Opublikowano:

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Dotyczy: opóźnienia oddania nieruchomości, kar umownych

Stan faktyczny: sprawa dotyczy kary umownej za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego. W umowie deweloperskiej sporządzonej w formie aktu notarialnego jest zapis o prawie naliczania takiej kary w wysokości 0,04% wartości umownej za każdy dzień opóźnienia. Termin wydania do dnia 15.10.2018, przekazanie mieszkania 10.02.2019 natomiast oddanie budynku 15.04. 2020. Dnia 13.04.2020 podpisaliśmy akt notarialny przeniesienia własności, w którym jest punkt że umowa wyczerpuje wszystkie roszczenia stron wynikające z umowy deweloperskiej. Czy mimo to możemy domagać się tych kar umownych i jeśli tak to do którego dnia je naliczyć?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Na wstępie wyjaśniam, że mogą się Państwo domagać całości kary umownej liczonej od momentu, w którym nieruchomość powinna być wydana do momentu jej wydania. 

Klauzula zawarta w umowie przyrzeczonej, o której Pani wspomina jest klauzulą niedozwoloną i jest nieważna. 

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r. I ACa 535/13 (stan faktyczny: nabywcy mieszkania zrzekli się roszczeń w umowie przyrzeczonej pomimo zwłoki dewelopera i zastrzeżenia kar umownych w umowie deweloperskiej):

„Sąd Okręgowy dopatrzył się w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa” wpisanej do rejestru niedozwolonych postanowień umownych na skutek wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt XVII Amc 2/08, (…) oraz w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łączącego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (wyrok Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 lutego 2008 r., sygn. akt XVII Amc 89/07, (…)).

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Sąd Okręgowy uznał rzeczone postanowienia umów tożsame z zabronionymi klauzulami za niewiążące strony niniejszego procesu, gdyż postanowienia te były niedozwolone na podstawie art. 3851 § 1 k.c, jako zastosowane w umowie z konsumentami zawartej w oparciu o wzorce umów przygotowanych przez pozwanego przedsiębiorcę .

Przy sporządzaniu wezwania do zapłaty konieczny byłby także wgląd w postanowienia umowy deweloperskiej oraz przyrzeczonej. 

W związku z powyższym, sugeruję skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty zgodnie z aktem oraz z informacją, że przysługuje Państwu uprawnienie do żądania naprawienia szkody powstałej na skutek opóźnienia zgodnie z Kodeksem cywilnym. Proszę mieć też na uwadze, że deweloper odpowiada również na zasadach wskazanych w kodeksie cywilnym i np. powinien ponieść koszt wynajmu mieszkania zastępczego przez Państwa (tzw. roszczenie odszkodowania). 

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Przesłanki powstania roszczenia odszkodowawczego to zwłoka dłużnika (dewelopera), szkoda, związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem dłużnika, tj. dewelopera.

Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach stwierdził, że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną w rozumieniu Kodeksu cywilnego (np. wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt: IV CKN 305/2001, wyrok z 8 sierpnia 2007 r., sygn. akt I CSK 177/07). Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego umowa deweloperska jest umową nienazwaną, do której stosuje się ogólne przepisy o umowach, przepisy części ogólnej prawa zobowiązań oraz, przez analogię, przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa.

Nadto warto dodać, że umowa deweloperska jest umową wzajemną. Zobowiązanie dewelopera stanowi wybudowanie na nieruchomości i przeniesienie po wybudowaniu i wydzieleniu konkretnych nieruchomości lokalowych wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej lub w prawie jej wieczystego użytkowania oraz we własności części wspólnych budynku. Natomiast zobowiązaniem zamawiającego jest zapłaty ceny w całości.

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”.

Niewydanie lokalu w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z wydania lokalu z opóźnieniem, chyba że opóźnienie to jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności.

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Dane opóźnienie w wykonaniu zobowiązania ma postać zwłoki, jeśli jest ono zawinione przez dłużnika. Na Państwa korzyść działa w tym przypadku domniemanie zwłoki. Zatem to deweloper będzie musiał przyjąć w sporze postawę aktywną i udowodnić, że nie ponosi winy za nieterminową wykonanie zobowiązania. Tym samym deweloper ponosi ryzyko nieudanego dowodu, a w konsekwencji – wypłaty odszkodowania.

Podsumowując i odpowiadając na Państwa pytania, tak przysługują Państwu roszczenia odszkodowawcze wskazane powyżej. 

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sZrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Opublikowano:

Co zrobić, gdy stwierdzimy wady mieszkania. Odpowiedzialność dewelopera

wady mieszkania, odpowiedzialność dewelopera

Odpowiedzialność dewelopera

Nieruchomość obciążona jest wadą fizyczną, za którą odpowiada deweloper na zasadach wskazanych poniżej. Odpowiadając w skrócie na zasadnicze pytanie o czas na usunięcie wady, należy podkreślić, że deweloper ma obowiązek naprawy w czasie najkrótszym możliwym i nie ma prawa do zbędnej zwłoki.

