Opublikowano:

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Co zrobić, gdy współwłaściciel - były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Na skutek orzeczenia rozwodu dotychczasowy wspólny majątek małżonków stał się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych i mają do niego odpowiednie zastosowanie przepisy o dziale spadku (art. 1035-1036 Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Ponieważ również te przepisy nie normują całościowo wszystkich spraw związanych z działem spadku, one z kolei odsyłają do przepisów o współwłasności (art. 197-221 K.c.).

Reasumując, w chwili obecnej majątek wspólny, który wcześniej był przedmiotem współwłasności łącznej między małżonkami, jest aktualnie przedmiotem współwłasności ułamkowej, do której zastosowanie znajdą przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 206 K.c. „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Jak wynika z powyższego przepisu, każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej. Może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego ze współwłaścicieli splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli.

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Komentowany przepis jednoznacznie wskazuje, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje „uprawnienie” do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Jest on ograniczony jedynie poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Ustawodawca nakazuje tu bowiem „pogodzić” wzajemne uprawnienia (i obowiązki) wszystkich współwłaścicieli.

Oczywiście współwłaściciele mogą w drodze umowy między sobą ustalić własny model dotyczący współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Zresztą umowne uzgadnianie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej jest najbardziej pożądane, usuwa bowiem łagodnie źródła ewentualnych konfliktów. Zakładam, że w przedmiotowej sprawie brak jest umowy zawartej przez byłych małżonków, co oznacza konieczność stosowania zwykłych reguł ustawowych, czyli art. 206 K.c.

Samowolne zachowanie byłego męża polegające na uniemożliwianiu korzystania przez Panią z mieszkania lub części nieruchomości jak i inne uprzykrzanie korzystania z domu, jest więc działaniem bezprawnym, przed którym może się Pani bronić jako współwłaściciel. Niewątpliwie takim środkiem obrony jest roszczenie o dopuszczenie do współposiadania, które należy realizować w drodze procesu sądowego. Oczywiście proces jest prawdopodobnie działaniem niekoniecznie chcianym przez Panią, ale takim procesem można „straszyć” ojca – tj. poinformować go pisemnie o takiej możliwości. 

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 08.01.2002 r. (sygn. akt I CZ 189/01), zgodnie z którym „powódka dochodziła dopuszczenia do współposiadania przez nakazanie wydania kluczy do drzwi wejściowych i umożliwienia korzystania z przedpokoju, odwołując się do prawa współwłasności obejmującego części wspólne budynku. Tego rodzaju roszczenie, oparte na art. 206 k.c., dotyczy praw majątkowych stron, co wynika z jego przedmiotu”.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 09.07.2003 r. (sygn. akt IV CKN 325/01) „jeżeli jeden ze współwłaścicieli narusza wynikające ze stosunku współwłasności uprawnienia drugiego właściciela do korzystania z rzeczy wspólnej, to współwłaścicielowi, którego prawo zostało dotknięte, przysługuje – w zależności od rodzaju naruszenia – roszczenie o dopuszczenie do współposiadania lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

Reasumując, skoro w przedmiotowej dochodzi do chowania kluczy i uniemożliwienia Pani korzystania z domu, przysługuje Pani wobec byłego męża roszczenie o dopuszczenie do współposiadania (korzystania) z mieszkania, ewentualnie o ochronę naruszonego posiadania. Takie powództwa można wytoczyć przeciwko byłemu mężowi przed sądem cywilnym. Podstawą prawną roszczenia o dopuszczenie do współposiadania jest w tym wypadku wspomniany art. 206 K.c. Przed złożeniem pozwu, warto do byłego męża przesłać ostateczne przedsądowe wezwanie do zaprzestania naruszeń, które powinno być skuteczne. Jeżeli nie będzie, poniżej wyjaśniam procedurę sądową. 

Pozew o dopuszczenie do współposiadania należy wnieść do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości.

W licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy podkreślał, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25.10.1973 r., sygn. akt III CRN 247/73, uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19.07.1983 r., sygn. akt III CZP 32/83, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27.04. 2001 r., sygn. akt III CKN 21/99, oraz uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07.02.2003 r., sygn. akt III CKN 1386/00). Najobszerniej Sąd Najwyższy wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25.10.1973 r., sygn. akt III CRN 247/73, stwierdzając, że „jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości?

W związku z tym, że w zaistniałej sytuacji, gdy nie ma Pani możliwości korzystania z domu lub części nieruchomości, ma określone roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu wobec byłego męża. W uchwale z dnia 13.03.2008 r., sygn. akt III CZP 3/08, Sąd Najwyższy stwierdził, iż „współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wykluczający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy”.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu wezwań oraz pozwów cywilnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pani zainteresowana naszym wsparciem.

Co zrobić, gdy współwłaściciel – były małżonek, utrudnia korzystanie z nieruchomości? Jeżeli chcieliby Państwo dowiedzieć się więcej, należy kliknąć w link i opisać problem

Opublikowano:

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Stan faktyczny: w 2012 roku jako wspólwłaściciel/jest 5ciu wspolwłascicieli/ złożylem wniosek do sądu o zniesienie wspołwłasności nieruchomości oraz rozliczenie pożytkow i przychodów oraz o zaległe pożytki od wspólwłascicielki, która w nadmiarze korzystała ze wspołwłasności, pobierała pozytki wedle swojego udziału , nie placąc czynszu oraz korzystała z lokalu usługowego.nieruchomość została sprzedana przez wszystkich wspólwłaścicieli notarialnie. W jaki sposób moge teraz dochodzić swoich roszczen odnośnie pożytow i wykorzystywania w nadmiarze przez ową wspołwłaścicielke. Prosze o wskazania prawne

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93),

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Podstawą dochodzonych przez Pana praw jest bezpodstawne wzbogacenie (405, 410 kc) ale także art. 209 kc, który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, o której mowa w art. 209 kc, mimo wygaśnięcia tego prawa. 

Zgodnie z kodeksem cywilnym:

„Art. 405. [Bezpodstawne wzbogacenie]

Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Art. 406. [Obowiązek wydania korzyści]

Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.”

Dyspozycja art. 405 kc wyznacza trzy podstawowe przesłanki powstania roszczenia o zwrot wzbogacenia, a mianowicie wymaga się, aby: 1) doszło do wzbogacenia majątku jednej osoby, uzyskanego kosztem majątku innej osoby, 2) wzbogacenie i zubożenie pozostawały ze sobą w związku w tym rozumieniu, iż wzbogacenie jest wynikiem zubożenia, a zatem by miały wspólne źródło, oraz 3) aby wzbogacenie nastąpiło bez podstawy prawnej.

W wyr. z 20.7.2007 r. (I CSK 105/07) SN podkreślał, że formuła użyta w art. 405 KC, iż wzbogacenie ma nastąpić „kosztem” zubożonego, a nie – jak to ujmował Kodeks zobowiązań – „z majątku”, stwarza podstawy do wniosku, że przesłanki związku między wzbogaceniem a zubożeniem nie należy rozumieć w duchu rygorystycznie pojmowanej „bezpośredniości” tego związku, a tym samym wykorzystywać w celu ograniczenia zobowiązania zwrotu wzbogacenia (w uzasadnieniu wyr. z 15.2.2018 r., IV CSK 97/17, SN wyraził pogląd, iż nie sposób zaaprobować stanowiska, że dla zaistnienia zobowiązania z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia jest rzeczą obojętną, w jaki sposób i za czyją sprawą ktoś uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, a zatem zobowiązanie wzbogaconego powstaje tylko w razie uzyskania przez niego bez podstawy prawnej korzyści majątkowej kosztem innej osoby).

