Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Stan faktyczny: W 2019 zakupiliśmy nieruchomość w X, należąca do wspólnoty mieszkaniowej. Aktualnie próbujemy przekształcić ta nieruchomość z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny, Posiadamy zgodę wspólnoty i wszystkie prace są na ukończeniu. Aktualnie jedyna rzeczą jakiej nam potrzeba to instalacja gazowa. Nasza dzialka to X.
Wspólnota wyraziła dla poprzedniego właściciela zgodę na przyłącze gazowe. Instalacja miała być oddzielna (ciągnięta z drogi) ale zrezygnowaliśmy z tego ze względu na prawie 12 miesięczny okres oczekiwania. gazownia potwierdziła ze aktualna instalacja gazowa doprowadzona do wspólnoty jest wystarczająca i przygotowana do podłączenia naszego budynku.
Próbujemy uzyskać oddzielna zgodę od wspólnoty na bezpośrednie podłączenie. Wymagać to będzie przekopania ok 30 m kawałka – poprzez działkę X. Aby poprowadzić rurę z naszej nieruchomości do licznika. Uzyskaliśmy zgodę gazowni, mamy wszystkie plany od geodetów, aktualnie mapa do celów projektowych i inne dokumenty są w biurze konserwatora zabytków (cały X podlega konserwatorowi).
Wspólnota składa się z 8 podmiotów, z czego my mamy największa ilość udziałów – X%. (lista w załączniku)
Niestety aktualnie wspólnota nie chce nam udzielić zgody, bo były przewodniczący, stwierdził ze możemy coś jeszcze zrobić dla wspólnoty zanim się zgodzą.
Już i tak zgodziliśmy się odnowić ogrodzenie na nasz koszt – między działka X oraz graniczne przy działce X. Wszystkie prace remontowe będą na nasz koszt, a pomimo tego utrudniają nam doprowadzenie gazu.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Moje pytania są następujące:
1. Czy zgoda na instalacje gazowa wydana ok X roku jest jeszcze w mocy? (wydana dla poprzedniego właściciela)
2. Czy zgoda na prace budowlane wydana w X które mają na celu przekształcenie może być uznana za zgodę na podłączenie do instalacji gazowej? Czy ta zgoda obowiązuje nowego właściciela?
3. Czy jeśli podłączymy się do gazu przekopując ten kawałek ziemi bez oddzielnej zgody, jakie groza nam konsekwencje?
4. Czy maja jakieś możliwości, żeby zatrzymać nam prace budowlane?
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Przedłożone dokumenty: brak
Akty prawne:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
- Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz.U. Nr 54, poz. 348)
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414)
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Zgodnie z prawem energetycznym, przedsiębiorstwo ma obowiązek zawarcia umowy na Pana żądanie. Nie ma też znaczenia, że zgoda ma być udzielona powtórnie – jeżeli decyzja z 2006 r. została uchylona – należy to zweryfikować.
Zgodnie z art. 7 ustawy Prawo energetyczne:
1. Przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją paliw gazowych lub energii jest obowiązane do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci z podmiotami ubiegającymi się o przyłączenie do sieci, na zasadzie równoprawnego traktowania i przyłączania, w pierwszej kolejności, instalacji odnawialnego źródła energii, jeżeli istnieją techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczania tych paliw lub energii, a żądający zawarcia umowy spełnia warunki przyłączenia do sieci i odbioru. Jeżeli przedsiębiorstwo energetyczne odmówi zawarcia umowy o przyłączenie do sieci lub przyłączenia w pierwszej kolejności instalacji odnawialnego źródła energii, jest obowiązane niezwłocznie pisemnie powiadomić o odmowie Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki i zainteresowany podmiot, podając przyczyny odmowy.
1a. Przepis ust. 1 w zakresie przyłączenia do sieci w pierwszej kolejności stosuje się także do infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Również obowiązkiem przedsiębiorstw energetycznych jest spełnienie technicznych warunków dostarczania paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła, a także realizacji i finansowania budowy i rozbudowy sieci przewidzianych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższego obowiązkiem przedsiębiorstwa energetycznego jest zapewnienie technicznych warunków dostarczania, gdyż ich brak wyklucza przyłączenie do sieci. Należy wskazać, iż w praktyce przedsiębiorstwa energetyczne naruszają powyższe obowiązki. Odmawiają przyłączenia do sieci, powołując się na brak istnienia technicznych i ekonomicznych warunków dostarczania paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła. Pojawia się pytanie, czy wskazaną przyczynę odmowy przyłączenia można w świetle prawa energetycznego uznać za uzasadnioną i jakie prawa w tej sytuacji przysługują podmiotom ubiegającym się o przyłączenie do sieci. Zasadność odmowy przyłączenia do sieci może być badana na wniosek podmiotu żądającego przyłączenia przez prezesa URE na podstawie art. 8 prawa energetycznego. W razie stwierdzenia, że przedsiębiorstwo energetyczne bezzasadnie odmawia przyłączenia odbiorcy do sieci, prezes URE ustala warunki przyłączenia, może również nałożyć karę pieniężną.
