Opublikowano:

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Stan faktyczny: Jestem jedym ze współwłaściecli dwóch działek i jest to współwłasność łączna. Wraz z drugim współwłaścicielem chcemy znieść współwłasność przez co druga działka pozostnie bez dojazdu. Chcemy ustanowić służebność drogi koniecznej na mojej działce za wynagrodzeniem, jednkaże właściciel drugiej działki nie posiada na chwile obecna odpowiednich środków finasowych. Moje pytanie brzmi czy w umowie o ustanowienie sluzebności mozna dokonac zapisu, że właściciel działki bez dojazdu musi dokonać zapłaty wynagrodzenia za drogę w ciągu 5 lat lub jezeli w ciagu tych 5 lat dzialka sie sprzeda to musi to uczynic kupujacy?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Wynagrodzenie jest ceną jaką uprawniony zobowiązuje się płacić za prawo korzystania z drogi koniecznej, nie zaś odszkodowaniem. Uznaje się, że może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego, wyrażonego w formie pieniężnej lub świadczenia w naturze. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od ustanowienia służebności, a jeśli służebność powstała w drodze orzeczenia sądowego zasądzającego wynagrodzenie, roszczenie to przedawnia się z upływem 10 lat od daty uprawomocnienia się orzeczenia. Jeżeli zaś wynagrodzenie ma charakter umowny – to z dniem jego wymagalności.

W literaturze wskazuje się, że z chwilą ustanowienia służebności powołany zostaje stosunek obligacyjny dotyczący zapłaty wynagrodzenia. Autorzy jednocześnie przyjmują, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie staje się zobowiązaniem realnym („idącym za” nieruchomościami władnącą lub obciążoną; odmiennie, opowiadając się za stanowiskiem o realnym charakterze zobowiązania). Pogląd ten należy podzielić. Pojawia się jednak kwestia dopuszczalności i ewentualnych skutków ujawnienia w księdze wieczystej zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia. Nie wchodząc w szczegóły, należy przyjąć dopuszczalność ujawnienia w księdze wieczystej zobowiązania do uiszczania np. periodycznego lub odroczonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, co skutkować będzie „urealnieniem” tego zobowiązania.

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Skoro więc przy ustanowieniu służebności gruntowych w drodze umowy między stronami nie jest wyłączone różne określenie przez te strony sposobu wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości obciążonej na rzecz władnącej, to brak uzasadnionych względów, które by przemawiały przeciwko możliwości określenia w umowie wynagrodzenia w postaci świadczenia odroczonego i zobowiązania nabywcy nieruchomości do jego opłacenia w przypadku braku poniesienia opłaty przez obecnego właściciela. Dalej, zdaniem SN, „nie można bowiem wyłączyć takiej sytuacji, w której zasądzenie od właściciela nieruchomości, nie mającej dostępu do drogi publicznej (w szczególności najczęściej chodzi tutaj o nieruchomości rolne), zapłaty jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przez grunty sąsiednie może stanowić szczególnie uciążliwe obciążenie dla tego właściciela ze szkodą dla jego gospodarstwa”. Chociaż pogląd ten został powtórzony również w późniejszych orzeczeniach (zob. np. post. SN z 18.9.2014 r., V CSK 594/13, Legalis), to należy zauważyć, że może on rodzić wątpliwości teoretyczne i prowadzić do komplikacji praktycznych.

