Opublikowano:

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Co zrobić, gdy współwłaściciel - były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Na skutek orzeczenia rozwodu dotychczasowy wspólny majątek małżonków stał się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych i mają do niego odpowiednie zastosowanie przepisy o dziale spadku (art. 1035-1036 Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Ponieważ również te przepisy nie normują całościowo wszystkich spraw związanych z działem spadku, one z kolei odsyłają do przepisów o współwłasności (art. 197-221 K.c.).

Reasumując, w chwili obecnej majątek wspólny, który wcześniej był przedmiotem współwłasności łącznej między małżonkami, jest aktualnie przedmiotem współwłasności ułamkowej, do której zastosowanie znajdą przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 206 K.c. „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Jak wynika z powyższego przepisu, każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Komentowany przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie” do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu bowiem „pogodzić” wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli.

Oczywiście współwłaściciele mogą w drodze umowy między sobą ustalić własny model dotyczący współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Zresztą umowne uzgadnianie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej jest najbardziej pożądane, usuwa bowiem łagodnie źródła ewentualnych konfliktów. Zakładam, że w przedmiotowej sprawie brak jest umowy zawartej przez byłych małżonków, co oznacza konieczność stosowania zwykłych reguł ustawowych, czyli art. 206 K.c.

Samowolne zachowanie byłego męża polegające na uniemożliwianiu korzystania przez Panią z mieszkania lub części nieruchomości jak i inne uprzykrzanie korzystania z domu, jest więc działaniem bezprawnym, przed którym może się Pani bronić jako współwłaściciel. Niewątpliwie takim środkiem obrony jest roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, które należy realizować w drodze procesu sądowego. Oczywiście proces jest prawdopodobnie działaniem niekoniecznie chcianym przez Panią, ale takim procesem można „straszyć” ojca – tj. poinformować go pisemnie o takiej możliwości. 

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 08.01.2002 r. (sygn. akt I CZ 189/01), zgodnie z którym „powódka dochodziła dopuszczenia do współposiadania przez nakazanie wydania kluczy do drzwi wejściowych i umożliwienia korzystania z przedpokoju, odwołując się do prawa współwłasności obejmującego części wspólne budynku. Tego rodzaju roszczenie, oparte na art. 206 k.c., dotyczy praw majątkowych stron, co wynika z jego przedmiotu”.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 09.07.2003 r. (sygn. akt IV CKN 325/01) „jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Reasumując, skoro w przedmiotowej dochodzi do chowania kluczy i uniemożliwienia Pani korzystania z domu, przysługuje Pani wobec byłego męża roszczenie o dopuszczenie do współposiadania (korzystania) z mieszkania, ewentualnie o ochronę naruszonego posiadania. Takie powództwa można wytoczyć przeciwko byłemu mężowi przed sądem cywilnym. Podstawą prawną roszczenia o dopuszczenie do współposiadania jest w tym wypadku wspomniany art. 206 K.c. Przed złożeniem pozwu, warto do byłego męża przesłać ostateczne przedsądowe wezwanie do zaprzestania naruszeń, które powinno być skuteczne. Jeżeli nie będzie, poniżej wyjaśniam procedurę sądową. 

Pozew o dopuszczenie do współposiadania należy wnieść do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości.

W licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy podkreślał, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25.10.1973 r., sygn. akt III CRN 247/73, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19.07.1983 r., sygn. akt III CZP 32/83, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27.04. 2001 r., sygn. akt III CKN 21/99, oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07.02.2003 r., sygn. akt III CKN 1386/00). Najobszerniej Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25.10.1973 r., sygn. akt III CRN 247/73, stwierdzając, że „jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

W związku z tym, że w zaistniałej sytuacji, gdy nie ma Pani możliwości korzystania z domu lub części nieruchomości, ma określone roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu wobec byłego męża. W uchwale z dnia 13.03.2008 r., sygn. akt III CZP 3/08, Sąd Najwyższy stwierdził, iż „współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy”.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu wezwań oraz pozwów cywilnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pani zainteresowana naszym wsparciem.

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości? Jeżeli chcieliby Państwo dowiedzieć się więcej, należy kliknąć w link i opisać problem

Opublikowano:

Instalacja klimatyzacji w mieszkaniu zgodnie z prawem

klimatyzacja w mieszkaniu

Instalacja klimatyzacji w mieszkaniu.Jak to zrobić zgodnie z przepisami?

