Zarząd wspólnoty

Stan faktyczny: Naszą wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd właścicielski 1osobowy pochodzący jeszcze z nadania naszego dewelopera kiedy ten miał większość głosów. Zarząd podpisał umowę o administrowanie częścią wspólną z firmą zewnętrzną (czytaj administratorem)

Wraz z kilkoma innymi członkami wspólnoty postanowiliśmy doprowadzić do odwołania obecnego zarządu oraz powołania w jego miejsce zarządu wieloosobowego. Stosowna uchwała pojawiła się w porządku obrad na ostatnim spotkaniu rocznym w marcu jednak z uwagi na zbyt małą frekwencję (~30% uprawnionych obecnych) żaden z projektów nie został podjęty. Dodam, że prawie 95% z obecnych na zebraniu była na „za” zmianą. Zarząd następnie rękami administratora poddał projekty pod głosowanie w trybie indywiduwalnym poprzez porozsyłanie kart do głosowania wraz z treścią poszczególnych uchwał drogą pocztową.

Problem w tym, że mamy już połowę listopada, a odzew ludzi jest znikomy = nadal żaden z projektów nie doczekał się przegłosowania (dodam, że tendencja pokazuje, że gdyby nie kulejące zainteresowanie oddawaniem głosów to wszystkie doczekałyby się podjęcia – lemingizacja społeczna postepuje niestety!).

Jestem kandydatem do nowego zarządu więc zainteresowany tym co się dzieje zwróciłem się do zarządu z prośbą o upoważnienie mnie do zbierania brakujących głosów, ale dostałem odpowiedź odmowną, bowiem i tu cytat: „odmawiam udzielenie pełnomocnictwa bowiem jeden z projektów godzi w mnie personalnie”. Zapytałem więc czy zarząd może zobligować opiekunów osiedla pełniących regularnie dyżury na naszym osiedlu aby Ci w jego imieniu dozbierali głosy chociaż pod projektami finansowymi niezbędnymi dla normalnego działania WM jak: plan gospodarczy, przekazanie nadwyżki finansowej na FR. Odpowiedź również była odmowna bowiem i tu cytat: „jestem po rozmowie z administratorem i uznaliśmy, ze takie zbieranie nie ma sensu, bo wiele osób nie mieszka na osiedlu” (…)

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903)

Zgodnie art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. Nr 80 z 2000 r. poz. 903) – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

 

Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosować, bo odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. Właściciela lokalu nie można jednak zmusić do udziału w zebraniu wspólnoty. Obowiązkiem zarządu wspólnoty jest prawidłowo powiadomić właścicieli o zebraniu, dostarczając im pisemne zawiadomienie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, z podaniem dnia, godziny, miejsca i porządku obrad.

Co do zasady, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. W przypadku wspólnot mieszkaniowych ustawodawca nie posługuje się pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości (ze względu na wielkość udziałów), a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu, czy oddających głos w ramach indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli, to nie możemy w ogóle mówić o uchwale. Tak samo jest w przypadku, kiedy za uchwałą oddali głos właściciele posiadający dokładnie 50% udziałów.

Właściciele w umowie (wymagana zgoda wszystkich właścicieli i forma aktu notarialnego) lub w uchwale – podjętej większością głosów – mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypadać będzie jeden głos niezależnie od tego, ile lokali jest własnością poszczególnych właścicieli i niezależnie od tego czy są to lokale wyodrębnione czy nie. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela, albo gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie – głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciele mogą żądać takiego trybu głosowania do momentu zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą.

Głosowanie „jeden właściciel – jeden głos” daje mniejszościowym właścicielom szansę przełamania dyktatu właściciela większościowego, a więc takiego, do którego należy większość lokali, a tym samym większość udziałów w nieruchomości wspólnej.

Warto pamiętać, że właściciel lokalu może głosować przez ustanowionego przez siebie pełnomocnika. Pełnomocnictwa takiego udzielić można w formie dowolnej. W przypadku głosowania nad zmianą sposobu liczenia głosów, umocowanie wymaga dla swej skuteczności pełnomocnictwa rodzajowego.

