Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej
Dotyczy: sprzedaży udziału w gospodarstwie rolnym
Przedłożone dokumenty: brak
Stan faktyczny: Wraz z siostrą jesteśmy właścicielkami domu jednorodzinnego . Siostra chce odkupić moja część domu. Chętnie odsprzedam dom tylko sprawy się komplikują ponieważ ziemia na której stoi dom jest własnością nasza i agencji rolnej. Czy w tej sytuacji najpierw musimy wykupić ziemię pod domem a następnie mogę sprzedać swoją połowę. Czy mogę to zrobić bez wykupywania ziemi, z tym że cena wtedy będzie mniejsza ??;
Akty prawne:
- Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
- Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207 Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
- Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592 Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
- Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24 Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników
- Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59 Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
Po pierwsze należy wskazać, że dom zawsze jest trwale z gruntem związanym i jeżeli ma Pani udział w domu to ma Pani też udział w gruncie. Nie można bowiem sprzedać samego domu – bez gruntu (za wyjątkiem budynków z gruntem niezwiązanych).
Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej
Ma to związek z zasadą tzw. superficies solo cedit.
Jest to zasada odnosząca się do związania własności budynku oraz innych rzeczy połączonych trwale z gruntem i wzniesionych na gruncie z własnością tego gruntu. Zasada ta obowiązuje dotychczas i w prawie polskim realizowana jest przez zapisy art. 48 i 191 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą zasadą to, co jest z gruntem trwale związane (np. budynek), jest własnością właściciela gruntu. Nie może istnieć stan prawny (poza pewnymi wyjątkami, np. użytkowaniem wieczystym), w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby. W sytuacji gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie przyjmuje się zatem konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, choćby nawet nie przyczynił się do jego powstania, ten zaś, kto budynek zbudował, jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tę budowę.
Zatem może Pani sprzedać udział w nieruchomości siostrze, na zasadach poniższych, bez dodatkowego wykupywania działki.
Jeśli potencjalny nabywca nieruchomosci jest obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii (Pani siostra nie tylko spełnia ten warunek ale jest również współwłaścicielem), nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha – za zezwoleniem. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.
Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej
Działki o powierzchni ponad 1 ha będzie można sprzedać lub darować nierolnikowi, dopiero, gdy nie znajdzie się chętnego rolnika i pod warunkiem, że wyrazi na to zgodę w formie decyzji administracyjnej dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Proszę mieć też na uwadze, że działkę można podzielić i sprzedać jako dwie.
Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.
2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny.
Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej
W innym przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 r., w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:
„1) zbywcy, jeżeli:
a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,
b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,
b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”
Mając na uwadze powyższe stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca musiałby wykazać, że wystawił nieruchomość na sprzedaż i nikt się nie zgłosił, bowiem trzeba będzie ten fakt jakoś udokumentować. Wniosek może złożyć również nabywca. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza i osiąga lepsze efekty.
Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej
Przyjmując, że zechcą Państwo wybrać drugą drogę należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma na wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.
Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy klient musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może on również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd.
Sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej
Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link