Zmiana przeznaczenia gruntu

Stan faktyczny: Dotyczy projektu budowlanego i pozwolenia na rozbudowę, nadbudowę i zmiane sposobu uzytkowanie budynku gospodarczego na cele rekreacyjno-mieszkalne znajdujacego sie na granicy z moja dzialką.

Istniejacy budynek gospodarczy został wybudowany w 1967 roku i przylega częściowo do mojego garazu (wybudowany w 1968) â jest jednak sporo wyzszy (wys. 4-5 m) i dluzszy (ok. 2 m) Mur, ściana tego budynku gospodarczego stanowi częśc ogrodzenia (dł. 2m). Budynek ten posiada rowniez komin (odległość od granicy ok. 1 â 2 m), który do tej pory nie byl uzywany.

Podwyzszenie intniejacego budynku ma nastapic poza pasem 3 m jednak jak wynika z projektu ma byc podłączony do istniejacego od 1976 roku komina na budynku gospodarczym. Komin ten znajduje sie w niewilkiej odległosci od mojego okna i balkonu i ponizej okapu dachowego mojego budynku.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Dz. U. Nr 75, poz. 690 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie („Rozporządzenie”)
Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane („Prawo budowlane”)

Adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne jest dopuszczalna przez prawo, jednak na początku należy sprawdzić w planie miejscowym, czy na danym terenie może być umiejscowiony budynek mieszkalny, nawet jeżeli już zniesiono strefę ochronną. Jeżeli plan przewiduje budynek mieszkalny, to wypadałoby wystąpić do gminy o warunki zabudowy – zmiany sposobu użytkowania z budynku gospodarczego na mieszkalny wraz z przebudową dachu.

Należałoby przypomnieć w tym miejscu, czym jest budynek gospodarczy. Określenie takie znajduje w Rozporządzeniu.

Według § 3. ust. 8 tego aktu prawnego „ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku gospodarczym – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”.

Budynkiem gospodarczym jest więc budynek niemieszkalny, służący przede wszystkim do przechowywania rzeczy i wykonywania prac warsztatowych na potrzeby własne, który wchodzi w skład zabudowy zgodnej z przeznaczeniem działki budowlanej (np. mieszkaniowej).

Za „roboty budowlane” uważa się nie tylko budowę, lecz także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 prawa budowlanego). Zgodnie z art. 30 ust. 2 P.b. w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie (na urzędowym formularzu) o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (w znaczeniu art. 3 pkt P.b.), a także opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania. Ponadto wymagane jest także zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także ekspertyza techniczna wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.

Zgodnie z regulacją § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy;
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Mimo że przepisy mówią o budowaniu 3 lub 4 m od granicy działki, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może zmienić tę regulację. W planie może np. znajdować się zapis, że budynek może stanąć 1,5 m od granicy, a jeżeli działka jest węższa niż 16 metrów, to można budować w granicy, oczywiście przy spełnieniu określonych wymogów (np. ogólnych zasad nasłonecznienia i bezpieczeństwa przeciwpożarowego). Jeżeli więc Pańska działka budowlana jest węższa niż 16 m, a zapisy zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie stanowią inaczej, wówczas budynek gospodarczy można usytuować w odległości 1,5 m od granicy działki, ścianą bez okien.

W tej chwili może Pani oprotestować tę odległość na podstawie Kodeksu cywilnego (na zasadzie negatywnego oddziaływania na Pani działkę). W przypadku budynku mieszkalnego spory mogą być drobne jeżeli obiekt został wybudowany na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę. Jeśli jednak chodzi o odstępstwo w postaci 1,5 m (jeżeli jest nim ono według planów), wymagana jest zgoda właściwego organu, w tym wypadku Ministerstwa Infrastruktury.

Wystąpienie do Ministerstwa Infrastruktury o odstąpienie od szczegółowych warunków zabudowy czy planów zagospodarowania miejscowego musi być poparte konkretnymi potrzebami, których w inny sposób nie da się spełnić. Do Ministerstwa Infrastruktury występuje Powiatowy Wydział Gospodarki Przestrzennej. Jeżeli takich zgód nie ma, ma Pani duże szanse na zablokowanie zmiany przeznaczenia i budowy.

Powinna Pani zostać powiadomiona o zamiarze wydania pozwolenia na budowę (z opisem jego charakteru, wielkości, funkcji i lokalizacji na działce) i od tego zawiadomienia powinna mieć Pani 30 dni na oprotestowanie wydanego pozwolenia lub wydanego, ale nie prawomocnego jeszcze pozwolenia.

Należy wiedzieć, że dokonanie zmiany sposobu użytkowania wymagać będzie dodatkowych formalności gdy:
1. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, wtedy każda zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
Jednakże, ponieważ przepisy nie definiują precyzyjnie znaczenia sformułowania „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”, może się zdarzyć, że w identycznych sytuacjach organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w różnych regionach Polski będą inaczej podchodzić do kwestii obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Sądy stoją na stanowisku, że zmiana sposobu użytkowania budynku – pociągająca za sobą obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – łączy się ze spełnieniem określonych przesłanek, na przykład zmianą warunków pracy czy zdrowotnych.
Może się zdarzyć, że organ gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) przyjmie, że takie przesłanki nie mają miejsca, i odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei organ nadzoru budowlanego uzna, że właściciel zmienił sposób użytkowania obiektu i powinien zgłosić to staroście. Starosta nie zaakceptuje jednak zgłoszenia (wniesie sprzeciw), jeżeli nie otrzyma decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla planowanej zmiany przeznaczenia. W ten sposób inwestor nie będzie mógł zrealizować zamierzenia, gdyż dwa odrębne organy będą dokonywały rozbieżnych interpretacji danych okoliczności. warunków zabudowy, szczegółowo określając w nim, na czym ma polegać zmiana.
2. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania nastąpi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
3. W sytuacji gdy planowane roboty są objęte obowiązkiem zgłoszenia robót budowlanych (zostały wymienione w art. 29 Prawa budowlanego), rozstrzygnięcie nastąpi przez przyjęcie zgłoszenia i brak sprzeciwu. Nie jest zatem konieczne występowanie osobno ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania i z wnioskiem o pozwolenie na wykonanie robót adaptacyjnych lub ich zgłoszeniem. Obie sprawy załatwia się razem.

