, orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, na podstawie których dochodzi do jej ustanowienia. Reguła wskazana w art. 287 ma charakter pomocniczy. Uzupełnia treść czynności prawnej ustanawiającej służebność, z której powinny wynikać jej elementy istotne.

Znajdzie ona zastosowanie przede wszystkim w tych wypadkach, gdy z aktu kreującego służebność jasno nie wynika sposób jej wykonywania, a także wówczas, kiedy na skutek upływu czasu i zmiany warunków modyfikacji będą musiały ulec także zakres i metoda wykonywania służebności. Dzięki zastosowaniu art. 287 nie będzie musiało dojść do zmiany źródła powstania służebności. Za pomocą wskazanych w nim reguł nastąpi ustalenie nowego kształtu tej instytucji. W razie sporu i braku ustalenia zakresu i sposobu wykorzystania służebności pozostanie stronom, na podstawie art. 291, droga sądowa.

Ustalenie zakresu i sposobu wykonywania służebności wynikać jednak powinno z treści aktu kreującego służebność. Umowa (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) powinna wskazywać w sposób szczegółowy zakres i sposób wykonywania służebności. Klauzule, do których odwołuje się art. 287, są podstawą do ustalenia konkretnego zakresu i sposobu wykonywania służebności.

Mimo ogólnej klauzuli wskazanej w art. 287 wykonywanie służebności gruntowej powinno następować w sposób najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288). Reguły wskazanej w art. 287 nie można więc traktować samodzielnie. Jest ona ograniczona innymi przepisami Kodeksu cywilnego, m.in. art. 288. Również w zakresie zmiany treści służebności w czasie jej trwania (art. 291), a także roszczeń związanych z jej unicestwieniem.

Korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością. Okoliczność więc, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty obciążone służebnością, nie może być uważana za rozszerzenie służebności. To samo odnieść należy do sytuacji, kiedy uprawniony korzysta z drogi łączącej go z drogą publiczną dla dojazdu do gruntów dzierżawionych, leżących przy drodze publicznej lub dalej.

Zastosowanie art. 287. Art. 287 i 288 dotyczą w zasadzie wykonywania służebności, zatem nie mogą być naruszone w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej.

Zabudowa działki obciążonej służebnością