Opublikowano:

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Stan faktyczny: Jestem jedym ze współwłaściecli dwóch działek i jest to współwłasność łączna. Wraz z drugim współwłaścicielem chcemy znieść współwłasność przez co druga działka pozostnie bez dojazdu. Chcemy ustanowić służebność drogi koniecznej na mojej działce za wynagrodzeniem, jednkaże właściciel drugiej działki nie posiada na chwile obecna odpowiednich środków finasowych. Moje pytanie brzmi czy w umowie o ustanowienie sluzebności mozna dokonac zapisu, że właściciel działki bez dojazdu musi dokonać zapłaty wynagrodzenia za drogę w ciągu 5 lat lub jezeli w ciagu tych 5 lat dzialka sie sprzeda to musi to uczynic kupujacy?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Wynagrodzenie jest ceną jaką uprawniony zobowiązuje się płacić za prawo korzystania z drogi koniecznej, nie zaś odszkodowaniem. Uznaje się, że może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego, wyrażonego w formie pieniężnej lub świadczenia w naturze. Roszczenie o wynagrodzenie przedawnia się z upływem 10 lat od ustanowienia służebności, a jeśli służebność powstała w drodze orzeczenia sądowego zasądzającego wynagrodzenie, roszczenie to przedawnia się z upływem 10 lat od daty uprawomocnienia się orzeczenia. Jeżeli zaś wynagrodzenie ma charakter umowny – to z dniem jego wymagalności.

W literaturze wskazuje się, że z chwilą ustanowienia służebności powołany zostaje stosunek obligacyjny dotyczący zapłaty wynagrodzenia. Autorzy jednocześnie przyjmują, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie staje się zobowiązaniem realnym („idącym za” nieruchomościami władnącą lub obciążoną; odmiennie, opowiadając się za stanowiskiem o realnym charakterze zobowiązania). Pogląd ten należy podzielić. Pojawia się jednak kwestia dopuszczalności i ewentualnych skutków ujawnienia w księdze wieczystej zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia. Nie wchodząc w szczegóły, należy przyjąć dopuszczalność ujawnienia w księdze wieczystej zobowiązania do uiszczania np. periodycznego lub odroczonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, co skutkować będzie „urealnieniem” tego zobowiązania.

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Skoro więc przy ustanowieniu służebności gruntowych w drodze umowy między stronami nie jest wyłączone różne określenie przez te strony sposobu wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości obciążonej na rzecz władnącej, to brak uzasadnionych względów, które by przemawiały przeciwko możliwości określenia w umowie wynagrodzenia w postaci świadczenia odroczonego i zobowiązania nabywcy nieruchomości do jego opłacenia w przypadku braku poniesienia opłaty przez obecnego właściciela. Dalej, zdaniem SN, „nie można bowiem wyłączyć takiej sytuacji, w której zasądzenie od właściciela nieruchomości, nie mającej dostępu do drogi publicznej (w szczególności najczęściej chodzi tutaj o nieruchomości rolne), zapłaty jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przez grunty sąsiednie może stanowić szczególnie uciążliwe obciążenie dla tego właściciela ze szkodą dla jego gospodarstwa”. Chociaż pogląd ten został powtórzony również w późniejszych orzeczeniach (zob. np. post. SN z 18.9.2014 r., V CSK 594/13, Legalis), to należy zauważyć, że może on rodzić wątpliwości teoretyczne i prowadzić do komplikacji praktycznych.

Przyznanie wynagrodzenia okresowego rodzi trudności w razie zbycia nieruchomości władnącej – brak jest wszak jednoznacznej podstawy prawnej dla uznania, że obowiązek jego zapłaty obciąża kolejnego właściciela nieruchomości władnącej. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia nie jest też elementem służebności, która jest prawem podmiotowym i nie obejmuje obowiązku świadczenia (należy uznać, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie stanowi elementu tego prawa rzeczowego ograniczonego, lecz jest ustalane za jego ustanowienie). Trudno też konstruować w tym wypadku zobowiązanie realne (gdzie zobowiązanym byłby każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej), gdyż nie przewiduje go ustawa, a w przypadku obligacji realnych obowiązuje zasada numerus clausus, choć ten ostatni autor i tak opowiada się przeciwko przyznawaniu wynagrodzenia okresowego za ustanowienie służebności drogi koniecznej). Wydaje się zatem, że jeżeli ciężar zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej przekracza bieżące możliwości właściciela nieruchomości władnącej, sąd lub umowa powinna je po prostu rozłożyć na raty lub odroczyć, zgodnie z dyspozycją art. 320 w zw. z art. 13 § 2 KPC.

