użytkowanie wieczyste - Prawnikonline24

Opublikowano 20 lutego 202320 lutego 2023 przez Admin

Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości

Stan faktyczny: Wraz z innymi współwłaścicielami budynku mieszkalnego, który stoi na działce przekształconej z użytkowania wieczystego na działkę własnościową, chcemy sprzedać ten budynek. Jednym z warunków sprzedaży jest wykreślenie wzmianki o wpisie roszczenia o roczną opłatę przekształceniową w III dziale KW. Do wniosku o takie wykreślenie powinienem dołączyć zaświadczenie o uiszczeniu opłaty przekształceniowej. Pytanie: Czy starając się o takie zaświadczenie z urzędu miasta muszę wykazać się opłaceniem opłaty przekształceniowej w całości tzn. za lat 20, czy też po uregulowaniu opłat do bieżącego roku, urząd miasta jest obligowany przesłać mi stosowne zaświadczenie i ew. w jakim terminie.

Przedłożone dokumenty: brak

Aby dokonać wykreślenia wzmianki, należy dokonać zapłaty jednorazowej całości.

Wzmianka nie dotyczy jednego roku a opłaty. Zaświadczenie może Pan otrzymać ale jedynie w zakresie danego opłaconego roku, co nie będzie stanowić podstawy do wykreślenia.

Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe:

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej „zaświadczeniem”, wydawane przez:

1) starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;

2) dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;

3) odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;

4) dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

4. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, zwanej dalej „opłatą”, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1.

5. Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości

Powyższy przepis reguluje sposób ujawniania w publicznych rejestrach nieruchomościowych (księgach wieczystych oraz ewidencji gruntów i budynków) faktu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do gruntu. Podstawę takiego ujawnienia stanowi specjalne zaświadczenie potwierdzające, że doszło do przekształcenia w konkretnym przypadku. Wydają je te same organy, które reprezentowały dotychczasowego właściciela w gospodarowaniu daną nieruchomością i które pobierały opłaty roczne z tytułu jej wieczystego użytkowania (starosta, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd województwa, dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji).

Zaświadczenie wydawane jest z urzędu (lub na wniosek), a jego celem ma być wyłącznie potwierdzenie zmiany formy prawa do gruntu, która nastąpiła ex lege 1.1.2019 r. Ustawodawca zrezygnował zatem z potwierdzania przekształcenia poprzez decyzję administracyjną. Uczynił to świadomie, wyjaśniając w uzasadnieniu do ustawy, że „w przypadku współużytkowania wieczystego odwołanie chociaż jednego ze współuprawnionych od decyzji zniweczyłoby cel przekształcenia z mocy prawa, którym jest eliminowanie obecnie występujących problemów z przekształcaniem praw we wspólnotach mieszkaniowych”. Powyższy argument należy uznać za zasadny. Ustawa miała bowiem usprawnić dotychczasowe procesy uwłaszczeniowe, które napotykały na liczne trudności w ramach dotychczasowych regulacji. Przewidywały one, że do przekształcenia konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali mających udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Powodowało to znaczne przedłużanie, a wręcz blokowanie przekształceń i w efekcie czyniło roszczenia wielu użytkowników wieczystych iluzorycznymi. Tym razem ustawodawca chciał uniknąć podobnych sytuacji i dlatego zdecydował się na powyższe rozwiązanie.

Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości

Art. 4 ust. 2 komentowanej ustawy przewiduje, że zaświadczenie może być wydane zarówno na wniosek, jak i z urzędu. Co więcej, terminy na wydanie zaświadczenia są znacznie dłuższe niż 7 dni. Mianowicie w przypadku zaświadczenia wydawanego z urzędu wynosi on aż 12 miesięcy, a na wniosek – 4 miesiące lub 30 dni, przy czym okres trzydziestodniowy obowiązuje wyłącznie wówczas, gdy zachodzi potrzeba dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo konieczne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Dodatkowo, termin czteromiesięczny znajduje zastosowanie również w przypadku, kiedy wymagane jest zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wtedy właściwy organ wydaje zaświadczenie w okresie 4 miesięcy od dnia przedstawienia przez cudzoziemca ostatecznego zezwolenia, o którym mowa wyżej. Należy przy tym zaznaczyć, że cudzoziemiec będący właścicielem lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali, nie wstrzyma przekształcenia prawa właścicielom pozostałych lokali do momentu uzyskania przez niego zezwolenia na przekształcenie od ministra właściwego do spraw wewnętrznych (jeśli oczywiście będzie ono wymagane zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców). Przekształcenie samego udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu związanego z własnością wyodrębnionego lokalu (niezależnie od jego przeznaczenia) nie wymaga bowiem uzyskania zezwolenia. Przekształcany udział nie stanowi samodzielnego prawa, lecz pozostaje w ścisłym związku z prawem własności lokalu jako prawem głównym. Nie może być zatem przedmiotem samodzielnego obrotu (zob. wyjaśnienia Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju do komentowanej ustawy: https://www.gov.pl/web/inwestycje-rozwoj/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc, dostęp: 31.7.2019 r.).

