Jak nabyć pustostan gminny

Jak nabyć pustostan gminny

Jak nabyć pustostan gminny

Stan faktyczny: Przy kamienicy w której mieszkam znajduje się sąsiedni budynek którego właścicielem jest gmina. Budynek jest połączony z kamienica i od ponad 20 lat zajmujemy go jako kotłownie do naszego mieszkania.

Chciałbym uzyskać wsparcie w celu nabycia tej nieruchomości i uporządkowania wszelkich spraw formalnych.

Moja wiedza w tym temacie jest praktycznie zerowa i wychodzę z punktu zero. Słyszałem tylko szczątkowe porady w stylu najpierw wydzierżawić a potem kupić, natomiast nie wiem która opcja jest korzystniejsza i jak najlepiej do sprawy podejść. 

Jak nabyć pustostan gminny

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
  2. Ustawa z dnia z dnia 22 listopada 2019 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 65)
  3. Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U z 2016 r., poz. 446 z późn. zm.) 

Na wstępie należy wskazać, że zarówno dzierżawa jak i nabycie nieruchomości gminnych odbywa się w trybie przetargu. Zwolnienia z trybu przetargowego zostały wskazane w ustawie, jednak prawdopodobnie one Państwa nie dotyczą (poniżej przytaczam przepisy). W tej sytuacji należy złożyć pisemny wniosek do gminy o ogłoszenie przetargu lub o dzierżawę lub o nabycie nieruchomości lub o wyrażenie zgody uchwałą o wydzierżawienie nieruchomości bez przetargu.

Na marginesie można dodać, że nieruchomość mogliby Państwo zasiedzieć.

Jak nabyć pustostan gminny

Zasiedzenie w dobrej wierze następuje po 20 latach, w złej natomiast po 30 latach. Ponieważ mają Państwo świadomość tego, że nie są Państwo właścicielami nieruchomości, zasiedzenie niestety może nastąpić dopiero po 30 latach – chyba że wykażą Państwo dobrą wiarę (opłacanie podatków i inne). 

Jeżeli zasiedzenie nie wchodzi w grę, nieruchomość należy wydzierżawić lub też już nabyć w drodze przetargu. 

Art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

2. Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;

2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;

4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;

7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

11) jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

12) jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;

(…)

4a. Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy zawiera się w drodze bezprzetargowej:

1) na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, jeżeli:

a) użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest organizacja pożytku publicznego,

b) użytkownikiem nieruchomości jest stowarzyszenie ogrodowe w rozumieniu ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. z 2017 r. poz. 2176);

2) na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata, ale nieprzekraczający czasu trwania umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości jest partner prywatny lub spółka, o której mowa w art. 14 ust. 1 albo 1a ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli oddanie w użytkowanie, najem albo dzierżawę stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 tej ustawy.

Jak nabyć pustostan gminny

Generalną zasadą przy zbywaniu nieruchomości jest stosowanie trybu przetargowego przy sprzedaży i oddawaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Wskazać przy tym należy, iż mimo że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o umowach sprzedaży i oddania w użytkowanie wieczyste, to z treści art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż również w innych wypadkach zbycia nieruchomości, niewymienionych w art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami  musi być zastosowany tryb przetargowy. Wymienione w art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami przypadki zbycia nieruchomości w trybie bezprzetargowym mają charakter wyjątku od reguły przetargowego zbywania nieruchomości. Tym samym jako wyjątki nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający. Komentowany przepis zawiera więc zamknięty katalog sytuacji, w których następuje bezprzetargowe zbycie nieruchomości stanowiących własność publiczną.

Taki sposób wykładni przepisu art. 37 ust. 2 stawy o gospodarce nieruchomościami  zaprezentował NSA w wyr. z 21.3.2007 r., I OSK 1998/06, Legalis. Wypada także odnotować, że w przedmiotowej sprawie NSA, orzekając o uchwale rady gminy, wziął po uwagę stan prawny z dnia podjęcia uchwały, uznając, iż późniejsza zmiana przepisów i rozszerzenie zakresu zbycia w drodze bezprzetargowej na transakcje określone w art. 37 ust. 2 pkt 9 stawy o gospodarce nieruchomościami nie może prowadzić do sanacji uchwały rady gminy podjętej sprzecznie z przepisami obowiązującymi w momencie jej podjęcia. Podobna sytuacja zachodzić będzie przy ocenie ważności zawartej umowy. Umowa zawarta bez przetargu, w sytuacji, w której brak było podstaw do zastosowania trybu bezprzetargowego, jest umową nieważną. Zastosowanie ma tu art. 58 § 1 KC. Późniejsza zmiana ustawy, umożliwiająca zastosowanie trybu bezprzetargowego, nie może prowadzić do sanacji umowy dotkniętej nieważnością. Katalog przypadków, w których dopuszczalne jest bezprzetargowe zbycie nieruchomości jest przedmiotem kolejnych nowelizacji, w których dokonuje się jego rozszerzenia.