Zarówno zubożenie, jak i wzbogacenie wywołane są tą samą przyczyną. Jednak podstawowa przesłanka bezpodstawnego wzbogacenia nie ma charakteru związku przyczynowo-skutkowego między zubożeniem a wzbogaceniem różnych podmiotów, ponieważ co prawda zubożenie i wzbogacenie następują jednocześnie na skutek tej samej przyczyny, ale jest to jedynie koincydencja między zubożeniem a wzbogaceniem, a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi. Zubożenie i wzbogacenie łączy więc koincydencja (wspólna przyczyna), a nie związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy nimi, ponieważ wzbogacenie nie jest przyczyną zubożenia, które nie jest jego skutkiem (tak wyr. SA w Łodzi z 25.2.2014 r., I ACa 1121/13; tak też wyr. SA w Łodzi z 9.6.2016 r., I ACa 1754/15,; wyr. SA w Katowicach z 9.3.2018 r., I ACa 921/17).

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 maja 2009 r. (sygn. akt IV CSK 27/09), przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu należy stosować wtedy, gdy brak jest innej podstawy prawnej, na jakiej możliwe byłoby przywrócenie równowagi majątkowej, naruszonej bez prawnego uzasadnienia, jak również wtedy, gdy inne środki połączone są z większymi trudnościami.

Szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia jest nienależne świadczenie (art. 410 § 1). Przez świadczenie w rozumieniu art. 410 należy rozumieć każde celowe i świadome przysporzenie na rzecz majątku innej osoby, które z punktu widzenia odbiorcy można przyporządkować jakiemuś zobowiązaniu, choćby w ogóle lub jeszcze nieistniejącemu albo nieważnemu (wyr. SN z 9.8.2016 r., II CSK 760/15, Biul. SN 2016, Nr 10, s. 11). Do powstania zobowiązania dochodzi w ten sposób, że wzbogacony uzyskuje bez podstawy prawnej korzyść majątkową w wyniku spełnienia świadczenia przez zubożonego. Brak podstawy prawnej oznacza tu brak causa świadczenia (zob. W. Czachórski, Czynności prawne przyczynowe i oderwane w polskim prawie cywilnym, Warszawa 1952; Wolter, Prawo cywilne 1986, s. 289 i n.) lub jej wadliwość (zob. art. 405, Nb 11). W stosunkach wielopodmiotowych wadliwość podstawy prawnej dla świadczenia i w konsekwencji nienależność świadczenia ocenia się nie w odniesieniu do stosunku, w ramach którego nastąpiło przysporzenie, lecz w odniesieniu do stosunku kauzalnego, w ramach którego doszło do uzgodnienia celu przysporzenia. W konsekwencji w takich stosunkach kondykcja przewidziana w art. 410 § 2 przysługuje między stronami świadczenia, tj. stosunku będącego przyczyną prawną przysporzenia, a nie stosunku, w ramach którego doszło do przysporzenia obejmującego przedmiot świadczenia. W tego rodzaju sytuacjach nie można wyłączyć istnienia wadliwej podstawy prawnej świadczenia pomiędzy spełniającym świadczenie i odbiorcą tego świadczenia, mimo dokonania przysporzenia obejmującego przedmiot świadczenia na podstawie ważnej umowy łączącej spełniającego świadczenie z odbiorcą przysporzenia, niebędącym jednocześnie odbiorcą świadczenia (wyr. SN z 7.5.2015 r., II CSK 444/14s). Jeżeli natomiast określone przesunięcie majątkowe nie jest wynikiem świadczenia, nie może powstać roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia, lecz jedynie roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia na zasadach ogólnych (art. 405–409; wyr. SN z 11.9.1997 r., III CKN 162/97, OSNC 1998, Nr 2, poz. 31). Poszczególne sytuacje, w których świadczenie jest nienależne, zostały wyczerpująco przedstawione w art. 410 § 2. Odpowiadają one w zasadzie znanym w prawie rzymskim szczególnego rodzaju skargom, tzw. kondykcjom (condictiones).