Stan faktyczny: Chcemy zainstalowac klimatyzator wewnętrzny, którego montaż wymaga wyprowadzenia 2 otworów zakończonych kratkami wentylacyjnymi na elewacji. Praca klimatyzatora to wydmuch powietrza z max hałasem 34db.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”)
Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („Ustawa”)

Zadanie pytania:
Czy na taki montaż potrzebna jest zgoda spółdzielni?

Na wstępie wskazuję na przepis Kodeksu cywilnego:

art. 144 Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może poobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

A więc, właściciel ma prawo do rozporządzania swoim lokalem, w tym części przynależnych. Powinien przy tym powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Tak więc wszelkie zakłócenia (immisje), które mają negatywny wpływ „ponad przeciętną miarę” na korzystanie ze swych nieruchomości przez sąsiadów powinny być wyeliminowane.

Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną należy wskazać na przepisy zarówno Ustawy i Kodeksu cywilnego. Właściciel lokalu jest zobowiązany do korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałania z nimi w ochronie wspólnego dobra (z art. 13 ust 1 Ustawy). Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (art. 12 ust. 1 Ustawy). Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeks cywilny).

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu: „Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna.” (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08).

Kwestie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie reguluje powołane przez spółdzielnie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 02 nr 75 poz. 690). Zgodnie z § 51 Rozporządzenia, budynek i pomieszczenia powinny mieć zapewnioną wentylację lub klimatyzację, stosownie do ich przeznaczenia.

Instalacja klimatyzacji w mieszkaniu

Zgodnie z § 147 ust. 3 Rozporządzenia, klimatyzację należy stosować w pomieszczeniach, w których ze względów użytkowych, higienicznych, zdrowotnych lub technologicznych konieczne jest utrzymywanie odpowiednich parametrów powietrza wewnętrznego określonych w przepisach odrębnych i w Polskiej Normie dotyczącej parametrów obliczeniowych powietrza wewnętrznego. Tym samym Rozporządzenie nakłada niejako obowiązek stosowania klimatyzacji w przypadku utrzymania koniecznych parametrów powietrza wewnętrznego. W celu dokładnego określenia tych parametrów należałoby się odwołać do Polskiej Normy a także zbadać aktualne parametry, czy są zgodne z normami. W tym celu należałoby się skontaktować ze specjalistą z zakresu klimatyzacji i wentylacji.

Co do samych warunków instalacji klimatyzatora, to Rozporządzenie zawiera dokładne określenie parametrów związanych z montażem. I tak, zgodnie z § 152 ust. 6 Rozporządzenia, wyrzutnie powietrza w instalacjach wentylacji i klimatyzacji powinny być zabezpieczone przed opadami atmosferycznymi i działaniem wiatru oraz być zlokalizowane w miejscach umożliwiających odprowadzenie wywiewanego powietrza bez powodowania zagrożenia zdrowia użytkowników budynku i ludzi w jego otoczeniu oraz wywierania szkodliwego wpływu na budynek. Dolna krawędź otworu wyrzutni z poziomym wylotem powietrza, usytuowanej na dachu budynku, powinna znajdować się co najmniej 0,4 m powyżej powierzchni, na której wyrzutnia jest zamontowana, oraz 0,4 m powyżej linii łączącej najwyższe punkty wystających ponad dach części budynku, znajdujących się w odległości do 10 m od wyrzutni, mierząc w rzucie poziomym. Usytuowanie wyrzutni powietrza na poziomie terenu jest dopuszczalne tylko za zgodą i na warunkach określonych przez właściwego państwowego inspektora sanitarnego. Dopuszcza się sytuowanie wyrzutni powietrza w ścianie budynku, pod warunkiem że:

1. powietrze wywiewane nie zawiera uciążliwych zapachów oraz zanieczyszczeń szkodliwych dla zdrowia,
2. przeciwległa ściana sąsiedniego budynku z oknami znajduje się w odległości co najmniej 10 m lub bez okien w odległości co najmniej 8 m,
3. okna znajdujące się w tej samej ścianie są oddalone w poziomie od wyrzutni co najmniej 3 m, a poniżej lub powyżej wyrzutni – co najmniej 2 m,
4. czerpnia powietrza, usytuowana w tej samej ścianie budynku, znajduje się poniżej lub na tym samym poziomie, co wyrzutnia, w odległości co najmniej 1,5 m.
Sama uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia robót budowlanych, w zakresie instalacji klimatyzatora nie została jednoznacznie określona w przepisach prawnych. Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt. 15 ustawy Prawo budowlane, pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń na obiektach budowlanych.
Ponadto zgodnie z art. 30 ust 1 ustawy nie wymagają także zgłoszenia właściwemu organowi.