W związku z powyższym, wydana zgoda obowiązuje o ile nie została uchylona. Jeżeli natomiast została uchylona, należy złożyć ponowny wniosek – w razie gdyby zgoda była bezzasadnie nie wydawana, należy złożyć wniosek do Prezesa URE Prezesa URE (za pośrednictwem oddziałów terenowych urzędu o rozstrzygnięcie sporu w kwestii samej odmowy. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 8 ust. 2 Prawa energetycznego, Prezes Urzędu Regulacji Energetyki może wydać na wniosek jednej ze stron (czyli także potencjalnego odbiorcy) postanowienie, w którym określa warunki podjęcia bądź kontynuowania dostaw do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sporu.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Prezesa URE obowiązują także te wszystkie ograniczenia odnoszące się do zasady swobody zwierania umów, które przysługują stronom na podstawie art. 3531 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Odnośnie pozwolenia na przekształcenie wydanego w lutym 2020 r. należy wskazać że zgodnie z prawem budowlanym, pozwolenia na budowę nie wymaga budowa przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych(art. 29 pkt 20). W związku z powyższym są to oddzielne pozwolenia.
Natomiast należy podkreślić, że pozwolenia budowlane nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela. Należy zatem złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie miasta lub gminy, który wydał pozwolenie. Składa się na niego:
• wniosek o przeniesienie pozwolenia,
• zgoda poprzedniego inwestora, dla którego zostało wydane pozwolenie na jego przeniesienie na rzecz innego podmiotu,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej.
Odnośnie możliwości podłączenia sieci i przekopania, wyjaśniam co następuje.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Następnie według art. 201 K.c. – do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Potwierdzając obecne stanowisko Sądu Najwyższego, podłączenie do nieruchomości mediów przez nieruchomość wspólną stanowi czynność zwykłego zarządu, do której ma zastosowanie art. 201 K.c.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1980 r. III CRN 166/80 – „instalowanie przewodów wodociągowych nie jest czynnością faktyczną, która prowadziłaby do zmiany przeznaczenia gruntu, zmiany jego konfiguracji oraz przeszkadzałaby współwłaścicielom w korzystaniu ze wspólnego gruntu (wspólnej drogi). Chwilowe niedogodności wynikające z prowadzonych prac ziemnych nie zmieniają charakteru takiej czynności, jako czynności zwykłego zarządu.”.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Sąd ten wskazał, że zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 206 K.c. – „każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Korzystanie z rzeczy wspólnej jest ograniczone tylko w ten sposób, że korzystanie przez jednego ze współwłaścicieli nie może stanowić przeszkody w analogicznym korzystaniu przez innych współwłaścicieli.
Powyższe potwierdziła uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r. (sygn. III CZP 18/02), zgodnie z którą – „instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich.”.
Generalnie, jeżeli sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami.
Wydaje się, że współwłaściciele nie zostaną pozbawieni posiadania tej części działki gdzie zostaną prowadzone wykopy, gdyż, jak rozumiem, wszelkie przyłącza poprowadzone zostaną w ziemi. Dopiero gdy drugi współwłaściciel używa części nieruchomości wspólnej i pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 K.c. – narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli – działa bezprawnie.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe
Ponieważ współwłasność jest postacią własności, środki jej ochrony, do których przede wszystkim należy roszczenie windykacyjne, tzw. wydobywcze, mogą być stosowane także przez współwłaścicieli. Otóż zgodnie z art. 222 K.c.:
„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.”
Zatem ewentualnie współwłaściciele mogą w stosunku do Pana wystąpić z roszczeniem o nakazanie rozebrania instalacji przeprowadzonych przez wspólną nieruchomość bez zgody, chyba że taka zgoda nie była konieczna (art. 201 K.c.).
Art. 206 K.c. jest podstawą roszczeń współwłaścicieli między sobą rozumianą jako ochrona uprawnień wzajemnych w rodzaju tej, którą przewiduje dla właścicieli art. 222 K.c. Konstrukcja tych roszczeń zbliżona do konstrukcji ochrony własności w art. 222 K.c. różni się tym, że w art. 206 K.c. są te roszczenia korygowane zakresem współposiadania i korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej, którego granice zakreślają uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. One wyznaczają zasięg kognicji sądu, mogącego w uwzględnieniu zgłoszonego żądania i wyników postępowania dowodowego orzec nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1997 r., I CKN 931/97, LEX nr 1226977).
Reasumując, jeżeli sąd uzna, że bezprawnie naruszył Pan prawo do korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli, to powinien na mocy art. 206 K.c. i art. 222 § 2 K.c. zobowiązać do przywrócenia stanu zgodnego z prawem – usunięcia przyłączy – to jest Państwa zagrożenie.
Nabycie nieruchomości a zgoda na przyłącze gazowe