Opublikowano:

Szykują się zmiany w prawie budowlanym

Szykują się zmiany w prawie budowlanym

28.10.2019 r.

Szykują się zmiany w prawie budowlanym

Już niedługo łatwiej będzie wybudować dom jednorodzinny a także zalegalizować samowolę budowlaną.

Pakiet zmian w prawie budowlanym, zaproponowany przez resort inwestycji i rozwoju, został w piątek potwierdzony przez Stały Komitet Rady Ministrów.

Za słowami ministra finansów oraz inwestycji i rozwoju: „dokumentacja dla domu jednorodzinnego liczy przynajmniej 100 stron, a trzeba ją do właściwego urzędu złożyć w czterech egzemplarzach. Przeciętnie urzędy dostają w ciągu pół roku prawie 50 tys. takich aplikacji, a to oznacza, że muszą przejrzeć około 18 mln stron. Jest to potężna praca i chcemy to uprościć” –

Po zmianach projekt budowlany będzie składał się z projektu zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu), projektu architektoniczno-budowlanego (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe) i projektu technicznego (opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna). Projekt techniczny będzie trzeba złożyć w urzędzie razem z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia robót.

Nowela ustawy wprowadzi także m.in. zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodociągowo–kanalizacyjne opłaty za wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. W noweli pojawią się konkretne terminy dla przedsiębiorstw przedłużających podłączenie, których przekroczenie spowoduje naliczenie kar.

Projekt nowelizacji ustawy zakłada także wprowadzenie granicznego, pięcioletniego terminu dla stwierdzenia nieważności decyzji pozwolenia na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Do tej pory było tak, że nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę można było stwierdzić wiele lat po tym, jak budynek już powstał i był użytkowany.

Ważna zmiana poprawiająca bezpieczeństwo budynków dotyczy starych – co najmniej 20- letnich – samowoli budowlanych. Łatwiej będzie je zalegalizować, co pozwoli włączyć je w system kontroli okresowych zapewniających ich bezpieczne użytkowanie. Warunkiem dokonania legalizacji na podstawie uproszczonej, bezpłatnej procedury będzie przedstawienie ekspertyzy technicznej, potwierdzającej możliwość bezpiecznego użytkowania obiektu i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Uproszczone będą również procedury w sprawie samowoli budowlanej. Zanim procedura zostanie wszczęta, inwestor będzie mógł podjąć decyzję o ewentualnej legalizacji budowy. Obecnie organ nadzoru budowlanego przeprowadza procedurę legalizacyjną niezależnie od woli inwestora. Sposób ustalania oraz wysokość opłat legalizacyjnych nie ulega zmianie.

 

Opublikowano:

Zabudowa działki obciążonej służebnością. Czy taka budowa jest zgodna z prawem?

służebność, sąsiedztwo, kodeks cywilny

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Nasza firma jest użytkownikiem (trwały zarząd) zabudowanej nieruchomości w centrum miasta. Jeszcze w 1980 r. ówczesny właściciel (Gmina) na naszą rzecz ustanowiła prawo bezpłatnej służebności przechodu i przejazdu po terenie sąsiedniej niezabudowanej działki (obecnie własność osoby fizycznej) pasem szer. 5,75 m. Przejazd odbywa się po istniejącej od wielu lat drodze brukowej i stanowi dla nas jedyny dostęp do drogi publicznej.

Zarówno w chwil ustanawiania służebności, jak i do chwili obecnej sąsiednia działka obciążona służebnością była niezabudowana, tym samym nad pasem drogi służebnej nie było i nie ma żadnych zabudowań.

Aktualny właściciel działki obciążonej służebnością zamierza budować kamienicę (prawomocne pozwolenie) i nad drogą nadwiesić 3 kondygnacje (wysokość pozostawionego prześwitu wynosi 4m). Droga w dalszym ciągu będzie pełnić swoją funkcję komunikacyjną.

Czytałam wpis w KW, w którym ustanowiono służebność drogową z dopuszczalnością budowy nadwieszeń nad częścią obszaru nieruchomości, stąd wnioskuję, że nadbudowa bez takiego zapisu jest niedopuszczalna.