W razie braku zgody wymaganej większości zarząd lub zarządca (któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, gdy za podjęciem uchwały głosowali właściciele nieposiadający większości udziałów lub w przypadku, gdy głosy za podjęciem uchwały są równe głosom za jej odrzuceniem.

Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć podjętą uchwałę do sądu, z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo to może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli, albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo zaskarżenia – uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Na gruncie ustawy o własności lokali ustawodawca przewidział środki skutecznej kontroli działań zarządu wspólnoty. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 2 „zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani”.

Przepis powyższy stanowi o pełnej swobodzie wspólnoty mieszkaniowej odnośnie do oceny jakości pracy zarządu i poszczególnych jego członków; zarząd bowiem lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach. Podjęcie powyższej decyzji nie wymaga uzasadnienia, nie jest też uzależnione od zaistnienia jakichś okoliczności faktycznych i w tym zakresie nie podlega badaniu sądu. Uchwała o zawieszeniu w czynnościach, tak jak i uchwała o odwołaniu zarządu lub poszczególnych jego członków zapada w trybie uregulowanym w art. 23. Jeśli z członkami zarządu wspólnota nawiązała stosunek pracy, to zawieszenie (względnie odwołanie) zarządu wywołuje co do zasady jedynie skutek w sferze zarządzania nieruchomością wspólną. Członek zarządu zawieszony lub odwołany traci prawo kierowania i reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (art. 21). Rozwiązanie stosunku pracy nastąpić może natomiast w trybie określonym w Kodeksie pracy (choć w umowie zawartej pomiędzy członkami zarządu a wspólnotą można zastrzec, że zawieszenie lub odwołanie stanowi podstawę rozwiązania stosunku pracy).

 

Na tle podejmowanych uchwał w przedmiocie zawieszenia i odwołania zarządu lub jego członków szczególnie wyraziście rysuje się problem ewentualnej obstrukcji zarządu wspólnoty, który nie jest zainteresowany zwołaniem zebrania, mającego na celu zmiany personalne w składzie zarządu. Artykuł 31 lit. b ustawy, który umożliwia zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, nie zawiera przepisu zabezpieczającego członków wspólnoty przed niewykonaniem obowiązku zwołania zebrania tak jak przy corocznym obligatoryjnym zebraniu (art. 30 ust. 1a).

Uchwała o zawieszeniu lub odwołaniu zarządu i jego członków może być zaskarżona w trybie art. 25 ustawy. Jednakże z uwagi na swobodę właścicieli lokali w zakresie zmiany składu osobowego zarządu uchwała może być skutecznie zaskarżona jedynie z przyczyn formalnych, a nie merytorycznych (np. naruszenie zasady wymaganej większości).

Moim zdaniem środek ten jednak może nie odnieść zamierzonego rezultatu. Zawieszenie zarządu in corpore (z łac. wszyscy razem) bądź poszczególnych jego członków wprowadzi jedynie „stan zawieszenia” w działalności wspólnoty. W okresie zawieszenia wspólnota nie będzie miała organu ustanowionego do jej reprezentacji. Czas ten członkowie wspólnoty powinni więc wykorzystać na ustanowienie nowego zarządu, ewentualnie podsumowanie pracy dotychczasowego. Z przedstawionego przez Państwo stanu faktycznego wynika jednak, iż to rozwiązanie nie jest dla Pana satysfakcjonujące.

Niewątpliwie krokiem dalej idącym jest wprowadzenie zarządu przymusowego. Podstawę dla jego ustanowienia stanowi art. 26 ustawy. W praktyce wspólnoty sięgają po ten krok niezwykle rzadko. Na względzie stoi kwestia swobody uzyskanej przez wspólnoty w zakresie odwołania zarządu.

 

Zgodnie z art. 26:

„1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat”.

Przepis art. 26 realizuje zasadę wspomagania woli właścicieli, która oczywiście ma znaczenie decydujące (zob. art. 20, 22), ingerencją sądu, która ma na celu rozstrzygnięcie sytuacji konfliktowych lub zapobieżenie nieprawidłowościom w sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną.