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Art. 410 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

„§ 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego (chodzi tu m.in. o przepis art. 405 k.c., który mówi, że kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości)

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia”.

Przepis ten jest podstawą rozliczeń stron takich jak chociażby współwłaściciele lub byli współwłaściciele.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26.11.2009 r., III CZP 102/09, roszczenie o zwrot nienależnego świadczenia staje się wymagalne w terminie, w którym powinno być spełnione zgodnie z art. 455 K.c.

Z kolei art. 455 K.c. stanowi, że jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

W dalszej kolejności należy zauważyć, iż przy tego rodzaju sprawach, strony zobowiązane do zwrotu świadczenia nienależnego, bardzo często powołują się na treść następujących przepisów Kodeksu cywilnego:

  • Art. 411 pkt 2: „Nie można żądać zwrotu świadczenia jeżeli spełnienie świadczenia czyni zadość zasadom współżycia społecznego”.
  • Art. 409: „Obowiązek wydania korzyści lub zwrotu jej wartości wygasa, jeżeli ten, kto korzyść uzyskał, zużył ją lub utracił w taki sposób, że nie jest już wzbogacony, chyba że wyzbywając się korzyści lub zużywając ją powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu”.

Sąd każdorazowo bada całokształt okoliczność sprawy i z pewnością w tej konkretnej sprawie duże znaczenie odegrają zeznania stron lub świadków a także wcześniej złożony przez Pana pozew. 

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu wezwań do zapłaty oraz pozwów cywilnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pan zainteresowany naszym wsparciem.

Korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela a roszczenia pozostałych

Masz podobny problem? Zadaj pytanie klikając tu

Opublikowano:

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Chciałbym się dowiedzieć jak rozwiązać rodzinny problem. 

Czteroosobowa rodzina, dwie dorosłe córki, 

Ojciec posiadający prywatna firmę do zeszłego roku, Matka niestety zmarła 4 lata temu.

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 931. § 1 Kodeksu Cywilnego w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

W związku z powyższym, po śmierci Matki – Ojciec oraz córki stali się współwłaścicielem domu. Ojciec odziedziczył połowę połowy Matki, natomiast córki po 1/4 z tej połowy – przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli w testamencie Matka zapisała cały swój udział córce, przypada on tylko jej. Ojcu oraz drugiej córce przysługuje jedynie prawo żądania zapłaty zachowku. 

W związku z powyższym, każdy ze współwłaścicieli ma prawo rozporządzania swoją częścią. Jeżeli istnieje konflikt, można zgłosić się do sądu o zniesienie współwłasności. 

Spadek nie może się przedawnić, wynika to z faktu, iż objęcie spadku następuje (co często jest tzw. fikcją prawną) wraz z dniem otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy). Dokonanie jakichkolwiek czynności prawnych (nie licząc odrzucenia spadku) przed sądem lub notariuszem nie ma na to co do zasady wpływu.

Innymi słowy – takie postępowanie jak stwierdzenie nabycia spadku (czy poświadczenie dziedziczenia przed notariuszem) służą jedynie potwierdzeniu nabycia określonych praw do spadku i mogą być dokonane po latach. Postępowanie spadkowe służy temu aby rozwiązać ewentualne niejasności co do dziedziczenia (np. w związku z testamentem, czy nieokreślonym do końca gronem spadkobierców).

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

O ile sam spadek nie może być utracony z czasem, spadkodawca może stracić pewne uprawnienia. Najważniejszym z nich jest możliwość uregulowania sposobu przyjęcia spadku. Co do zasady spadkodawca ma 6 miesięcy na złożenie oświadczenia o przyjęciu wprost, przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza lub odrzuceniu spadku (w zależności od sytuacji). Termin 6 miesięcy liczy się od dnia, w którym spadkodawca dowiedział się o podstawie dziedziczenia- w praktyce, od dnia otwarcia spadku w przypadku dziedziczenia ustawowego i w dniu ogłoszenia testamentu w przypadku dziedziczenia testamentowego.