Instalacja klimatyzacji w mieszkaniu

Natomiast przepis art. 29 ust. 2 pkt. 11 Prawa budowlanego przewiduje, że obowiązek uzyskanie pozwolenia na budowę nie wymaga prowadzenie robót budowlanych polegających na przebudowie i remoncie sieci telekomunikacyjnych, elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych i cieplnych prowadzonych po dotychczasowych trasach, jednakże zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt. 1 wymaga zgłoszenia do właściwego organu. Naszym zdaniem z uwagi na konieczność modernizacji sieci elektrycznej lub wodno-kanalizacyjnej (w przypadku odprowadzania skroplin) zachodzi konieczność zgłoszenia instalacji klimatyzatora.

Niezbędne jest także uzyskanie zgody właściciela lub zarządcy budynku. Pani będąc właścicielem lokalu mieszkalnego, nie jest uprawniona do podejmowania samodzielnie działań związanych z robotami budowlanymi (do takich zaliczane jest instalowanie klimatyzacji). Wymagana jest w tym przypadku zgoda spółdzielni. Aby taką zgodę uzyskać najlepiej byłoby wskazać, że dla utrzymania odpowiednich parametrów powietrza instalacja klimatyzacji jest niezbędna.

Instalacja klimatyzacji w mieszkaniu

Jeżeli mają Państwo podobny problem lub pytania własne, można je zadać klikając w ten link 

Opublikowano:

Gdy dostawca nalicza nieprawidłowo opłaty za media

opłaty za media

Opłaty za media

Stan faktyczny: X przez ostatnie 4 lata naliczał za wysokie opłaty za pobór prądu. W maju tego roku przesłał faktury korygujące i przelał na moje konto nadpłatę w wysokości 7000 zł. czy za okres w którym obracał moją gotówką należą mi sie odsetki , odszkodowanie lub inna forma zadośćuczynienia.?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne: 

1. Dz.U. 1997 nr 54 poz. 348 Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne.

2. Rozporządzenie Ministra Gospodarki, w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń w obrocie energią elektryczną

3. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

opłaty za media

Szanowny Panie, 

Prawo energetyczne:

Art. 5a. 1. Sprzedawca z urzędu jest obowiązany do zapewnienia świadczenia usługi kompleksowej i do zawarcia umowy kompleksowej, na zasadach równoprawnego traktowania, z odbiorcą paliw gazowych lub energii elektrycznej w gospodarstwie domowym, niekorzystającym z prawa wyboru sprzedawcy i przyłączonym do sieci przedsiębiorstwa energetycznego wskazanego w koncesji sprzedawcy z urzędu.

Rozporządzenie:

§ 35. Przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się świadczeniem usług dystrybucji albo usługi kompleksowej wystawiające odbiorcy fakturę, w rozliczeniu dołączonym do faktury, przedstawia między innymi informacje o:

1) wielkości zużycia energii elektrycznej w okresie rozliczeniowym, na podstawie której została wyliczona kwota należności;

2)  sposobie dokonania odczytu układu pomiarowo-rozliczeniowego, czy był to odczyt fizyczny lub zdalny dokonany przez upoważnionego przedstawiciela przedsiębiorstwa energetycznego albo odczyt dokonany i zgłoszony przez od- biorcę; 

3) sposobie wyznaczenia wielkości zużycia energii elektrycznej w sytuacji, gdy okres rozliczeniowy jest dłuższy niż miesiąc i gdy pierwszy lub ostatni dzień okresu rozliczeniowego nie pokrywa się z datami odczytów układu pomiarowo-rozliczeniowego lub gdy w trakcie trwania okresu rozliczeniowego nastąpiła zmiana cen lub stawek opłat, albo o miejscu, w którym są dostępne te informacje. 