Zgodnie z Rozporządzeniem:
Art. 13 ust. 3 – dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.

Rozdział 5

Przewody kominowe

§ 140. 1. Przewody (kanały) kominowe w budynku: wentylacyjne, spalinowe i dymowe, prowadzone w ścianach budynku, w obudowach, trwale połączonych z konstrukcją lub stanowiące konstrukcje samodzielne, powinny mieć wymiary przekroju, sposób prowadzenia i wysokość, stwarzające potrzebny ciąg, zapewniający wymaganą przepustowość, oraz spełniające wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wymagań technicznych dla przewodów kominowych oraz projektowania kominów.
2. Przewody kominowe powinny być szczelne i spełniać warunki określone w § 266.
3. (…)
4. Wewnętrzna powierzchnia przewodów odprowadzających spaliny mokre powinna być odporna na ich destrukcyjne oddziaływanie.
5. Przewody kominowe do wentylacji grawitacyjnej powinny mieć powierzchnię przekroju co najmniej 0,016 m2 oraz najmniejszy wymiar przekroju co najmniej 0,1 m.

§ 141. Zabrania się stosowania:
1) grawitacyjnych zbiorczych przewodów spalinowych i dymowych, z zastrzeżeniem § 174 ust. 3,
2) zbiorczych przewodów wentylacji grawitacyjnej,
3) indywidualnych wentylatorów wyciągowych w pomieszczeniach, w których znajdują się wloty do przewodów spalinowych.

§ 142. 1. Przewody kominowe powinny być wyprowadzone ponad dach na wysokość zabezpieczającą przed niedopuszczalnym zakłóceniem ciągu.
2. Wymaganie ust. 1 uznaje się za spełnione, jeżeli wyloty przewodów kominowych zostaną wyprowadzone ponad dach w sposób określony Polską Normą dla kominów murowanych.
3. Dopuszcza się wyprowadzanie przewodów spalinowych od urządzeń gazowych z zamkniętą komorą spalania bezpośrednio przez ściany zewnętrzne budynków, przy zachowaniu warunków określonych w § 175.

§ 143. 1. W budynkach usytuowanych w II i III strefie obciążenia wiatrem, określonych Polskimi Normami, należy stosować na przewodach dymowych i spalinowych nasady kominowe zabezpieczające przed odwróceniem ciągu, przy zachowaniu wymagań § 146 ust. 1.
2. Nasady kominowe, o których mowa w ust. 1, należy również stosować na innych obszarach, jeżeli wymagają tego położenie budynków i lokalne warunki topograficzne.
3. Wymagania ust. 1 i 2 nie dotyczą palenisk i komór spalania z mechanicznym pobudzaniem odpływu spalin.

§ 144. 1. Ściany, w których znajdują się przewody kominowe, mogą być obciążone stropami, pod warunkiem spełnienia wymagań dotyczących bezpieczeństwa konstrukcji, a także jeżeli nie spowoduje to nieszczelności lub ograniczenia światła przewodów.
2. Trzonów kominowych wydzielonych lub oddylatowanych od konstrukcji budynku nie można obciążać stropami ani też uwzględniać ich w obliczeniach jako części tej konstrukcji.

§ 145. 1. Trzony kuchenne i kotły grzewcze na paliwo stałe oraz kominki z otwartym paleniskiem lub zamkniętym wkładem kominkowym o wielkości otworu paleniskowego kominka do 0,25 m2 mogą być przyłączone wyłącznie do własnego, samodzielnego przewodu kominowego dymowego, posiadającego co najmniej wymiary 0,14×0,14 m lub średnicę 0,15 m, a w przypadku trzonów kuchennych typu restauracyjnego oraz kominków o większym otworze paleniskowym – co najmniej 0,14×0,27 m lub średnicę 0,18 m, przy czym dla większych przewodów o przekroju prostokątnym należy zachować stosunek wymiarów boków 3:2.
2. Piece na paliwo stałe, posiadające szczelne zamknięcie, mogą być przyłączone do jednego przewodu kominowego dymowego o przekroju co najmniej 0,14×0,14 m lub średnicy 0,15 m, pod warunkiem zachowania różnicy poziomu włączenia co najmniej 1,5 m oraz nieprzyłączania więcej niż 3 pieców do tego przewodu.
3. Piece, o których mowa w ust. 2, usytuowane na najwyższej kondygnacji powinny być przyłączone do odrębnego przewodu dymowego.
4. Przyłączenia urządzeń gazowych do przewodów spalinowych powinny odpowiadać warunkom określonym w § 174 i 175.

§ 146. 1. Wyloty przewodów kominowych powinny być dostępne do czyszczenia i okresowej kontroli, z uwzględnieniem przepisów § 308.
2. Przewody spalinowe i dymowe powinny być wyposażone, odpowiednio, w otwory wycierowe lub rewizyjne, zamykane szczelnymi drzwiczkami, a w przypadku występowania spalin mokrych – także w układ odprowadzania skroplin.

Z kolei Polską Normą dotyczącą przewodów kominowych jest norma PN-B-10425:1989.