Po upływie 6 miesięcy uznaje się, że spadkodawca przyjął spadek wprost i co do zasady nie można tego zmienić. Spadkobierca, który nie chce płacić za długi spadkodawcy ze swojego majątku musi przed upływem 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swego powołania do spadku, złożyć oświadczenie o jego odrzuceniu lub przyjęciu go z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkodawcy (z tzw. dobrodziejstwem inwentarza).

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Natomiast postanowienie stwierdzające nabycie spadku może być wydane w każdym czasie. Przepisy nie przewidują żadnego terminu na sądowe lub notarialne potwierdzenia praw do spadku. Do sądu można zatem iść w dowolnym czasie po otwarciu spadku, nawet gdy od śmierci spadkodawcy minęło kilkadziesiąt lat. 

W chwili obecnej należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku – wniosek składa i ojciec i córka. 

Należy bowiem pamiętać, iż zgodnie z art. 646 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego osoba, u której znajduje się testament, jest obowiązana złożyć go w sądzie spadku, gdy dowie się o śmierci spadkodawcy, chyba że złożyła go u notariusza.

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Według § 2 art. 646 K.p.c., kto bezzasadnie uchyla się od wykonania powyższego obowiązku, ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Ponadto sąd spadku może nałożyć na uchylającego się grzywnę. Zdarza się to jednak bardzo rzadko. Szanse na to, że sąd ukarze Panią grzywną za złożenie testamentu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku po roku od śmierci spadkodawczyni, nie są duże.

Jeżeli Państwo przeprowadzą postępowanie spadkowe córka nie będzie mogła żądać włączenia testamentu do dowodów. Bowiem osoba, która zataiła testament nie może domagać się na tej podstawie zmiany postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (postanowienie Sądu Najwyższego sygnatura akt: IV CSK 183/12)

Dziedziczenie przy współwłasności nieruchomości

Opublikowano:

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

25.02.2020 r. Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Stan faktyczny: Mam problem z droga do domu wybudowalisny Dom do tej pory jezdzilsmy sasiadow droga poniewaz nasz droga na mapie jest ale nie jest do konca przejezdna . Sasiedzi  nie zgadzaja sien na to abysmy mogli kozystac  z ich drogii wiec chcemy poprawic swoja droge aby byla w pelni przejezdna  niestety wspolwascicielem naszej drogii jest byla żona brata sa porozwodzie ale nie mieli podzialu majatku i ona jest wspolwascicielem drogi i nie  godzi sie na poprawienie drogii. Czy mamy jakies wyjscie z tej sytuacji??

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

W Pani sytuacji proponuję dwa rozwiązania. Albo naprawa drogi bez zgody byłej żony – jest to w pełni dopuszczalne lub ustanowienie drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiada.

Zgodnie z art. 207 K.c.: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jak natomiast podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011), współwłaścicieli obciążają także wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów.

Mając na uwadze zatem to, że współwłaściciel może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych, w dalszej kolejności należy wyjaśnić, czym one są.

W tym celu warto również sięgnąć do dorobku nauki prawa, zgodnie z którym wyróżnia się (mimo braku takiego podziału w ustawie): nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 13 kwietnia 1983 r. (IV CR 67/83, OSNCPiUS 1983, Nr 11, poz. 186), przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne). Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne).

Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Sąd nie określa nakładów zbytkownych, ale należy przyjąć, że chodzi o takie nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby ich dokonującej. Z reguły nie prowadzą one do zwiększenia wartości rzeczy. Jak wyjaśnił SN w uchwale z 11 października 1990 r. (III CZP 58/90, OSNC 1991, Nr 5-6, poz. 57), cena nabycia nie jest nakładem na rzecz.