opłaty za media

Ponieważ przedsiębiorstwo otrzymało świadczenia, których nie uzyskałoby w przypadku prawidłowo wystawionych faktur, można zastosować w piśmie do przedsiębiorcy przepisy kodeksu cywilnego. Dochodzone mogą być roszczenia wynikające z tytułu spełnienia świadczenia nienależnego opartego na przepisach kodeksu cywilnego (świadczenie główne, odsetki):

Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Art. 410. § 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

W przypadku nienależnego świadczenia zobowiązanie powstaje, gdy dany transfer majątkowy jest następstwem spełnienia świadczenia przez zubożałego na rzecz wzbogaconego bez należytego uzasadnienia prawnego. Zgodnie ponadto z art. 118 kodeksu cywilnego terminy przedawnienia świadczeń okresowych wynoszą 3 lata, a więc może Pan dochodzić zwrotu świadczeń za ostatnie 3 lata.

opłaty za media

kodeks cywilny:

Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Art. 406. Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.

Art. 407. Jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.

Art. 408. § 1. Zobowiązany do wydania korzyści może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie znalazły pokrycia w użytku, który z nich osiągnął. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania; może jednak zabrać te nakłady, przywracając stan poprzedni.

§ 2. Kto czyniąc nakłady wiedział, że korzyść mu się nie należy, ten może żądać zwrotu nakładów tylko o tyle, o ile zwiększają wartość korzyści w chwili jej wydania.

§ 3. Jeżeli żądający wydania korzyści jest zobowiązany do zwrotu nakładów, sąd może zamiast wydania korzyści w naturze nakazać zwrot jej wartości w pieniądzu z odliczeniem wartości nakładów, które żądający byłby obowiązany zwrócić.

Art. 409. Obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.

Art. 410. § 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata.

Dodatkowo można podnieść zarzut naruszenia art. 5 w zw. z art. 415 kodeksu cywilnego – przedsiębiorca jest zobowiązany do kontrolowania i prawidłowego nalicznia kwot na fakturach. 

Art. 5. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Art. 415. Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia.

opłaty za media


Opublikowano:

Zarząd wspólnoty nie działa zgodnie z wolą większości mieszkańców

Zarząd wspólnoty

Zarząd wspólnoty

Stan faktyczny: Naszą wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd właścicielski 1osobowy pochodzący jeszcze z nadania naszego dewelopera kiedy ten miał większość głosów. Zarząd podpisał umowę o administrowanie częścią wspólną z firmą zewnętrzną (czytaj administratorem)

Wraz z kilkoma innymi członkami wspólnoty postanowiliśmy doprowadzić do odwołania obecnego zarządu oraz powołania w jego miejsce zarządu wieloosobowego. Stosowna uchwała pojawiła się w porządku obrad na ostatnim spotkaniu rocznym w marcu jednak z uwagi na zbyt małą frekwencję (~30% uprawnionych obecnych) żaden z projektów nie został podjęty. Dodam, że prawie 95% z obecnych na zebraniu była na „za” zmianą. Zarząd następnie rękami administratora poddał projekty pod głosowanie w trybie indywiduwalnym poprzez porozsyłanie kart do głosowania wraz z treścią poszczególnych uchwał drogą pocztową.

Problem w tym, że mamy już połowę listopada, a odzew ludzi jest znikomy = nadal żaden z projektów nie doczekał się przegłosowania (dodam, że tendencja pokazuje, że gdyby nie kulejące zainteresowanie oddawaniem głosów to wszystkie doczekałyby się podjęcia – lemingizacja społeczna postepuje niestety!).

Jestem kandydatem do nowego zarządu więc zainteresowany tym co się dzieje zwróciłem się do zarządu z prośbą o upoważnienie mnie do zbierania brakujących głosów, ale dostałem odpowiedź odmowną, bowiem i tu cytat: „odmawiam udzielenie pełnomocnictwa bowiem jeden z projektów godzi w mnie personalnie”. Zapytałem więc czy zarząd może zobligować opiekunów osiedla pełniących regularnie dyżury na naszym osiedlu aby Ci w jego imieniu dozbierali głosy chociaż pod projektami finansowymi niezbędnymi dla normalnego działania WM jak: plan gospodarczy, przekazanie nadwyżki finansowej na FR. Odpowiedź również była odmowna bowiem i tu cytat: „jestem po rozmowie z administratorem i uznaliśmy, ze takie zbieranie nie ma sensu, bo wiele osób nie mieszka na osiedlu” (…)

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903)

Zgodnie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903) – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Zarząd wspólnoty

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosować, bo odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. Właściciela lokalu nie można jednak zmusić do udziału w zebraniu wspólnoty. Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest prawidłowo powiadomić właścicieli o zebraniu, dostarczając im pisemne zawiadomienie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, z podaniem dnia, godziny, miejsca i porządku obrad.

Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. W przypadku wspólnot mieszkaniowych ustawodawca nie posługuje się pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości (ze względu na wielkość udziałów), a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu, czy oddających głos w ramach indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli, to nie możemy w ogóle mówić o uchwale. Tak samo jest w przypadku, kiedy za uchwałą oddali głos właściciele posiadający dokładnie 50% udziałów.

Właściciele w umowie (wymagana zgoda wszystkich właścicieli i forma aktu notarialnego) lub w uchwale – podjętej większością głosów – mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypadać będzie jeden głos niezależnie od tego, ile lokali jest własnością poszczególnych właścicieli i niezależnie od tego czy są to lokale wyodrębnione czy nie. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela, albo gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie – głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele mogą żądać takiego trybu głosowania do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

 

Zarząd wspólnoty

Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” daje mniejszościowym właścicielom szansę przełamania dyktatu właściciela większościowego, a więc takiego, do którego należy większość lokali, a tym samym większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Warto pamiętać, że właściciel lokalu może głosować przez ustanowionego przez siebie pełnomocnika. Pełnomocnictwa takiego udzielić można w formie dowolnej. W przypadku głosowania nad zmianą sposobu liczenia głosów, umocowanie wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

W razie braku zgody wymaganej większości zarząd lub zarządca (któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy za podjęciem uchwały głosowali właściciele nieposiadający większości udziałów lub w przypadku, gdy głosy za podjęciem uchwały są równe głosom za jej odrzuceniem.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu, z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia – uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Na gruncie ustawy o własności lokali ustawodawca przewidział środki skutecznej kontroli działań zarządu wspólnoty. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 2 „zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani”.

Przepis powyższy stanowi o pełnej swobodzie wspólnoty mieszkaniowej odnośnie do oceny jakości pracy zarządu i poszczególnych jego członków; zarząd bowiem lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach. Podjęcie powyższej decyzji nie wymaga uzasadnienia, nie jest też uzależnione od zaistnienia jakichś okoliczności faktycznych i w tym zakresie nie podlega badaniu sądu. Uchwała o zawieszeniu w czynnościach, tak jak i uchwała o odwołaniu zarządu lub poszczególnych jego członków zapada w trybie uregulowanym w art. 23. Jeśli z członkami zarządu wspólnota nawiązała stosunek pracy, to zawieszenie (względnie odwołanie) zarządu wywołuje co do zasady jedynie skutek w sferze zarządzania nieruchomością wspólną. Członek zarządu zawieszony lub odwołany traci prawo kierowania i reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (art. 21). Rozwiązanie stosunku pracy nastąpić może natomiast w trybie określonym w Kodeksie pracy (choć w umowie zawartej pomiędzy członkami zarządu a wspólnotą można zastrzec, że zawieszenie lub odwołanie stanowi podstawę rozwiązania stosunku pracy).

Zarząd wspólnoty

Na tle podejmowanych uchwał w przedmiocie zawieszenia i odwołania zarządu lub jego członków szczególnie wyraziście rysuje się problem ewentualnej obstrukcji zarządu wspólnoty, który nie jest zainteresowany zwołaniem zebrania, mającego na celu zmiany personalne w składzie zarządu. Artykuł 31 lit. b ustawy, który umożliwia zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, nie zawiera przepisu zabezpieczającego członków wspólnoty przed niewykonaniem obowiązku zwołania zebrania tak jak przy corocznym obligatoryjnym zebraniu (art. 30 ust. 1a).

Uchwała o zawieszeniu lub odwołaniu zarządu i jego członków może być zaskarżona w trybie art. 25 ustawy. Jednakże z uwagi na swobodę właścicieli lokali w zakresie zmiany składu osobowego zarządu uchwała może być skutecznie zaskarżona jedynie z przyczyn formalnych, a nie merytorycznych (np. naruszenie zasady wymaganej większości).