Jak stanowi art. 26 ust. 1 z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd wystąpić może każdy właściciel lokalu. Prawo takie, z uwagi na treść przepisu art. 4 ust. 1, przysługuje również tzw. dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, gdyż ma on, ze względu na przysługujące mu niewyodrębnione jeszcze lokale, takie same prawa i obowiązki względem nieruchomości wspólnej, jakie mają właściciele nieruchomości lokalowych. Wystąpienie zaś z żądaniem ustanowienia zarządcy przymusowego bezpośrednio dotyczy praw i obowiązków właścicieli lokali (właściciela lokali niewyodrębnionych) wobec nieruchomości wspólnej.

Sąd ustanawia zarządcę przymusowego nieruchomości wspólnej na podstawie przepisu art. 26 w trybie postępowania nieprocesowego, uregulowanego w art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.). Wniosek o ustanowienie zarządcy (zob. art. 506 K.p.c.) należy złożyć w sądzie rejonowym, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna (art. 507 i 606 K.p.c.). Zgodnie z przepisem art. 510 K.p.c. udział w postępowaniu wziąć może każdy zainteresowany w sprawie, a więc właściciele lokali, właściciel lokali niewyodrębnionych, członkowie zarządu, zarządca nieruchomości, któremu zarząd powierzono w trybie art. 18 ust. 1. Do wyznaczenia zarządcy i sprawowania przez niego zarządu nad nieruchomością stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji (art. 615 K.p.c.); por. art. 931 i nast. K.p.c. W praktyce utrwalił się pogląd, że odpowiednie zastosowanie art. 931 K.p.c. pozwala na ustanowienie zarządcą w sprawach z art. 203 Kodeksu cywilnego (art. 26 ustawy o własności lokali) współwłaściciela nieruchomości wspólnej (właściciela lokalu). Przemawiają za tym względy społeczno-gospodarcze i przeznaczenie rzeczy.

Podstawą wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego mogą być okoliczności, iż wybrany zarząd nie wypełnia nałożonych nań przez ustawę (art. 21-32a) lub uchwały wspólnoty. W każdym przypadku sąd rozstrzyga, czy wniosek jest uzasadniony, tj. czy spełnione są podstawy wyznaczenia zarządcy przymusowego określone w art. 26.

Zgodnie z art. 614 K.p.c. sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania. Odwołanie zarządu sądowego następuje również na wniosek, przy czym z wnioskiem dotyczącym odwołania zarządcy przymusowego wystąpić do sądu może każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, nie tylko ten, który był wnioskodawcą w postępowaniu o jego ustanowienie, a także zarząd wspólnoty. Stąd też zgodnie z powyższymi unormowaniami niezwłocznie po przeprowadzeniu audytu możecie Państwa wystąpić z wnioskiem o uchylenie zarządu przymusowego. Uprawnionym do wystąpienia z wnioskiem jest każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, a także zarządca niebędący członkiem wspólnoty (właścicielem lokalu).

Do zarządu sprawowanego przez zarządcę powołanego przez sąd stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości (art. 933-941 w związku z art. 615 K.p.c.).

Zarządca ustanowiony przez sąd w trybie art. 203 Kodeksu cywilnego obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z 13.4.1966 r., sygn. akt II CR 24/66, PiP 1968, Nr 2, s. 330). Zarządca przymusowy może dokonywać samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu potrzebuje zgody właścicieli lokali, a w jej braku – zezwolenia sądu. Ustanowienie zarządcy wyłącza niepowołanych właścicieli lokali od sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

Moim zdaniem zarządca przymusowy, jako podmiot zastępujący tymczasowo zarząd wspólnoty, powinien wykonywać takie uprawnienia, jakie ustawa przyznaje zarządowi na podstawie art. 21 i art. 22 ustawy o własności lokali. Podejmowanie samodzielnie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu byłoby naruszeniem zasady woli właścicieli lokali (por. też art. 935 § 3 K.p.c.).