Trzeba także wskazać na zapis art. 4 ust. 5, w którym Ustawodawca wprost stwierdza, że zaświadczenie stanowi podstawę wpisu w dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Na skutek przekształconego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tworzy ono nową sytuację prawną, z której wywodzone są uprawnienia zarówno dla Skarbu Państwa, JST oraz dla nowego właściciela nieruchomości gruntowej. NSA podkreśla, że nie można drogą zaświadczenia wywołać skutków kształtujących stosunki prawne, tj. przyznać albo ograniczyć uprawnienia, bądź ich zupełnie pozbawić, albo też nałożyć, zdjąć lub ograniczyć obowiązki. Treść zaświadczenia nie może tworzyć nowej sytuacji prawnej lub czegokolwiek rozstrzygać (wyr. NSA z 25.4.2017 r., II FSK 880/15, Legalis), urzędowym poświadczeniem określonych faktów lub stanu prawnego, potwierdzającym istnienie uprawnienia lub obowiązku przyznanego lub potwierdzonego wcześniej w decyzji (konstytutywnej lub deklaratoryjnej), bądź w innym indywidualnym akcie prawnym (wyr. NSA z 15.9.2016 r., II GSK 2782/14, Legalis). W tym kontekście należy zauważyć, że dane, które organ ma do dyspozycji w swoich aktach, a które wynikają z obowiązku ewidencjonowania nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości (art. 23 ust. 1b GospNieruU) i jednocześnie niebędące jedynie zapisane w PrzeksztUżytkWieczU, to dane obejmujące: oznaczenie nieruchomości, oznaczenie dotychczasowego użytkownika wieczystego, dane adresowe, wielkość dotychczasowej opłaty rocznej. Natomiast takie dane jak: fakt przekształcenia, okres dwudziestoletni wnoszenia opłaty przekształceniowej, fakt wpisu roszczenia w dziale trzecim księgi wieczystej, termin wnoszenia opłaty przekształceniowej, w tym termin jej wnoszenia za 2019 r., wynika bezpośrednio z PrzeksztUżytkWieczU.

Roszczenie o opłatę przekształceniową a sprzedaż nieruchomości

Jeżeli mają Państwo pytania własne, można je zadać klikając w ten link

Opublikowano 10 maja 202110 maja 2021 przez Admin

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Dotyczy: podziału gruntu, użytkowania wieczystego

Stan faktyczny: Dobry wieczór

Mam pytanie, a może nawet kilka

Jesteśmy Stowarzyszeniem, które powstało po przekształceniu Rodzinnych Ogrodów Działkowych kilka lat temu. Stowarzyszenie to obejmuje pewien obszar gruntu nieformalnie podzielony na ogródki działkowe. Obszar leży na terenie należącym do Gminy, a nasze Stowarzyszenie jest użytkownikiem wieczystym tych gruntów. W zeszłym roku chcieliśmy dokonać podziału geodezyjnego tego obszaru. Geodeta dokonał tego podziału, lecz w chwili obecnej jest to podział techniczny. Docelowo chcemy aby był to podział geodezyjny, który ma umożliwić każdemu użytkownikowi działki dokonanie wpisu w księgach wieczystych.

Problem polega na tym, że Gmina uniemożliwia, to jest nie chce formalnie zaakceptować podziału tego gruntu ( jak wcześniej wspomniałem będącego w użytkowaniu wieczystym Stowarzyszenia) wykonanego przez uprawnionego Geodetę.

Czy są jakieś możliwości prawne, aby wpłynąć na Gminę, której akceptacja podziału jest w tym przypadku niezbędna. Ponownie przypomnę że celem naszym jest możliwość wpisania do Ksiąg Wieczystych każdego użytkownika podzielonych geodezyjnie działek.

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 1960 r. Nr 30 poz. 168)
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296)
Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z dnia 20 lipca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 z późn. zm)

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Uprawnienie do dokonania podziału nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego przysługuje wyłącznie jej właścicielowi, czyli gminie. Państwo jako użytkownicy wieczyści nie mają takiego prawa.

Sąd Najwyższy, w uchwale z dnia 13 marca 2015 r. (III CZP 116/14), orzekając w kwestii dopuszczalności podziału gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, uznał, że użytkownik wieczysty nie może dokonać takiego podziału.