Moje pytanie brzmi:

czy dopuszczalna jest budowa nadwieszeń nad drogą służebną, jeżeli w trakcie ustanawiania służebności nad drogą nie było zabudowań?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

(Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”)

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Służebności zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego:

Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest więc każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. To jest bowiem cel ustanowienia służebności. Inne względy nie mogą decydować o ustanowieniu służebności gruntowej. Kryterium kreacji służebności gruntowej jest zawsze interes ekonomiczny właściciela nieruchomości władnącej, ewentualnie, zwłaszcza w zakresie służebności osobistych, ich funkcja alimentacyjna.

Zakres służebności, w szczególności uprawnień przysługujących nieruchomości władnącej (uprawnionemu), nie jest wyznaczony przepisami prawa. Służebności to różnorodne rozwiązania praktyczne umożliwiające lub ułatwiające uprawnionemu korzystanie z nieruchomości. Nie da się wyróżnić w zamkniętej liście wszystkich możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań. Z tego powodu ustawodawca wskazuje, że w braku innych danych zakres służebności powinien być wyznaczony według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Posłużenie się klauzulą generalną jest uzasadnione i umożliwia dowolne kształtowanie sytuacji prawnej stron przy uwzględnieniu interesów obu pomiotów. Również z użyciem klauzuli generalnej ograniczone jest swobodne regulowanie pozycji prawnej uprawnionego i zobowiązanego. Ustalając więc zakres służebności, przyjąć należy akceptowane obiektywnie sposoby korzystania z cudzej rzeczy, przydatne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego wykonywania prawa własności. Ograniczeniem powinny być zasady współżycia społecznego i istniejące miejscowo zwyczaje (ustalone praktyki postępowania w danej grupie społecznej, które zostały potwierdzone określonym okresem stosowania i zyskały akceptację grupy). Zakres wykonywania służebności powinien być wskazany w umowie, orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, na podstawie których dochodzi do jej ustanowienia. Reguła wskazana w art. 287 ma charakter pomocniczy. Uzupełnia treść czynności prawnej ustanawiającej służebność, z której powinny wynikać jej elementy istotne.

Znajdzie ona zastosowanie przede wszystkim w tych wypadkach, gdy z aktu kreującego służebność jasno nie wynika sposób jej wykonywania, a także wówczas, kiedy na skutek upływu czasu i zmiany warunków modyfikacji będą musiały ulec także zakres i metoda wykonywania służebności. Dzięki zastosowaniu art. 287 nie będzie musiało dojść do zmiany źródła powstania służebności. Za pomocą wskazanych w nim reguł nastąpi ustalenie nowego kształtu tej instytucji. W razie sporu i braku ustalenia zakresu i sposobu wykorzystania służebności pozostanie stronom, na podstawie art. 291, droga sądowa.

Ustalenie zakresu i sposobu wykonywania służebności wynikać jednak powinno z treści aktu kreującego służebność. Umowa (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) powinna wskazywać w sposób szczegółowy zakres i sposób wykonywania służebności. Klauzule, do których odwołuje się art. 287, są podstawą do ustalenia konkretnego zakresu i sposobu wykonywania służebności.

Mimo ogólnej klauzuli wskazanej w art. 287 wykonywanie służebności gruntowej powinno następować w sposób najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288). Reguły wskazanej w art. 287 nie można więc traktować samodzielnie. Jest ona ograniczona innymi przepisami Kodeksu cywilnego, m.in. art. 288. Również w zakresie zmiany treści służebności w czasie jej trwania (art. 291), a także roszczeń związanych z jej unicestwieniem.

Korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością. Okoliczność więc, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty obciążone służebnością, nie może być uważana za rozszerzenie służebności. To samo odnieść należy do sytuacji, kiedy uprawniony korzysta z drogi łączącej go z drogą publiczną dla dojazdu do gruntów dzierżawionych, leżących przy drodze publicznej lub dalej.

Zastosowanie art. 287. Art. 287 i 288 dotyczą w zasadzie wykonywania służebności, zatem nie mogą być naruszone w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej.