Przyznanie wynagrodzenia okresowego rodzi trudności w razie zbycia nieruchomości władnącej – brak jest wszak jednoznacznej podstawy prawnej dla uznania, że obowiązek jego zapłaty obciąża kolejnego właściciela nieruchomości władnącej. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie jest też elementem służebności, która jest prawem podmiotowym i nie obejmuje obowiązku świadczenia (należy uznać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie stanowi elementu tego prawa rzeczowego ograniczonego, lecz jest ustalane za jego ustanowienie). Trudno też konstruować w tym wypadku zobowiązanie realne (gdzie zobowiązanym byłby każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej), gdyż nie przewiduje go ustawa, a w przypadku obligacji realnych obowiązuje zasada numerus clausus, choć ten ostatni autor i tak opowiada się przeciwko przyznawaniu wynagrodzenia okresowego za ustanowienie służebności drogi koniecznej). Wydaje się zatem, że jeżeli ciężar zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przekracza bieżące możliwości właściciela nieruchomości władnącej, sąd lub umowa powinna je po prostu rozłożyć na raty lub odroczyć, zgodnie z dyspozycją art. 320 w zw. z art. 13 § 2 KPC.

Reasumując, mogą Państwo zawrzeć umowę z odroczonym terminem płatności i zastrzeżeniem, że obowiązek zapłaty przechodzi na nabywcę.

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Opublikowano:

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

25.02.2020 r. Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Stan faktyczny: Mam problem z droga do domu wybudowalisny Dom do tej pory jezdzilsmy sasiadow droga poniewaz nasz droga na mapie jest ale nie jest do konca przejezdna . Sasiedzi  nie zgadzaja sien na to abysmy mogli kozystac  z ich drogii wiec chcemy poprawic swoja droge aby byla w pelni przejezdna  niestety wspolwascicielem naszej drogii jest byla żona brata sa porozwodzie ale nie mieli podzialu majatku i ona jest wspolwascicielem drogi i nie  godzi sie na poprawienie drogii. Czy mamy jakies wyjscie z tej sytuacji??

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

W Pani sytuacji proponuję dwa rozwiązania. Albo naprawa drogi bez zgody byłej żony – jest to w pełni dopuszczalne lub ustanowienie drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiada.

Zgodnie z art. 207 K.c.: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jak natomiast podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011), współwłaścicieli obciążają także wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów.

Mając na uwadze zatem to, że współwłaściciel może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych, w dalszej kolejności należy wyjaśnić, czym one są.

W tym celu warto również sięgnąć do dorobku nauki prawa, zgodnie z którym wyróżnia się (mimo braku takiego podziału w ustawie): nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 13 kwietnia 1983 r. (IV CR 67/83, OSNCPiUS 1983, Nr 11, poz. 186), przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne). Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne).

Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Sąd nie określa nakładów zbytkownych, ale należy przyjąć, że chodzi o takie nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby ich dokonującej. Z reguły nie prowadzą one do zwiększenia wartości rzeczy. Jak wyjaśnił SN w uchwale z 11 października 1990 r. (III CZP 58/90, OSNC 1991, Nr 5-6, poz. 57), cena nabycia nie jest nakładem na rzecz.

Wobec powyższego uznać należy, że współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać rozliczenia się z nich przez pozostałych współwłaścicieli jedynie w zakresie nakładów koniecznych, tj. uzasadnionych i niezawyżonych, dzięki którym możliwe było osiągnięcie zamierzonego celu, np. właśnie wykonania koniecznego remontu.

A więc, nie tylko mają Państwo prawo do naprawy drogi ale do żądania zwrotu połowy kosztów naprawy od byłej małżonki.

Mogą Państwo także żądać ustanowienia drogi koniecznej.

Art. 145 K.c. stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Roszczenie z art. 145 K.c. przysługuje właścicielowi, wieczystemu użytkownikowi, właścicielowi nieruchomości gruntowej, ale też budynkowej (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 26 sierpnia 1980 r., III CR 258/80, OSNCP 1981, nr 7, poz. 128). Nie przysługuje jednak właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Adresatem roszczenia są właściciele lub użytkownicy wieczyści (orzeczenie SN z 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, LexPolonica nr 301437, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197), przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania z prawem (art. 341 K.c.) albo wynikające z wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Aby wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, należy jednak ustalić pewne okoliczności, które żądanie takie uzasadniają. Chodzi o ustalenie, że nieruchomość władnąca (w przyszłości): „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”. Jak wyjaśnia Stanisław Rudnicki, autor komentarza do art 145 K.c. ([w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Grzegorz Rudnicki, LexisNexis, Warszawa 2011): „Określona w art. 145 służebność drogowa nazwana została »drogą konieczną« (verba legis).

