Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Stan faktyczny: Razem z żoną chcemy nabyć ziemię 30 arów działki budowlanej z polem uprawnym 1,4 hektara w jednym kawałku. Nie jesteśmy z żoną rolnikami,posiadamy 35 arów działki budowlanej i dwadzieścia arów pola pozostałego z hektara po wywłaszczeniu przez państwo na drogę X. Złożyliśmy odpowiednie wnioski w agencji rolnej ale cały czas jest jakiś problem.Bardzo zależy nam na kupnie wspomnianej działki dlatego też bierzemy pod uwagę możliwość przez rodziców,moi rodzice nie są rolnikami, rodzice żony posiadają ziemię ok 5 hektarów lecz ze względu na to że są na rencie z krusu musieli oddać ziemię w dzierżawę. Czy istnieje jakiś sposób nabycia przez nas lub ewentualnie naszych rodziców moich lub żony tej ziemi.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ((Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350)
  2. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 nr 31 poz. 178).
  3. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729).
  4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 Nr 64 poz. 592)
  5. Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników
  6. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93),

Jeśli potencjalny nabywca nieruchomosci jest obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii, nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha – za zezwoleniem. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Działki o powierzchni ponad 1 ha będzie można sprzedać lub darować nierolnikowi, dopiero, gdy nie znajdzie się chętnego rolnika i  pod warunkiem, że wyrazi na to zgodę w formie decyzji administracyjnej dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Proszę mieć też na uwadze, że działkę można podzielić i sprzedać jako dwie. 

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny.

W innym przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 r., w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Mając na uwadze powyższe stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca musiałby wykazać, że wystawił nieruchomość na sprzedaż i nikt się nie zgłosił, bowiem trzeba będzie ten fakt jakoś udokumentować. Wniosek może złożyć również nabywca – czyli Pan i żona. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza i osiąga lepsze efekty.

Przyjmując, że zechce Pan wybrać drugą drogę należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma na wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.

Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy klient musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może on również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd. Ale to stanowić będzie ewentualny problem przyszłego właściciela tejże nieruchomości.

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Odnośnie podziału działki, wskazuję co następuje:

Właściciel lub użytkownik wieczysty ma prawo do złożenia wniosku o podział nieruchomości. Podział nieruchomości (zwany podziałem ewidencyjnym lub geodezyjnym) polega na określeniu w dotychczasowych jej granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela (np. gdy z jednej działki tworzone są dwie poprzez wytyczenie nowych linii rozgraniczających działki).

Poniższy opis procedury dotyczy podziału nieruchomości, dla których brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nie są wykorzystywane na cele rolne i leśne. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Przedmiotowa procedura będzie miała także zastosowanie, gdy nieruchomość rolna lub leśna objęta została decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Należy doprecyzować, iż przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami regulują kwestie podziału nieruchomości, które nie są przeznaczone w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu, nie są wykorzystywane na cele rolne i leśne – z wyjątkiem tych nieruchomości, których podział spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Podział nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (przy braku planu miejscowego), powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W takim przypadku, w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Jeśli wydzielenie działki wykorzystywanej na cele rolne lub leśne, o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, następuje w celu utworzenia drogi wewnętrznej, która zapewnić ma obsługę komunikacyjną pozostałym działkom, to działka ta nie musi być zbywana na powiększenie nieruchomości sąsiedniej.

Zasady nabywania nieruchomości rolnych przez nierolników

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link