Moim zdaniem środek ten jednak może nie odnieść zamierzonego rezultatu. Zawieszenie zarządu in corpore (z łac. wszyscy razem) bądź poszczególnych jego członków wprowadzi jedynie „stan zawieszenia” w działalności wspólnoty. W okresie zawieszenia wspólnota nie będzie miała organu ustanowionego do jej reprezentacji. Czas ten członkowie wspólnoty powinni więc wykorzystać na ustanowienie nowego zarządu, ewentualnie podsumowanie pracy dotychczasowego. Z przedstawionego przez Państwo stanu faktycznego wynika jednak, iż to rozwiązanie nie jest dla Pana satysfakcjonujące.

Niewątpliwie krokiem dalej idącym jest wprowadzenie zarządu przymusowego. Podstawę dla jego ustanowienia stanowi art. 26 ustawy. W praktyce wspólnoty sięgają po ten krok niezwykle rzadko. Na względzie stoi kwestia swobody uzyskanej przez wspólnoty w zakresie odwołania zarządu.

 

Zgodnie z art. 26:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat”.

Przepis art. 26 realizuje zasadę wspomagania woli właścicieli, która oczywiście ma znaczenie decydujące (zob. art. 20, 22), ingerencją sądu, która ma na celu rozstrzygnięcie sytuacji konfliktowych lub zapobieżenie nieprawidłowościom w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną.

Jak stanowi art. 26 ust. 1 z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd wystąpić może każdy właściciel lokalu. Prawo takie, z uwagi na treść przepisu art. 4 ust. 1, przysługuje również tzw. dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, gdyż ma on, ze względu na przysługujące mu niewyodrębnione jeszcze lokale, takie same prawa i obowiązki względem nieruchomości wspólnej, jakie mają właściciele nieruchomości lokalowych. Wystąpienie zaś z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego bezpośrednio dotyczy praw i obowiązków właścicieli lokali (właściciela lokali niewyodrębnionych) wobec nieruchomości wspólnej.

Sąd ustanawia zarządcę przymusowego nieruchomości wspólnej na podstawie przepisu art. 26 w trybie postępowania nieprocesowego, uregulowanego w art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.). Wniosek o ustanowienie zarządcy (zob. art. 506 K.p.c.) należy złożyć w sądzie rejonowym, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna (art. 507 i 606 K.p.c.). Zgodnie z przepisem art. 510 K.p.c. udział w postępowaniu wziąć może każdy zainteresowany w sprawie, a więc właściciele lokali, właściciel lokali niewyodrębnionych, członkowie zarządu, zarządca nieruchomości, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1. Do wyznaczenia zarządcy i sprawowania przez niego zarządu nad nieruchomością stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji (art. 615 K.p.c.); por. art. 931 i nast. K.p.c. W praktyce utrwalił się pogląd, że odpowiednie zastosowanie art. 931 K.p.c. pozwala na ustanowienie zarządcą w sprawach z art. 203 Kodeksu cywilnego (art. 26 ustawy o własności lokali) współwłaściciela nieruchomości wspólnej (właściciela lokalu). Przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze i przeznaczenie rzeczy.

Podstawą wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego mogą być okoliczności, iż wybrany zarząd nie wypełnia nałożonych nań przez ustawę (art. 21-32a) lub uchwały wspólnoty. W każdym przypadku sąd rozstrzyga, czy wniosek jest uzasadniony, tj. czy spełnione są podstawy wyznaczenia zarządcy przymusowego określone w art. 26.

 

Zarząd wspólnoty

Zgodnie z art. 614 K.p.c. sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania. Odwołanie zarządu sądowego następuje również na wniosek, przy czym z wnioskiem dotyczącym odwołania zarządcy przymusowego wystąpić do sądu może każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, nie tylko ten, który był wnioskodawcą w postępowaniu o jego ustanowienie, a także zarząd wspólnoty. Stąd też zgodnie z powyższymi unormowaniami niezwłocznie po przeprowadzeniu audytu możecie Państwa wystąpić z wnioskiem o uchylenie zarządu przymusowego. Uprawnionym do wystąpienia z wnioskiem jest każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, a także zarządca niebędący członkiem wspólnoty (właścicielem lokalu).

Do zarządu sprawowanego przez zarządcę powołanego przez sąd stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości (art. 933-941 w związku z art. 615 K.p.c.).

