Podział działki budowlanej na kilka części
Dotyczy: podziału działki budowlanej
Przedłożone dokumenty: brak
Akty prawne:
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 r. Nr 30 poz. 168)
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 Nr 115 poz. 741) (GospNierU)
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296)
Po pierwsze należy wskazać, że możliwość podziału powinni Państwo sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego a jeżeli MPZP brak, w warunkach zabudowy.
Podział działki budowlanej na kilka części
Wydzielanie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego znajduje zastosowanie we wszystkich tych przypadkach, w których budynek mieszkalny posadowiony jest na takim ewidencyjnie określonym areale gruntu, że dla różnych celów nie jest konieczne, aby cały ten areał wraz z budynkiem był traktowany jako jedna nieruchomość, a przynajmniej jako jedna ewidencyjna działka gruntu. W tym też celu dla budynku mieszkalnego można wydzielić działkę gruntu o takich parametrach, w myśl których wydzielony areał okaże się niezbędny, ale zarazem wystarczający do korzystania z budynku mieszkalnego.
Taki podział może być konieczny np. dla ustanawiania odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym, jeżeli budynek ten posadowiony jest na areale gruntu ujętym w jedną ewidencyjnie oznaczoną działkę gruntu, który zabudowany jest także innymi budynkami albo obiektami, a istnieje potrzeba, aby prawo odrębnej własności lokalu nie obejmowało praw do pomieszczeń znajdujących się w innych budynkach lub obiektach.
Omawiany podział nieruchomości może być również dokonany dla wydzielenia działki gruntu związanej z korzystaniem z budynku mieszkalnego w celu oddzielenia jej od pozostałego areału gruntu wykorzystywanego na inne cele albo w inny sposób.
Podział działki budowlanej na kilka części
Pewnych wątpliwości dostarczać może interpretacja użytego w tym przepisie pojęcia budynku. Budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W Państwa przypadku brak jest zatem dachu.
Natomiast pojęcie to nie zostało zdefiniowane w obrębie ustawy, jak również na gruncie przepisów odrębnych. Nie wydaje się uzasadnionym stosowanie wykładni zawężającej i ograniczenie rozumienia tego określenia wyłącznie do budynków, w stosunku do których wydana została decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Gdyby bowiem intencją ustawodawcy było umożliwienie podziału wyłącznie w przypadku obiektów, które decyzją taką zostały objęte, zapewne dałby temu w tym przepisie stosowny wyraz.
Wydaje się, że także cel podziału, jakim jest zniesienie współwłasności nie uzasadnia różnicowania znajdujących się na gruncie budynków ze względu na ich status w procesie inwestycyjnym.
Pogląd taki wyrażony został również w literaturze przedmiotu (M. Durzyńska, Podział nieruchomości, wyd. Lexis Nexis 2011).
Nie można uznać, że przez budynek rozumieć należy wyłącznie obiekt, który może zostać zasiedlony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nie sposób także kwestionować, iż z budynkiem – jako obiektem budowlanym – mamy do czynienia wtedy, gdy możliwe jest jego zidentyfikowanie w terenie.
Podział działki budowlanej na kilka części
Z tych względów, w przedstawionym stanie faktycznym brak jest podstaw do odmowy dokonania podziału nieruchomości na zasadzie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wskazać należy również, że w wyniku podziału może powstać nawet działka zabudowana drogą.
W tym miejscu przywołać można wyrok WSA w Łodzi z dnia 17.08.2011 II SA/Łd 375/11: 1. z art. 95 pkt 7 GospNierU wynika wyłącznie tyle, że wydzielana działka budowlana, a więc działka zabudowana również w inny sposób, ma być „niezbędna do korzystania z budynku mieszkalnego”, który może znajdować się na zupełnie innej – niż wydzielana – działce, np. bezpośrednio z nią sąsiadującej. 2. Działka gruntu może zatem stanowić w rozumieniu GospNierU nie tylko część nieruchomości, lecz również samodzielną nieruchomość gruntową stanowiącą pewną całość.
Przedmiotem oceny podziału w reżimie art. 95 pkt 7 uGospNierU jest dopuszczalność wydzielenia dla budynku mieszkalnego działki, która musi spełniać normatywne kryteria określone w art. 4 pkt 3a GospNierU. Podział ten nie może jednak skutkować pozbawianiem reszty wydzielanej nieruchomości walorów użytkowych wynikających z przepisów obowiązującego prawa. Działka gruntu wydzielana jako reszta pozostającego obszaru nieruchomości nie może bowiem posiadać takiej konfiguracji przestrzenno-obszarowej, która byłaby sprzeczna z powszechnie obowiązującym prawem. Jeżeli bowiem ewidencyjny podział nieruchomości w warunkach art. 95 GospNierU zatwierdzany jest decyzją administracyjną, to powstanie takiej działki gruntu byłoby skutkiem prawnym tej decyzji. Decyzja o zatwierdzeniu podziału nie może jednak wywoływać skutku sprzecznego z prawem, ponieważ w takim przypadku byłaby dotknięta wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 KPA. Taki skutek decyzji oznaczałby, że została ona wydana z rażącym naruszeniem prawa.