Podkreśla to jej charakter jako koniecznego połączenia nieruchomości z drogą publiczną lub z budynkami gospodarskimi należącymi do niej. Droga konieczna powinna zapewnić taki dostęp do drogi zaliczonej na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych”. W doktrynie uważa się także, że dostęp do takiej drogi musi być możliwy w każdy sposób. „Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt; droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości” (S. Rudnicki).

To, czy nieruchomość ma właściwy, dogodny dostęp do drogi publicznej, ustalane jest w toku postępowania o ustanowienie służebności. Na tym tle powstało bardzo bogate i szczegółowe orzecznictwo. SN w orzeczeniu z 29 grudnia 1970 r. (III CRN 412/70, IP 1971, nr 1, poz. 3) wyjaśnił między innymi, że: „W wypadku gdy dostęp istnieje, a chodzi o to, czy jest on nieodpowiedni, uznanie, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu, zależy od dwóch przesłanek.

Po pierwsze – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymywania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Po drugie – na tle ogólnych założeń dotyczących racji bytu instytucji służebności gruntowej – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero wtedy, kiedy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałoby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić”.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Opublikowano:

Zabudowa działki obciążonej służebnością. Czy taka budowa jest zgodna z prawem?

służebność, sąsiedztwo, kodeks cywilny

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Nasza firma jest użytkownikiem (trwały zarząd) zabudowanej nieruchomości w centrum miasta. Jeszcze w 1980 r. ówczesny właściciel (Gmina) na naszą rzecz ustanowiła prawo bezpłatnej służebności przechodu i przejazdu po terenie sąsiedniej niezabudowanej działki (obecnie własność osoby fizycznej) pasem szer. 5,75 m. Przejazd odbywa się po istniejącej od wielu lat drodze brukowej i stanowi dla nas jedyny dostęp do drogi publicznej.

Zarówno w chwil ustanawiania służebności, jak i do chwili obecnej sąsiednia działka obciążona służebnością była niezabudowana, tym samym nad pasem drogi służebnej nie było i nie ma żadnych zabudowań.

Aktualny właściciel działki obciążonej służebnością zamierza budować kamienicę (prawomocne pozwolenie) i nad drogą nadwiesić 3 kondygnacje (wysokość pozostawionego prześwitu wynosi 4m). Droga w dalszym ciągu będzie pełnić swoją funkcję komunikacyjną.

Czytałam wpis w KW, w którym ustanowiono służebność drogową z dopuszczalnością budowy nadwieszeń nad częścią obszaru nieruchomości, stąd wnioskuję, że nadbudowa bez takiego zapisu jest niedopuszczalna.

Moje pytanie brzmi:

czy dopuszczalna jest budowa nadwieszeń nad drogą służebną, jeżeli w trakcie ustanawiania służebności nad drogą nie było zabudowań?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

(Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”)

Zabudowa działki obciążonej służebnością

Służebności zostały uregulowane w przepisach kodeksu cywilnego:

Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Art. 287. [Zakres i sposób wykonywania]
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Przepisy nie definiują sposobu korzystania ze służebności. Możliwe jest więc każde działanie uprawnionego, które ma zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej, stosownie do potrzeb jej właściciela. To jest bowiem cel ustanowienia służebności. Inne względy nie mogą decydować o ustanowieniu służebności gruntowej. Kryterium kreacji służebności gruntowej jest zawsze interes ekonomiczny właściciela nieruchomości władnącej, ewentualnie, zwłaszcza w zakresie służebności osobistych, ich funkcja alimentacyjna.