W myśl art. 935 § 3 K.p.c. w związku z art. 615 K.p.c. zarządca przymusowy, mający zamiar dokonać czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, powinien uzyskać zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały. Może on zwołać zebranie na podstawie art. 32 ustawy o własności lokali, choć ze względu na specyfikę podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej nie zawsze jest to konieczne. Zarządca przymusowy może bowiem uzyskać głosy niezbędne do podjęcia uchwały w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1).

Zarządca przymusowy powinien podjąć działania mające na celu powołanie nowego zarządu. W tym zakresie powinna zostać podjęta uchwała właścicieli lokali, o której mowa w art. 20 ust. 1 ustawy. Uchwała może być podjęta na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Zarządca powołany przez sąd na podstawie art. 203 Kodeksu cywilnego, jak i na podstawie art. 26 ustawy o własności lokali powinien złożyć wniosek o ujawnienie zarządu przymusowego w księdze wieczystej (art. 611 K.p.c.), § 51 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17.09.2001 r.

Wniosek musi zostać opłacony – wpis sądowy wynosi 100 zł (art. 39 § 2 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do wniosku. Uiszczenie wpisu sądowego jest warunkiem nadania dalszego biegu sprawie. Wniosek do sądu należy złożyć w dwóch egzemplarzach.

Reasumując, procedura ustanowienia zarządu przymusowego jest dość złożona. Jednakże tryb jego ustanowienia, jak też niewielkie koszty sądowe częstokroć stanowią jedyny efektywny środek kontroli działalności nierzetelnego zarządu.

Na marginesie proponowałbym Państwu także ustalenie kompetencji osób spoza członków wspólnoty, które weszły w skład nowego zarządu.

W obowiązującym stanie prawnym członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub z poza ich grona. Ustawa nie zastrzega, że ma to być osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych (por. art. 18 § 1 Kodeksu spółek handlowych). Jednak ze względu na wagę spraw i zakres obowiązków zarządu wspólnoty należy przyjąć, że w jego skład mogą być wybrane osoby fizyczne o pełnej zdolności do czynności prawnych

W skład zarządu mogą wchodzić zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak też osoby nienależące do grona właścicieli lokali.

Jeśli na członka zarządu została powołana osoba nienależąca do wspólnoty mieszkaniowej, a więc osoba fizyczna spoza grona właścicieli lokali, wówczas powinna legitymować się tytułem licencjonowanego zarządcy Wynika to z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które nakładają obowiązek uzyskania licencji zawodowej przez osoby fizyczne prowadzące działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, chyba że osobami bezpośrednio zarządzającymi są właściciele lub użytkownicy wieczyści (art. 190). Gdyby więc do grona członków zarządu została powołana osoba spoza wspólnoty, niebędąca właścicielem lokalu, musiałaby posiadać uprawnienia licencjonowanego zarządcy, w przeciwnym razie naruszałaby przepisy ustawy w zakresie wymogu uzyskania licencji na zarządzanie nieruchomościami. Zgodnie z art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy „kto prowadzi bez licencji zawodowej działalność zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami, polegającą na wykonywaniu czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem, oraz do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość, a także innych czynności określonych w art. 185 ust. 1 – podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny”.

Jeżeli na członka zarządu zostanie powołana osoba fizyczna spoza grona właścicieli lokali, posiadająca uprawnienia zawodowe do zarządzania nieruchomościami, wówczas wspólnota mieszkaniowa powinna zawrzeć z taką osobą umowę o zarządzanie stosownie do treści art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa o zarządzanie wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Wybór na członka zarządu na ogół nie wiąże się z nawiązaniem pomiędzy wspólnotą a członkami zarządu stosunku pracy czy zlecenia. Przeważnie zarządy wspólnot mieszkaniowych przybierają formę zarządów społecznych, które nie pobierają z tego tytułu żadnych uposażeń. Jednak na mocy art. 28 ustawy o własności lokali członkowie zarządu mogą żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Wysokość wynagrodzenia ustalana jest na podstawie uchwały, o której mowa w art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy. Właściciel lokalu, który pełni funkcję członka zarządu, a którego wynagrodzenie nie zostało przyznane mocą uchwały członków wspólnoty, może dochodzić swoich należności od wspólnoty mieszkaniowej w drodze powództwa o zapłatę. Nie mają znaczenia okoliczności, czy powzięto uchwałę w tym przedmiocie, a członek zarządu jej nie akceptuje, czy też w ogóle nie podjęto uchwały. Umowę z członkiem zarządu powinni zawrzeć wszyscy właściciele lokali lub powołany na podstawie uchwały właściciel lokali ich pełnomocnik.