Sytuacja wynika wprost z art. 568 § 2 K.c., w którym wskazano że roszczenie o usunięcie stwierdzonej już wady przedawnia się z upływem roku od jej stwierdzenia (odkrycie wady może nastąpić w przeciągu 5 lat). A więc, jeżeli deweloper nie usunie wady w tym czasie (1 rok) mają Państwo prawo do odstąpienia od umowy, żądania obniżenia ceny, a co najważniejsze prawo do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. W tej chwili polecam wysłanie do dewelopera ostatecznego przedsądowego wezwania do usunięcia wad w terminie rocznym liczonym od dnia przesłania poprzedniego zawiadomienia o stwierdzeniu wady z powołaniem się na wskazany przepis.

Poniżej wskazuję dodatkowe wyjaśnienia sytuacji.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym:

Art. 556. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
Art. 5561. § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
. 1)  nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel 
w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
. 2)  nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w 
tym przedstawiając próbkę lub wzór;
. 3)  nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy 
zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej 
przeznaczenia;
. 4)  została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Art.557.§ 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Art. 568. § 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.
§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego w § 1.
§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.
Zważając na powyższe, deweloper jest odpowiedzialny przez 5 lat od dnia sprzedaży za wady nieruchomości – przedawnienie natomiast podniesienia tego zarzutu upływa z terminem rocznym od stwierdzenia wady – chyba, że była to wada ukryta.
Wadą fizyczną rzeczy sprzedanej jest wada (art. 556 § 1 kodeksu cywilnego):
 
1. zmniejszająca wartość lub użyteczność tej rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy,
2. jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego,
3. jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność dewelopera

Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotu sprzedaży to (art. 560 § 1 kodeksu cywilnego):
 
1. żądanie obniżenia ceny,
2. wymiana rzeczy wadliwej na rzecz wolną od wad,
3. usunięcie wady,
4. odstąpienie od umowy.

Co prawda, zgodnie z art. 563. § 1 kodeksu cywilnego, kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć, jednak nie ma ten przepis zastosowania do wad ukrytych.
 
Należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 564 kodeksu cywilnego, utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Odpowiedzialność dewelopera
Zatem terminy graniczne możliwości wystąpienia z roszczeniem reklamacyjnym z tytułu wady fizycznej rzeczy sprzedanej to rok od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana lub nieograniczony termin, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił.

Państwa roszczenia muszą opierać się na tym, że wada jest istotna, wada istniała w momencie sprzedaży nieruchomości, nie było widać wady w momencie sprzedaży oraz sprzedający wiedział o wadzie w chwili sprzedaży Państwu nieruchomości.

Wobec powyższego wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 560 § 1 K.c. „jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”.
 
Z kolei § 2 stanowi o tym, że „jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej, strony powinny sobie nawzajem zwrócić otrzymane świadczenia według przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej”.
 
Odpowiedzialność dewelopera
Zarazem charakter sprawy, która dotyczy ściśle określonej co do tożsamości nieruchomości, powoduje, że Państwa prawo do odstąpienia od umowy bez konieczności wzywania zbywcy do jej wymiany staje się aktualne.
 
Realizując swoje prawa z tytułu rękojmi, powinni Państwo jednak dopilnować warunków formalnych do skutecznej ich realizacji.
 
Stosownie bowiem do treści przepisu art. 563 § 1 zdanie 1 K.c. „kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.
 
Natomiast (§ 3) „do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego”.
 
Niewątpliwie jednak w Pańskiej sprawie zastosowanie znaleźć mógłby także przepis art. 564 K.c., który mówi o tym, że „w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją”.

Odpowiedzialność dewelopera 
Wskazać należy jednak, iż zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym w orzeczeniu z dnia 16 lutego 1978 r., sygn. akt I CR 23/78, „z absolutnego charakteru tej odpowiedzialności (odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego) wynika w sposób oczywisty ten praktyczny wniosek, że w interesie sprzedawcy leży staranne badanie jakości (tzw. odbiór jakościowy) towarów, które sam nabywa w celu odsprzedaży, to bowiem pozwala mu zmniejszyć ryzyko, jakie wiąże się ze sprzedażą towarów wadliwych”.
 
Ponadto warto także przytoczyć treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 26 stycznia 1994 r., sygn. akt I ACr 640/94: „dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł – przy dołożeniu należytej staranności – wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 k.c. mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, nie będącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy”.
 
Odpowiedzialność dewelopera