Reasumując, mogą Państwo zawrzeć umowę z odroczonym terminem płatności i zastrzeżeniem, że obowiązek zapłaty przechodzi na nabywcę.

Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Opublikowano:

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

25.02.2020 r. Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Stan faktyczny: Mam problem z droga do domu wybudowalisny Dom do tej pory jezdzilsmy sasiadow droga poniewaz nasz droga na mapie jest ale nie jest do konca przejezdna . Sasiedzi  nie zgadzaja sien na to abysmy mogli kozystac  z ich drogii wiec chcemy poprawic swoja droge aby byla w pelni przejezdna  niestety wspolwascicielem naszej drogii jest byla żona brata sa porozwodzie ale nie mieli podzialu majatku i ona jest wspolwascicielem drogi i nie  godzi sie na poprawienie drogii. Czy mamy jakies wyjscie z tej sytuacji??

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

W Pani sytuacji proponuję dwa rozwiązania. Albo naprawa drogi bez zgody byłej żony – jest to w pełni dopuszczalne lub ustanowienie drogi koniecznej przez nieruchomość sąsiada.

Zgodnie z art. 207 K.c.: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Jak natomiast podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in.: Kodeks cywilny. Komentarz, K. Pietrzykowski (red.), wyd. 6, t. 1, Warszawa 2011), współwłaścicieli obciążają także wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Oznacza to, że współwłaściciel, który dokonał nakładów koniecznych na nieruchomość będącą przedmiotem współwłasności, może się domagać zwrotu ich części od pozostałych współwłaścicieli stosownie do wielkości udziałów.

Mając na uwadze zatem to, że współwłaściciel może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych, w dalszej kolejności należy wyjaśnić, czym one są.

W tym celu warto również sięgnąć do dorobku nauki prawa, zgodnie z którym wyróżnia się (mimo braku takiego podziału w ustawie): nakłady konieczne, nakłady użyteczne oraz nakłady zbytkowne. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 13 kwietnia 1983 r. (IV CR 67/83, OSNCPiUS 1983, Nr 11, poz. 186), przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania (np. remonty bieżące, kapitalne). Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne).

Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Sąd nie określa nakładów zbytkownych, ale należy przyjąć, że chodzi o takie nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby ich dokonującej. Z reguły nie prowadzą one do zwiększenia wartości rzeczy. Jak wyjaśnił SN w uchwale z 11 października 1990 r. (III CZP 58/90, OSNC 1991, Nr 5-6, poz. 57), cena nabycia nie jest nakładem na rzecz.

Wobec powyższego uznać należy, że współwłaściciel, który poniósł wydatki na rzecz wspólną, może żądać rozliczenia się z nich przez pozostałych współwłaścicieli jedynie w zakresie nakładów koniecznych, tj. uzasadnionych i niezawyżonych, dzięki którym możliwe było osiągnięcie zamierzonego celu, np. właśnie wykonania koniecznego remontu.

A więc, nie tylko mają Państwo prawo do naprawy drogi ale do żądania zwrotu połowy kosztów naprawy od byłej małżonki.

Mogą Państwo także żądać ustanowienia drogi koniecznej.

