Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

7.04.2020 r. Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Stan faktyczny: Czy jest możliwość wykupu mieszkania  od syna,do którego mam prawo dożywotniej służebności z tytułu wcześniej dokonanej na syna darowizny? Czy wartość mieszkania w momencie sprzedaży uwzględniałaby  wartość  określonej w akcie notarialnym mojej służebności ?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121 – dalej K.c.)

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania

Niestety nie można żądać sprzedaży żadnej nieruchomości, nawet takiej która została darowana. Natomiast może Pani zaproponować zniesienie służebności za wynagrodzeniem lub alternatywnie przedstawić synowi możliwość właśnie wykupu mieszkania. Dodać należy, że nie ma Pani też prawa do żądania zniesienia służebności. Dobrym rozwiązaniem jest złożenie propozycji synowi, ze wskazaniem że dzięki takiej sprzedaży, nie będzie Pani żądać zwrotu nakładów na nieruchomość.

Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału niniejszego. Powołując się zatem na przepis art. 297 K.c., zasadnym jest odwołanie się do treści art. 288 K.c., zgodnie z którym – służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, jak też do przepisu art. 291 K.c., zgodnie z którym – jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Przy zakupie nieruchomości, właśnie z wyżej wskazanego powodu, od wartości nieruchomości należy odliczyć wartość służebności.
Co więcej, może Pani obniżyć cenę mieszkania z tytułu poczynionych przez Panią na mieszkanie nakładów.

„Art. 226 § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Art. 227. § 1. Samoistny posiadacz może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi.
§ 2. Jednakże gdy połączenia dokonał samoistny posiadacz w złej wierze albo samoistny posiadacz w dobrej wierze po chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, właściciel może przyłączone przedmioty zatrzymać, zwracając samoistnemu posiadaczowi ich wartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy.”

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 10 kwietnia 1974 r. (II CR 103/74; OSPiKA 1974 r. Nr 11, poz. 235) stwierdził, że dokonując wykładni art. 227 § 2 kodeksu cywilnego należy przyjąć, że właściciel rzeczy (nieruchomości), który chce przyłączone przez posiadacza przedmioty zatrzymać za zwrotem ich wartości i kosztów robocizny, powinien zwrócić posiadaczowi poniesione przez niego koszty w granicach jego zubożenia, np. wydatki na zakup przyłączonych przedmiotów.
Ustanie służebności następuje m.in. wskutek zniesienia służebności na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej:

za wynagrodzeniem, jeśli służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa wskutek zmiany stosunków, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Zmiana stosunków musi mieć charakter obiektywny i to ona właśnie ma spowodować szczególną uciążliwość służebności (art. 294 kodeksu cywilnego). Uważa się, że przepis ten nie dotyczy służebności drogi koniecznej (S. Rudnicki „Prawo…” s. 844),
bez wynagrodzenia, jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie – art. 295 kodeksu cywilnego (np. gdy nieruchomość władnąca uzyskała dogodny dostęp do drogi publicznej.)

W tym wypadku zniesienie służebności powinno nastąpić za wynagrodzeniem dla Pani. Przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają zniesienie służebności osobistej, przysługujące z tego tytułu wynagrodzenie nie jest jednak odszkodowaniem i podlega opodatkowaniu. Warto więc i to doliczyć do kwoty należnej od dyna.

Natomiast trzeba ponownie podkreślić, że nie może Pani żądać sprzedaży mieszkania – może być to Pani propozycja.

Służebność osobista, darowizna i wykup mieszkania