Zakres służebności, w szczególności uprawnień przysługujących nieruchomości władnącej (uprawnionemu), nie jest wyznaczony przepisami prawa. Służebności to różnorodne rozwiązania praktyczne umożliwiające lub ułatwiające uprawnionemu korzystanie z nieruchomości. Nie da się wyróżnić w zamkniętej liście wszystkich możliwych do zastosowania w praktyce rozwiązań. Z tego powodu ustawodawca wskazuje, że w braku innych danych zakres służebności powinien być wyznaczony według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Posłużenie się klauzulą generalną jest uzasadnione i umożliwia dowolne kształtowanie sytuacji prawnej stron przy uwzględnieniu interesów obu pomiotów. Również z użyciem klauzuli generalnej ograniczone jest swobodne regulowanie pozycji prawnej uprawnionego i zobowiązanego. Ustalając więc zakres służebności, przyjąć należy akceptowane obiektywnie sposoby korzystania z cudzej rzeczy, przydatne z punktu widzenia społeczno-gospodarczego wykonywania prawa własności. Ograniczeniem powinny być zasady współżycia społecznego i istniejące miejscowo zwyczaje (ustalone praktyki postępowania w danej grupie społecznej, które zostały potwierdzone określonym okresem stosowania i zyskały akceptację grupy). Zakres wykonywania służebności powinien być wskazany w umowie, orzeczeniu sądowym lub decyzji administracyjnej, na podstawie których dochodzi do jej ustanowienia. Reguła wskazana w art. 287 ma charakter pomocniczy. Uzupełnia treść czynności prawnej ustanawiającej służebność, z której powinny wynikać jej elementy istotne.

Znajdzie ona zastosowanie przede wszystkim w tych wypadkach, gdy z aktu kreującego służebność jasno nie wynika sposób jej wykonywania, a także wówczas, kiedy na skutek upływu czasu i zmiany warunków modyfikacji będą musiały ulec także zakres i metoda wykonywania służebności. Dzięki zastosowaniu art. 287 nie będzie musiało dojść do zmiany źródła powstania służebności. Za pomocą wskazanych w nim reguł nastąpi ustalenie nowego kształtu tej instytucji. W razie sporu i braku ustalenia zakresu i sposobu wykorzystania służebności pozostanie stronom, na podstawie art. 291, droga sądowa.

Ustalenie zakresu i sposobu wykonywania służebności wynikać jednak powinno z treści aktu kreującego służebność. Umowa (orzeczenie sądu, decyzja administracyjna) powinna wskazywać w sposób szczegółowy zakres i sposób wykonywania służebności. Klauzule, do których odwołuje się art. 287, są podstawą do ustalenia konkretnego zakresu i sposobu wykonywania służebności.

Mimo ogólnej klauzuli wskazanej w art. 287 wykonywanie służebności gruntowej powinno następować w sposób najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej (art. 288). Reguły wskazanej w art. 287 nie można więc traktować samodzielnie. Jest ona ograniczona innymi przepisami Kodeksu cywilnego, m.in. art. 288. Również w zakresie zmiany treści służebności w czasie jej trwania (art. 291), a także roszczeń związanych z jej unicestwieniem.

Korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przez właścicieli z gruntu i rozwijanie swojej gospodarki jest ekonomiczną prawidłowością. Okoliczność więc, że w związku z tym zwiększy się częstotliwość korzystania z drogi biegnącej przez grunty obciążone służebnością, nie może być uważana za rozszerzenie służebności. To samo odnieść należy do sytuacji, kiedy uprawniony korzysta z drogi łączącej go z drogą publiczną dla dojazdu do gruntów dzierżawionych, leżących przy drodze publicznej lub dalej.

Zastosowanie art. 287. Art. 287 i 288 dotyczą w zasadzie wykonywania służebności, zatem nie mogą być naruszone w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej.

Zabudowa działki obciążonej służebnością