3.10.2019 Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Stan faktyczny: Proszę o informację o wymogach i możliwościach wykonania transakcji zamiany nieruchomości między rodzeństwem (Siostra i Brat).
Siostra posiada działkę zabudowaną, budowlaną o powierzchni 1500m2 położoną w powiecie X, nabytą w drodze zakupu.
Brat posiada dwie działki rolne w powiecie Y, przekazane w ramach darowizny od ojca, powierzchnia każdej z działek to ok 13000m2 (1,3ha) – w sumie ok 2,5ha.
Ani siostra ani brat nie są rolnikami.
Zarówno siostra jak i brat posiadają nieruchomości powyżej 5 lat. Akty własności w postaci aktów notarialnych.
Strony dogadały się odnośnie wartości nieruchomości tak, że nie będzie wymagana dopłata z żadnej strony.
Proszę o informację odnośnie:
– możliwości wykonania transakcji zamiany w ramach obowiązującego prawa o obrocie gruntami rolnymi
– podatkach jakie są obligatoryjne przy tego rodzaju transakcji
– wymogach formalnych jakie powinny zostać spełnione
– innych wymogach i ograniczeniach

Przedłożone dokumenty: brak

Akty prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121)
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej
Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585)
Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
stawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
stawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Najprostszym sposobem i praktycznie bezkosztowym jest darowizna nieruchomości.

W przypadku działki budowlanej przepisy są proste. Przeniesienie własności obu nieruchomości na osobę bliską wymaga wizyty u notariusza i sporządzenia umowy darowizny. Naturą i celem takiej umowy jest nieodpłatne przysporzenie po stronie obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Umowa darowizny uregulowana jest w art. 888-902 kodeksu cywilnego. Gdy przedmiotem takiej umowy jest nieruchomość – a budynki są najczęściej jednymi ze składników gospodarstwa rolnego – wówczas wymaga to zachowania formy aktu notarialnego. Osoba bliska nie jest przy tym objęta ustawowym ograniczeniem wielkości nabywanego gospodarstwa. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy może w przypadku osoby bliskiej przekraczać 300 ha użytków rolnych.

Według kodeksu cywilnego gospodarstwo rolne to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawa związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
Z kolei osoba bliska to – w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.
Przez nabycie nieruchomości rolnej należy – zgodnie z art. 2 pkt 7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Wynika z tego jasno, że dokonanie darowizny nieruchomości rolnej będzie zgodnie z ustawą związane z nabyciem tej nieruchomości, dokonanie darowizny jest bowiem czynnością prawną. Darowizna gospodarstwa rolnego według nowej ustawy o ziemi może więc nastąpić wyłącznie na takich samych zasadach, jak sprzedaż ziemi.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 w zw. z art. 1a pkt 2 ustawy, dodanym do tej ustawy w związku z nowelizacją dokonaną na mocy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – nabywcą nieruchomości rolnej (a więc również obdarowanym) o powierzchni co najmniej 0,3 ha może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny (jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków). Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może zaś przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Zgodnie z art. 2b wskazanego ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego każda osoba będąca nabywcą nieruchomości rolnej po 30 kwietnia 2016 roku jest obowiązana prowadzić gospodarstwo rolne osobiście, przez okres co najmniej 10 lat od dnia stania się właścicielem gruntu. Nie może też jej sprzedać. Od powyższych obowiązków zwolnić może natomiast jedynie sąd, i to wyłącznie gdy zbycie gruntu „wynika z przyczyn losowych, niezależnych”od aktualnie władających ziemią (ust. 3 art. 2b u.k.u.r.).

Natomiast zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 roku, sygn. akt III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt. 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust.3 tej ustawy”.

A więc, ograniczenia nie dotyczą osób bliskich. Mogą Państwo dokonać darowizn obu nieruchomości.

W przedmiotowym stanie faktycznym należy wskazać, że zarówno zawarcie umów darowizn, jak i umowy zamiany nieruchomości jest dopuszczalne i są to najpopularniejsze i stosunkowo najtańsze czynności prawne służące przeniesieniu prawa własności.
 
Koszty notarialne, tzn. taksa notarialna, będą obliczone na podstawie rozporządzenia ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszty wyliczone na podstawie powyższego rozporządzenia będą stanowić koszty maksymalne, jakie notariusz może pobrać z tytułu wykonywanych czynności. Do powyższych kosztów należy doliczyć podatek VAT. Taksa stanowi wynagrodzenie notariusza.
 
