Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku

Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku

7.01.2020 r. Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku

Stan faktyczny: Żona jest jednym z trzech współwłaścicieli budynku, chcielismy zmienić ogrzewanie z weglowego na gazowe lecz w Urzędzie miejskim podczas składania projektu zarzadano zgody wszystkich współwłaścicieli.Jeden z nich nie wyrazil zgody. Gaz do kamienicy jest doprowadzony i ten współwłaściciel mial gaz w lokalu, w zeszlym roku zmienil u siebie ogrzewanie zakładając piec dwufunkcyjny.Mam pytanie czy robiąc takie zmiany nie potrzebna byla zgoda pozostalych wspolwlascicieli?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:


1. (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („kodeks cywilny” lun „k.c.”)

Ustawową regulację sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, w tym także ze wspólnej nieruchomości zawiera art. 206 k.c., który stanowi, że:

„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Treść art. 206 k.c. wskazuje więc, iż każdy ze współwłaścicieli może jednocześnie całą rzecz posiadać, a także z całej rzeczy korzystać.
Współwłaściciel może posiadać i korzystać z całej rzeczy, bowiem jego prawo ma za przedmiot całą rzecz, nie zaś jej fizyczną część. Z uwagi na to, że prawo każdego współwłaściciela jest takie samo, zakres posiadania i korzystania musi uwzględniać tę specyfikę.

W orzecznictwie podkreśla się, że w ramach unormowania zawartego w art. 206 k.c. nie można racjonalnie wywodzić uprawnienia współwłaścicieli do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej „w granicach udziału” lub „ponad udział”; współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, zatem każde z nich doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Stąd wniosek, że współwłaściciele mogą współposiadać i korzystać z rzeczy wspólnej tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art 209 kodeksu cywiknego:

„Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”.

Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy. Utrzymanie istnienia i substancji rzeczy służy do zachowania wspólnego prawa, bo utrata rzeczy (np. w związku z jej zniszczeniem czy zużyciem) pociąga za sobą równoczesne wygaśnięcia prawa do niej. Podobnie np. uszkodzenie rzeczy powoduje osłabienie (tj. zmniejszenie wartości) prawa własności, zatem czynności zapobiegające takiemu uszkodzeniu służą zachowaniu prawa własności. Nie są czynnościami zachowawczymi takie, które służą jedynie ochronie interesów indywidualnych współwłaścicieli.

Czynności zachowawcze mogą być dokonywane przez każdego ze współwłaścicieli bez względu na to, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zakres zwykłego zarządu, czy też – ewentualnie – czynność, której nie można w ogólne zakwalifikować jako czynności zarządu. W najnowszym orzecznictwie wskazuje się, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu. Bez względu na to, czy czynności takie uzna się za czynności zarządu rzeczą czy kategorię odrębną, nie ulega wątpliwości, że do czynności takich nie stosuje się regulacji o zasadach zarządu rzeczą wspólną. W wypadku gdy roszczenie zmierza do zachowania wspólnego prawa współwłaścicieli (art. 209 KC), po stronie powodów nie zachodzi współuczestnictwo konieczne. Współwłaściciel dokonywający czynności zachowawczej działa w imieniu własnym, choć częściowo na rachunek innych współwłaścicieli (zastępstwo pośrednie).

W orzecznictwie przyjęto, że pozostali współwłaściciele mogą sprzeciwić się czynności zachowawczej. Stanowisko to jest wątpliwe i nie znajduje mocnego oparcia w ustawie. Nie jest jasne w jakiej formie i trybie sprzeciw taki powinien być wyrażony. Trudno też wskazać, czy wystarcza sprzeciw jednego współwłaściciela, większości, czy może wszystkich pozostałych. Treść art. 209 KC wydaje się przeczyć stanowisku, że współwłaściciele mogą blokować dokonywanie czynności zachowawczych innych współwłaścicieli. Inną sprawą pozostaje ustalenie, czy określona czynność jest rzeczywiście czynnością zachowawczą, a także ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza za szkody wyrządzone pozostałym współwłaścicielom w związku z nieprawidłowym działaniem w granicach upoważnienia z art. 209 KC.

W małej wspólnocie (tj. do 3 współwłaścicieli), zarządzanej na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czynności zwykłego zarządu podejmowane są zwykłą większością głosów. Przyłącze gazowe to czynność przekraczająca zwykły zarząd. W tej sytuacji zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele. W naszej sytuacji 2 właścicieli jest za inwestycją, a 1 się sprzeciwia. Jeżeli wspomnianych dwóch właścicieli ma co najmniej połowę udziałów (rozumiem, że tak jest w Państwa przypadku – udziały są równe), wówczas mogą na podstawie art. 199 kodeksu cywilnego wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.
Sytuacja skomplikuje się, jeśli nasi dwaj właściciele nie mają co najmniej połowy udziałów. Jeszcze gorzej będzie w sytuacji, gdy jeden właściciel chce inwestować, a sprzeciwia się dwóch.
W Państwa sytuacji zgoda na przyłącze powinna być uzyskana od wszystkich współwłaścicieli (lub na drodze sądowej w przypadku braku takiej zgody). Przyłącze dokonane uprzednio przez jednego ze współwłaścieli powinno również być poparte zgodą. 33Jeżeli współwłaściciel dokonał czynności faktycznej bez zgody pozostałych współwłaścicieli, sankcją braku zgody jest odpowiedzialność odszkodowawcza.

Zmiana systemu grzewczego przy współwłasności budynku