Zakres przypadków, w których możliwe jest zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym, może być rozszerzony odpowiednio zarządzeniem wojewody lub Ministra Inwestycji i Rozwoju dla nieruchomości Skarbu Państwa albo uchwałą rady lub sejmiku dla nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego, w wypadku gdy zbywane nieruchomości mają zostać przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową. Generalnie przepis ten umożliwia zbywanie w trybie bezprzetargowym nieruchomości na rzecz towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych lub fundacji.

Jak nabyć pustostan gminny

Możliwe jest także rozszerzenie trybu bezprzetargowego na dzierżawców i użytkowników nieruchomości, którzy odpowiednio dzierżawią lub użytkują nieruchomości nieprzerwanie co najmniej 10 lat, które to nieruchomości zostały zabudowane na podstawie pozwolenia na budowę albo zabudowa została zalegalizowana zgodnie z procedurami przewidzianymi w odrębnych przepisach. Nie jest przy tym wymagane, by 10 lat obejmowała jedna umowa dzierżawy, okres ten może wynikać z kilku następujących po sobie umów. Również zabudowa nie musiała być zrealizowana przez tych dzierżawców lub użytkowników. Na takich samych zasadach fakultatywne zwolnienie z przetargowego trybu nabycia może być zastosowane wobec nieruchomości, do których wygasło użytkowanie wieczyste na skutek upływu okresu ustalonego w umowie lub decyzji administracyjnej, jeżeli o nabycie nieruchomości ubiega się dotychczasowy użytkownik wieczysty nieruchomości albo jego spadkobierca.

Nie jest jednak możliwe zastosowanie trybu bezprzetargowego dla zbycia wskazanych wyżej nieruchomości, jeżeli o ich nabycie ubiega się więcej niż jeden podmiot.

Przepis art. 37 ust. 1 stawy o gospodarce nieruchomościami ma odpowiednie zastosowanie także do zawierania umów użytkowania, najmu i dzierżawy na czas nieoznaczony lub też na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata. Wojewoda, rada lub sejmik województwa mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Trzeba więc przyjąć, że każdorazowe wydzierżawienie nieruchomości gminnej na czas dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony, wymaga zgody rady gminy. Zgoda ta może być zawarta albo w ogólnej uchwale odnoszącej się do wszystkich nieruchomości gminnych, a gdy takowa nie została podjęta – w uchwale stanowiącej niejako odpowiedź na wniosek wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości. Bez spełnienia któregoś z tych warunków wydzierżawienie gruntu nie jest możliwe. Ustawodawca dodał, że uchwała rady gminy jest wymagana również, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

Jak nabyć pustostan gminny

Co do zasady wydzierżawianie nieruchomości powinno przebiegać w trybie przetargu. Jednak zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarcie umów użytkowania, najmu, dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony może nastąpić w trybie bezprzetargowym, gdy rada gminy w drodze uchwały wyrazi zgodę na odstąpienie od przetargowego obowiązku zawarcia tych umów. Zgoda rady nie może mieć w tym przypadku charakteru generalnego, tylko zawsze odnosić się powinna do konkretnej nieruchomości. Niektóre sądy próbują zawężać kryteria, w oparciu o które można odstępować od trybu przetargowego przy dzierżawie, jednak nawet literalna i logiczna wykładnia analizowanych przepisów skłania do wniosku, że takich odgórnych ograniczeń ustawodawca nie narzucił. Warto, aby każda tego rodzaju uchwała rady gminy była merytorycznie uzasadniona. Tym bardziej, że niektóre sądy (np. wyrok NSA z 20 kwietnia 2012 r., I OSK 2229/11) przyznają właścicielom nieruchomości sąsiednich wobec nieruchomości, która ma być oddana w dzierżawę w trybie bezprzetargowym – prawo do zaskarżenia takich uchwał. Warto również wskazać na wyrok WSA w Gdańsku (z 10 czerwca 2014 r., II SA/Gd 148/14), który uznał, że brak jest podstaw do postawienia skutecznego zarzutu, że wola dalszej dzierżawy nieruchomości nie może zostać wyrażona w trakcie trwania aktualnej umowy dzierżawy.

W Państwa przypadku najlepszym wyjściem jest wystąpienie z wnioskiem (należycie uargumentowanym) o ogłoszenie przetargu na nabycie wskazanej nieruchomości lub jeżeli obawiają się Państwo zainteresowania innych osób o wystąpienie z wnioskiem o podjęcie uchwały wyrażającej zgodę na dzierżawę nieruchomości bez przetargu. 

Jak nabyć pustostan gminny