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Opublikowano:

Pozwolenie czy zgłoszenie budowlane?

prawo budowlane

Pozwolenie i zgłoszenie budowlane

Chciałabym sie dowiedzieć czy inwestycja którą planuje w Krakowie tzn rozbudowa domu , wymaga pozwolenia budowlanego czy jedynie zgłoszenia.
Planuje dobudować dwa pomieszczenia o pow ok 30 m2 oraz wykonać remont w domu . Dobudowa przebiegac bedzie wzdłuż granicy z sasiadem ktory wyrazil zgodę.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Art. 29. [Budowy i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę:

1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
1a) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

Art. 3. [Definicje]
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
20) obszarze oddziaływania obiektu – należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu;

Pozwolenie i zgłoszenie budowlane

Z powyższego wynika, iż budowa domu jednorodzinnego nie wymaga pozwolenia, jednak jego przebudowa zwiększająca obszar oddziaływania już tak. A więc, w Państwa przypadku wymagane jest pozwolenie. Kluczowym jest tutaj usytuowanie rozbudowanego domu przy granicy. A to rzutuje na zwiększony obszar oddziaływania. Zgoda sąsiada niestety nie wpływa na konieczność uzyskania pozwolenia.

W przypadku domu jednorodzinnego obszar oddziaływania ogranicza się w zasadzie do terenu działki, na której jest on postawiony, ale są też sytuacje, gdy budynek lub towarzyszące mu urządzenia oddziałują na sąsiednie posesje. Z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy dom stawiany będzie w odległości mniejszej niż 4 m od granicy. W przypadku sąsiedniej działki niezabudowanej, jej właściciel będzie mógł postawić dom, ale bez okien od strony granicy, chyba że odległość między budynkami będzie większa niż 8 m. W takiej sytuacji urząd powiadamia właściciela sąsiedniej posesji o planowanej budowie i jeśli w przewidzianym terminie nie zgłosi on sprzeciwu, przyjmuje się, że wyraża zgodę na takie zagospodarowanie.
Przede wszystkim w orzecznictwie dominuje stanowisko, że obszar oddziaływania obiektu wyznaczany jest już przez „możliwość spowodowania negatywnego oddziaływania projektowanego obiektu na teren sąsiednich nieruchomości” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2014 r., sygn. akt: II OSK 2271/12), a nie przez fakt jego rzeczywistego oddziaływania.
Obszar oddziaływania obiektu wyznaczany jest z uwzględnieniem nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt: II SA/Go 881/13).
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 7 października 2009 r., sygn. akt: II SA/Gl 430/09:
obszar oddziaływania to niewątpliwie teren, jednak jego wytyczenie wymaga odniesienia się do bliżej nie określonej grupy przepisów odrębnych. Istotne jest, że przepisy te mają wprowadzać ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Nie jest zatem tak, że obszar oddziaływania to teren, w którym da się odczuć skutki, uciążliwości spowodowane funkcjonowaniem jakiegoś obiektu. Takie rozumienie odwołuje się do oddziaływania faktycznego, które nie można utożsamić z oddziaływaniem polegającym na wprowadzeniu ograniczeń.

Fakt postawienia konkretnego obiektu budowlanego prowadzi do uszczuplenia (ograniczenia) praw podmiotów trzecich: zarówno praw pozwalających na określone zagospodarowanie ich nieruchomości, jak i prawa do ich zabudowy. Obszar oddziaływania obiektu powinien więc być wyznaczony poprzez ustalenie nieruchomości, których właścicieli (użytkowników itp.) prawa zostaną uszczuplone w wyniku realizacji tego obiektu, niezależnie od tego, jakiego rodzaju to są prawa. Uszczuplenie praw musi zaś wynikać z nakazów lub zakazów stanowionych przepisami prawa, także cywilnego.
Zgodnie z Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku II SA/Gd 825/14, Obszar oddziaływania obiektu jako przesłanka wpływająca na przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę:

Obszar oddziaływania obiektu budowlanego to także teren, gdzie uciążliwości związane z przedsięwzięciem mieszczą się w granicach norm określonych przez przepisy prawa. Przymiot strony w prawie budowlanym nie jest zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiednie przekracza ustalone w tym względzie normy, lecz z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości sąsiednich. Obszar oddziaływania obiektu nie może być zatem utożsamiany tylko i wyłącznie z brakiem zachowania przez inwestora wymogów określonych przepisami techniczno-budowlanymi czy z zakresu ochrony środowiska. Obiekt budowlany może bowiem wprowadzać określone ograniczenie w zagospodarowaniu terenu, co nie oznacza, że jego realizacja jest niezgodna z przepisami techniczno-budowlanymi i co za tym idzie, że nie można będzie uzyskać na jego realizację pozwolenia na budowę.

Pozwolenie i zgłoszenie budowlane