Proszę również mieć na uwadze, że umowa darowizny jest specyficzną instytucją prawa cywilnego, a to dlatego, że można ją odwołać ze względu na rażącą niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy, zatem przy tej umowie dużo zależy od relacji rodzinnych (por. art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego: „darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności”).

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych
 
Przy dokonywaniu powyższych czynności prawnych będziecie Państwo zwolnieni z podatku od darowizn przewidzianego ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Na mocy art. 4a tej ustawy „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci), wstępnych (rodzice), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę”.
 Następnie, odnosząc się do umowy zamiany nieruchomości, na wstępie należy wskazać, iż została ona uregulowana również w kodeksie cywilnym w art. 603 i następnym. Art. 603 stanowi: „przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

Należy wskazać, iż w tej sytuacji koszty notarialne będą liczone od najwyższej wartości zamienianego przedmiotu umowy. Zastosowanie jednakże w przedmiotowej sprawie znajdzie ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2b) „strony umowy zamiany są zobowiązane do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych liczonego od wartości rynkowej rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek. Wysokość podatku będzie stanowiła równowartość 2% wartości nieruchomości od której przypada wyższy podatek”.  
Obowiązkiem zapłaty owego podatku będą obciążone solidarnie strony umowy zamiany. Co do zasady podatek ten pobiera notariusz jako płatnik podatku.
Umowy zamiany nieruchomości nie można odwołać ze względu na niewdzięczność obdarowanego. Jest to instytucja bardzo zbliżona do umowy sprzedaży.
 
Do powyższych kosztów należy doliczyć jeszcze koszty wypisów aktów notarialnych, które są uzależnione od objętości aktów notarialnych, jedna strona wypisu aktu notarialnego obejmującego daną czynność wynosi 6 zł + VAT. Z reguły dla spełnienia wszystkich wymogów proceduralnych, tj. zawiadomienia odpowiednich instytucji, notariusz będzie musiał sporządzić 4 wypisy aktu notarialnego oraz dodatkowo po jednym dla każdej ze stron.n Trudno rozstrzygać, w jakiej formie notariusz będzie chciał wykonać powyższe czynności, ale mogą one być dokonane w jednym lub dwóch aktach notarialnych obejmujących poszczególne czynności.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych

Do powyższych kosztów należy doliczyć również koszty sądowe wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Koszty te będą zależeć od wybranego przez Państwa wariantu. Za każdy wpis prawa własności sąd pobiera opłatę w wysokości 200 zł, ewentualne wykreślenie hipoteki pobiera się 100 zł, a za wpis hipoteki 200 zł, za każde sprostowanie wpisów w księdze wieczystej pobiera się opłatę 60 zł.

Dodać należy, że zamianę nieruchomości poczytuje się jako umowę sprzedaży. Organ podatkowy wyjaśnił, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.) wskazuje, że  odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem ust. 2):
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jest opodatkowanym źródłem przychodu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Ponadto musi zostać dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Ponadto, pojęcie odpłatnego zbycia użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oznacza przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku sprzedaży, gdzie sprzedający w zamian za nieruchomość otrzymuje świadczenie pieniężne. Wątpliwości pojawiają się przy zamianie, zwłaszcza jeżeli dochodzi do zamiany towarów o równej wartości. Dyrektor Izby Skarbowej wskazał jednak, że zamiana nieruchomości jest traktowana pod względem podatkowym jako odpłatne zbycie nieruchomości. Aby czynność miała charakter odpłatnej nie musi jej towarzyszyć świadczenie w pieniądzu lub przepływ gotówki. Zamiana jest formą bezpośredniej wymiany towarów, a ekwiwalentem w tym przypadku jest inna otrzymana rzecz, a nie wartości pieniężne. Poza tą różnicą, umowa zamiany i umowa sprzedaży są umowami o podobnym charakterze. Wynika to m.in. z art. 604 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121), który stanowi, że do umowy zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego m.in. umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.
Podobieństwa te pozwalają zakwalifikować zamianę nieruchomości jako odpłatne zbycie nieruchomości, a tym samym konieczne jest zapłacenie podatku tak samo jak przy sprzedaży nieruchomości.
 
Podsumowując – korzystniejsze wydaje się dla Państwa zawarcie umów darowizn.

Zamiana nieruchomości rolnych i budowlanych