Wspólny kredyt hipoteczny i przeniesienie własności na jednego z kredytobiorców

Dotyczy: własności nieruchomości, kredytu

Stan faktyczny: wspólnie z inną osobą mam zaciągnięty kredyt hipoteczny. Każdy z nas jest współwłaścicielem nieruchomości w 50%. Z powodów osobistych muszę „przenieść” kredyt na siebie.

Zwracam się z pytaniem czy w takiej sytuacji najpierw powinniśmy zmienić akt własności w kancelarii notarialnej,

czy przenieść kredyt, a potem zmienić akt.

Obawiam się sytuacji, kiedy na przykład druga osoba zostanie zwolniona z kredytu i będzie on tylko na mnie, a pozostaje akt własności, w którym figurujemy razem.

Wspólny kredyt hipoteczny i przeniesienie własności na jednego z kredytobiorców

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (Dz. U. 1997 r. Nr 140 poz. 939) (dalej „prawo bankowe”)
(Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („kodeks cywilny”)

Szanowna Pani,

Przed udaniem się do notariusza w celu przeniesienia własności, należy uzyskać od banku promesę i zgodę na cesję kredytu – jest to kwestia najważniejsza.

Współkredytobiorca wraz z kredytobiorcą odpowiadają solidarnie za całe zobowiązanie kredytowe. Od chwili zawarcia umowy kredytowej powstaje wspólne zobowiązanie.

Dla banku bez znaczenia będą wzajemne relacje między współkredytobiorcami. Najczęściej bank podejmuje takie same działania windykacyjne wobec wszystkich kredytobiorców.

W przypadku skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego a następnie egzekucyjnego, wierzytelność zostanie zaspokojona z dochodów tego współkredytobiorcy, którego najszybciej i najskuteczniej dosięgnie komornik – tak więc w przypadku, gdy kredyt płacić będzie Pani sama, a nieruchomość pozostanie Państwa wspólną własnością, naraża się Pani na duże ryzyko.

Należy zaznaczyć, że współkredytobiorca nie musi być współwłaścicielem nieruchomości lub dysponentem kwoty kredytu.

Wspólny kredyt hipoteczny i przeniesienie własności na jednego z kredytobiorców

Współkredytobiorca gdy nawet jeżeli sam spłaci cały kredyt, nie może żądać od drugiego współkredytobiorcy całości poniesionych na ten cel wydatków. Przysługuje mu jedynie roszczenie opierające się na art. 376 kodeksu cywilnego (tzw. roszczenie regresowe, zwrotne):

Art. 376. § 1. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

§2.Część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników.

I w tym miejscu wskazuję na możliwość cesji kredytu – której powinni Państwo dokonać.

Zgodnie z art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu inaczej przelew lub cesja). Do ważności takiej czynności prawnej konieczne jest jednak wyrażenie przez wierzyciela zgody na takie przejęcie długu – i z tego względu pierwszą czynnością powinno być uzyskanie przez Państwa bankowej promesy. W innym przypadku ten punkt umowy o zniesienie współwłasności nie będzie skuteczny i współwłaściciele dalej – pomimo podziału majątku –będą odpowiadać za zobowiązania kredytowe wspólnie.

Do przejęcia długu może dojść w dwojaki sposób:

1 w drodze umowy pomiędzy wierzycielem a osobą trzecią, tj. nowym dłużnikiem – przy wyrażeniu zgody przez dotychczasowego dłużnika;

2 w drodze umowy pomiędzy dotychczasowym dłużnikiem a osobą trzecią, tj. nowym dłużnikiem – przy wyrażeniu zgody przez wierzyciela.

Przelew to umowa, na mocy której wierzyciel (cedent) przenosi na osobę trzecią (cesjonariusza) wierzytelność przysługującą mu wobec dłużnika. Jednostronne oświadczenie woli nie wystarczy do dokonania przelewu, który dochodzi do skutku pomiędzy dwiema stronami. Konieczne jest więc oświadczenie woli złożone także przez nabywcę wierzytelności lub przyjęcie przez niego przelewu. Kodeks nie wymaga zasadniczo zgody dłużnika na dokonanie przelewu, natomiast wymaga takiej zgody od wierzyciela.

Wspólny kredyt hipoteczny i przeniesienie własności na jednego z kredytobiorców

Umowa przelewu ma charakter konsensualny. Przelew dochodzi do skutku, a więc wierzytelność przechodzi na nabywcę już w momencie zawarcia umowy (solo consensu).

Przejęcie długu jest zatem umową, na podstawie której osoba trzecia, staje się dłużnikiem, zwalniając z długu i odpowiedzialności dotychczasowego dłużnika. Jest to przejęcie translatywne (sukcesyjne), co oznacza, że nie narusza ono tożsamości dotychczasowego zobowiązania.

W każdym przypadku na przejęcie długu potrzebna jest zgoda trzech stron: przejemcy, wierzyciela i dłużnika. Natomiast konstrukcyjnie możliwe są dwa rozwiązania. W myśl przepisu art. 519 § 2 KC przejęcie długu może nastąpić: 1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika, przy czym oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron lub 2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela, przy czym oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron. Innymi słowy, stronami umowy przejęcia długu są: wierzyciel i przejemca, a zgody udziela dłużnik lub dłużnik i przejemca, a zgody udziela wierzyciel. W tej ostatniej sytuacji, zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 in fine KC, zgoda wierzyciela jest bezskuteczna, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

W związku z powyższym, najpierw należy udać się do banku po promesę. Następnie z tym dokumentem do notariusza. Notariusz ten dokument ujmie w akcie. Następnie, po zawarciu aktu, kredyt zostanie przeniesiony na Panią.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sporządzaniu wszelkiego rodzaju pism prawnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będzie Pani zainteresowana naszym wsparciem.

Wspólny kredyt hipoteczny i przeniesienie własności na jednego z kredytobiorców

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link