Wobec powyższego uznać należy, że współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać rozliczenia się z nich przez pozostałych współwłaścicieli jedynie w zakresie nakładów koniecznych, tj. uzasadnionych i niezawyżonych, dzięki którym możliwe było osiągnięcie zamierzonego celu, np. właśnie wykonania koniecznego remontu.

A więc, nie tylko mają Państwo prawo do naprawy drogi ale do żądania zwrotu połowy kosztów naprawy od byłej małżonki.

Mogą Państwo także żądać ustanowienia drogi koniecznej.

Art. 145 K.c. stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Roszczenie z art. 145 K.c. przysługuje właścicielowi, wieczystemu użytkownikowi, właścicielowi nieruchomości gruntowej, ale też budynkowej (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 26 sierpnia 1980 r., III CR 258/80, OSNCP 1981, nr 7, poz. 128). Nie przysługuje jednak właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Adresatem roszczenia są właściciele lub użytkownicy wieczyści (orzeczenie SN z 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, LexPolonica nr 301437, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197), przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania z prawem (art. 341 K.c.) albo wynikające z wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Aby wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, należy jednak ustalić pewne okoliczności, które żądanie takie uzasadniają. Chodzi o ustalenie, że nieruchomość władnąca (w przyszłości): „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”. Jak wyjaśnia Stanisław Rudnicki, autor komentarza do art 145 K.c. ([w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Grzegorz Rudnicki, LexisNexis, Warszawa 2011): „Określona w art. 145 służebność drogowa nazwana została »drogą konieczną« (verba legis).

Podkreśla to jej charakter jako koniecznego połączenia nieruchomości z drogą publiczną lub z budynkami gospodarskimi należącymi do niej. Droga konieczna powinna zapewnić taki dostęp do drogi zaliczonej na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych”. W doktrynie uważa się także, że dostęp do takiej drogi musi być możliwy w każdy sposób. „Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt; droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości” (S. Rudnicki).

To, czy nieruchomość ma właściwy, dogodny dostęp do drogi publicznej, ustalane jest w toku postępowania o ustanowienie służebności. Na tym tle powstało bardzo bogate i szczegółowe orzecznictwo. SN w orzeczeniu z 29 grudnia 1970 r. (III CRN 412/70, IP 1971, nr 1, poz. 3) wyjaśnił między innymi, że: „W wypadku gdy dostęp istnieje, a chodzi o to, czy jest on nieodpowiedni, uznanie, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu, zależy od dwóch przesłanek.

Po pierwsze – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymywania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Po drugie – na tle ogólnych założeń dotyczących racji bytu instytucji służebności gruntowej – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero wtedy, kiedy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałoby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić”.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Opublikowano:

Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku

Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku

7.01.2020 r. Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku

Stan faktyczny: Żona jest jednym z trzech współwłaścicieli budynku, chcielismy zmienić ogrzewanie z weglowego na gazowe lecz w Urzędzie miejskim podczas składania projektu zarzadano zgody wszystkich współwłaścicieli.Jeden z nich nie wyrazil zgody. Gaz do kamienicy jest doprowadzony i ten współwłaściciel mial gaz w lokalu, w zeszlym roku zmienil u siebie ogrzewanie zakładając piec dwufunkcyjny.Mam pytanie czy robiąc takie zmiany nie potrzebna byla zgoda pozostalych wspolwlascicieli?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:


1. (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („kodeks cywilny” lun „k.c.”)

Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że:

„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Treść art. 206 k.c. wskazuje więc, iż każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie całą rzecz posiadać, a także z całej rzeczy korzystać.
Współwłaściciel może posiadać i korzystać z całej rzeczy, bowiem jego prawo ma za przedmiot całą rzecz, nie zaś jej fizyczną część. Z uwagi na to, że prawo każdego współwłaściciela jest takie samo, zakres posiadania i korzystania musi uwzględniać tę specyfikę.

