fbpx

Jak się uchronić przed sprzedającym nieruchomość, który po sprzedaży może powołać się na wadę oświadczenia woli?

Wada oświadczenia woli a sprzedaż nieruchomości

27.11.2019 r. Wada oświadczenia woli a sprzedaż nieruchomości

Wada oświadczenia woli a sprzedaż nieruchomości – Sprzedaż nieruchomości a oświadczenie woli złożone przez osobę, która znajdowała się w stanie wyłączającym świadome  powzięcie decyzji

Stan faktyczny: Planujemy zakup mieszkania. Znaleźliśmy nawet mieszkanie, które nam pasuje.

Podpisaliśmy umowę przedwstępną z sprzedającymi  z udziałem agencji pośredniczącej. Mąż mieszka w lokalu, który ma być sprzedany a żona za granicą. Po podpisaniu umowy okazało się, że mąż był leczony przez kilka lat na schizofrenię. ( przed podpisaniem umowy  przedwstępnej o tym nie wiedzieliśmy).

Zaczynam się obawiać czy po jakimś czasie od podpisania umowy przyrzeczonej Pan, który podpisywał umową nie zgłosi na przykład, że w trakcie podpisywania umowy był nieświadom swoich czynów.

Jak się zabezpieczyć przed takim ryzykiem? Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej daliśmy zadatek więc częściowo już zainwestowaliśmy w kupno tego mieszkania. Czy w przypadku gdy byśmy się wycofali z zakupu istnieje możliwość odzyskania tych pieniędzy?

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) („kodeks cywilny”)

na wstępię wskazuję, że istnieje możliwość jak opisana przez Pana – powołanie się w terminie późniejszym na wadę oświadzczenia woli przez sprzedawcę. Niestety, nie ma przepisu prawa, który by nakazywał stronie czynności obligatoryjne przedstawienie zaświadczenia o poczytalności w takim przypadku. Mogą Państwo natomiast o takie zaświadczenie wystąpić – jednak jego przedstawienie przez sprzedającego jest dobrowolne. 

Warszawskie sądy cywilne dwu instancji uznały, że w niektórych okolicznościach kontrahent ma taki obowiązek. Notariusze natomiast, uważają, że to zbyt daleko idące wymagania. Trudno i niezmiernie niezręcznie żądać od sprzedającego zaświadczenia psychiatrycznego. A przede wszystkim nie ma do tego podstawy prawnej. Sądy uznały, że jeśli ktoś zamierza zawrzeć umowę z osobą, co do której poczytalności można mieć wątpliwości z powodu jej nieracjonalnego zachowania, powinien zasięgnąć opinii lekarza co do jej stanu psychicznego.

Pray czynnościach notarialnych, notariusz jest zobligowany do przeczytania formułki o świadomości podejmowanych czynów, jednak i to nie chroni przed opisaną sytuacją.

Na ten temat wypowiadał się też Sąd Najwyższy, który stwierdził, że przekonanie rejenta o poczytności spadkodawcy (w tym wypadku sprzedającego) nie jest wiążące dla sądu, który orzeka w sprawie ważności testamentu (aktu notarialnego). Dlatego jego zeznania w tym względzie są oceniane przez sąd na takich samych zasadach jak pozostałe dowody (wyrok Sądu Najwyższego z 23 lipca 1982 r., sygn. akt III CRN 159/ 82).

Kodeks cywilny:

Art. 82. Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychiczny.

Odnośnie zwrotu wniesionego zadatku, wskazuję co następuje.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Jak wynika z powyższego, „danie zadatku” jest czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku. Może nim być albo określona kwota w postaci znaków pieniężnych, albo też – za porozumieniem stron – zdemateralizowanego pieniądza bezgotówkowego (zadatek pieniężny), albo też rzecz ruchoma (wyrok SN z 30 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 129/03, LexPolonica nr 2082440).

Zadatek daje jedna strona umowy, jednakże jego skutki prawne rozciągają się na obydwie strony. Jest to więc działanie zadatku silniejsze, niż gdyby zabezpieczał on tylko tę stronę, która zadatek otrzymała. Jest przy tym obojętne, czy zadatek daje strona zobowiązana do umownego świadczenia pieniężnego, czy niepieniężnego.

Zadatek może być dany przy każdej umowie (wyrok SN z 30 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 129/03, LexPolonica nr 2082440, Biul. SN 2004, nr 10, s. 33, a zatem również przy umowie przedwstępnej).

Regulacja skutków dania zadatku może wynikać z umowy, ze zwyczaju i z ustawy. Taka też jest kolejność jej stosowania, priorytet zatem ma uzgodnienie skutków przez strony (umowa), następnie wchodzi w grę zwyczaj (nawet tylko lokalny – tak F. Błahuta, w: Kodeks…, s. 939), a dopiero w braku uzgodnienia i zwyczaju dochodzi do głosu regulacja ustawowa, czyli reguła interpretacyjna z art. 394 § 1, dotycząca faktu wręczenia przedmiotu zadatku.

Wada oświadczenia woli a sprzedaż nieruchomości

Jak wynika z Pana wyjaśnień, zadatek został zastrzeżony w umowie przedwstępnej, która, jak wszystko na to wskazuje, była umową ważną. 

Ustawowe skutki zadatku, które pozwalają w nim widzieć środek zabezpieczający wykonanie umowy, nie mogą być aktualne wtedy, kiedy przestaje chodzić o umacnianie umowy, a więc odpada racja istnienia zadatku jako stymulatora wykonania umowy. Działanie zadatku ulega zniweczeniu w trzech sytuacjach, a mianowicie wtedy, gdy: umowa uległa rozwiązaniu; niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo jej niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiadają obie strony.

Wada oświadczenia woli a sprzedaż nieruchomości

W każdej z tych trzech sytuacji żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, jeśli zaś sama go dała – żądać zapłaty równowartości zadatku przez kontrahenta (tak też w wyroku SN z 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99, LexPolonica nr 360993, w sytuacji wskazanej w pkt 2, oraz w wyroku SN z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 390/02, niepubl., w sytuacji gdy obie strony miały świadomość nierealności terminu z umowy przedwstępnej, zabezpieczonej zadatkiem).

W Państwa przypadku, w mojej ocenie można powołać się na działanie pod wpływem błędu (zawarcie umowy z osobą świadomie podejmującą decyzje) i na tej podstawie mogą Państwo wycofać się z umowy – argumentując to wadą swojego oświadczenia woli. W takim przypadku, sprzedający możliwe że sam przedstawi zaświadczenie o poczytalności w obawie o utratę kontrahenta. 

Art. 84. § 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.

§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Art. 86. § 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

§ 2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

Art. 88. § 1. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

§ 2. Uprawnienie do uchylenia się wygasa: w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

 

Wada oświadczenia woli a sprzedaż nieruchomości