Art. 145 K.c. stanowi, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Roszczenie z art. 145 K.c. przysługuje właścicielowi, wieczystemu użytkownikowi, właścicielowi nieruchomości gruntowej, ale też budynkowej (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 26 sierpnia 1980 r., III CR 258/80, OSNCP 1981, nr 7, poz. 128). Nie przysługuje jednak właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Adresatem roszczenia są właściciele lub użytkownicy wieczyści (orzeczenie SN z 17 stycznia 1974 r., III CRN 316/73, LexPolonica nr 301437, OSNCP 1974, nr 11, poz. 197), przez których nieruchomości może być przeprowadzona droga łącząca nieruchomość pozbawioną dostępu do drogi publicznej z tą drogą, a ponadto samoistni posiadacze nieruchomości, za którymi przemawia domniemanie zgodności posiadania z prawem (art. 341 K.c.) albo wynikające z wpisu w księdze wieczystej (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Aby wystąpić z roszczeniem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, należy jednak ustalić pewne okoliczności, które żądanie takie uzasadniają. Chodzi o ustalenie, że nieruchomość władnąca (w przyszłości): „nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej”. Jak wyjaśnia Stanisław Rudnicki, autor komentarza do art 145 K.c. ([w:] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Stanisław Rudnicki, Grzegorz Rudnicki, LexisNexis, Warszawa 2011): „Określona w art. 145 służebność drogowa nazwana została »drogą konieczną« (verba legis).

Podkreśla to jej charakter jako koniecznego połączenia nieruchomości z drogą publiczną lub z budynkami gospodarskimi należącymi do niej. Droga konieczna powinna zapewnić taki dostęp do drogi zaliczonej na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych”. W doktrynie uważa się także, że dostęp do takiej drogi musi być możliwy w każdy sposób. „Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt; droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości” (S. Rudnicki).

To, czy nieruchomość ma właściwy, dogodny dostęp do drogi publicznej, ustalane jest w toku postępowania o ustanowienie służebności. Na tym tle powstało bardzo bogate i szczegółowe orzecznictwo. SN w orzeczeniu z 29 grudnia 1970 r. (III CRN 412/70, IP 1971, nr 1, poz. 3) wyjaśnił między innymi, że: „W wypadku gdy dostęp istnieje, a chodzi o to, czy jest on nieodpowiedni, uznanie, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu, zależy od dwóch przesłanek.

Po pierwsze – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymywania urządzenia koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez które droga konieczna ma prowadzić, polegającego na wyjęciu spod eksploatacji pasa gruntu na tę drogę. Po drugie – na tle ogólnych założeń dotyczących racji bytu instytucji służebności gruntowej – dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero wtedy, kiedy zwiększenie użyteczności nieruchomości wskutek ustanowienia służebności drogowej przewyższałoby uszczerbek gruntów, przez które droga ma prowadzić”.

Brak zgody przy współwłasności drogi dojazdowej

Opublikowano:

Śmierć współwłaściciela nieruchomości a służebność

służebność drogi koniecznej

Służebność drogi koniecznej

Stan faktyczny: Dzień dobry. Mój problem wygląda następująco: mam ustanowioną służebność drogi koniecznej przechodu i przejazdu, ale nie mam służebności mediów. Media mam doprowadzone do działki dzięki życzliwości sąsiadów działki obciążonej służebnością, z którymi jestem spokrewniona. Teraz chciałabym, aby ta służebność mediów została udokumentowana notarialnie. Problem w tym, że właścicieli działki obciążonej służebnością było dwóch i każdemu przysługiwała 1/2, niestety jeden ze współwłaścicieli zmarł (bezdzietny kawaler, nadmienię, iż jego rodzeństwo również nie żyje, oprócz jednej siostry z którą tworzył współwłasność działki obciążonej służebnością, oraz są dzieci po rodzeństwie)nie zapisując swojej części nikomu. Moje pytanie brzmi, czy w tym przypadku żyjący współwłaściel może notarialnie dać mi służebność na przeprowadzenie, naprawę mediów?

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 121)

Każdy zmarły ma swoich spadkobierców, którzy w chwili śmierci nabywają spadek po nim.

Dziedziczą osoby wskazane przez zmarłego w testamencie, a jeżeli zmarły nie pozostawił testamentu to osoby wskazane w przepisach prawa, a konkretnie w Kodeksie cywilnym.

