W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?

W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?

W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?

Chciałem zgłosić się po poradę i rozpatrzenie ryzyka kupna mieszkania z obciążoną hipoteką o numerze księgi wieczystej:  XXX . Według właściciela przy kupnie pieniądze przekazuje się notariuszowi i z nich będą spłaceni wierzyciele. W przeciągu paru tygodni wpisy obciążające mieszkanie powinny być wykreślone.  Na co powinienem zwrócić uwagę i jakie kwestie zabezpieczyć, żeby nie wpaść w kłopoty?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) 
  3. W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?

Tytułem wstępu należy podkreślić, że z chwilą sprzedaży obciążonej nieruchomości oprócz dłużnika osobistego (czyli tego, kto zaciągnął dług) pojawia się dłużnik rzeczowy – nabywca nieruchomości, którym stanie się Pan.

Stroną umowy kredytu jest nadal wyłącznie pierwszy właściciel nieruchomości, i to on musi dług spłacić. Musi mieć Pan na uwadze jednak, że jeżeli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel może skierować roszczenie przeciw Panu. Dlatego też warto doprowadzić do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej jeszcze przed zawarciem umowy ostatecznej przenoszącej własność nieruchomości.

Bezpiecznym dla Pana rozwiązaniem jest zawarcie w umowie przedwstępnej zapisu, zgodnie z którym część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio na rachunek Urzędu skarbowego, ZUS i Getback na poczet spłaty kredytu, a dopiero reszta zasili konto sprzedającego. Tym samym dopiero różnica między ceną sprzedaży a zadłużeniem w dniu transakcji zasili konto sprzedającego mieszkanie. Warto więc ustalić, że cena zostanie zapłacona w ratach (transzach) i pierwsze raty zostaną przeznaczone na poczet spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Najlepiej zastrzec, by kwota zadatku została bezpośrednio przelana na konto banku, w którym sprzedający ma kredyt.

W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?

Umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pomimo tego, że nie jest to narzucone przez przepisy Kc. Tylko bowiem forma aktu notarialnego umożliwi Panu dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Chodzi o to, by zawarcie umowy przedwstępnej wywołało tzw. silniejszy skutek umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego). W przeciwnym razie w sytuacji, gdy Pański kontrahent będzie uchylał się zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostanie Panu dochodzenie jedynie odszkodowania tytułem naprawienia wyrządzonej szkody. Innymi słowy, niezawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego spowoduje wystąpienie tylko słabszego skutku umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego).

Natomiast gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie niewywiązania się jednej ze stron z tej umowy druga strona może dochodzić od niej jedynie odszkodowania (za poniesioną szkodę), a nie zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, może zostać ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości.

W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?

Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta (art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego). Po upływie powyższego terminu kontrahent będzie mógł uchylić się od spełnienia Pańskiego roszczenia.

Dodam także, że w umowie proszę dopilnować, by jakakolwiek wpłata na poczet ceny została określona jako zadatek, a nie zaliczka. Kwota wręczona drugiej stronie staje się zadatkiem tylko wtedy, gdy zostanie to jasno określone w umowie – bez tego zaznaczenia będzie to zaliczka. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Tym samym jeśli sprzedawca nie wykona umowy – będzie Pan mógł żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

W jaki sposób bezpiecznie nabyć mieszkanie obciążone hipoteką?