Opublikowano:

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Dotyczy: podziału gruntu, użytkowania wieczystego 

Stan faktyczny: Dobry wieczór 

Mam pytanie, a może nawet kilka 

Jesteśmy Stowarzyszeniem, które powstało po przekształceniu Rodzinnych Ogrodów Działkowych kilka lat temu. Stowarzyszenie to obejmuje pewien obszar gruntu nieformalnie podzielony na ogródki działkowe. Obszar leży na terenie należącym do Gminy, a nasze Stowarzyszenie jest użytkownikiem wieczystym tych gruntów. W zeszłym roku chcieliśmy dokonać podziału geodezyjnego tego obszaru. Geodeta dokonał tego podziału, lecz w chwili obecnej jest to podział techniczny. Docelowo chcemy aby był to podział geodezyjny, który ma  umożliwić każdemu użytkownikowi działki dokonanie wpisu w księgach wieczystych.

Problem polega na tym, że Gmina uniemożliwia, to jest nie chce formalnie zaakceptować podziału tego gruntu ( jak wcześniej wspomniałem będącego w użytkowaniu wieczystym Stowarzyszenia) wykonanego przez uprawnionego Geodetę. 

Czy są jakieś możliwości prawne, aby wpłynąć na Gminę, której akceptacja podziału jest w tym przypadku niezbędna. Ponownie przypomnę że celem naszym jest możliwość wpisania do Ksiąg Wieczystych każdego użytkownika podzielonych geodezyjnie działek.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

  1. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 r. Nr 30 poz. 168)
  2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296)
  3. Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zm)

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Uprawnienie do dokonania podziału nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego przysługuje wyłącznie jej właścicielowi, czyli gminie. Państwo jako użytkownicy wieczyści nie mają takiego prawa. 

Sąd Najwyższy, w  uchwale z dnia 13 marca 2015 r. (III CZP 116/14), orzekając w kwestii dopuszczalności podziału gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, uznał, że użytkownik wieczysty nie może dokonać takiego podziału.

Uprawnienie właściciela do podziału gruntu będącego jego własnością nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów prawa. Z treści art. 21 ustawy o księgach wieczystych wynika uprawnienie właściciela kilku gruntów stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą do połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Choć ustawa nie zawiera analogicznej regulacji dotyczącej możliwości podziału gruntu, można zastosować powyższy przepis na zasadzie analogii.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu, łączenie i podział nieruchomości należą do sfery wyłącznych uprawnień właściciela. Uprawnienia przysługujące użytkownikowi wieczystemu, do których należy zaliczyć m.in prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem osób trzecich (art. 233 k.c.) mają co prawda charakter podobny do uprawnień właścicielskich, jednakże ustawodawca nie przewiduje wprost możliwości łączenia, czy podziału nieruchomości przez uprawnionych z tytułu użytkowania wieczystego, co należy rozumieć jako celowy zabieg, a nie lukę prawną. Jak podkreśla Sąd, użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej i możliwość decydowania o jej podziale bez wiedzy czy wbrew woli właściciela byłaby sprzeczna z istotą własności.

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Sąd odniósł się również do argumentacji osób opowiadających się za możliwością podziału gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Z treści art. 6262. § 5 k.p.c., który uprawnia m.in. użytkownika wieczystego do złożenia wniosku o dokonanie wpisu nie można wyprowadzać uprawnienia do dokonania podziału czy łączenia nieruchomości. Taka wykładnia mogłaby uzasadniać przyznanie uprawnienia do dzielenia lub łączenia nieruchomości również innym osobom, o których mowa w tym przepisie (np. wierzycielowi hipotecznemu), co byłoby skrajnie nieracjonalne.

W świetle powyższego należy przyjąć, że jeżeli gmina odmawia podziału ma do tego prawa. Powinni więc Państwo zawnioskować o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W tej kwestii, aby dokładnie ustalić jaki wniosek powinni Państwo złożyć należałoby ustalić czy nieruchomość ma księgę wieczystą oraz jaki jest sposób użytkowania zgodny z MPZP.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przewiduje ustawa z dnia 20 lipca o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Zgodnie z nią, przekształcenie następuje z mocy prawa. Natomiast w przypadku, gdy na gruncie znajdują się budowle inne niż zabudowa związana z celem mieszkaniowym w rozumieniu art. 1 ustawy przekształceniowej, przekształcenie następuje dopiero z chwilą założenia dla wygrodzonych gruntów pod tymi budowlami osobnej księgi wieczystej. Od ostatniej nowelizacji ustawy przekształceniowej doszedł jeszcze jeden warunek wstrzymania przekształcenia na wskazanej podstawie. Budowle niespełniające kryterium z art. 1 muszą zajmować więcej niż 30% powierzchni użytkowej względem powierzchni użytkowej pozostałych budynków na gruncie danej nieruchomości.

Użytkownik, w przypadku dysponowania nieruchomością podlegającą przekształceniu, lecz zawierającą jednocześnie grunty z takimi obiektami, może zatem swobodnie zaczekać z ich wydzieleniem do czasu przyłączenia do niej nieruchomości niezabudowanych. Mankamentem jest niepewność co do spełnienia powyższych kryteriów. Skutek bowiem już nastąpił (albo i nie) z mocy prawa w dniu 1.01., dopiero zaś z otrzymanego zaświadczenia, wydawanego po kilku miesiącach lub częściej po dłuższym okresie, użytkownik dowie się, czy organy władzy publicznej podzielają jego ocenę sytuacji prawnej. Zaświadczenie ma charakter deklaratoryjny i nie jest uważane za decyzję administracyjną, której zaskarżenie mogłoby zmienić sytuację prawną strony. W przypadku odmiennego zdania niż wyrażone przez organ administracji użytkownik może co najwyżej skorzystać z powództwa o ustalenie, jednak oznacza to dalsze wydłużenie wyjaśnienia swojej sytuacji co do możliwych działań, jakie da się przeprowadzić z posiadaną nieruchomością.

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Oczywiście przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie będzie bezpłatne. Osoby, który staną się właścicielami gruntów będą musiały uiścić opłatę za nabycie prawa własności. Jest to możliwe w formie corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste przez okres 20 lat. Wysokość tej corocznej opłaty będzie odpowiadała opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z dnia przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Wysokość opłaty będzie zależeć także od tego, kto jest formalnie właścicielem gruntu na którym położone jest nasze mieszkanie albo dom – w zależności czy będzie to Skarb Państwa bądź samorząd gminy.

Oprócz możliwości wniesienia opłaty w ratach przez okres 20 lat, możliwe będzie uiszczenie jej jednorazowo. 

Jak już wspomnieliśmy opłata będzie zależała także od tego, kto jest formalnie właścicielem naszego gruntu. W przypadku, gdy jest nią samorząd może on na podstawie uchwały rady gminy bądź rady miasta zdecydować o zwiększeniu bonifikaty. Dzięki temu, poniesienie opłaty w ratach może być nieopłacalne.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 (Kancelaria Legal Arts) świadczy pomoc w sporządzaniu wniosków administracyjnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będą Państwo zainteresowani naszym wsparciem.

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Jeżeli mają Państwo podobny problem, pytania można zadać klilkając w ten link