Zarządca ustanowiony przez sąd w trybie art. 203 Kodeksu cywilnego obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z 13.4.1966 r., sygn. akt II CR 24/66, PiP 1968, Nr 2, s. 330). Zarządca przymusowy może dokonywać samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu potrzebuje zgody właścicieli lokali, a w jej braku – zezwolenia sądu. Ustanowienie zarządcy wyłącza niepowołanych właścicieli lokali od sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

Moim zdaniem zarządca przymusowy, jako podmiot zastępujący tymczasowo zarząd wspólnoty, powinien wykonywać takie uprawnienia, jakie ustawa przyznaje zarządowi na podstawie art. 21 i art. 22 ustawy o własności lokali. Podejmowanie samodzielnie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu byłoby naruszeniem zasady woli właścicieli lokali (por. też art. 935 § 3 K.p.c.).

W myśl art. 935 § 3 K.p.c. w związku z art. 615 K.p.c. zarządca przymusowy, mający zamiar dokonać czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały. Może on zwołać zebranie na podstawie art. 32 ustawy o własności lokali, choć ze względu na specyfikę podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej nie zawsze jest to konieczne. Zarządca przymusowy może bowiem uzyskać głosy niezbędne do podjęcia uchwały w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1).

Zarząd wspólnoty

Zarządca przymusowy powinien podjąć działania mające na celu powołanie nowego zarządu. W tym zakresie powinna zostać podjęta uchwała właścicieli lokali, o której mowa w art. 20 ust. 1 ustawy. Uchwała może być podjęta na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zarządca powołany przez sąd na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego, jak i na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali powinien złożyć wniosek o ujawnienie zarządu przymusowego w księdze wieczystej (art. 611 K.p.c.), § 51 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 r.

Wniosek musi zostać opłacony – wpis sądowy wynosi 100 zł (art. 39 § 2 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do wniosku. Uiszczenie wpisu sądowego jest warunkiem nadania dalszego biegu sprawie. Wniosek do sądu należy złożyć w dwóch egzemplarzach.

Reasumując, procedura ustanowienia zarządu przymusowego jest dość złożona. Jednakże tryb jego ustanowienia, jak też niewielkie koszty sądowe częstokroć stanowią jedyny efektywny środek kontroli działalności nierzetelnego zarządu.

Zarząd wspólnoty

Na marginesie proponowałbym Państwu także ustalenie kompetencji osób spoza członków wspólnoty, które weszły w skład nowego zarządu.

W obowiązującym stanie prawnym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub z poza ich grona. Ustawa nie zastrzega, że ma to być osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych (por. art. 18 § 1 Kodeksu spółek handlowych). Jednak ze względu na wagę spraw i zakres obowiązków zarządu wspólnoty należy przyjąć, że w jego skład mogą być wybrane osoby fizyczne o pełnej zdolności do czynności prawnych

W skład zarządu mogą wchodzić zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak też osoby nienależące do grona właścicieli lokali.

Jeśli na członka zarządu została powołana osoba nienależąca do wspólnoty mieszkaniowej, a więc osoba fizyczna spoza grona właścicieli lokali, wówczas powinna legitymować się tytułem licencjonowanego zarządcy Wynika to z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które nakładają obowiązek uzyskania licencji zawodowej przez osoby fizyczne prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, chyba że osobami bezpośrednio zarządzającymi są właściciele lub użytkownicy wieczyści (art. 190). Gdyby więc do grona członków zarządu została powołana osoba spoza wspólnoty, niebędąca właścicielem lokalu, musiałaby posiadać uprawnienia licencjonowanego zarządcy, w przeciwnym razie naruszałaby przepisy ustawy w zakresie wymogu uzyskania licencji na zarządzanie nieruchomościami. Zgodnie z art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy „kto prowadzi bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 – podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”.

