Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Dotyczy: opóźnienia oddania nieruchomości, kar umownych

Stan faktyczny: sprawa dotyczy kary umownej za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego. W umowie deweloperskiej sporządzonej w formie aktu notarialnego jest zapis o prawie naliczania takiej kary w wysokości 0,04% wartości umownej za każdy dzień opóźnienia. Termin wydania do dnia 15.10.2018, przekazanie mieszkania 10.02.2019 natomiast oddanie budynku 15.04. 2020. Dnia 13.04.2020 podpisaliśmy akt notarialny przeniesienia własności, w którym jest punkt że umowa wyczerpuje wszystkie roszczenia stron wynikające z umowy deweloperskiej. Czy mimo to możemy domagać się tych kar umownych i jeśli tak to do którego dnia je naliczyć?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Na wstępie wyjaśniam, że mogą się Państwo domagać całości kary umownej liczonej od momentu, w którym nieruchomość powinna być wydana do momentu jej wydania.

Klauzula zawarta w umowie przyrzeczonej, o której Pani wspomina jest klauzulą niedozwoloną i jest nieważna.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r. I ACa 535/13 (stan faktyczny: nabywcy mieszkania zrzekli się roszczeń w umowie przyrzeczonej pomimo zwłoki dewelopera i zastrzeżenia kar umownych w umowie deweloperskiej):

„Sąd Okręgowy dopatrzył się w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa” wpisanej do rejestru niedozwolonych postanowień umownych na skutek wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 17 grudnia 2008 r. (sygn. akt XVII Amc 2/08, (…) oraz w klauzuli o treści „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łączącego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe” (wyrok Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28 lutego 2008 r., sygn. akt XVII Amc 89/07, (…)).

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Sąd Okręgowy uznał rzeczone postanowienia umów tożsame z zabronionymi klauzulami za niewiążące strony niniejszego procesu, gdyż postanowienia te były niedozwolone na podstawie art. 3851 § 1 k.c, jako zastosowane w umowie z konsumentami zawartej w oparciu o wzorce umów przygotowanych przez pozwanego przedsiębiorcę .

Przy sporządzaniu wezwania do zapłaty konieczny byłby także wgląd w postanowienia umowy deweloperskiej oraz przyrzeczonej.

W związku z powyższym, sugeruję skierowanie do dewelopera wezwania do zapłaty zgodnie z aktem oraz z informacją, że przysługuje Państwu uprawnienie do żądania naprawienia szkody powstałej na skutek opóźnienia zgodnie z Kodeksem cywilnym. Proszę mieć też na uwadze, że deweloper odpowiada również na zasadach wskazanych w kodeksie cywilnym i np. powinien ponieść koszt wynajmu mieszkania zastępczego przez Państwa (tzw. roszczenie odszkodowania).

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Przesłanki powstania roszczenia odszkodowawczego to zwłoka dłużnika (dewelopera), szkoda, związek przyczynowy między szkodą a zachowaniem dłużnika, tj. dewelopera.

Sąd Najwyższy w kilku orzeczeniach stwierdził, że umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną w rozumieniu Kodeksu cywilnego (np. wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., sygn. akt: IV CKN 305/2001, wyrok z 8 sierpnia 2007 r., sygn. akt I CSK 177/07). Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego umowa deweloperska jest umową nienazwaną, do której stosuje się ogólne przepisy o umowach, przepisy części ogólnej prawa zobowiązań oraz, przez analogię, przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa.

Nadto warto dodać, że umowa deweloperska jest umową wzajemną. Zobowiązanie dewelopera stanowi wybudowanie na nieruchomości i przeniesienie po wybudowaniu i wydzieleniu konkretnych nieruchomości lokalowych wraz z udziałami w nieruchomości gruntowej lub w prawie jej wieczystego użytkowania oraz we własności części wspólnych budynku. Natomiast zobowiązaniem zamawiającego jest zapłaty ceny w całości.

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego „dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom”.

Niewydanie lokalu w terminie przewidzianym w umowie deweloperskiej uznać należy przy tym za nienależyte wykonanie zobowiązania. W takim przypadku kupującemu przysługiwać będzie uprawnienie do naprawienia szkody wynikłej z wydania lokalu z opóźnieniem, chyba że opóźnienie to jest następstwem okoliczności, za które deweloper nie ponosi odpowiedzialności.

Zrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości

Dane opóźnienie w wykonaniu zobowiązania ma postać zwłoki, jeśli jest ono zawinione przez dłużnika. Na Państwa korzyść działa w tym przypadku domniemanie zwłoki. Zatem to deweloper będzie musiał przyjąć w sporze postawę aktywną i udowodnić, że nie ponosi winy za nieterminową wykonanie zobowiązania. Tym samym deweloper ponosi ryzyko nieudanego dowodu, a w konsekwencji – wypłaty odszkodowania.

Podsumowując i odpowiadając na Państwa pytania, tak przysługują Państwu roszczenia odszkodowawcze wskazane powyżej.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 świadczy pomoc w sZrzeczenie się kary umownej w umowie sprzedaży nieruchomości