W orzecznictwie podkreśla się, że w ramach unormowania zawartego w art. 206 k.c. nie można racjonalnie wywodzić uprawnienia współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej „w granicach udziału” lub „ponad udział”; współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z nich doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Stąd wniosek, że współwłaściciele mogą współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art 209 kodeksu cywiknego:

„Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”.

Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy. Utrzymanie istnienia i substancji rzeczy służy do zachowania wspólnego prawa, bo utrata rzeczy (np. w związku z jej zniszczeniem czy zużyciem) pociąga za sobą równoczesne wygaśnięcia prawa do niej. Podobnie np. uszkodzenie rzeczy powoduje osłabienie (tj. zmniejszenie wartości) prawa własności, zatem czynności zapobiegające takiemu uszkodzeniu służą zachowaniu prawa własności. Nie są czynnościami zachowawczymi takie, które służą jedynie ochronie interesów indywidualnych współwłaścicieli.

Czynności zachowawcze mogą być dokonywane przez każdego ze współwłaścicieli bez względu na to, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zakres zwykłego zarządu, czy też – ewentualnie – czynność, której nie można w ogólne zakwalifikować jako czynności zarządu. W najnowszym orzecznictwie wskazuje się, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu. Bez względu na to, czy czynności takie uzna się za czynności zarządu rzeczą czy kategorię odrębną, nie ulega wątpliwości, że do czynności takich nie stosuje się regulacji o zasadach zarządu rzeczą wspólną. W wypadku gdy roszczenie zmierza do zachowania wspólnego prawa współwłaścicieli (art. 209 KC), po stronie powodów nie zachodzi współuczestnictwo konieczne. Współwłaściciel dokonywający czynności zachowawczej działa w imieniu własnym, choć częściowo na rachunek innych współwłaścicieli (zastępstwo pośrednie).

W orzecznictwie przyjęto, że pozostali współwłaściciele mogą sprzeciwić się czynności zachowawczej. Stanowisko to jest wątpliwe i nie znajduje mocnego oparcia w ustawie. Nie jest jasne w jakiej formie i trybie sprzeciw taki powinien być wyrażony. Trudno też wskazać, czy wystarcza sprzeciw jednego współwłaściciela, większości, czy może wszystkich pozostałych. Treść art. 209 KC wydaje się przeczyć stanowisku, że współwłaściciele mogą blokować dokonywanie czynności zachowawczych innych współwłaścicieli. Inną sprawą pozostaje ustalenie, czy określona czynność jest rzeczywiście czynnością zachowawczą, a także ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza za szkody wyrządzone pozostałym współwłaścicielom w związku z nieprawidłowym działaniem w granicach upoważnienia z art. 209 KC.

W małej wspólnocie (tj. do 3 współwłaścicieli), zarządzanej na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czynności zwykłego zarządu podejmowane są zwykłą większością głosów. Przyłącze gazowe to czynność przekraczająca zwykły zarząd. W tej sytuacji zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele. W naszej sytuacji 2 właścicieli jest za inwestycją, a 1 się sprzeciwia. Jeżeli wspomnianych dwóch właścicieli ma co najmniej połowę udziałów (rozumiem, że tak jest w Państwa przypadku – udziały są równe), wówczas mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.
Sytuacja skomplikuje się, jeśli nasi dwaj właściciele nie mają co najmniej połowy udziałów. Jeszcze gorzej będzie w sytuacji, gdy jeden właściciel chce inwestować, a sprzeciwia się dwóch.
W Państwa sytuacji zgoda na przyłącze powinna być uzyskana od wszystkich współwłaścicieli (lub na drodze sądowej w przypadku braku takiej zgody). Przyłącze dokonane uprzednio przez jednego ze współwłaścieli powinno również być poparte zgodą. 33Jeżeli współwłaściciel dokonał czynności faktycznej bez zgody pozostałych współwłaścicieli, sankcją braku zgody jest odpowiedzialność odszkodowawcza.

Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku