Opublikowano:

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

Stan faktyczny: 1. Czy rozbieżność metrażu mieszkania w księdze wieczystej i rzeczywistym stanem są normalne ?

2. Czy jeżeli teraz rodzina sprzeda mi mieszkanie za te 110 tysięcy złotych to będzie ok, czy powinienem je kupić za większą kwotę (która oczywiście wzrosła przez te kilka lat), tak żeby uniknąć nieprzyjemności z Urzędem Skarbowym ?

3. Jakie podatki będą się wiązać z tą operacją ?

Przedłożone dokumenty: brak

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)
  2. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 r. Nr 30 poz. 168)
  3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296)
  4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U.2020.0.611 t.j.
  5. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) 
  6. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2000 Nr 86 poz. 959)

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

1. Czy rozbieżność metrażu mieszkania w księdze wieczystej i rzeczywistym stanem są normalne ?

Takie sytuacje mają niekiedy miejsce, jednak jest to problem, gdy nabywa się mieszkanie o metrażu faktycznie mniejszym. Oczywiście mogą Państwo zaktualizować te dane w akcie notarialnym i przy umowie przedwstępnej zwrócić się do notariusza o uzgodnienie księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym, ale nie jest to konieczne. 

Natomiast należy rozważyć, czy w przyszłości przy ewentualnej sprzedaży nie chciałby Pan sprzedać nieruchomości o rzeczywistym, czyli większym metrażu – zaktualizować te dane można również w przyszłości. 

Gdyby zaktualizowali Państwo te dane w tej chwili, należy też mieć na uwadze podatki, które się zwiększą. 

2. Czy jeżeli teraz rodzina sprzeda mi mieszkanie za te 110 tysięcy złotych to będzie ok, czy powinienem je kupić za większą kwotę (która oczywiście wzrosła przez te kilka lat), tak żeby uniknąć nieprzyjemności z Urzędem Skarbowym ?

Przedstawiona sprawa nie generuje problemów w praktyce. Takie postępowanie nie jest niespotykane. Jest Pan nabywcą i moim zdaniem nie ma się czym martwić, o ile w sposób prawidłowy zostanie przeprowadzone nabycie. Wyjaśniam, co i dlaczego należy zrobić.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej; obowiązek podatkowy ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Stawka podatku od umowy sprzedaży:

  1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – wynosi 2%,
  2. innych praw majątkowych – wynosi 1%.

Wartość rynkową określa się tu na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Dopiero gdy wartość określona przez podatnika nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Gdy podatnik, pomimo wezwania, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. Do tej sytuacji wcale nie musi Pan dopuścić.

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

Przeniesienie własności nieruchomości możliwe jest przy zachowaniu formy aktu notarialnego, a notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego i obowiązani są, oprócz obliczenia, pobrania i odprowadzenia podatku, uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.

Z tego właśnie powodu notariuszowi należy przedstawić dwie kluczowe informacje: cenę sprzedaży/nabycia, która w podanym przykładzie wyniesie 110 000 zł, oraz wartość rynkową. W tej sytuacji Pan jako nabywca zapłaci sprzedawcy cenę 110 000 zł, a notariusz obliczy i pobierze od Pana podatek od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej.

Przy takim działaniu jak wyżej wymienione nie ma jakichkolwiek podstaw do wszczęcia przeciwko Panu postępowania karnego skarbowego, bowiem nie zachodzi tu uchylanie się od opodatkowania (art. 54 Kodeksu karnego skarbowego) oraz nie podaje Pan płatnikowi nieprawdy ani nie zataja prawdy (art. 56). Ponadto podatek zostanie odprowadzony od rzeczywistej wartości nieruchomości.

Problemy pojawiają się przy sprzedaży nieruchomości za przysłowiową złotówkę, bowiem nawet gdy zapłaci się podatek 2% od wartości rynkowej, organy podatkowe chcą wykazać, że pod umową sprzedażny kryje się umowa darowizny, co w wielu przypadkach powoduje opodatkowanie nawet 20% stawką podatku. W Pańskim przypadku jednak nie ma moim zdaniem tego zagrożenia, bowiem cena będzie poniżej wartości rynkowej, ale nie będzie to wyżej wymieniona „złotówka”.

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

3. Jakie podatki będą się wiązać z tą operacją ?

Poza podatkiem opisanym w pkt 2, należy rozważyć podatek PIT po stronie sprzedających. Podkreślić należy, że podatku nie zapłacą jeżeli nieruchomość (umowa przyrzeczona) zostanie zawarta w roku 2022. 

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy PIT jeżeli nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości to powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19%.

Natomiast podatek płaci się od dochodu. Dochód oblicza się jako różnica pomiędzy przychodem (tj. ceną ze sprzedaży nieruchomości) a kosztem nabycia tej nieruchomości (tj. ceną, za jaką nabyto nieruchomość).

Przykładowo w 2016 r. sprzedający nabyli nieruchomość za kwotę 110 000 zł i sprzedadzą za te samą kwotę, podatku nie będzie. Jeżeli różnica w cenach się pojawi, od tej różnicy należy naliczyć podatek. 

Zaznaczam wyraźnie, że bierze się pod uwagę cenę nabycia nieruchomości (powiększoną o ewentualne nakłady na tą nieruchomość), a nie wartość kredytu zaciągniętego na tę nieruchomość.

Podatnicy mogą skorzystać ze zwolnienia od podatku, także na podstawie art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży podatnik przeznaczy na własne cele mieszkaniowe to będzie zwolniony od podatku. Przeznaczenie środków pieniężnych musi jednak nastąpić w ciągu 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Przez własne cele mieszkaniowe rozumie się nabycie nowej nieruchomości, zaciągnięcie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość (wyłącznie przed dokonaniem sprzedaży), remont istniejącej nieruchomości, zakup działki budowlanej. Zaznaczam, ze muszą to być własne cele mieszkaniowe podatnika. Oznacza to, że nie można za te pieniądze kupić nieruchomości członkowi rodziny.

Co w sytuacji, gdy nabywamy mieszkanie z rozbieżnym metrażem? Jak wygląda sytuacja z podatkami i zaniżoną wartością nieruchomości?

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link