Odnosząc się natomiast do kwestii odpowiedzialności karnoprawnej członków zarządu, to zastosowanie będzie miał m.in. wskazywany przez Państwa art. 296 Kodeksu karnego.

Istotą określonego w art. 296 przestępstwa, noszącego nazwę nadużycie zaufania, jest „naruszenie przez sprawcę obowiązku wierności podmiotowi, który powierzył swoje interesy majątkowe jemu do prowadzenia, wyrządzając tym interesom szkodę. Nadużycie zaufania jest przestępstwem indywidualnym. Jego podmiotem może być jedynie osoba szczególnie zobowiązana do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej (np. wydzielonej organizacyjnie jednostki przedsiębiorstwa lub instytucji posiadającej taką osobowość, spółki jawnej).

Zajmowanie się cudzymi sprawami majątkowymi lub gospodarczymi oznacza obowiązek ich prowadzenia, dbania o interesy mocodawcy oraz podejmowanie lub uczestniczenie w podejmowaniu decyzji dotyczących tego majątku. Podstawą prawną obowiązku, o którym mowa w art. 296 § 1, może być przepis ustawy, decyzja odpowiedniego organu lub umowa cywilnoprawna.

Przedmiotowym warunkiem odpowiedzialności za omawiane przestępstwo w jego typie podstawowym jest znaczna wartość wyrządzonej szkody majątkowej (tj. przekraczająca dwustukrotność najniższego miesięcznego wynagrodzenia – art. 115 § 5 i 7). Ustawodawca ustanowił więc wysoki próg odpowiedzialności. Uwzględniając realia praktyczne, trzeba jednak stwierdzić, że w działalności gospodarczej działania na szkodę mogą się rozkładać w czasie, w poszczególnych zachowaniach przekraczających uprawnienia lub naruszających zasady gospodarowania.

Z przedstawionego przez Państwo stanu faktycznego wynika, iż działania członków zarządu wypełniają znamiona czynu zabronionego określonego w art. 296 Kodeksu karnego, jak i przestępstwa zawartego w treści art. 303.

Przesądza o tym treść art. 308 Kodeksu karnego: „za przestępstwa określone w tym rozdziale odpowiada jak dłużnik lub wierzyciel, kto, na podstawie przepisu prawnego, decyzji właściwego organu, umowy lub faktycznego wykonywania, zajmuje się sprawami majątkowymi innej osoby prawnej, fizycznej, grupy osób lub podmiotu nie mającego osobowości prawnej”. Zgodnie z jego treścią jako podmiot niemający osobowości prawnej traktowana jest wspólnota mieszkaniowa.

Prokuratura zabezpiecza dokumenty, gdyż stanowią przedmiot wykonawczy czynu przestępczego. Oczywiście nie wpłynie to na prowadzenie działalności gospodarczej przez wspólnotę mieszkaniową. Sprawy karne są zwolnione od kosztów sądowych, więc nie poniesiecie Państwo z tego tytułu żadnych kosztów sądowych.

Reasumując, najskuteczniejszym środkiem mimo Państwa wątpliwości jest odwołanie dotychczasowego zarządu i powołanie nowego. Wówczas nie będzie żadnych przeszkód do przeprowadzenia audytu. W razie wystąpienie nieprawidłowości będziecie Państwo mogli żądać od poprzedniego zarządu naprawienia szkody na zasadach ogólnych. Nie wyłącza to także złożenia zawiadomienia o popełnieniu przestępstwa określonego w art. 296 i w 303 Kodeksu karnego.Działanie taki umożliwi prawidłowe funkcjonowanie i działalność wspólnoty mieszkaniowej.