Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości
Stan faktyczny: Wraz z innymi współwłaścicielami budynku mieszkalnego, który stoi na działce przekształconej z użytkowania wieczystego na działkę własnościową, chcemy sprzedać ten budynek. Jednym z warunków sprzedaży jest wykreślenie wzmianki o wpisie roszczenia o roczną opłatę przekształceniową w III dziale KW. Do wniosku o takie wykreślenie powinienem dołączyć zaświadczenie o uiszczeniu opłaty przekształceniowej. Pytanie: Czy starając się o takie zaświadczenie z urzędu miasta muszę wykazać się opłaceniem opłaty przekształceniowej w całości tzn. za lat 20, czy też po uregulowaniu opłat do bieżącego roku, urząd miasta jest obligowany przesłać mi stosowne zaświadczenie i ew. w jakim terminie.
Przedłożone dokumenty: brak
Aby dokonać wykreślenia wzmianki, należy dokonać zapłaty jednorazowej całości.
Wzmianka nie dotyczy jednego roku a opłaty. Zaświadczenie może Pan otrzymać ale jedynie w zakresie danego opłaconego roku, co nie będzie stanowić podstawy do wykreślenia.
Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe:
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej „zaświadczeniem”, wydawane przez:
1) starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
2) dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
3) odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
4) dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.
4. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, zwanej dalej „opłatą”, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1.
5. Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości
Powyższy przepis reguluje sposób ujawniania w publicznych rejestrach nieruchomościowych (księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków) faktu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do gruntu. Podstawę takiego ujawnienia stanowi specjalne zaświadczenie potwierdzające, że doszło do przekształcenia w konkretnym przypadku. Wydają je te same organy, które reprezentowały dotychczasowego właściciela w gospodarowaniu daną nieruchomością i które pobierały opłaty roczne z tytułu jej wieczystego użytkowania (starosta, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa, dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji).
Zaświadczenie wydawane jest z urzędu (lub na wniosek), a jego celem ma być wyłącznie potwierdzenie zmiany formy prawa do gruntu, która nastąpiła ex lege 1.1.2019 r. Ustawodawca zrezygnował zatem z potwierdzania przekształcenia poprzez decyzję administracyjną. Uczynił to świadomie, wyjaśniając w uzasadnieniu do ustawy, że „w przypadku współużytkowania wieczystego odwołanie chociaż jednego ze współuprawnionych od decyzji zniweczyłoby cel przekształcenia z mocy prawa, którym jest eliminowanie obecnie występujących problemów z przekształcaniem praw we wspólnotach mieszkaniowych”. Powyższy argument należy uznać za zasadny. Ustawa miała bowiem usprawnić dotychczasowe procesy uwłaszczeniowe, które napotykały na liczne trudności w ramach dotychczasowych regulacji. Przewidywały one, że do przekształcenia konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali mających udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Powodowało to znaczne przedłużanie, a wręcz blokowanie przekształceń i w efekcie czyniło roszczenia wielu użytkowników wieczystych iluzorycznymi. Tym razem ustawodawca chciał uniknąć podobnych sytuacji i dlatego zdecydował się na powyższe rozwiązanie.
Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości
Art. 4 ust. 2 komentowanej ustawy przewiduje, że zaświadczenie może być wydane zarówno na wniosek, jak i z urzędu. Co więcej, terminy na wydanie zaświadczenia są znacznie dłuższe niż 7 dni. Mianowicie w przypadku zaświadczenia wydawanego z urzędu wynosi on aż 12 miesięcy, a na wniosek – 4 miesiące lub 30 dni, przy czym okres trzydziestodniowy obowiązuje wyłącznie wówczas, gdy zachodzi potrzeba dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo konieczne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Dodatkowo, termin czteromiesięczny znajduje zastosowanie również w przypadku, kiedy wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wtedy właściwy organ wydaje zaświadczenie w okresie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca ostatecznego zezwolenia, o którym mowa wyżej. Należy przy tym zaznaczyć, że cudzoziemiec będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali, nie wstrzyma przekształcenia prawa właścicielom pozostałych lokali do momentu uzyskania przez niego zezwolenia na przekształcenie od ministra właściwego do spraw wewnętrznych (jeśli oczywiście będzie ono wymagane zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Przekształcenie samego udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu związanego z własnością wyodrębnionego lokalu (niezależnie od jego przeznaczenia) nie wymaga bowiem uzyskania zezwolenia. Przekształcany udział nie stanowi samodzielnego prawa, lecz pozostaje w ścisłym związku z prawem własności lokalu jako prawem głównym. Nie może być zatem przedmiotem samodzielnego obrotu (zob. wyjaśnienia Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju do komentowanej ustawy: https://www.gov.pl/web/inwestycje-rozwoj/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc, dostęp: 31.7.2019 r.).
Trzeba także wskazać na zapis art. 4 ust. 5, w którym Ustawodawca wprost stwierdza, że zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Na skutek przekształconego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tworzy ono nową sytuację prawną, z której wywodzone są uprawnienia zarówno dla Skarbu Państwa, JST oraz dla nowego właściciela nieruchomości gruntowej. NSA podkreśla, że nie można drogą zaświadczenia wywołać skutków kształtujących stosunki prawne, tj. przyznać albo ograniczyć uprawnienia, bądź ich zupełnie pozbawić, albo też nałożyć, zdjąć lub ograniczyć obowiązki. Treść zaświadczenia nie może tworzyć nowej sytuacji prawnej lub czegokolwiek rozstrzygać (wyr. NSA z 25.4.2017 r., II FSK 880/15, Legalis), urzędowym poświadczeniem określonych faktów lub stanu prawnego, potwierdzającym istnienie uprawnienia lub obowiązku przyznanego lub potwierdzonego wcześniej w decyzji (konstytutywnej lub deklaratoryjnej), bądź w innym indywidualnym akcie prawnym (wyr. NSA z 15.9.2016 r., II GSK 2782/14, Legalis). W tym kontekście należy zauważyć, że dane, które organ ma do dyspozycji w swoich aktach, a które wynikają z obowiązku ewidencjonowania nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości (art. 23 ust. 1b GospNieruU) i jednocześnie niebędące jedynie zapisane w PrzeksztUżytkWieczU, to dane obejmujące: oznaczenie nieruchomości, oznaczenie dotychczasowego użytkownika wieczystego, dane adresowe, wielkość dotychczasowej opłaty rocznej. Natomiast takie dane jak: fakt przekształcenia, okres dwudziestoletni wnoszenia opłaty przekształceniowej, fakt wpisu roszczenia w dziale trzecim księgi wieczystej, termin wnoszenia opłaty przekształceniowej, w tym termin jej wnoszenia za 2019 r., wynika bezpośrednio z PrzeksztUżytkWieczU.
Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości
Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link