Zarząd wspólnoty

Jeżeli na członka zarządu zostanie powołana osoba fizyczna spoza grona właścicieli lokali, posiadająca uprawnienia zawodowe do zarządzania nieruchomościami, wówczas wspólnota mieszkaniowa powinna zawrzeć z taką osobą umowę o zarządzanie stosownie do treści art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa o zarządzanie wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Wybór na członka zarządu na ogół nie wiąże się z nawiązaniem pomiędzy wspólnotą a członkami zarządu stosunku pracy czy zlecenia. Przeważnie zarządy wspólnot mieszkaniowych przybierają formę zarządów społecznych, które nie pobierają z tego tytułu żadnych uposażeń. Jednak na mocy art. 28 ustawy o własności lokali członkowie zarządu mogą żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Wysokość wynagrodzenia ustalana jest na podstawie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy. Właściciel lokalu, który pełni funkcję członka zarządu, a którego wynagrodzenie nie zostało przyznane mocą uchwały członków wspólnoty, może dochodzić swoich należności od wspólnoty mieszkaniowej w drodze powództwa o zapłatę. Nie mają znaczenia okoliczności, czy powzięto uchwałę w tym przedmiocie, a członek zarządu jej nie akceptuje, czy też w ogóle nie podjęto uchwały. Umowę z członkiem zarządu powinni zawrzeć wszyscy właściciele lokali lub powołany na podstawie uchwały właściciel lokali ich pełnomocnik.

Odnosząc się natomiast do kwestii odpowiedzialności karnoprawnej członków zarządu, to zastosowanie będzie miał m.in. wskazywany przez Państwa art. 296 Kodeksu karnego.

Istotą określonego w art. 296 przestępstwa, noszącego nazwę nadużycie zaufania, jest „naruszenie przez sprawcę obowiązku wierności podmiotowi, który powierzył swoje interesy majątkowe jemu do prowadzenia, wyrządzając tym interesom szkodę. Nadużycie zaufania jest przestępstwem indywidualnym. Jego podmiotem może być jedynie osoba szczególnie zobowiązana do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej (np. wydzielonej organizacyjnie jednostki przedsiębiorstwa lub instytucji posiadającej taką osobowość, spółki jawnej).

Zajmowanie się cudzymi sprawami majątkowymi lub gospodarczymi oznacza obowiązek ich prowadzenia, dbania o interesy mocodawcy oraz podejmowanie lub uczestniczenie w podejmowaniu decyzji dotyczących tego majątku. Podstawą prawną obowiązku, o którym mowa w art. 296 § 1, może być przepis ustawy, decyzja odpowiedniego organu lub umowa cywilnoprawna.

Zarząd wspólnoty

Przedmiotowym warunkiem odpowiedzialności za omawiane przestępstwo w jego typie podstawowym jest znaczna wartość wyrządzonej szkody majątkowej (tj. przekraczająca dwustukrotność najniższego miesięcznego wynagrodzenia – art. 115 § 5 i 7). Ustawodawca ustanowił więc wysoki próg odpowiedzialności. Uwzględniając realia praktyczne, trzeba jednak stwierdzić, że w działalności gospodarczej działania na szkodę mogą się rozkładać w czasie, w poszczególnych zachowaniach przekraczających uprawnienia lub naruszających zasady gospodarowania.

Z przedstawionego przez Państwo stanu faktycznego wynika, iż działania członków zarządu wypełniają znamiona czynu zabronionego określonego w art. 296 Kodeksu karnego, jak i przestępstwa zawartego w treści art. 303.

Przesądza o tym treść art. 308 Kodeksu karnego: „za przestępstwa określone w tym rozdziale odpowiada jak dłużnik lub wierzyciel, kto, na podstawie przepisu prawnego, decyzji właściwego organu, umowy lub faktycznego wykonywania, zajmuje się sprawami majątkowymi innej osoby prawnej, fizycznej, grupy osób lub podmiotu nie mającego osobowości prawnej”. Zgodnie z jego treścią jako podmiot niemający osobowości prawnej traktowana jest wspólnota mieszkaniowa.

Zarząd wspólnoty

Prokuratura zabezpiecza dokumenty, gdyż stanowią przedmiot wykonawczy czynu przestępczego. Oczywiście nie wpłynie to na prowadzenie działalności gospodarczej przez wspólnotę mieszkaniową. Sprawy karne są zwolnione od kosztów sądowych, więc nie poniesiecie Państwo z tego tytułu żadnych kosztów sądowych.

Reasumując, najskuteczniejszym środkiem mimo Państwa wątpliwości jest odwołanie dotychczasowego zarządu i powołanie nowego. Wówczas nie będzie żadnych przeszkód do przeprowadzenia audytu. W razie wystąpienie nieprawidłowości będziecie Państwo mogli żądać od poprzedniego zarządu naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Nie wyłącza to także złożenia zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa określonego w art. 296 i w 303 Kodeksu karnego.Działanie taki umożliwi prawidłowe funkcjonowanie i działalność wspólnoty mieszkaniowej.

 

Zarząd wspólnoty