Podział działki budowlanej na kilka części
Ustawowe kryterium prawidłowości i racjonalności korzystania z istniejących już na gruncie budynków i urządzeń – jako elementy składowe definicji działki budowlanej – należy odnieść do przepisów prawa określających poszczególne parametry tej działki. Prawidłowość i racjonalność są bowiem pojęciami normatywnie nieostrymi, o charakterze ocennym, których zakres treści zależny jest od subiektywnego postrzegania przez podmioty, które z ustaleniem ich normatywnego znaczenia wiążą określone skutki prawne. Jednocześnie, od określenia definicji tych pojęć ustawodawca uzależnił wyznaczenie terytorialnych granic powierzchni ziemskiej, niezbędnej dla dalszego korzystania z budynków i innych urządzeń. Terytorialne granice dopuszczalności wydzielenia działki budowlanej nie mogą zaś zależeć od subiektywnego rozumienia omawianych pojęć. Powinny dać się zobiektywizować takimi kryteriami, które nie są zależne ani od woli organu administracji prowadzącego postępowanie podziałowe, ani też od woli wnioskodawcy podziału nieruchomości. Takimi kryteriami są przepisy obowiązującego prawa, ponieważ to w ich ramach dokonuje się oceny, czy parametry określonej działki gruntu są wystarczające do jej zabudowy danym obiektem.
Podział działki budowlanej na kilka części
Organ administracji wydający decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości mający kierować się tymi kryteriami, jest jednocześnie zobowiązany działać na podstawie przepisów prawa (art. 6 KPA). Nie może zatem subiektywnie określać znaczenia tych kryteriów i na tej podstawie decydować, czy w danym przypadku przedmiot wydzielenia stanowi działkę budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt 3a GospNierU, czy też nie, co w konsekwencji spowoduje odmowę zatwierdzenia podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 GospNierU. Odmowa taka to ingerencja w wykonywanie prawa własności, które polega w tym przypadku na dysponowaniu przez właściciela wyodrębnionymi częściami nieruchomości. Jeżeli zatem do takiego wyodrębnienia nie dojdzie, właściciel nie będzie mógł zadysponować tą częścią nieruchomości na rzecz innego podmiotu, ze względu na brak przedmiotu takiej dyspozycji. Ingerencja organu administracji w wykonywanie prawa własności, a raczej w sposoby tego wykonywania, nie może być zatem efektem jego subiektywnych ocen w zakresie rozumienia pojęcia działki budowlanej, lecz musi mieć charakter prawnie zobiektywizowany.
Taki zaś charakter oceny zapewnia konieczność kierowania się przez organ administracji przy ustalaniu zaistnienia ustawowych kryteriów pojęcia działki budowlanej, tj. prawidłowości i racjonalności korzystania z zabudowy znajdującej się na gruncie, przepisami obowiązującego prawa określającymi minimalne parametry konieczne do zachowania przez działkę gruntu, z którymi prawodawca wiąże skutek dopuszczalności zabudowania jej takim obiektem budowlanym, jaki na tej działce już się znajduje. Chodzi zatem w tym względzie o zachowanie parametrów wynikających przede wszystkim z WarTechBudR. Inne akty prawne także mogą mieć znaczenie dla dokonywania oceny spełnienia przez wydzielaną zabudowaną działkę gruntu ustawowych parametrów warunkujących uznanie tej działki za budowlaną w rozumieniu art. 4 pkt 3a GospNierU.
Podział działki budowlanej na kilka części
Również w post. z 17.2.1999 r. (II CKU 63/98, Prok. i Pr. – wkł. 1999, Nr 6, s. 28) SN wskazał, że skoro zasadniczym składnikiem masy spadkowej była zabudowana nieruchomość, a uczestnicy postępowania domagali się jej podziału w naturze, to rzeczą sądu było, w dążeniu do realizacji tego wniosku, czuwanie z urzędu, aby podział nie był sprzeczny nie tylko z przepisami ustawy, ale także ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, lub aby nie pociągał za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości (art. 211 KC). Także w post. z 16.11.2011 r. (V CSK 478/10, Legalis) SN potwierdził, że zakaz ustawowy, o którym stanowi art. 211 KC, to przede wszystkim ten wynikający z art. 93 ust. 1 GospNierU a contrario. Podział fizyczny nie może być dokonany, jeżeli byłby sprzeczny (niezgodny) z ustaleniami planu miejscowego.