Uprawnienie właściciela do podziału gruntu będącego jego własnością nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów prawa. Z treści art. 21 ustawy o księgach wieczystych wynika uprawnienie właściciela kilku gruntów stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą do połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Choć ustawa nie zawiera analogicznej regulacji dotyczącej możliwości podziału gruntu, można zastosować powyższy przepis na zasadzie analogii.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu, łączenie i podział nieruchomości należą do sfery wyłącznych uprawnień właściciela. Uprawnienia przysługujące użytkownikowi wieczystemu, do których należy zaliczyć m.in prawo do korzystania z gruntu z wyłączeniem osób trzecich (art. 233 k.c.) mają co prawda charakter podobny do uprawnień właścicielskich, jednakże ustawodawca nie przewiduje wprost możliwości łączenia, czy podziału nieruchomości przez uprawnionych z tytułu użytkowania wieczystego, co należy rozumieć jako celowy zabieg, a nie lukę prawną. Jak podkreśla Sąd, użytkowanie wieczyste jest prawem na rzeczy cudzej i możliwość decydowania o jej podziale bez wiedzy czy wbrew woli właściciela byłaby sprzeczna z istotą własności.

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Sąd odniósł się również do argumentacji osób opowiadających się za możliwością podziału gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Z treści art. 626². § 5 k.p.c., który uprawnia m.in. użytkownika wieczystego do złożenia wniosku o dokonanie wpisu nie można wyprowadzać uprawnienia do dokonania podziału czy łączenia nieruchomości. Taka wykładnia mogłaby uzasadniać przyznanie uprawnienia do dzielenia lub łączenia nieruchomości również innym osobom, o których mowa w tym przepisie (np. wierzycielowi hipotecznemu), co byłoby skrajnie nieracjonalne.

W świetle powyższego należy przyjąć, że jeżeli gmina odmawia podziału ma do tego prawa. Powinni więc Państwo zawnioskować o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W tej kwestii, aby dokładnie ustalić jaki wniosek powinni Państwo złożyć należałoby ustalić czy nieruchomość ma księgę wieczystą oraz jaki jest sposób użytkowania zgodny z MPZP.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przewiduje ustawa z dnia 20 lipca o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Zgodnie z nią, przekształcenie następuje z mocy prawa. Natomiast w przypadku, gdy na gruncie znajdują się budowle inne niż zabudowa związana z celem mieszkaniowym w rozumieniu art. 1 ustawy przekształceniowej, przekształcenie następuje dopiero z chwilą założenia dla wygrodzonych gruntów pod tymi budowlami osobnej księgi wieczystej. Od ostatniej nowelizacji ustawy przekształceniowej doszedł jeszcze jeden warunek wstrzymania przekształcenia na wskazanej podstawie. Budowle niespełniające kryterium z art. 1 muszą zajmować więcej niż 30% powierzchni użytkowej względem powierzchni użytkowej pozostałych budynków na gruncie danej nieruchomości.

Użytkownik, w przypadku dysponowania nieruchomością podlegającą przekształceniu, lecz zawierającą jednocześnie grunty z takimi obiektami, może zatem swobodnie zaczekać z ich wydzieleniem do czasu przyłączenia do niej nieruchomości niezabudowanych. Mankamentem jest niepewność co do spełnienia powyższych kryteriów. Skutek bowiem już nastąpił (albo i nie) z mocy prawa w dniu 1.01., dopiero zaś z otrzymanego zaświadczenia, wydawanego po kilku miesiącach lub częściej po dłuższym okresie, użytkownik dowie się, czy organy władzy publicznej podzielają jego ocenę sytuacji prawnej. Zaświadczenie ma charakter deklaratoryjny i nie jest uważane za decyzję administracyjną, której zaskarżenie mogłoby zmienić sytuację prawną strony. W przypadku odmiennego zdania niż wyrażone przez organ administracji użytkownik może co najwyżej skorzystać z powództwa o ustalenie, jednak oznacza to dalsze wydłużenie wyjaśnienia swojej sytuacji co do możliwych działań, jakie da się przeprowadzić z posiadaną nieruchomością.

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Oczywiście przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie będzie bezpłatne. Osoby, który staną się właścicielami gruntów będą musiały uiścić opłatę za nabycie prawa własności. Jest to możliwe w formie corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste przez okres 20 lat. Wysokość tej corocznej opłaty będzie odpowiadała opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z dnia przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Wysokość opłaty będzie zależeć także od tego, kto jest formalnie właścicielem gruntu na którym położone jest nasze mieszkanie albo dom – w zależności czy będzie to Skarb Państwa bądź samorząd gminy.

Oprócz możliwości wniesienia opłaty w ratach przez okres 20 lat, możliwe będzie uiszczenie jej jednorazowo.

Jak już wspomnieliśmy opłata będzie zależała także od tego, kto jest formalnie właścicielem naszego gruntu. W przypadku, gdy jest nią samorząd może on na podstawie uchwały rady gminy bądź rady miasta zdecydować o zwiększeniu bonifikaty. Dzięki temu, poniesienie opłaty w ratach może być nieopłacalne.

Jednocześnie informujemy, że serwis prawnikonline24 (Kancelaria Legal Arts) świadczy pomoc w sporządzaniu wniosków administracyjnych. Prosimy o wiadomość jeżeli będą Państwo zainteresowani naszym wsparciem.

Podział gruntu obciążonego użytkowaniem wieczystym

Jeżeli mają Państwo podobny problem, pytania można zadać klilkając w ten link