 

Jeżeli nie ma rodziny, która wchodzi w grę jako spadkobiercy ustawowi – małżonka, dzieci, dalszych zstępnych (wnuki, prawnuki, itd.), rodziców, rodzeństwa, zstępnych rodzeństwa, dziadków, zstępnych dziadków, w pewnych wypadkach pasierbów to spadek nabywa gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy ewentualnie Skarb Państwa (kiedy spadkodawca nie miał miejsca zamieszkania lub nie da się go ustalić).

Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego jeżeli służebność gruntowa utraciła znaczenie dla nieruchomości władającej wszelkie znaczenie właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. W przypadku służebności drogi koniecznej z pewnością okolicznością do uznania, że straciła ona znaczenie dla nieruchomości władającej jest uzyskanie przez tą nieruchomość dostępu do drogi publicznej.

Służebność gruntowa wygasa z przyczyn wskazanych w przepisach ogólnych dla ograniczonych praw rzeczowych, czyli w wyniku zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości władnącej (art. 246 Kc), nabycia własności nieruchomości obciążonej przez właściciela nieruchomości władnącej oraz nabycia własności nieruchomości władnącej przez właściciela nieruchomości obciążonej (art. 247 Kc), a także w wyniku zdarzeń specyficznych dla służebności: zniesienia (art. 294 i 295 Kc), niewykonywania przez 10 lat (art. 293 Kc) oraz w przypadku zwolnienia od służebności części nieruchomości obciążonej powstałych w wyniku jej podziału (art. 290 § 2 Kc). W przypadku służebności gruntowej obciążającej użytkowanie wieczyste szczególnym zdarzeniem skutkującym wygaśnięciem służebności gruntowej jest wygaśnięcie użytkowania wieczystego, z którym związana jest ta służebność (art. 241 Kc).

Służebność gruntowa jest przypisana do nieruchomości, a nie do jej właściciela. Zgodnie z art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć (nieruchomość a nie jej właściciela) na rzecz właściciela (każdego) innej nieruchomości prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości 

władającej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Służebności gruntowe obciążają oznaczoną nieruchomość bez względu na późniejsze zmiany własnościowe. Są skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. Niezależnie, czy zmiana właściciela następuje na podstawie sprzedaży nieruchomości, jej darowizny czy dziedziczenia.

Ten stan prawny jest stały. Istnieje ograniczona możliwość zmiany treści służebności lub jej zniesienia za wynagrodzeniem. Służebność może też wygasnąć, jeśli nie jest wykorzystywana przez 10 lat, przy czym okoliczność ta musi zostać stwierdzona przez sąd.

Tak więc w chwili obecnej jedynym właścicielem działki jest siostra zmarłego.

W doktrynie kwestionuje się możliwość zawierania umów o świadczenie na rzecz osoby trzeciej ze skutkiem rozporządzającym, a tym samym także możliwość ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na podstawie umowy o świadczenie na rzecz osoby trzeciej. Należy jednak stwierdzić, że nie ma przeszkód, aby służebność gruntowa została ustanowiona w umowie obejmującej zastrzeżenie o jej ustanowieniu na rzecz osoby trzeciej względem stron tej umowy pod warunkiem zawieszającym, że osoba trzecia złoży oświadczenie woli którejkolwiek ze stron, że zamierza z zastrzeżenia skorzystać.

Uprawnienie do ustanowienia służebności gruntowej składa się na jeden z podstawowych elementów prawa własności – uprawnienie do rozporządzania (ius disponendi). W związku z tym do ustanowienia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość uprawniony jest jedynie właściciel nieruchomości obciążanej. Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego również użytkowanie wieczyste może być obciążone służebnością gruntową. Przyjmuje się jednak, że użytkownik wieczysty nie ma legitymacji w sprawie o ustanowienie służebności obciążającej nieruchomość. Oznacza to, że użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do obciążenia służebnościami użytkowania wieczystego.

W związku z powyższym, siostra zmarłego może ustanowić służebność na Pani rzecz w akcie notarialnym.