Podział działki budowlanej na kilka części
Postępowanie podziałowe jest postępowaniem administracyjnym. Jeżeli ustawodawca dopuszcza w art. 62 KPA możliwość połączenia w jedno postępowanie administracyjne kilku postępowań dotyczących odrębnych podmiotów (byleby zachowana była jedność stanu faktycznego, podstawy prawnej i organu właściwego do prowadzenia postępowania), to tym bardziej reguła ta musi być zastosowana w przypadku wydzielania kilku działek gruntu spełniających wymagania określone w art. 95 pkt 7 GospNierU, przez ten sam podmiot w postępowaniu prowadzonym przez ten sam organ administracji. Nie można zatem wykluczać prawnej możliwości wydzielania na podstawie art. 95 pkt 7 GospNierU więcej niż jednej działki gruntu spełniającej warunki określone w tym przepisie, jeżeli każda z tych działek zabudowana jest budynkiem mieszkalnym i jednocześnie spełnia wymagania działki budowlanej określone w art. 4 pkt 3a GospNierU. W takim przypadku, poza działkami gruntu spełniającymi te kryteria, przedmiotem wydzielenia byłaby także działka obejmująca resztę powierzchni nieruchomości, niebędąca celem podziału z art. 95 pkt 7 GospNierU, a stanowiąca pozostałość z wydzielenia z nieruchomości działek gruntu spełniających wymagania ww. przepisu. Nie można również wykluczyć, że w wyniku podziału nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 GospNierU zabudowanej kilkoma budynkami mieszkalnymi, wszystkie wydzielone działki gruntu spełniałyby cel określony w tym przepisie. Zastosowanie literalnej wykładni tego przepisu wykluczałoby jednak dopuszczalność dokonania takiego podziału na jego podstawie, co nie znajduje jurydycznego uzasadnienia, ponieważ nie jest wiadome, jaką wartość materialnoprawną miałaby chronić taka wykładnia tego przepisu.
Podział działki budowlanej na kilka części
Powyższe podzielił także NSA w wyr. z 9.12.2016 r. (I OSK 451/15, Legalis) przyjmując za oczywiste, że art. 95 pkt 7 GospNierU obejmuje sytuację, w której ma dojść do wydzielenia więcej niż jednej działki budowlanej, gdyż inne rozumienie tego przepisu byłoby nielogiczne i skutkowało koniecznością wydawania wielu odrębnych decyzji podziałowych w przypadku żądania obejmującego wydzielenie kilku działek z jednej nieruchomości. Odczytanie go jako przepisu zezwalającego na zastosowanie owego wyjątku tylko jednokrotnie w odniesieniu do jednej nieruchomości, nie ma uzasadnienia prawnego i byłoby sprzeczne z celem przepisu. Użyta forma wyrażenia „wydzielenie działki” jest tylko sformułowaniem językowym, którego niepodobna odczytywać literalnie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyr. z 10.5.2016 r. (II SA/Bk 234/16, Legalis) wprost zaś stwierdził, że wykładnia przepisu art. 95 pkt 7 GospNierU nie może prowadzić do wniosku, że w wyniku podziału może powstać tylko jedna działka budowlana, a jeśli powstaną dwie to wyklucza to możliwość zastosowanie tej regulacji. Takie rozumienie tego przepisu niweczy bowiem cel i sens tej regulacji.
Podział działki budowlanej na kilka części
Podsumowując, zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, należy wskazać, że nie ma przeciwwskazań do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 7, należy w konstrukcji jedynie wykonać dodatkowo dach, fundament i ściany parteru. W świetle powyższego, aby dokonać podziały należy wykonać dach tymczasowy – nie musi być to dach docelowy, gdyż jak wskazano powyżej, budynek nie musi być objęty pozwoleniem na użytkowanie. Przy ocenie, czy dana konstrukcja jest dachem należy mieć na względzie współczesny rozwój technologiczny. Co prawda, najpopularniejszym materiałem do wykonania konstrukcji dachów czyli więźb dachowych jest drewno, jednak – dla przykładu – w technologii YTONG możliwe jest wykonanie dachu bez więźby dachowej; z kolei stropodachy to pokrycia budynku, które pod względem konstrukcyjnym i funkcjonalnym pełnią jednocześnie funkcję stropu i dachu.
Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link